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2016年廉租房、经济适用房及基础设施项目建设可研报告.doc
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1、前 言自改革开放至今,中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场,提高居民住房水平,改善城市居住环境等,经历了近30年的发展历程,经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展,形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。经济适用房和廉租房就是目前供应方式的重要组成部分。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。近年来,中国廉租房建设发展迅速,2009年中国廉租住房新开工建设171万套,购买
2、和改建26.62万套,分别是2007年和2008年的12.11倍和5.26倍。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法指出,经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象,并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。保障性住房的建设应坚持贯彻科学发展观,认真贯
3、彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国办发200724号)和解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知(建住房2007218号)文件精神,深入落实廉租住房建设规划,加大政府保障型住房建设力度,维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。在规划期内,按照“总量控制、区域平衡、分步建设、项目落实”的总体要求,坚持以满足中低收入家庭住房需求为导向,有针对性地加强对房地产市场的宏观调控,实现政府保障型住房供需总量基本平衡、结构基本合理、规划基本稳定。而且与公路、铁路相似的是,经济适用房、廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求;此外,房地产企业也将从经济适用
4、房、廉租房建设中受益。保障性住房的建设发展将有效拉动中国经济增长。第一章 总 论一、项目概论1、项目名称:XX市XX县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目2、项目地址:XX市XX县XX前路西侧3、项目建设单位:XX县XX投资有限公司4、项目性质:新建5、项目建设的重要性满足城市规划要求,发挥最大综合开发效益解决低收入家庭住房困难改变XX县乃至XX市商品房供求关系,淡化商品房问题上的矛盾有效拉动内需、促进经济快速健康发展6、建设内容及规模:建设内容包括:廉租住房、经济适用房、配套用房、道路、管网及绿化等工程。建设规模:本项目净用地面积21719.80。总建筑面积为35254.05,其中住宅面积3
5、4804.05(廉租住房面积21221.41;经济适用房面积13582.64),配套用房450.00,项目建成后可提供廉租住房410套,经济适用房274套。7、项目总投资及资金筹措(1)项目总投资:根据估算,项目总投资为11532.10万元,其构成为:前期工程费用1180.55万元;基础设施建设及配套费997.03万元;土地整治及绿化费用2075.00万元;建筑安装工程费用4724.04万元;金融及管理费用2062.55万元;基本预备费492.93万元。(2)资金筹措:按照廉租住房保障办法以及中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法,该项目建设所需资金主要由中央财政补贴70
6、5万元(200元/);市财政部门补贴1410万元(400元/);申请银行贷款8000万元;其余部分由土地出让金留区(县)部分提取资金1417.10万元组成。8、项目开发期根据项目建设规模,本项目计划建设周期为3年,自2010年12月开工,至2013年12月竣工验收。二、编制依据1、国办发200724号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见;2、建住房2007218号解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知;3、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版及投资项目可行性研究指南;4、建设部房地产开发项目经济评价方法;5、城镇最低收入家庭廉租住房管理办法
7、;6、XX市人民政府印发关于推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的实施意见及两个配套管理办法的通知(2007.4.4)7、2009年XX市统计年鉴;8、XX县城市总体规划(2007年2020年);9、有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准;10、业主提供的相关基础资料;11、业主对项目建设的主要意见及预期目标;12、国家、江西省和XX市其它相关规定和要求。三、编制原则及范围1、在XX县城市总体规划(2007年2020年)的指导下,对XX市XX县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目地址进行规划设计。2、设计建设体现 “户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的特点
8、。3、坚持经济适用、舒适便捷的原则,并符合节能、环保要求,在较小的户型内实现基本使用功能。4、注意项目建设与周围环境相协调。5、按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国办发200724号和解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知建住房2007218号文件精神,确定项目建设的标准,根据XX市XX县的实际情况,把握设施建设的水平。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目建设单位及审批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。五、
9、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单 位指 标备 注1净用地面积21719.80其中:建构筑物占地面积5848.11 道路及广场9355.75含60个机动停车位 绿化6515.942总建筑面积35254.05其中:住宅楼34804.05廉租住房面积21221.41;经济适用房面积13582.64配套用房450.00含垃圾收集点2处3容积率 1.624建筑密度%26.935绿化率%30.006规划居住户数户684廉租住房410套,经济适用房274套7规划居住人数人2189每户3.2人计算8项目总投资万元11532.10六、项目建设单位概况本项目发
10、起人XX县XX投资有限公司是由XX县人民政府出资组建,依据XX县人民政府栗府字(2006)36号文件,于2006年8月组建的国有独资企业,注册资本人民币4500万元,主营业务范围:项目投资、土地收储。并经XX县人民政府特别授权,行使“XX县人民政府财政预算外资金管理及城市建设项目开发管理”职权,运作XX县人民政府的财政预算外收支。同时按照XX县城建规划和依据自身的资金实力,多渠道、多形式地筹措城建资金,接受政府委托,负责对授权的城市基础设施建设的资金投入,确保资金投入的安全和增值,根据政府授权,统一对全县已有的城建土地项目进行包装和组织招投标,通过市场平等竞争形势面向社会公开选择新投资建设项目
11、经营者,负责对授权范围内的土地资产实施出售、拍卖,提高土地国有资产的运营效益。七、项目研究结论XX市XX县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设符合国家政策,建设依据充分,项目建设解决了影响区域内大量低收入家庭的住房困难问题,是XX市及XX县的重要民生工程和民心工程,XX市各级政府对本项目给予了大力支持,同时项目建设单位有良好的信誉,资金筹措能力较强。经论证本项目建设条件优越,社会效益显著,建议有关部门尽快批复可研报告,并在资金、税收等方面给该项目支持,使项目及早开工建设,发挥其社会效益。49第二章 项目提出的背景一、XX县概括XX位于江西西部,XX市的北部,处于长株潭经济一体化的城市群腹
12、地,扼吴楚通衢要地,为湘赣边贸重镇。自古商贾云集,边贸活跃。目前全县总人口数量48万,辖区总面积721.11平方公里,辖6镇3乡1个垦殖场,155个行政村,12个居委会。人口密度666人平方公里,是全省人口高密度县、区之一。1、XX县社会经济状况XX县广大干部群众在上级领导的正确领导下,高举邓小平理论伟大旗帜,以“三个代表”重要思想为指针,认真贯彻落实中央和省市方针政策,紧紧围绕全面建设小康社会和实现XX跨越发展目标,以安全和发展总揽全局,实施工业富县、农业稳县、城建旺县、开放活县、人才强县、全面发展战略,大力推进工业化、城镇化、农业产业化,把XX建设成生态良好、环境优美、富裕文明的经济强县。
13、2008年全县经济保持快速健康发展,精神文明建设和各项社会事业不断进步,人民生活水平稳步提高,经济和社会发展主要指标列全市前茅,且首次跻身于全国提升速度最快的百县(市)之一。 县域经济持续快速发展,经济总量迈上新台阶 2009年,全县国内生产总值实现146.82亿元,较上年增长20.5%,增幅列全市第一,其中一产业增长4.55%,二产业增长27.3%,三产业增长20.3%,三次产业比为20.4:56.9:22.7。 工业经济实现规模与效益同步增长。2009年,是XX县工业结构调整迈出大步伐、总量大增长、效益大提高的一年,全县主攻工业的力度进一步加大,工业投入增长65.7%,新上工业项目增长36
14、%。花炮煤炭传统产业得到改造提升,新型建材、环保陶瓷、食品加工、包装印刷、服装电子等新型产业进一步发展壮大。民营经济发展势头强劲,民营企业提供税收占工商税收的90%以上。工业经济质量提升,产品技术含量增加。全县工业经济综合指数增长23.2个百分点,实现利润增长42.2%,上缴税收增长26%。2009年,全县工业总产值完成42.68亿元,增长25.5%,工业在全县经济中的主导地位进一步增强。 农业产业化跨上新台阶。进一步调优了粮食生产结构,调高了经济作物种植面积,提升了特色农产品的质量,农业产业化经营水平和比较效益明显提高。依托无公害蔬菜、优质山羊、花卉苗木、中药材等主导产业,创办和发展了一批带
15、动广大农民发家致富的龙头企业和专业合作组织。全县新增投资50万元以上龙头企业9家。XX黄瓜、茄子获省无公害农产品标志证书,XX四海基地、鸡冠山豆仙基地、金山桥塘基地获省级无公害蔬菜基地认定。XX蔬菜专业合作社被授予2009年省级农业产业化龙头企业,2009年,全县农业总产值完成8.09亿元,增长5.3%。 对外开放成效显著,深化改革硕果累累 XX县把扩大开放、搞好招商引资作为实现经济跨越发展的突破口。通过创新招商引资方法,改善招商引资环境,形成接纳外来资金的洼地,吸引了大批客商前来投资。据统计,2009年全县引进内资项目130个,签约总投资17亿元,实际进资13.2亿元,引进外资项目5个,签约
16、总投资3020.5万美元,实际进资1476.5万美元,进资总额位居全省第12名,外向型经济增长列全市第一,获省政府工业项目引进省外奖金5亿元县先进单位称号。 基础设施建设力度加大,城镇化进程加快 2009年,XX县加大基础设施建设力度,全年完成固定资产投资9.48亿元,增长58%,增幅列全市第一。目前全县城区面积扩大到7.8平方公里,城区人口达7万,城市功能不断完善,县城品位不断提高,县城主次干道亮化、绿化工程基本完成。交通建设成效明显,全县有99.02%行政村实现了通水泥公路。邮电通信事业迅速发展,电话普及率每百人达95部,实现了村村通程控电话,全县手机用户达9.3万户,通信网络建设得到加强
17、,因特网用户达18500余户。 财政收入快速增长,金融运行态势平稳 2009年全县完成财政总收入16168万元,增长30.4%,实现了财政收入三年翻一番目标。完成地方一般预算收入9616.3万元,增长39.9%,增幅列全市第一,完成工商税收13100万元,增长28%。财政总收入地方一般预算收入、工商税收绝对数和增幅均为1994年分税制以来的最高,财政一般预算收入增幅列全省县区第四位。其中XX镇的财政收入突破4000万元,位居全市第一名,全省第三名。 人民生活进一步改善,社会事业蓬勃发展 2009年,农民人均纯收入增加200元,达2230元,增长9.85%,增长比例和增长额列全市第一。城镇居民可
18、支配收入达6795元。全县消费需求不断增大,消费水平不断提高,全年社会消费品零售总额实现9.6亿元,其中新增私人轿车100余辆,累计达500余辆,手机话费达3500余万元,固定电话话费达2200余万元。城市低保工作不断完善,全年共保障城市困难居民4500人,下发低保金220万元。就业和再就业工作取得新的成绩,全县新增城镇就业人员1501人。 精神文明建设取得新的成绩,安全稳定和民主法制建设不断加强 群众性的精神文明建设进一步开展,人民群众的爱国热情不断高涨,诚信意识不断增强。民主法制和党风廉政建设取得新的进步,经济发展环境不断优级化。安全生产态势平稳实现了省政府提出的“两杜绝、一减少”目标。社
19、会治安综合治理工作全面加强。全年县乡两级投入综治经费1000余万元,组建了六支队伍,形成了社会治安立体防控体系。政府与农户签订维护社会稳定双向承诺责任状,成为社会综合治理工的一项行之有效的创举。2009年全县社会综合治理工作获全市第一名,县公安局荣获全省“五星级公安局”称号,县司法局获“全国先进县区司法局”和全省“五星级司法局”称号。2、XX县社会经济发展预测到2011年加快XX县社会经济发展取得进一步成效,全面建设小康社会取得阶段性成就,新型工业化和城市化水平大幅提升,经济社会基础更加扎实。经济实现快速发展,综合实力进一步增强。生产总值年均增长13%,2011年达到166亿元;财政总收入年均
20、增长15%,2011年达到18.59亿元,力争财政总收入达到20亿元,年均增长16%;全社会固定资产投资年均增长20%,2011年达到313亿元;实际利用外资年均增长15%,2011年达到1.3亿美元;外贸出口年均增长20%,2011年达到8200万美元;社会消费品零售总额年均增长13%,2011年达到122亿元;价格总水平涨幅控制在年均3%左右。经济增长质量明显提高,增长方式发生重大转变。产业结构升级,三次产业比例调整为76231。工业增加值占生产总值比重提高到56%,高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到30%以上,万元生产总值能耗降低20%,财政收入占生产总值比重提高到11%。城镇体系
21、进一步完善,统筹城乡发展取得重大进展。中心城市和重点小城镇发展水平全面提升,城市化率达56%。消除城乡二元结构的体制性障碍取得较大突破,建设社会主义新农村取得重大进展。公共服务更加健全,社会事业全面发展。社会保障体系进一步健全,农村公共服务设施大为改善,全面普及义务教育,基本普及高中阶段教育,大力发展职业教育,高等教育实现扩规升本。就业服务体系基本健全,城镇登记失业率控制在5%以内,人口自然增长率控制在7以内。城乡居民收入增加,生活质量不断提高。城乡居民人均收入年均增长10%和8%,2011年分别达到7900元和2600元。城镇人均居住面积达到32平方米,农村人均砖混结构居住面积达到48平方米
22、。城乡居民恩格尔系数分别降到35%和40%。电视人口覆盖率达100%,农村实现安全卫生饮水。生态环境得到改善,可持续发展能力增强。重点地区生态恶化和环境污染得到有效控制,城区环境明显改善,全县森林覆盖率65.82%。资源循环利用率提高,废弃物排放量减少,工业固体废弃物综合利用率30%,城镇生活垃圾无害化处理率达到100%。二、项目建设政策环境2007年8月国务院下发24号文件(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见),强调加快解决城市低收入人群的住房问题,并将廉租房列为住房保障的重点。2007年12月发布的中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法规定,新建廉租住房项
23、目中央预算内投资补助标准为:原则上按西部地区300元/平方米(建筑面积,下同),中部地区200元/平方米考虑。2010年1月7号国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国发20104号)提到:力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2010年3月,温家宝做国务院政府工作报告,在“着力保障和改善民生,促进社会和谐进步”中提到: “继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。”2010年3月25日,财政部发布2010年中央对地方税收返还和转移支付预算
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