投资经济型酒店的若干思考.doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-关于投资经济型酒店的若干思考通过对国际国内经济型酒店连锁品牌的了解,我们对经济型酒店有了理论层面的认识,在一个充分竞争的市场环境中,企业之间最终会形成一个相对稳定的平均利润。任何一个行业都不可能长期存在超过平均利润水平的情况。中国家电零售业曾出现过高利润期,但如今利润水平已回归理性。经济型酒店行业同样无法规避充分市场竞争条件下利润平均化的制约。正基于这一点,我们对我集团投资经济型酒店以及投资后的运营有了如下一些想法,谨供领导参考。一、 经济型酒店的行业定义指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,
2、房价在200元左右的中小规模酒店。核心消费群体:年龄在2845岁之间,受过较好的教育,对生活质量有一定要求,消费能力较强,喜欢干净、简洁、现代、经济、温馨的风格。二、 经济型酒店的取胜之道:一是规模;二是品牌。“连锁”和“品牌”是经济型酒店成功的两个要件,急躁冒进、简单拷贝的“经济型酒店”必输无疑。(一) 规模发展 走连锁发展之路,通过集团化管理,可以实现规模经济效益、范围经济效益、品牌效益,并降低酒店运营成本。经济型酒店连锁化事业必须重视解决三方面问题:1、 人才团队的建设提出科学的工作程序,重视现有人才的培养,千方百计储备各类人才和加强管理人员职业道德教育。2、 客源网络的建设 建立自己的
3、预订系统,通过会员制、连锁酒店统一营销、与国内大型订房中心合作、出租车返佣金、支持各种特殊入住类型(拼房、钟点房、长包房)等方式全力支持连锁酒店。3、 连锁发展的3S原则-简单化(Simplification)、专业化(Specialization)、标准化(Standardization)简单化,即连锁经营讲究的是全盘复制,不能因为分店数量的增加而出现紊乱。因而必须将财务、货源供应、物流、信息管理等各个子系统简明化,去掉不必要的环节和内容,以提高效率。为此,要制定出简明扼要的操作手册,员工按手册操作,各司其职,各尽其责。专业化,既表现在总部与各分店的专业分工,也表现在各个环节、岗位、人员的专
4、业分工,使得采购、促销、广告、财务、服务、公共关系、经营决策等各个领域都有专人负责。标准化,表现在作业标准化和企业整体形象的标准化。制定规范化规章制度,整个程序严格按照总公司所拟定的流程来完成。分店的开发、设计、设备购置、广告设计、技术管理等都集中在总部,总部提供连锁店选址、开办前的培训、经营过程中的监督指导和交流等服务,从而保证而来各连锁店整体形象的一致性。(二) 品牌策略 酒店品牌文化是指文化物质在酒店品牌中的沉积和酒店品牌活动中的一切文化现象。它代表的是在消费者心中的知名度、美誉度和可信度,是产品品质和服务水平的一种表现,是对客户的一种保证,也是一种品味的表现。品牌是酒店最重要的无形资产
5、,也是酒店建立竞争优势和未来盈利的基础。可以从如下几方面入手:1、 注重广告效能。广告均围绕品牌或公司公关活动、促销来进行,设计富有创意,选择合适的媒体,注意品牌广告和宣传的组合应用。2、 注重品牌的美誉度、满意度和信誉度。 定期对客人的满意度等主要参数进行调研,重视客人意见和留言,提出处理的意见和策略。3、 注重公关活动对于品牌的促进作用。通过在特定节假日(母亲节、中秋节等)举办活动,针对目标消费群体为中小企业商务人群,开展“读书月”等活动,以公关带动销售,建立顾客的忠诚度。4、 注重媒体。与媒体积极沟通经济型酒店的市场状况,积极配合媒体采访,借助媒体强大的公信力,挖掘潜在消费者。三、 经济
6、型酒店成功的三大要点:1、投资规模及总成本的控制,缩短回收期限,降低投资风险。(1)关于选址A地理位置:靠近文教区、工业园区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域;邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通枢纽,城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。 B交通条件 在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。 C周边环境 做好周边市场的调研,有否饭店、旅馆,他们的等级、经营情况(客源、房价等);客流量(车流量、人流量,能否滞留);附近的企事业单位的情况(2)关于用房经济型用房形式有二-租赁或买断。租赁式由于建筑物产权属于出租方,对
7、投资者来说,会出现由于中段租赁合同而导致投资受损的情形。买断式可以很好解决上述问题,但投资成本会因此大幅上升。经济型连锁酒店品牌在发展直营店时节省投资的一般方案是:签订长期(例如:20年左右)的物业租赁合同,进行改造。(3)关于装修改造及配套设施注意初始投资的节省及运营中各环节的节约。建议可以将风机、水泵、动力设备合并;保安、消防监控、总机房、客房中心合并;总台、商务、票务、寄存、邮寄合并。后勤,如洗衣、客房清洁、员工吃饭均由社区有偿提供。设投币洗衣机、投币烘干机、IC卡电话机、刷卡传真机服务、自助、投币三结合。客房不设冰箱、小酒吧。 客房设施在简、洁、透上做文章。不用冷热水嘴;不用镀金龙头;
8、不用触摸开关;床板不用布包;床上用品是一般的棉制品;台灯及壁灯不用白布灯罩;壁橱不用装灯;客房柜子不用装门(可以使客人在离开时一目了然,避免物品遗漏,也可以是酒店节省了维修柜门的人工和为应付维修而备用的零件工具等物件的费用);卫生间开扇窗(现在的住店客人,晚上多数卫生间的灯是不关的。现在不关不行了,否则,房内太亮了);地上铺进口的塑胶地板,价格虽然比一般的塑胶地板贵,但是这种地板有一个好处:如果烟头落到上面,地板不会被烧破,而且用去污膏一擦,仍然可以光亮如新(床底下那块儿可以不用铺塑胶地板了);具有良好隔音效果的墙体和门窗客房安装分体式空调,冬天只用暖气不用空调;太阳能与热交换器搭档,提供廉价
9、的生活热水。餐饮只提供早餐,且可由供应商直接提供,这样我们就无需设置餐饮部,只安排一间有100个以内快餐位的餐厅即可。等等。(4)人工工资及管理费用在人员的使用上力求精简,减少人力资源的成本。组织机构扁平化,采用“住店经理主管员工”三层体系;人房比控制在0.30.35(即员工:客房)。日常管理上采取严格的预算管理制度,将事后考核变为事前控制。预算管理的关键是严密、详细、可行的预算计划。制定详细的计划需要财务人员参与,也需要企业各个部门的密切配合。预算的执行、分析和考核也是很重要的方面,通过预算执行情况的总结、分析,能够发现变动因素及原因,使采取的对策更具有针对性。但同时应当避免仅仅依靠财务管理
10、人员进行控制的模式,应当充分调动各部门负责人的积极性,使各级领导者能够主动控制费用,提高费用控制的有效性。特别强调的是酒店设备的养护问题,应该重在平时,不能再使用传统的“马后炮”式的维修单了,要有设备养护的理念,做到一、常规检查;二、对重要部件的预防排故;三、加强对设备的巡回检查。(5)投入产出分析这里对我集团拟投资的经济型酒店的效益做一初步测算,测算所依据的相关情况为:租赁场地改造,建筑面积4000平方米,客房100间,一个有100间餐位的简易餐厅,停车场50个的单店,员工28人(因为没有厨房,所以不考虑2名厨师),平均房价150元/间天,入住率80。客房内设施等如前文建议。项目改造周期控制
11、在6个月左右。A 改造、装修费用为4000平米*500元/平米200万元B 消防系统30万元C 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元D 电梯1台50万元E 客房家电100间*4000元/间40万元(分体式空调、电视机及其他)F 客房用具100间*2000元/间20万元G 餐厅设备:2万元H 其他50万元(自动投币的系列设备等) 合计:492万预计收入:客房100间*80入住率*365天*平均房价150元/间天438万元运行成本及费用:A 工资成本:28人*月平均工资800元*12个月26.88万元B 早餐成本:按每人2元支付供应商早餐费用,全年200*2*80*36511.68万元C 水电等
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