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酒店管理理论 酒店公寓的发展战略及对策

在全球化的今天，酒店业早已经进入了拼策略、拼品牌、拼创新的时代，要想成为人们心目中理想的下榻地，仅仅有舒适的环境和微笑是远远不够的。如何吸引客源，提高酒店的竞争力是每一个酒店都在积极思考的首要问题，而营销策略又是酒店策略中的重中之重。酒店公寓发展至今已有近二十年的历史，随着中国的加入WTO，已经有近百家国际著名酒店公寓品牌抢滩中国，这就对中国酒店公寓行业的发展带来了严峻的挑战。本文通过SWOT分析方法讨论酒店公寓竞争战略的选择，旨在为其发展提供借鉴。

随着我国经济的迅速发展，酒店公寓作为一种新型的旅馆服务产品，在我国一些大中城市，如北京、上海、广州、深圳、厦门等蔚然兴起。但我国酒店公寓行业尚处在起步阶段，行业发展不规范，企业缺乏长远的战略规划，下面将对我们的酒店公寓进行系统的SWOT分析，并在此基础上研究酒店公寓SWOT组合战略的选择。

一、 我国酒店公寓发展SWOT分析
酒店公寓的SWOT分析，主要是基于酒店公寓行业内部条件和外部环境，对SWOT诸要素进行综合分析和系统评价，力求为我国酒店公寓发展选择最佳经营战略。
(一) 优势(Strengths)分析。
第一， 自由方便，性价比高。选择酒店公寓人住最大的特点就是自由方便，而且价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店公寓也能够满足这一特定人群的这种需求，对这一目标客户群很具有吸引力。
第二， 商居两宜，兼具办公和居住两种功能。酒店公寓既町用于居住，也可用于办公。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”。因此，酒店公寓的}肖费群体多为商务人：上。他们大多是高学历、高素质人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求。
第三， 个性化和人性化服务。酒店公寓讲究个性化和人性化服务，在室内布置上，多讲究温馨和舒适，能够给人带来“家”一般的感觉。在服务上根据住户的要求提供酒店服务的同时，还增加了许多附属设施，为住户提供了便利，
第四， 酒店公寓满足了多层次的旅游需求。近几年我国的旅游需求日益提高，旅游消费市场日益壮大，但旅游消费水平还不是很高，大都属于中低档消费市场，大多消费者对价格仍然很敏感，希望花尽量少的钱得到尽可能多的旅游服务。酒店公寓舒适的环境，相对星级酒店低廉的价格正好满足了这类游客的需求。
第五， 经营方式灵活。酒店公寓的经营方式可分为全出租型和可租售型两种。开发商可根据资金实力、投资回报率和风险的大小选择适合自己的经营方式。这也是近年来酒店公寓在我国房地产市场盛行的原因之一。
(二) 劣势(Weaknesses)分析。
第一， 酒店公寓的服务质量有待改善。从目前酒店公寓发展状况来看，中国目前的酒店公寓硬件很好，很多设施不输给国际标准，但是软件却跟不上，硬件和软件存在很大的差距。酒店公寓的服务人员的综合素质不高，服务质量参差不齐，在一定程度上限制了酒店公寓的发展。
第二， 产品质量不符合要求。目前，市面上销售的“小户型”楼盘大多是“半截子工程”改造的。借小户型公寓热销之势，不少办公楼被重新分割，以酒店公寓之名经营。
第三， 酒店公寓产品缺乏特色。这不仅是酒店公寓行业存在的问题，也是整个旅游业发展过程中面临的问题。个性特色是一个产品的精华和灵魂，酒店公寓以自身特色为支撑点，理应做足特色营销的文章。然而，目前大多数酒店公寓还没有作到真正意义上的创新，随着竞争的激烈，开发出满足消费者个性化需求的特色产品，是酒店公寓取胜的关键。
(三) 机会(Opportunities)分析。
第一， 社会经济的发展为我国酒店公寓的发展带来有利的契机。随着人们经济水平及生活品味的提高，人们的消费观念和消费能力也随之提升。飞速发展的社会大环境创造了酒店公寓的市场需求。
第二， 随着中国加入WTO，越来越多的国际企业进驻中国市场。但是大城市土地租金一般较高，想要在交通便利、人员密集的地点更需要付出较高的成本。而选择酒店公寓能够同时满足他们办公以及员工居住的需要，又可以为他们节省资金。所以很多国际企业都是长期租住酒店公寓。
第三， 第三产业的大力发展，带动服务密集型和技术密集型企业的发展。科学发展观要求大力发展第三产业，而酒店公寓是新兴的服务行业，拥有完善的配套设施、便捷的交通、密集的人流和信息，酒店公寓市场将日益突显其优势，发展得会越来越迅速。
第四， 国际旅游市场带来的新机遇。世界旅游组织调研报告预测，中国将在2020年成为世界第一旅游接待大国，届时到中国境内旅游的外国客人将超过1．37亿人次。在未来的10多年间，大批国际游客的涌人必将进一步促进旅游饭店业的飞速发展。
(四) 威胁(Threats)分析。
对于酒店公寓我们也应该保持清醒的认识和理智的头脑，不能盲目的跟随大流对酒店公寓进行投资和追捧。因为酒店公寓的投资和开发也存在一定的外部威胁：
第一， 国内外竞争激烈。中国加入WTO以后，已经有近百家国际著名酒店公寓品牌抢滩中国，这已经对中国酒店公寓发展带来了严峻的挑战。在国内，酒店公寓与同行业之间的竞争愈演愈烈，业主们为了争取客源，出现竞相压价的情况，使利润下降，对酒店公寓的发展构成了目前最大的威胁。
第二， 随着全球经济危机的影响，经济增长放缓，导致商务客源开始缩减差旅开支，我国酒店公寓市场面临严峻的挑战。
第三， 价位问题。酒店公寓吸引消费者的一大优势就是服务优质且性价比高，但是在一些大城市出现了酒店公寓盲目定价的问题，使价格与市场严重偏离，无法切合市场需要。

二、 我国酒店公寓的发展战略及对策
1． 战略选择。
上面通过SWOT分析了我国酒店公寓所面临的综合现状，一般不同的酒店都有自己经营的优劣势，另外外部机遇与威胁也会因经营策略的不同而有所差别。企业可以根据自己的特点寻找合适的SWOT要素组合(如表1所示)，制定合适的竞争战略。
企业内因
企业外因
优势(S)
劣势(W)
机会(O)
SO战略
WO战略
威胁(T)
ST战略
WT战略
SWOT组合分析表

S0组合的战略选择。SO组合战略，即利用酒店公寓自身的优势去抓住所面临的机会，这种类型的酒店公寓一般具有较强的内部优势，并且面临较好的外部机遇，其战略内容可以是：
第一， 降低成本。目前酒店公寓的消费群体主要为中高端?肖费者，与同等没施和服务的星级酒店相比，具有性价比高、个性化服务等优势。如能更进一步降低成本，酒店公寓行业就可参与其他普通公寓、一般酒店的竞争，获得更多的利润。
第二， 塑造良好的酒店公寓经营理念。当前越来越多的人认为低碳经济是实现未来可持续发展的必然选择。许多国家公布了其碳减排目标，我国政府也承诺到2020年单位GDP碳排放比2005年减少40％至45％，发展低碳经济已成为趋势。酒店公寓比其它酒店服务相比较更具低碳概论，可以借此机会迅速明确其在顾客心中的定位，把“低碳、健康、舒适”的理念输入消费者的头脑，树立起品牌效应，使顾客在同等条件下优先考虑酒店公寓。
第三， 重视酒店公寓产品的创新。酒店公寓应将其创新能力与客户所珍视的价值联系起来，通过为客户提供价值创新使其获得最大程度的满足。根据大部分客户的共同需要，创造新的价值曲线，明确自己所能为客户提供的最大利益。
2． WO组合的战略选择。WO组合战略，即权衡酒店公寓自身的劣势和所面临的机会，寻找合适的未来发展策略，这种酒店公寓一般优势不足，但是面临较好的外部机遇，企业可采取的策略有：
第一， 走品牌化发展之路。品牌是一种有价的无形资产。在竞争日益激烈、选择了品牌成为时尚的今天，酒店公寓应注重品牌的发展，通过品牌营销，传播个性化、特色化的品牌诉求。实施品牌战略，是我国酒店公寓的必然选择。
第二， 进行资源整合。通过克服区域酒店公寓同质产品分布较集中、竞争加剧的劣势，利用顾客需求多元化、个性化的市场发展机会，最大限度地整合资源，打造独具特色的休闲度假或商务住宿的酒店公寓产品。
3． ST组合的战略选择。ST组合战略，即利用酒店公寓自身的优势去抵御或减轻外来竞争的威胁，这种类型酒店公寓一般具备一定的优势，但是面临较大的外来威胁，企业可采取的策略有：
第一， 健全酒店公寓的内部管理机制，完善管理模式。学习和掌握先进的酒店公寓管理方法和经验，在经营理念、管理制度和服务标准等方面争取与国际接轨，形成比较成熟的管理模式。
第二， 进行差异化经营。酒店公寓最大的卖点是酒店式物业管理服务。消费者认为酒店公寓的性价比高、服务好。因此，这类酒店公寓应该利用自己的优势形成独特的经营模式，这些模式要能吸引消费者，从而能够抵御来自外部的竞争威胁。
4． WT组合的战略选择。WT组合战略，这种酒店公寓不仅优势不足，而且所面临的威胁也较大，企业必须克服行业的内部劣势，加强风险防范意识，并将外来威胁控制到最低程度。经营策略可以包括：
第一， 进行个性化服务。企业可以对市场进行细分，选择合适自己的细分市场进行细致经营，以保证收入的稳定。
第二， 建立一套风险评估体系，预测可能产生的风险，及时采取相应的措施将风险控制在最低水平。
第三， 转型。如果企业没有比较好的策略应对双重劣势，那么最好的策略就是择机转型，经营自己擅长的领域。

三、 小结
通过上述对我国酒店公寓发展现状及SWOT分析，可以看出当前我国酒店公寓行业规模正不断壮大，发展步伐不断加快。尽管我国酒店公寓的发展目前尚处在初级阶段，但可以预见的是，酒店公寓行业在中国仍有极大的发展空间，其发展前景是比较光明的。我国酒店公寓行业在保持和发扬自己的独特魅力的同时，要按照国际市场要求的标准提供设施、服务等，走品牌化之路。借鉴国际市场成熟的经营理念，引进先进的管理模式，结合地理环境，开发出专业化程度高、产品特色明显、定位明确的酒店公寓，才能在市场竞争中立于不败之地。同时，中国加入WTO和2008年北京奥运会给我国酒店公寓市场的发展带来了前所未有的契机和挑战。我国酒店公寓行业要充分认识自身存在的优势与劣势，客观分析外部的机遇与威胁，根据自身的特点，选择相应的SWOT战略组合开创一条适合自身发展的道路。

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叶予舜 5/20/2024 2:17:13 下午