酒店说辞11大必杀技.doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-Xxxxx酒店说辞11大必杀技一、 (问:泰安酒店的特点?)Xxxxx酒店的三大特点:1、 一个五星级会赚钱的家:五星级酒店标准装修;40年商业产权;最大经营利润回报2、 一份游遍世界的家庭度假保障:每年28天,总共四十年,通过cpe进行度假交换,畅游世界3、 一间做全球游客房东的旅游商铺:山东旅游首推泰安,每年1300万,来自全球的中高端客人二、 (问:为什么是营业额30%的回报办法?)投资回报:高额、稳定、公开、透明:1、具体分成计算办法:凡办理完相关购房手续及签订全权委托经营协议的业主,自酒店营业起
2、,每年客房租赁业务总营业额的70%归乙方所有,作为乙方的租赁管理收入。房屋租赁业务营业额的30%归全体委托业主所有,全体委托业主之间按照下述分配计算公式分配,其税费由全体委托业主各自承担,并由乙方代扣代缴。业主的收入分配计算公式如下:甲方净收入=房屋租赁客房总营业额30%甲方房屋收益比-乙方为甲方代扣代缴税费说明:房屋租赁业务总营业额是仅指乙方所有受托房屋的租金总收入(该收入不含乙方其他经营收入)甲方房屋收益比=甲方房屋总面积/乙方所有集合租赁房屋总面积 (甲方房屋总面积以甲方原始购房合同中显示面积为准)如果收益低于每年200元/,则乙方按照每年租金保底200元/返还甲方。2、 30%营业分成
3、:业主购买的酒店除自用和交换外,可委托蓬达酒店管理公司统一经营,每年享受客房营业额30%分成。 30%的营业额分成,相当于酒店把业主客房的毛利基本分配给了业主,业主收益实现了动态性最大化。同时,酒店再综合其他收入,还能实现盈利性的持续经营,只有酒店的持续运营,才能让业主获得持续性的最大化回报,实现物业的增值保值功能。3、回报大于日供:泰安旅游五星级酒店,标间平均房价500元/天,年出租率最低70%,业主所得收益:500*365*70%*30%=38250元,平均每日收益104元。如购买总价40万房间,选择按揭方式,首付50%,平均每日供86元。平均每日收益104元平均日供86元。4、透明的财务
4、监督:酒店经营接受广大业主的监督,酒店每月公布财务报表,业主也可登陆蓬达度假网(cep.cc)的会员界面查询。业主可组成业主委员会,聘请会计师事务所进驻酒店协同管理,并且我们设有两个账号,一个是业主共同账号,一个是酒店账号,当天客房营业额,当天就3/7开,分别存入两个账号。年终统一分红。5、抵御通胀,回报年年涨:未来十年,中国经济的通货膨胀必然大过之前十年的速度,因为人民银行每年的货币增发速度是25%,中国有上万亿美圆的外汇储备,这一切都在带动着物价的快速上涨。2010年,中国的居民日常物价上涨指数是5%,实际上,很多商品的物价上涨速度还要快很多,有“逗你玩”的绿豆,“算你狠”的大蒜,等等很多
5、,当然还包括只涨不跌的房价。既然通货膨胀是一定的,那么未来十年,酒店的房间价格水平也会出现总体100%以上的增长水平,假如,现在我们的酒店每晚600元,五年十年后,每晚的价格水平长到1000元,都会是很正常的情况。 那么,如果现在蓬达酒店每年每间房能回报3.6万元,5年10年后,随着物价攀升,每间房每年的回报4万元,甚至更高,都是合理的。 客房营业额30,也就是说整个客房的毛利,业主都拿走了,之前我们也运营过很多这样的酒店,比如说乌镇、蓬莱、北京等,原来我们是用6个点的总房款作为业主的回报,但后期很多业主觉得这个回报是个固定回报没有增长,物价不断上涨而业主回报却始终停留在固定的数上,所以为了保
6、证业主利益最大化,同时也为了保障酒店的正常运营,我们改成了客房营业额的30,这也是我们经营多年摸索出来的。三、(问:什么叫旅游综合体,他的核心竞争力是什么?)项目总况:旅游综合体引领趋势 泰安旅游升级鼎力之作1、超大体量综合体设计 超强市场竞争能力:改革开放近三十年来,中国的城市商业经济已经高度发达,出现了万达、绿地等专门做城市商业地产综合体的产业巨头。他们把各种城市消费项目用商业综合体的模式进行整合,在万达的综合体里,购物、看电影、餐饮、娱乐、酒店住宿等多种需求均能得到满足,各种经营业态又能相得益彰,相互促进客流;运营商通过出售写字楼和住宅公寓实现资本平衡,从而对大量的商业物业进行长期持有运
7、营,一方面,运营商赚得了大批固定商业资产,能长期收取巨额租金利润;另一方开发商持有物业并专注后期运营,能保证经营和盈利的持续性,对小业主非常有利。 2010年中国人均4400美元左右,国内生产总值397983万亿人民币,东部沿海发达省市已接近或超过6000美元,广州、上海、杭州等许多城市已达到7000-10000美元。已经进入国际上公认的旅游休闲经济标准线,旅游休闲经济已经成为中国的战略性支柱产业和服务业第一先导产业,获得了各级政府的全力政策支持。发展旅游,设施先行,蓬达旅业顺应经济消费潮流,在各地政府的大力支持下,兴建满足多方位旅游需求的旅游商业地产综合体,就像泰安项目规模的在建项目全国有多
8、处,比如黄山、黄河口、重庆的项目体量还要超过这里。酒店总建筑面积约15万平米,分三期进行开发。一期五星级客房400余间,二期客房1100余间,三期拥有星级客房700余间,还有演艺、购物。主体室内剧场部分能容纳观众2200人左右,另外地下一层和地上一层共2万平米,为旅游购物商场。初步估算,主体室内剧场投资额度在1亿5千万元以上。建成后,酒店共计2000余套精装客房,可容纳4000余人。是泰安市近几年来重点的、大型的、以旅游为载体的综合工程。也将是山东省内,第一个真正意义上的旅游要素最齐全、体量最大的旅游集散中心,填补了泰安产权式星级酒店的市场空白。世界上旅游酒店经营的规律就是“体量越大越好经营,
9、项目越全越好经营”。澳门的威尼斯人酒店客房总量1万间,同时配套演艺、娱乐等众多设施,使得酒店的各种业态相得益彰,生意火爆,该酒店平均每天进出消费的客人有6万人。泰安蓬达好客国际度假酒店结合整个瑞奥不夜城的其他配套,包括已经封顶的娱乐城,还有未来的商业步行街,这里综合了住宿、餐饮、演艺、购物、娱乐等众多要素,必将成为泰安的东部新城商业中心和全市旅游的集散中心,具备综合性的市场竞争优势。四 (问:蓬达的产权酒店产品受不受房产调控政策影响?)旅游商业地产政策分析:调控不影响 渐受市场追捧 前景看好(1)调控不影响 贷款不限制:目前,日益严厉的房市投资调控制政策,主要是针对住宅市场的,针对城市商业地产
10、和旅游商业地产则没有任何限制:不限按揭贷款套数,不限购买套数,不限外地户口购买。(2)房产投资转向 旅游地产大热:在业界,“2010年,被称为城市商业地产和旅游商业地产的元年”。各大地产企业,如万达、今典等均将发展重点开始向旅游商业地产转向。在北京、上海、海南等地,旅游地产均受到了市场的高度追捧。2009年底,随着海南国际旅游岛政策即将获批的消息公布,海南旅游地产业经历了一次前所未有的暴涨行情。房产单价由几千元一平米,很快蹿升到了每平米两三万元。投资海南旅游地产的众多开发商也由此赚了个盆满钵满,其中三亚凤凰岛项目三个月实现50亿元的利润,而三亚市政府的当年财政收入也才不到40亿元。暴涨的行情固
11、然有一定的泡沫成分存在,但有两个不容忽视的基础因素是:一 市场对旅游地产的刚性需求巨大,旅游地产已经成为众多城市家庭第二套置业的必然选择;二 市场的主流投资资金已经全面关注旅游地产这个投资品种,在这次海南行情中,较早进入的是浙江民间资本,最早于5、6年前已经潜伏海南市场,行情起来后,北京和上海的巨量房市资金又迅速进入,据估计有上千亿的规模。 如今,蓬达的旅游地产已进行了价值有效的积累和准备:CPE平台的本土化坐庄优势;实体酒店布局的全国性战略出击;海量自有房源带来的交换优势;分时度假卡完整的研发、经销、服务体系。可回报可交换度假的产权式酒店产品,设计成熟到位,又依托蓬达自身的CPE平台进行交换
12、,服务可靠有保证,市场正在大卖。(3)蓬达度假产权酒店 最优商铺投资品类:蓬达的产权酒店均属商业地产用地性质,主要用于客房经营,属于商铺类的产品,和城市商铺的区别就是:城市商铺卖商品 蓬达度假产权酒店卖客房。但蓬达度假产权酒店的价格远低于城市商铺动辄数万元每平米的单价水平,一般万元左右的价格。而蓬达度假产权酒店的现金回报能力却相当出色。与投资海景房相比较,泰安市旅游市场全年无淡季,五星级酒店客房平均门市价880元/间,四星级平均门市价720元/间。全年酒店入住率高达85%。在经营收益方面,该项目更具投资价值和无风险回报的特点。蓬达旅业集团与国内300余家旅行社、会议公司建立了长期战略合作,保证
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