某五星级酒店整改运营计划书.doc

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某五星级酒店整改运营计划书
【2014年2月】
XX市某五星级酒店位于XX有商业长廊之称的XXX国道XX地段，XX快道从XX到该酒店只需50分钟车程，距XX市城区只一桥之隔，地理位置十分优越，近在咫尺的XX高铁站，直通豪华巴士穿梭往返XX、XX、XX之间，交通十分便利，酒店功能齐全，集住宿、娱乐、休闲、饮食于一体。
一、酒店概况
该酒店第一期五层裙楼面积13739平方米，竣工于二OO二年，酒店正式在二00三年开业。第二期于二OO七年竣工，建筑面积24682平方米，酒店总用地面积为8000平方米，建筑占地4697.1平方米，办理房产证面积38421平方米(实际建筑面积约为42000平方米)，房产用途为综合（即商业、商住、居住），目前已办房产权证13739平方米，正在办理24682平方米。
酒店目前经营的项目有：
1、一楼大堂，面积为600平方米。
2、一楼至二楼及五楼（部份）约5000平方米为中餐厅，中餐有包房18间，小厅三个，国际宴会厅设在五楼，面积为1500平方米，可同时容纳1000人用餐。
3、二楼至四楼（部份）约8000平方米为XX俱乐部，俱乐部二楼大堂表演厅，有250个座位，卡拉OK包房73间，豪华大房8间（复式），大房30间，中房35间，小房10间。
4、三楼（部份）约3000平方米为沐足休闲，沐足房间50个，一次性可容纳300位客人进行沐足休闲。
5、六楼、七楼、八楼整层为健康中心，套间豪华房60间。
6、四楼部分、五楼部分、九楼为客房，共130间，其中套房16间，双人房57间，单人房57间（九楼27间房是于二OO七年开业）。
酒店一楼大堂，后面有一个室内停车场面积为2100平方米，酒店前面为室外停车场面积为2000平方米，可停车100台，在酒店右侧拥有专用停车场，可停车100台，目前固定停车位合计200个。且周边停车较为宽松，停车问题不紧张。酒店配电房设备十分理想，供电分类分层配送，备用发电机一台，功率1000千瓦，整座酒店只有俱乐部大堂，国际宴会厅，酒店大堂为中央空调，其它全部是分体或柜机。客用电梯三台，货梯一台。
酒店经营所需的证照基本齐全。
1、 该 酒店营业执照。
2、 该 俱乐部娱乐经营许可证。
3、健康中心营业执照。
4、沐足休闲营业执照。
5、酒店特种行业许可证。
6、酒店消防安全合格证。
7、公共场所卫生许可证。
8、食品卫生许可证。
二、现状分析
XX市政府在“筑巢引凰”的政策下，吸引了大批的企业，随后XX市政府又实行“腾笼换鸟”的措施，对“三来一补”的外资企业进行调整，特别对劳动密集型的企业，对科技含量不高的企业、对污染较大的企业都作出了相应的措施——调整、转型，就在这转型调整期阶段，整个XX市的企业及商业都经受一场考验，各方面都不同程度地受到影响，XX酒店也不例外。加之烽酒店的布局设计不理想，给人觉得一座那么大的建筑物，项目的安排太乱，使目前的经营面临底谷。
特别是如下几点，造成目前 该 酒店经营的难点。
1、一楼大堂布局不够气派，大堂上二楼的楼梯及接驳通道给整个大堂造成给人一个压抑感，不够通畅，不够富丽堂皇，本来用了二层的空间作为大堂的高度，但没有体现出这一效果，反而给人走进大堂就有一种不合理、凌乱、不舒服的感觉。
2、中餐布局安排脱节，海鲜池、大厅、房间配套安排不恰当，没有上规模、上档次餐厅应有的风范。中餐大厅和房间餐位太少，就算餐位坐满，亦无法达到理想的营业额，只是靠宴会厅的餐位来满足餐位数，但宴会厅的围餐是阶段性且个别性。是不能作为餐厅的稳定经营，而是配套经营。
3、俱乐部面积及房间数目都属大型的夜总会，但目前生意不理想，原因有三，第一，多年没有改变，装修风格陈旧，无论是客人或是从业人员都没有新鲜感。第二，大堂表演厅营业对象是年轻人，会造成与包房客人隔隔不入的矛盾，因为，大堂热闹非凡，给人一种十分乱的感觉，且消费不高，包房才是高消费，高消费者一是身份特殊，二是年纪较大，他们既想减压、放松，又不想场面太乱。第三，音响不够好，无法达到一种歌唱表演的气氛。
4、健康中心是酒店目前的主打赚钱项目，但政策性强，受社会形势影响较大，始终是不稳定的因素。一定要完善手续，突出健康才能扩大经营。
5、四楼、五楼、九楼是客房，房间装修过于陈旧，地毯、墙纸、洗手间都很差，硬件差，管理跟不上。使到九楼（新装修）本来是不错的硬件，造成让客人无意识地随便糟蹋了。一种受环境影响的自然习惯就形成了。给客人没有一种星级酒店管理的自我要求感。
综合上述，酒店的布局将给酒店带来不同的形象，酒店的格局，酒店的装修，将定位酒店的档次，并直接影响酒店的经营，要想将酒店在经营上一个台阶，必须要将酒店的格局彻底改造，调整项目的经营思路，重新布局，重新装修，重新定位，充分利用酒店现有的建筑特点，建筑面积，合理布局项目，使到酒店每个角落都能给客人留下一个好印象。
三、整改计划
（一）一楼
1、一楼为酒店大堂，将大堂左侧上二楼的楼梯及连通的过渡区域全部拆除。
2、一楼大堂右侧的海鲜池拆除，中餐厨房拆除。
3、一楼大堂右后面靠中央的一座楼梯拆除。
4、一楼大堂后面的配电房调整到变电房右侧。
5、保留大堂左侧的一座楼梯。大堂左侧为大堂吧。
6、大堂右侧为商务区。
7、主楼二台电梯保留，并排加装一台电梯，背靠背加装四台电梯。
8、大堂后面停车场右侧一排仓库全部拆除，左侧消防控制中心，工程工具房调整。
9、一楼右侧夜总会门楼拆除。
10、裙楼与主楼之间的中缝，将用混凝土加建连成一体，夜总会门楼拆除后，用钢架结构搭建二层，第一层使之与一楼停车场连接，第二层与夜总会大门口连廊连接。
注释：
一楼大堂拆除后，大堂中央二层高的中空面积达600平方米，大堂左侧为大堂吧，大堂右侧为商务区，大堂后面停车场整改为中餐大厅。
大堂左侧大堂吧前面有200平方米的缓冲区，通往左侧三台电梯，使客房、桑拿的客人集中于左侧三台电梯出入。
大堂右侧为商务区，银行网点，商场，商务中心，美容美发均安排在最靠右一排，商务区前面有着400平方米的长廊缓冲区通道，使中餐客人、夜总会客人、沐足客人、茶艺棋牌客人、西餐客人集中于大堂右边四台电梯出入。
中餐改在一楼原停车场，使就餐的客人更加方便且布置较为合理，中餐大厅有1680平方米，厨房安排在最后段，原材料的进出，废气的排放处理，都十分方便。中厨、点心、油鸡、明档、海鲜池、洗碗间，合计面积达800平方米，有足够的场地给予安排制作产品。
原员工宿舍楼下的二条车道，将右边一条整改为消防控制中心，酒店监控中心，左边车道保留，用作酒店所有的物品，员工出入的总通道，有利于酒店的管理。
（二）二楼
1、二楼原中餐房间全部拆除。
2、拆除后的二楼近1000平方米，为西餐厅。
注释：
西餐厅为敞开式，配合客房早餐、自助餐。敞开式的西餐厅为一楼大堂的中空显得更大，更开阳。
（三）三楼
1、三楼的沐足基本不变，只是扩大从电梯往夜总会的连廊。
（四）四楼
1、原四楼客房全部拆除，整改为茶艺、棋牌室。
2、扩大四楼电梯往夜总会连廊。
注释：
四楼改为茶艺棋牌室后，并可以配合五楼的中餐房间，如五楼中餐房间的确不够用时，四楼的茶艺棋牌室面积够大，同样可作为中餐房间。
（五）五楼
1、五楼原客房全部拆除，整改为中餐房间。
2、五楼国际宴会厅最左边整改为中餐房间。
3、五楼国际宴会厅内左右两边整改为中餐房间，采用活动屏风，可随意折叠，使大厅变成房间，又可以将房间变回大厅。
注释：
五楼用作中餐房间，主要是考虑配合五楼的国际宴会厅，使到中餐大厅接待围餐时，不影响一楼大厅的散客。平时没有围餐，可以作为房间用。有围餐时，房间就变少了，平时管理这些房间的服务员。在围餐时，就服务围餐工作，解决了围餐用人问题。
五楼的中餐房间，虽然距一楼的厨房有点远，但可采用三台传菜电梯进行解决，经计算，每上一道菜增加时间不会超过3分钟，只是地哩多几个。
（六）六楼至八楼
1、六楼至八楼按摩房基本不变。
2、增加五楼天面的水疗区。
注释：
六楼至八楼的按摩房有60个，为使桑拿按摩不受政策性的影响，增设一个水疗大堂是十分必要，水疗大堂包括干蒸、湿蒸、泡水、休息区、康乐区、活动区、会议区、闲聊区、饮食区、保健服务等等。
这样可将六楼至八楼的休息区改为房间，又增加十多间房。且整个桑拿的配套、格局、气势就显现出来了。桑拿的经营策略就明确了，经营就走向稳定。
（七）九楼至十五楼
1、九楼至十五楼，按布局为客房，原来的客房布局是合理的，只作装修就可以了。
2、目前不作中央空调的布局。
注释：
九楼至十五楼，按四星级标准装修成189间客房，其中每层可装成2个套房，如果不装套房，可装成213间双人或单人房。客房不摆设麻将台，只为住宿提供应有的方便，这样对客房的管理就有了基本的保证。
（八）十六楼
1、十六楼采用钢架结构搭建1500平方米。
2、按酒店原来的外立面配套装饰玻璃窗及墙面和封顶。
注释：
十六楼加建后，电梯可直达，亦可从十五楼上一层，从十五楼上一层，会有更完善的管理和安排。
十六楼可安排为酒店办公室，亦可安排为贵宾区。
四、投资预算
（一）酒店房产物业办证费用：1200万元。
1、酒店完成整合后，将物业变更到酒店名下，并且将原已办及申办的房产物业面积38421平方米，争取按实际建筑面积42000平方米进行办理。
2、房产38421平方米办理费用为1000万元，超过部分房产的办理费预计200万元。
（二）、布局改造，翻新装修，设备更换。
1、一楼大堂：投入300万元
△拆除大堂左侧上二楼餐厅的半圆楼梯及接驳通道，将二楼天花与第二条柱平齐，将大堂分作二段天花，前半段为两层楼高，后半段为一层楼高，前后段的分隔墙上方采用栏杆手法装饰——青玻作为饰面,用不锈钢扣件进行连接。
△服务总台摆放在大堂正门正中。
△大堂左边设置大堂吧。
△大堂左边大堂吧旁留通道往三台主楼电梯。
△大堂右边目前海鲜池拆除，留通道往大堂右边四台电梯及楼梯，使之进入餐厅、沐足、棋牌、夜总会的客人与住宿、桑拿的客人分隔开。
△大堂前段二层空间，大堂中间二根柱子为中心，吊大水晶灯。大堂后段一层空间为服务总台及左右两边为缓冲通道。
△服务台后面设行李保管间，商务中心，卫生间。
2、安装电梯、缓冲区、商务区：投入300万元
△拆除海鲜池。将大堂正面电梯移至右边，加安装三台电梯至五楼，共四台电梯。
△将右边一至五楼楼梯装修好。
△一楼右边的四台电梯及楼梯，将裙楼二至五楼的客人全部由此上落。五楼餐厅房间、国际宴会厅、夜总会、沐足休闲、棋牌、茶艺。
△将一楼的通道改造、装修具有特色。
△一楼右边商场、银行网点、商务中心、美容美发。
3、二楼西餐厅：投入250万元。
△将二楼18间中餐用房全部拆除，改造成敞开式的西餐厅。
4、三楼“沐足”不变。
5、四楼为茶艺、棋牌室：投入250万元
△将四楼原客房全部拆除，装修成18间茶艺棋牌室。
6、主一楼、五楼为XX餐厅；投入800万元。
△为配合五楼国际宴会厅的运营，五楼为中餐房间，将原五楼50间客房及宴会厅左右两侧改造为中餐房间31间。
△中餐大厅、中餐厨房、海鲜池设在一楼的主楼（原停车场），中餐大厅（食街）摆放54张6人台，37张8人台，14个4人位卡座，合计800个餐位。
7、六楼、七楼、八楼健康中心不变。
8、九楼至十五楼客房整改装修：投入1000万元。
△共7层，每层27间房，合共189间房，装修配置准四星，每间房投入4.2万元。
△公共区域装修100万元。
9、主楼二楼至四楼： 该 XX俱乐部：投入1000万元。
△整改走廊及灯饰。
△整改一楼大堂及灯饰。
△整改大门口及灯饰。
△房间灯饰、电视机、墙布、沙发。
△整改音响。
10、中央冷气改造：投入500万元。
△将原有的XX俱乐部大堂，国际宴会厅的中央冷气系统并联使用、改造。将一楼大堂、全部改为中央冷气。
△其余的客房、沐足、棋牌茶艺、健康中心安装分体。
11、外墙及外墙灯饰投入500万元。
△外墙翻新、招牌灯饰。
△外墙搭排栅。
12、加建十六楼：投入200万元。
△酒店设计为16层（最顶层）已建4条立柱及其中一面墙建好，建成后面积1500平方米。
13、加建原夜总会门楼：投入200万元
△将原夜总会门楼拆除后，建造二层，每层700平方米，每平方米为850元。
※装修投资6500万元。
※整合酒店：18000万元。
※五楼天面水疗大堂没有预算。
综合上述两项合计投资为：24500万元。
五、回报预测
调整后的酒店布局，将相对合理，装修后的酒店，使酒店的档次提升，酒店的配套亦更为全面，项目将并驾齐驹，经营者的信心就将越来越足。良性得到循环，经营相对稳定，回报也将有把握。

1、客房回报预测：
客房189间：其中：豪华套房：14间 380元/间
套 房：28间 300元/间
双 人 房：87间 260元/间
单 人 房：60间 220元/间
380元×14间=5,320元×30天=159,600元
300元×28间=8,400元×30天=252,000元
260元×87间=26,100元×30天=783,000元
220元×60间=13,200元×30天=396,000元
合计：159,600+252,000+783,000+396,000=1,486,200元/月
按7折计：1,486,200元×70%=1,040,340元
开房率70%：1,040,340元×70%=728,238元
△客房纯利率为70%：728,238元×70%=509,766元
2、中餐回报预测
△一楼大厅（食街）：105张台500个餐位
500人×2个饭市=1000人次
每人60元计：1000人次×60元=60,000元
按7折计：60,000元×70%=42,200元
按30天计：43,000元×30天=1,260,000元
早茶：10,000元按30天计：10000元×30＝300,000元
△五楼房间：31间
31间房以每间500元消费：31间×500元=15,500元
15,500元×2个饭市=31,000元
按7折计：31,000元×70%=21,700元
按30天计：21,700元×30天=651,000元
△宴会厅酒席：
按月2次：80席×2=160席×1,500元=240,000元
合计中餐营业额：
126,000元+300,000元+651,000元+240,000元=2,451,000元
纯利率35%： 2,451,000元×35%=857,850元
3、西餐厅：200位
200位每人40元：200人×40元=8,000元×3次=24,000元
按7折计：24,000元×70%=16,800元
按30天计：16,800元×30天=504,000元
纯利率：50%：504,000元×50%=252,000元
4、沐足：300位
按6折计：300位×50元×60%=9,000元
按30天计：9,000元×30天=270,000元
纯利率70%：270,000元×70%=189,800元
5、XX俱乐部：
73间房：豪华大房8间：2,000元×8间=16,000元
大 房30间：1,200元×30间=36,000元
中 房35间：800元×35间=28,000元
小 房10间：500元×10间=5,000元
合计：16,000元+36,000元+28,000元+5,000元=85,000元
按7折计：85000元×70%=59,500元
按30天计：59,500元×30天=1,785,000元
纯利率60%：1,785,000元×60%=1,071,000元
6、健康中心：
60间房：每间房200元3人次。
60间×200元×3人次=36,000元
按30天计：36,000元×30天=1,080,000元
纯利率80%：1,080,000元×80%=864,000元
7、棋牌、茶艺：18间房
18间房每间200元：18间×200元=3,600元
按30天计：3,600元×30天=108,000元
按7折计：108,000元×70%=75,600元
纯利率70%：75,600元×70%=52,920元
▲项目收益合计：
客房：509,766元+中餐857,850元+西餐252,000元+沐足189,000元+俱乐部1,071,000元+健康中心864,000元+棋牌、茶艺52,920元=3,796,536元
总收益：3,796,536元/月
年回报：3,796,536元×12个月=45,568,432元
六、投资回报
1、总投资：24,500万元
2、年回报：4,556万元
3、回报率：18.5%
七、还息归本
1、按融资20,000万元的利息10‰=2,000万元/年
2、20,000万元的归本按10年=每年2,000万元
合计：2,000万元+2,000万元=4,000万元
余额：4,556万元－4,000万元=556万元
八、定位概念
XX市的经济发展，众所周知，是一个经济发展的强市，就服务业而言，作为万江是XX市四区二十八镇的其中一个区，距XX城区只一桥之隔，又是广州往XX市区走广园快速道的头一站，是XX市政府重点发展的区域，万江区政府新建政府办公大楼就在酒店旁边，明年底有望落成，广州恒大集团已计划将酒店周边厂房全部征用，约为2800亩，建设大型商城及住宅社区，目前已启动。作为XX酒店有着这样的一个商圈背景，要继续凝聚一班老客户，发展一班新客户，酒店的定位是十分重要，通过以上对商圈背景的了解，对酒店重新规划，合理布局，提升酒店服务功能，我们的定位是：四星级的标准装修、五星级的服务享受，超星级的管理水平，三星级的消费标准，使XX酒店在万江区的服务行业中成为地标式的知名度。
九、经营思路：
酒店明确定位目标，对经营是一个保证，任何商业项目的开发都必需遵循一定的原则性，一方面深入了解该商业圈的基本特性，另一方面寻求各类符合该项目操作的手法与策略，即有一个清淅的思路，使其在该商圈内具备相应的竞争力，打造一个成功商业广场，是任何一个商业项目的开发宗旨。
我们为什么要将酒店原来的500平方米的大堂，一改成为今日规划近1500平方米的大堂，就是要具备商业广场的基本条件，人流集散的缓充地带。
该酒店通过投入改造装修，将有一个全新的面貌展现在人们眼前，一改以往的旧看法，我们必须以全新的管理理念，严明的管理制度，强有力的专业团队，带领全体员工，定额奖励，大胆创新，真真正正使XX市XX酒店在是名符其实的星级酒店。按照上述投资与回报预测，XX酒店是大有作为的，是值得投资的。定将为股东们带来经济效益及社会效益。

成都盛世元文化传媒有限公司
2014年2月

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