以不动产抵债巧作纳税安排(下)【会计实务经验之谈】.doc

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以不动产抵债巧作纳税安排(下)【会计实务经验之谈】
二、债权人涉税分析
1.印花税
抵债合同，债权人应按产权转移书据贴花，税额为40万元。
2.契税
债权人承受不动产，应缴纳契税。假设该地契税税率为3%，债权人应缴纳契税＝80000×3%＝2400（万元）。
方案一税负汇总表（见文尾表格一）。
注：债务人转让不动产所得22966.2万元应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。
方案二涉税问题分析
该方案应区分为债务人以不动产对甲公司进行增资，债务人将甲公司股权转让给债权人抵债两步。
一、债务人以不动产对甲公司进行增资涉税事项
1.债务人涉税分析
债务人以不动产投资入股，参与甲公司利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
甲公司不从事房地产开发，同时房屋和商铺不属于债务人建造的商品房。按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，甲公司免缴土地增值税。债务人应向主管税务机关提交资料办理备案手续。
增资协议涉及不动产权属转移，属于产权转移书据，应进行贴花：80000×0.05%＝40（万元）。
债务人将不动产对甲公司进行增资，房屋和商铺的所有权属已由债务人转移到甲公司，债务人应视同销售不动产，计算缴纳企业所得税。债务人需确认转让该不动产所得29960万元，即收入80000－成本（16000＋34000）－税费40万元。
2.甲公司涉税分析
债务人以不动产增资，增资协议应按产权转移书据贴花，税额为40万元；甲公司增资后，实收资本和资本公积增加额为8亿元，甲公司资金账簿应增加贴花40万元，共计贴花80万元。
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
债务人以不动产对全资子公司甲公司进行增资，甲公司免缴契税。甲公司应按照《国家税务总局关于耕地占用税契税减免管理办法的通知》（国税发〔2004〕99号）等规定，向主管税务机关提交资料，经审批后可免征契税。
债务人将股权转让给债权人，对于甲公司而言，只是股东发生变化，由于股东均为境内企业，其企业所得税纳税事项不发生改变。
二、债务人将股权抵债
债务人取得甲公司股权成本＝50＋80000＝80050（万元）。
该股权市价为80050万元，用于抵减债权人8亿元的债务。该业务应区分为债务人以8亿元股权抵减债务，另将50万元股权赠给债权人，债权人取得50万元的捐赠收入。
1.债务人涉税分析
债务人与债权人签订的股权抵债协议涉及企业股权转让，该抵债协议应按产权转移书据贴花，应缴纳印花税＝80050×0.05%＝40.025（万元）。
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
按照上述规定，甲公司的资产为不动产，债务人将甲公司100%股权转让给债权人，该股权形式表现的资产为不动产。债务人应按规定缴纳土地增值税。
但由于上述文件配套的程序性规定，即如何征收、如何计缴土地增值税，截至目前，国家税务总局仍未明确，因此，双方需与主管税务机关沟通确定。
债务人没有股权转让所得，其缴纳的印花税准予税前扣除，捐赠支出50万元不得税前扣除。
2.债权人涉税分析
债权人应就抵债协议按产权转移书据贴花，税额为40.025万元。
债权人取得的抵债收益50万元，应计入企业收入总额，计算缴纳企业所得税。
可见，方案二与方案一相比，税费降低，具有节税效益。需要提醒纳税人的是，以上案例仅是针对税收方面的分析，交易双方还应结合公司法等相关规定，确定操作的可行性，债权人还需结合持有抵债不动产的用途等进行综合分析。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。