中国酒店设计的发展趋势.docx

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在会上，五合国际设计集团董事副总经理卢求先生以“酒店设计发展趋势”为主题作了精彩演讲。他表示，中国酒店从硬件设施来讲，已经达到了世界上一流的水平。随着业主经济实力的增加，以及消费者欣赏口味的提高，我们的酒店无论从外观、装修、整体的设备上，正逐步和国际接轨。

五合国际设计集团董事副总经理卢求先生
　　（迈点网讯）2012年4月10日，第五届酒店职业经理人国际精英论坛暨中国酒店金龙奖颁奖典礼在上海新国际博览中心盛大举行。在会上，五合国际设计集团董事副总经理卢求先生以“酒店设计发展趋势”为主题作了精彩演讲。他表示，中国酒店从硬件设施来讲，已经达到了世界上一流的水平。“随着业主经济实力的增加，以及消费者欣赏口味的提高，我们的酒店无论从外观、装修、整体的设备上，正逐步和国际接轨。”
　　以下是详细的文字实录——
　　卢求：各位嘉宾上午好!感谢主办方给我们提供这样一个机会，同时感觉今天的论坛质量非常高，尤其是赵总刚才跟他的同事跟大家分享了酒店投资专业的评价体系，这是我目前看到最适合中国国情整个的评价体系，相信对中国酒店业的开发会有很好的指导作用。
　　中国的酒店业发展跌宕起伏，从国家旅游局最近的预测来讲，未来中国五年还将面临一个黄金的发展期，虽然现在酒店的数量已经非常众多。结论是：酒店业在全国各地都会有非常迅猛和非理性的发展。这一观点的下面我还要稍微详细的跟大家讲解一下。
　　未来三到五年中国高端星级酒店将有630个项目将要落成，总的房间量超过20万间客房。在三亚海塘湾地区有40余家豪华酒店在规划设计当中，我们参与了部分的工作。在三亚不久前刚刚落成的三亚财富湾酒店成为三亚湾地区最高档的酒店之一，酒店公寓的销售价格超过了每平米10万元，这是落成后的实景照片。
　　中国酒店从硬件设施来讲，已经达到了世界上一流的水平。随着业主经济实力的增加，以及消费者欣赏口味的提高，我们的酒店无论从外观、装修、整体的设备上，正逐步和国际接轨。
　　从中国酒店开发的总体趋势来讲，感觉中国地产的非理性的发展和地产的发展特殊性，以政府主导造成的中国酒店过度的开发，因为政府希望通过酒店高端的产品，旅游地产的开发，来带动区域经济的发展，带动对土地的增值，城市形象的提升，就业的拉动和巨大效应，因而地方政府愿意为酒店这类高端产品的开发提供更加优惠的条件，以吸引这样的产品，包括国际酒店的入驻，从政策和税收等方面进行倾斜政策的指导，这样就在某种程度上，扭曲了酒店本身投资的预算或者测算，十年前进入中国市场最开始做酒店设计发现这样的问题，请国际酒店管理公司来评估包括酒店策划公司来评估，中国的酒店都是赚了钱的，但是政府还是在大力推进，大量建设，矛盾非常尖锐。但是在跌跌撞撞的过程中有很多大量的酒店也是建立了起来，我们总结归纳了中国酒店开发建设的八个方面的投资回报对于开发商企业来讲，后面我们再来具体讲一下。
　　另外，中国酒店开发的特点，酒店很少作为独立的酒店开发，都是作为大型房地产配套的酒店。局部地区市场明显出现饱和，有的地区一个开发区里面就盖了6—7个国际品牌的高星级的酒店，显然从市场、客流、测算来讲，无论如何也是达不到酒店经营本身所需要的客户量。但是，这样的酒店我们可以看到的全国各地，在一二线城市建立了大量的酒店，现在今天早上有嘉宾有数据也体现出来，在三线、四线城市，国际酒店的品牌公司也都会纷纷进入。而我们接触到的国际酒店管理公司他们有一个想法，不愿意做第一个吃螃蟹的人，在三四线城市第一个酒店不愿意进，但是如果有一个五星级酒店无论是万豪、希尔顿或者洲际只要进入了，第二三家酒店马上就一轰而入。
　　中国酒店业的发展一个简单的展望，未来五年之内新增酒店数量还会非常巨大。意味着酒店住宿率将面临巨大的压力，在一线城市和其他地方可以明显看到在淡季平均入住率已经落到酒店亏损的边缘，市场竞争环境日趋激烈，早几年五星级酒店客房是可以卖到较高价，但是在三四线城市，五星级酒店投资成本并没有减少多少，但是客房的房价远远达不到一二线城市。三四线城市的酒店它的餐饮收入比例远远高于一二线城市。对于国际酒店管理公司来讲是以客房收益测算或者是他们的业绩衡量为主，三四线城市客房收益占整个比例的50%左右，所以国际品牌进行三四线城市也需要进行战略调整。
　　中国酒店项目的投资回报率相当长的时间内只能维持再一个非常微薄的水平，投资过热已经明显出现在中国大部分的城市，存在泡沫的危险。我们在跟政府、开发商接触过程当中，总结了从中国酒店开发商来讲，酒店开发有八大方面的收益，区别于世界上通用的酒店收益的计算方法，某种程度上解释了为什么中国酒店从财务计算上都是亏损，但是还是有大量的开发商在进行这样的建设。首先是酒店建设是获得政府土地政策上面的回报，土地的优惠，以及税收和土地价格方面是明显的优惠条件。二是星级酒店是大的项目中的组合体，提升项目的整体档次，带动大盘销售。3，酒店建成后客房租金收入。四是酒店宴会餐饮收入。五是酒店会议与康体娱乐收入。六是高档会所功能，高端客户接待公关场所。七是酒店物业经营可作为成本开支，为企业合理避税提供有效空间。八是酒店物业资产的金融属性，物业评估质押可构获得充沛的现金流回报，资产重组上市融资。
　　第三，是发展特色精品酒店。大型的城市综合体中，我们为十个万达广场做了设计，其中有四个已经做成了。另外在综合体中，在房地产的大规模开发中像山东烟台当地最高端的项目，总共100多万平米，里面有高档会所以及独立的酒店。今天我们有来自承德的开发商朋友，像承德的开发广场，也是正在兴建的五星级酒店之一，其中有一个大型的五星级高档酒店，这是室内部分，整体的规划从建筑设计和室内设计都是由我们完成的。
卢求：中国酒店设计的发展趋势
　　还有一部分是大型旅游地产开发与规划设计趋势规模超大。大面积徒弟的整合性开发。旅游地产由有生态旅游项目开发与之相伴，它有很多的综合因素缠绕在一起。同时政府在开发造城和造镇的新项目中，会要求有高档上午和独家酒店会展，符合功能的才可以开发。还有业态资源，同时有加文化加地产将成为未来中国旅游文化的主要方向，如文化创意、养生地产、养老地产等等。因为中国统一政策的特殊性，这种大型规模的开发，将成为我们未来一段时间内，包括旅游地产开发等主要产品的趋势，这种大产品的开发，不仅是策划创意，更是开发模式的整体创新，包括产业结构升级与区域经济密切相连。这种大型的开发要有很大实力，对开发企业提供好附加值的服务。目前的市场，都是分割的，能够被这种高水平，综合素质的机构比较少。而洲联集团具备专业的高水平涉及机构服务模式，受到了业内的广大认可。其中酒店设计是我们五大专长内的服务之一。像已经落成的凯越大酒店，这个酒店总共占地52万平米，业内人士也知道，这种大规模的酒店盈利很困难，它拿了两万亩地，开发商整体做城市基础设施，土地非常便宜，新上任的市长非常支持这个项目，最终酒店管理公司换了好几个，最后由凯悦集团进行管理，从这个希望网站上来讲，是非常吸引人的，在中国北京和天津之间的大型酒店。
　　整体的规划是两万千两千亩，两个酒店和两个学校已经基本上完成。这种综合性项目是政府为主导来乐观带动区域的发展，这不是长春的国际中央的与发展，这个项目在建设当中，不好详细介绍开发商背景。它打造东北地方冬夏体育运动休闲乐观度假胜利。希望项目的建设能够为区域的发展和就业提供更多的综合汇报。
　　多方共赢，要摆脱以酒店盈利的主要模式，要包含开发企业、生态经济各方面利益综合在一起。以及越来越关注生态的保护，这对于整体先分析哪些地区不宜建设和不能建设以及可以建设的开发区域。这是坡向，土地的特征，大规模的项目不是总体规划，单体开发，必须有一套科学的严谨方法。在规划概念中形成一院—高尔夫学院;三镇来打造旅游区的特点。另外，像综合类的产品开发，像三亚海棠湾，它的中区、北区和南区都各有各的特点，它有世界上最大的精品免税店，正在建设当中。
　　养老地产，这只是专业的课题，我们集团内有研究，今天不详细介绍。还有特色精品酒店，越来越多高端的客户厌恶千篇一律酒店，他希望有不同的设计理念和设计元素，所以精品酒店也是一个非常重要的领域。我们有岛屿酒店，这种岛屿要有严格的生态保护策略和项目的未来未来盈利能力。在上海等地区老洋房地区一直受市民和社会的高度关注，这是我们在上海设计以及落成的精品酒店，是法租界，原来是别墅，现在成为了一个精品酒店，一共有30多个客房。老房子改造比新建房子难度大，这是改建后的楼梯间效果图，酒店构成以后，获得了很好的社会反响，这是周大福产品买卖会以及怀旧金曲等等都喜欢这种有情调和文化背景的地方，以及园林整体建筑和景观室内都是由我们整体完成，最终达成最佳的艺术效果。
　　这部分是单独的专题，因为今天时间限制，我不详细讲了。绿色酒店在世界各地发展迅速，包括对于绿色酒店的发展希望有非常完整、系统的认证标准和设计标准，对中国企业的发展也会有借鉴意义。特别是重点的一点，第二代绿色建筑评估体系克服了第一代的缺点，从部分投资者和使用者的角度考虑，而不是贴上“绿色标签”。

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