投资经济型酒店的若干思考.doc

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关于投资经济型酒店的若干思考

通过对国际国内经济型酒店连锁品牌的了解，我们对经济型酒店有了理论层面的认识，
在一个充分竞争的市场环境中，企业之间最终会形成一个相对稳定的平均利润。任何一个行业都不可能长期存在超过平均利润水平的情况。中国家电零售业曾出现过高利润期，但如今利润水平已回归理性。经济型酒店行业同样无法规避充分市场竞争条件下利润平均化的制约。正基于这一点，我们对我集团投资经济型酒店以及投资后的运营有了如下一些想法，谨供领导参考。
一、 经济型酒店的行业定义
指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价在200元左右的中小规模
酒店。
核心消费群体：年龄在28～45岁之间，受过较好的教育，对生活质量有一定要求，消费能力较强，喜欢干净、简洁、现代、经济、温馨的风格。

二、 经济型酒店的取胜之道：一是规模；二是品牌。
“连锁”和“品牌”是经济型酒店成功的两个要件，急躁冒进、简单拷贝的“经济型酒
店”必输无疑。
（一） 规模发展
走连锁发展之路，通过集团化管理，可以实现规模经济效益、范围经济效益、品牌效
益，并降低酒店运营成本。经济型酒店连锁化事业必须重视解决三方面问题：
1、 人才团队的建设
提出科学的工作程序，重视现有人才的培养，千方百计储备各类人才和加强管理人员
职业道德教育。
2、 客源网络的建设
建立自己的预订系统，通过会员制、连锁酒店统一营销、与国内大型订房中心合作、出租车返佣金、支持各种特殊入住类型（拼房、钟点房、长包房）等方式全力支持连锁酒店。
3、 连锁发展的3S原则----简单化（Simplification）、专业化（Specialization）、标准化
（Standardization）
简单化，即连锁经营讲究的是全盘复制，不能因为分店数量的增加而出现紊乱。因而
必须将财务、货源供应、物流、信息管理等各个子系统简明化，去掉不必要的环节和内容，以提高效率。为此，要制定出简明扼要的操作手册，员工按手册操作，各司其职，各尽其责。
专业化，既表现在总部与各分店的专业分工，也表现在各个环节、岗位、人员的专业分工，使得采购、促销、广告、财务、服务、公共关系、经营决策等各个领域都有专人负责。
标准化，表现在作业标准化和企业整体形象的标准化。制定规范化规章制度，整个程序严格按照总公司所拟定的流程来完成。分店的开发、设计、设备购置、广告设计、技术管理等都集中在总部，总部提供连锁店选址、开办前的培训、经营过程中的监督指导和交流等服务，从而保证而来各连锁店整体形象的一致性。
（二） 品牌策略
酒店品牌文化是指文化物质在酒店品牌中的沉积和酒店品牌活动中的一切文化现象。它代表的是在消费者心中的知名度、美誉度和可信度，是产品品质和服务水平的一种表现，是对客户的一种保证，也是一种品味的表现。品牌是酒店最重要的无形资产，也是酒店建立竞争优势和未来盈利的基础。
可以从如下几方面入手：
1、 注重广告效能。
广告均围绕品牌或公司公关活动、促销来进行，设计富有创意，选择合适的媒体，注意品牌广告和宣传的组合应用。
2、 注重品牌的美誉度、满意度和信誉度。
定期对客人的满意度等主要参数进行调研，重视客人意见和留言，提出处理的意见和策略。
3、 注重公关活动对于品牌的促进作用。
通过在特定节假日（母亲节、中秋节等）举办活动，针对目标消费群体为中小企业商
务人群，开展“读书月”等活动，以公关带动销售，建立顾客的忠诚度。
4、 注重媒体。
与媒体积极沟通经济型酒店的市场状况，积极配合媒体采访，借助媒体强大的公信力，
挖掘潜在消费者。

三、 经济型酒店成功的三大要点：
1、投资规模及总成本的控制，缩短回收期限，降低投资风险。
（1）关于选址
A．地理位置：
①靠近文教区、工业园区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域；②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
B．交通条件
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
C．周边环境
做好周边市场的调研，有否饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等）；客流量（车流量、人流量，能否滞留）；附近的企事业单位的情况
（2）关于用房
经济型用房形式有二----租赁或买断。租赁式由于建筑物产权属于出租方，对投资者来说，会出现由于中段租赁合同而导致投资受损的情形。买断式可以很好解决上述问题，但投资成本会因此大幅上升。
经济型连锁酒店品牌在发展直营店时节省投资的一般方案是：签订长期（例如：20年左右）的物业租赁合同，进行改造。
（3）关于装修改造及配套设施
注意初始投资的节省及运营中各环节的节约。
建议可以将风机、水泵、动力设备合并；保安、消防监控、总机房、客房中心合并；总台、商务、票务、寄存、邮寄合并。后勤，如洗衣、客房清洁、员工吃饭均由社区有偿提供。设投币洗衣机、投币烘干机、IC卡电话机、刷卡传真机……服务、自助、投币三结合。客房不设冰箱、小酒吧。
客房设施在简、洁、透上做文章。不用冷热水嘴；不用镀金龙头；不用触摸开关；床板不用布包；床上用品是一般的棉制品；台灯及壁灯不用白布灯罩；壁橱不用装灯；客房柜子不用装门（可以使客人在离开时一目了然，避免物品遗漏，也可以是酒店节省了维修柜门的人工和为应付维修而备用的零件工具等物件的费用）；卫生间开扇窗（现在的住店客人，晚上多数卫生间的灯是不关的。现在不关不行了，否则，房内太亮了）；地上铺进口的塑胶地板，价格虽然比一般的塑胶地板贵，但是这种地板有一个好处：如果烟头落到上面，地板不会被烧破，而且用去污膏一擦，仍然可以光亮如新（床底下那块儿可以不用铺塑胶地板了）；具有良好隔音效果的墙体和门窗……
客房安装分体式空调，冬天只用暖气不用空调；太阳能与热交换器搭档，提供廉价的生活热水。
餐饮只提供早餐，且可由供应商直接提供，这样我们就无需设置餐饮部，只安排一间有100个以内快餐位的餐厅即可。等等。
（4）人工工资及管理费用
在人员的使用上力求精简，减少人力资源的成本。组织机构扁平化，采用“住店经理—主管—员工”三层体系；人房比控制在0.3～0.35（即员工：客房）。
日常管理上采取严格的预算管理制度，将事后考核变为事前控制。预算管理的关键是严密、详细、可行的预算计划。制定详细的计划需要财务人员参与，也需要企业各个部门的密切配合。预算的执行、分析和考核也是很重要的方面，通过预算执行情况的总结、分析，能够发现变动因素及原因，使采取的对策更具有针对性。但同时应当避免仅仅依靠财务管理人员进行控制的模式，应当充分调动各部门负责人的积极性，使各级领导者能够主动控制费用，提高费用控制的有效性。
特别强调的是酒店设备的养护问题，应该重在平时，不能再使用传统的“马后炮”式的维修单了，要有设备养护的理念，做到一、常规检查；二、对重要部件的预防排故；三、加强对设备的巡回检查。
（5）投入产出分析
这里对我集团拟投资的经济型酒店的效益做一初步测算，测算所依据的相关情况为：租赁场地改造，建筑面积4000平方米，客房100间，一个有100间餐位的简易餐厅，停车场50个的单店，员工28人（因为没有厨房，所以不考虑2名厨师），平均房价150元/间·天，入住率80％。客房内设施等如前文建议。项目改造周期控制在6个月左右。
A． 改造、装修费用为4000平米*500元/平米＝200万元
B． 消防系统30万元
C． 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
D． 电梯1台50万元
E． 客房家电100间*4000元/间＝40万元（分体式空调、电视机及其他）
F． 客房用具100间*2000元/间＝20万元
G． 餐厅设备：2万元
H． 其他50万元（自动投币的系列设备等）
合计：492万
预计收入：
客房100间*80％入住率*365天*平均房价150元/间·天＝438万元
运行成本及费用：
A． 工资成本：28人*月平均工资800元*12个月＝26.88万元
B． 早餐成本：按每人2元支付供应商早餐费用，全年200*2*80％*365＝11.68万元
C． 水电等能耗：438万元*7％＝30.66万元（按营业收入的7％测算）
D． 布草洗涤及维修：438万元*2％＝8.76万元（按营业收入的2％测算）
E． 物料消耗及其他费用：438万元*4％＝17.52万元（按营业收入的4％测算）
F． 装修费用年折旧费用：492万元/10＝49.2万元（按10年折旧）
G． 年租金146万（按日租金1元/平米计算）
H． 营业税：客房年营业收入438万元*税率5.5％＝24.09万元
I． 财务费用500万元*7％＝35万元（假设投入资金均为银行贷款）
合计：349.79万元
经营利润初步估算88.21万元（438-349.79＝88.21），投资回收期5年半左右。

2、拓宽营销渠道，提高收益率，增强盈利能力。
（1）提高收益率是主要方向
收益率＝房价实现率*客房出租率
房价实现率＝实际平均房价/标价
收益管理与决定收益率的两个指标—客房出租率和平均房价有紧密的联系。在旺季，求
大于供时，就要采取提高平均房价以增加收入的策略；而在淡季，即供大于求时，就要尽可能多的销售客房也就是提高客房出租率，甚至不惜降低房价。
（2）建立独立的预订系统
很多刚刚起步、规模不大的经济型酒店在这个方面是空白，有很多酒店的销售和预订模仿的是一般的星级酒店，通过旅行社、订房中心、旅游预订网站，如携程、E龙等来销售空房。这些销售渠道攫取了经济型酒店的相当一部分利润，不利于经营成本的控制。而且，对销售渠道的控制不力会给以后的经营造成诸多不稳定的隐患。
拥有统一的管理和销售平台，尤其是订房中心，是锦江之星和如家的优势所在。这一优势还能保证经济型酒店不会像高星级酒店那样，被外资品牌占上风。
（3）市场细分和产品差异化
随着涌入经济型酒店这一市场的投资者大量增加，竞争势必日益激烈，如果这种竞争演变成“价格战”，不仅与我集团的初衷背道而驰，而且对我们长期以来苦心经营的品牌是莫大的损害。因而市场细分和产品差异化是我集团必须面对的问题。我们的经济型酒店品牌必须在未来的几年时间内完成品牌形象的定位和内涵的定义，目标市场的细分和顾客忠诚度的树立，产品设计的改进和服务的完善，只有这样才能在未来越来越激烈的市场竞争中获得稳定的客源。
我们可以按顾客群体的年龄、性别、出行目的、职业、收入等目标，可以将目前的经济型酒店客源市场进一步细分为很多目标市场，如老年游客市场、青年女性市场、学生市场、商务游客市场、白领度假市场等等。根据这些细化的目标市场的消费特征设计不同的经济型酒店产品和服务，填补市场的空白，形成稳定的消费群体。例如：
（1）为自驾车游客服务的汽车旅馆，配备大停车场，旅馆自带或附近有餐厅、超市
购物、加油站和简单的娱乐设施；
（2）为老年游客的客房设施要特殊，房间的灯具比一般酒店更明亮些、卫生间内安装防滑倒的扶手、电视机的遥控板按键更大、客房的电话按钮也专门适合老年人的视力而设计得大一些……
（3）为女性游客服务的酒店需要安全、卫生、舒适、宁静。可专设一个会客室，供男士来访。24小时女保安服务，房间色彩丰富，房内放鲜花、布娃娃、丝袜、女性食品……。可设一间阅览室，内藏世界时装、减肥美容、育儿知识……。
（4）为商务游客服务的酒店，只需干净舒适宽大的床、电话、电视、免费宽带上网，以及清洁的浴室。
另外，我们发现，目前我国的经济型酒店明显缺乏对大众观光市场的关注，也缺乏对乡村、景区的关注。
对于我们来说，随着经济型酒店市场供求关系的变化，我们的经济型酒店隶属于梦都集团将处于更有利的发展空间，拥有了更好的差异化战略空间。

3、经营成本的严格控制，成本控制的核心是管理。而管理的症结就在于—必须寻求服务质量和成本控制的最佳结合点。
经济型酒店的成本控制应该通过以下几个途径来解决：
（1） 通过网络化布局实现集团层面上的规模经营；
在一个城市进行多个同品牌经济型酒店的布局投放，相当于原来高档饭店投资的分
拆，有利于分散风险的需求。
（2） 充分利用政策优惠降低人工成本和税收支付；
中央和地方政府都非常关心就业问题，尤其是4050人员的就业问题。而经济型酒店因
为削减了大量的面对面的对客服务，因此不需要过分讲究年龄和相貌方面的条件，甚至可能是除了管理人员之外都是4050人员或下岗工人。现在不是强调企业解决了多少就业的绝对量，而是强调企业在解决特殊人群就业方面的比重，因此可以通过这一点来与地方谈土地租金优惠、税收优惠（包括快速折旧的政策）等。如果能在一个城市构建起网络规模，则谈判的空间就更大。虽然从单体店的角度看，所得到的优惠可能比较小，但因为是网络化发展，累计起来就是一个非常大的赢利空间，而且从这个角度还有助于减少发展中的地方主义影响，有助于规模快速扩张和品牌形象塑造。
（3） 充分利用现代信息技术构建网络平台降低营销成本。
为了保证酒店供给信息的传递，就需要经济型酒店有良好的网络营销平台。

四、企业文化建设：同心重德 个性化 仁性化
经济型酒店更应该注重管理、服务，更要让酒店的企业文化贯彻到每一位员工身上：让每一位员工都有发自内心的微笑，并透过微笑展现他对服务的热爱和对工作驾驭能力的自信，使微笑成为其前途、生活的一部分；用心关注宾客每一个需求的目光，随时准备着为宾客服务的举止，“有朋自远方来不亦乐乎”的服务态度和在工作中擅于观察研究、精心创造宾客满意的生活氛围的服务宗旨。
企业文化的内在本质就是突出“人”的观念。因此企业文化建设应推行“以人为本”的经营理念，充分调动、激发人的内在潜力和能力，增强企业凝聚力和向心力，促进酒店品牌文化建设和发展。可从如下方面入手：
1、 发挥榜样作用，用行动说话。
（1）高层管理者的榜样作用
酒店高层主要管理者是酒店文化的第一缔造者，其自身素质、形象、风格、精神成为决定企业文化的重要因素。酒店高层管理者要在实际工作中积极宣传企业文化，并身体力行，让员工明白酒店提倡什么、反对什么、遵循什么样的准则和规范。酒店高层管理者的言行对员工可以产生强大的示范效应，并使员工对酒店产生认同感，增强对高层管理者的信任感，从而促进酒店文化建设与发展。
（2）在员工中树立典型
要在员工队伍中树立典型，以榜样的力量来激励员工，由于典范来源于员工中间，具有可比性、真实性和公平性。通过树立典型为其他员工树立起一面鲜明的旗帜，同时也使酒店文化的推广变得具体而生动。
2、 提高员工素质，培养快乐员工；
铸造酒店的企业文化需要一流的人才、一流的员工。有了一流的员工队伍酒店才会发展，
企业文化才得以持久。因此员工的发展、忠诚、兴趣与团队精神非常重要。没有满意的员工，就没有满意的顾客，只有快乐与充满激情的员工才能为顾客提供优质服务。
人才的挖掘、员工素质的提高离不开培训。培训是确保酒店沿着健康向上、良性轨道发展的有效手段之一。酒店对员工的培训不仅包括基本的专业知识、实际操作技能和管理知识等内容，还包括个人的素质修养、价值观念、人格锻炼、职业道德等。培训计划中特别重要的一项就是对员工精神的教育、人格的培养以及酒店品牌文化的熏陶，让酒店品牌文化观念时时刻刻都在启发、诱导员工适时修正自己的言行举止、服务态度，以达到与酒店的要求相一致，从而为铸造酒店企业文化建设打下良好的基础。
3、坚持“以人为本”，营造文化氛围。

全新的经营理念：
致力于全心全意为旅客提供一个简约、时尚、舒适及安全的居住环境，为倍受都市喧嚣所困扰的现代人创造一个自我释放的空间。
全新的服务理念：
把每一位宾客口视为远道而来的朋友和亲人，“有朋自远方来不亦乐乎”
强调细节性服务：例如：
服务中心设立熟客档案，对某些特殊习惯的客人，当他再次入住时服务员会预先将他需要的物品加入房间；对入住5次以上的宾客，档案中会详细记录他的个人爱好及生活习惯。
传统酒店在为宾客清理房间时要求将酒店物品归位，以达到房间的整齐度，而我们首先强调的是尊重宾客的生活习惯，把动用过的物品摆放在客人方便使用或习惯摆放的位置，让宾客真正有“胜似住家”的感觉。
全新的管理理念：
为顾客提供简单居停的场所，并且在管理中坚持对社会环境、资源负责任的态度，坚持可持续发展的战略，杜绝浪费，避免不必要的奢华。
全新的用人理念：
一人多岗、一职多能
全新的节约理念：
让顾客在一个简洁、时尚、舒适的环境中，用心去感受一种返璞归真的亲切和自然。
口号――以节约感动顾客；从干毛巾中拧出水。

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