青年创业基地项目投资可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章总 论4第一节 项目概况4一、项目名称4二、项目建设地点4三、项目建设单位4四、项目提出的理由与可行性研究过程4第二节编制范围及依据5一、编制范围5二、编制依据6三、编制原则6第三节 可行性研究的主要内容7一、建设必要性7二、建设内容与规模7三、项目管理与实施9四、投资估算与资金筹措9五、主要技术经济指标10第二章 项目背景及建设必要性13第一节 项目建设背景13一、我国现阶段青年的就业状况13二、永修县经济开发区的发展状况14三、江西省永修云山经济开发区城南工业园区基本情况15第二节 项目建设必要性17一、是打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需要17二、是贯彻九江市委市政
2、府“两区互动、强工兴城,科学发展、奋起赶超”战略部署的需要18三、是贯彻落实永修县“十二五” 规划建设的需要19四、是进一步完善工业园区配套设施的需要20五、为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台20第三章建设场地及项目建设条件22第一节建设场地选址22一、选址原则22二、项目选址22第二节 项目建设条件23一、永修县概况23二、自然条件24三、供水25四、排水及排污26五、供电26六、弱电26七、建设材料及运输条件26第四章 建设内容与规模27第一节 建设原则27第二节 项目建设规模27第五章 工程技术方案32第一节 项目总体规划32一、规划指导思想32二、规划原则32三、总平面布置33四
3、、竖向设计35五、道路设计35六、绿化景观设计35第二节 建筑设计37一、设计依据37二、主要建筑设计方案37三、结构设计方案44第六章 公用工程47第一节 给水系统(含消防)47一、设计依据47二、用水量分析47三、敷设方案48四、消防系统50第二节 排水系统51一、设计依据51二、污水量分析51三、污水排放方案51四、雨水系统52五、管材选用52第三节 供配电系统53一、设计依据53二、用电负荷计算53三、电源55四、低压配电56五、线路敷设56六、人工照明57七、防雷与接地57第四节 弱电系统58一、设计依据58二、弱电设计58第七章 环境保护62一、主要环境保护目标62二、环境质量标准
4、污染物排放标准62三、环境现状评价63四、环境影响评价63五、环境影响评价结论64第八章 节约能源66一、用能标准和节能规范66二、能源消耗种类和数量67三、能耗指标分析68四、节能措施和节能效果分析69第九章 项目管理与实施进度安排72第一节 项目管理72第二节 项目实施进度73一、项目实施进度安排73二、项目实施进度74第十章项目招标方案76第一节 项目招标范围及招标组织形式76第二节 投标、开标、评标和中标程序76第三节 评标委员会的人员组成和资格要求77第十一章 投资估算与资金筹措79第一节 投资估算79一、估算说明79二、编制依据79三、编制方法79四、总投资80第二节 资金筹措84
5、第十二章 经济评价84一、财务评价依据及基础数据84二、成本估算85三、盈利能力分析87四、不确定性分析89五、财务综合评价结论91六、财务综合评价结论92第十三章 结 论93第一章总 论第一节 项目概况一、项目名称永修县青年创业基地建设项目二、项目建设地点项目拟建于永修县云山经济开发区城南工业园内,项目拟建位置东临永昌大道,西近高速公路,南接建昌第一村,北靠永修新汽车站(规划建设中)。项目建设用地面积约为300亩,地块形状近似于长方形。拟建场地周边无重要保护古迹,交通便利,和园区相关产业配套设施联系紧密,有利于本项目的建设。三、项目建设单位江西垒旺工业投资有限公司四、项目提出的理由与可行性研
6、究过程近些年来,随着我国经济体制改革的不断深入和经济结构的调整,国有企业下岗职工、进城农民工、大中专毕业生、转业军人安置等就业难题越来越突出。特别是教育体制改革的不断深入,精英教育向大众化教育发展,国家已迎来了高校扩招后大学生的就业高峰期,就业形势非常严峻,已成为制约经济发展、影响社会稳定的重大问题。随着政府大力提倡大学生自主创业、下岗职工、农民工自主创业等多项创业鼓励政策,将会有越来越多的人才加入到自主创业的大军中。针对青年创业事业的需要和永修工业园迅猛的发展态势,永修县政府各服务部门都全力为工业园区的跨越式发展营造环境。为打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌,结合永修县国民经济和社会
7、发展第十二个五年规划纲要的精神,全力打造一个新型的、本土一流的创业基地,并建设完善一个创新、实用的产业链与供应链,从而提出本项目的建设。受项目建设单位的委托,我公司立刻组织有关专业技术人员,在充分收集项目资料、了解项目前期工作情况的基础上,对项目的建设必要性、工程的合理性、经济的可行性进行了研究和分析,编制了该可行性研究报告。第二节编制范围及依据一、编制范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定,我公司对该青年创业基地建设的选址和建设条件进行了实地勘察,对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总体规划方案、总平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目管
8、理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析,提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容,为项目建设的决策提供可靠的依据。二、编制依据1、项目可行性研究报告编制委托书及咨询合同;2、永修县城市总体规划(2010-2025);3、江西永修云山经济开发区控制性详细规划;4、建设项目经济评价方法与参数(第三版)发改投资20061325号;5、建设单位提供的相关技术资料,及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料。三、编制原则1、编制符合安全、规范、适用、经济的原则和国家颁布的相关法规、技术标准及相关各类规范等。2、根据实际情况,合理确定项目建设方案,满足服
9、务于永修青年创业基地生产、商务活动和生活配套等基本要求,科学合理的安排规划用地和各单体建筑的面积指标,保证建筑的安全、适用、经济,并注意美观。3、必须结合当地经济社会发展实际,充分考虑城镇化建设、社会经济发展的影响等因素。坚持科学规划,合理布局。4、节约用地,少占、不占耕地和农田。第三节 可行性研究的主要内容一、建设必要性1. 是打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需要;2. 是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城,科学发展、奋起赶超”战略部署的需要;3. 是贯彻落实永修县“十二五”规划建设的需要;4. 是进一步完善工业园区配套设施的需要;5. 为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台
10、。二、建设内容与规模本项目总占地300亩,新建总建筑面积约为378949.12。本项目分两期实施,一期工程总用地面积156677.75,建筑面积185773.82,(其中:公租房住宅区用地20001.87 m2,建筑面积28118.04 m2,仓储区用地33346.36 m2,建筑面积26677m2,工业区用地103329.52 m2,建筑面积130978.78m2),容积率为1.16,建筑系数31.85%,总绿化面积30834.96,绿化率19.68%;二期工程为商住区,总用地43331.55,建筑面积193175.3 m2;容积率为3.49,建筑系数21.72%,绿化面积17267.58,
11、绿化率39.85%。项目一期工程主要建设规模一览表序号名称单位指标1总用地面积平方米156677.751.1公租房住宅区平方米20001.871.2仓储区平方米33346.361.3工业区平方米103329.522总建筑面积平方米185773.822.1地上建筑面积平方米182388.822.2地下建筑面积平方米3385.003计入容积率建筑面积平方米182388.824容积率1.165建筑占地面积平方米49897.526建筑系数31.85%7道路面积平方米20433.538地上停车位处352.009透视围墙米2016.0010总土方量万立方米360000.0011总绿化面积平方米30834.
12、9612绿化率19.68%项目二期工程主要建设规模一览表序号名称单位指标1总用地面积平方米43331.551.4商住区平方米43331.552总建筑面积平方米193175.302.1地上建筑面积平方米151416.392.2地下建筑面积平方米41758.913计入容积率建筑面积平方米151416.394容积率3.495建筑占地面积平方米9411.616建筑系数21.72%7道路面积平方米4766.478地上停车位处300.009透视围墙米504.0010总土方量万立方米9.0011总绿化面积平方米17267.5812绿化率39.85%三、项目管理与实施项目的建设单位为江西垒旺工业投资有限公司,
13、对本项目的策划、资金筹措、建设实施、管理等实施全过程负责。下设项目建设办公室,负责各项手续的办理、项目报批、组织设计与实施等工作。项目总建设期3年,其中一期工程1.5年,二期工程2年,允许工程交叉建设,详见项目实施表。四、投资估算与资金筹措本项目分为两期实施,一期工程总投资为25103.24万元,二期工程总投资40184.87万元,项目总投资为65288.11万元。其投资构成如下:项目一期工程投资构成表项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计合计(万元)14570.23384.001886.878262.1325103.24占总投资()58.041.537.5232.91100.0
14、0项目二期工程投资构成表项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计合计(万元)19631.321845.15789.7317918.6740184.87占总投资()48.854.591.9744.59100.00资金筹措方式由永修县江西垒旺工业投资有限公司申请银行贷款,项目一期工程向银行贷款10000万元(占39.84%),自筹资金15103.24万元(占60.16%);项目二期工程向银行贷款17000万元(占42.3%),自筹资金23184.87万元(占57.7%)。五、主要技术经济指标项目一期工程主要技术经济指标表序号指标名称单位数据1总用地面积平方米156677.752总建筑面
15、积平方米185773.822.1地上建筑面积平方米182388.822.2地下建筑面积平方米3385.003计入容积率建筑面积平方米182388.824容积率1.165建筑占地面积平方米49897.526建筑系数31.85%7道路面积平方米20433.538透视围墙米2016.009总土方量万立方米360000.0010总绿化面积平方米30834.9611绿化率19.68%12用水量m3/d3830.8813用电量万千瓦时2487.0414管道天然气用量万立方米26.5415用电负荷KvA5640.8216总投资万元25103.2417企业自筹万元15103.2418建设期贷款万元10000.
16、0019贷款偿还期年6.0020年销售收入万元4313.9922年总成本万元2258.3523年经营成本万元455.8924年销售税金万元232.9625年所得税万元455.6726利润总额万元1822.6827财务基准收益率828财务内部收益率9.16%29财务净现值万元1707.8830总投资收益率9.63%31资本金净利润率9.05%32投资回收期年9.9933盈亏平衡点43.46%项目二期工程主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注1总用地面积平方米43331.552总建筑面积平方米193175.302.1地上建筑面积平方米151416.392.2地下建筑面积平方米41758.913
17、计入容积率建筑面积平方米151416.394容积率3.495建筑占地面积平方米9411.616建筑系数21.72%7道路面积平方米4766.478透视围墙米504.009总土方量万立方米9.0010总绿化面积平方米17267.5811绿化率39.85%12用水量m3/d1635.3413用电量万千瓦时1743.1314管道天然气用量万立方米80.1215用电负荷KvA5721.06计算负荷16总投资万元40184.8717企业自筹万元23184.8718建设期贷款万元17000.0019贷款偿还期年6.4620年销售收入万元8016.7422年总成本万元4188.4423年经营成本万元941.
18、3424年销售税金万元432.9125年所得税万元848.8526利润总额万元3395.3927财务基准收益率800.00%28财务内部收益率8.57%29财务净现值万元1610.1130总投资收益率10.16%31资本金净利润率10.98%32投资回收期年10.48税后33盈亏平衡点47.65%第二章 项目背景及建设必要性第一节 项目建设背景一、我国现阶段青年的就业状况近些年来,随着我国经济体制改革的不断深入和经济结构的调整,国有企业下岗职工、进城农民工、大中专毕业生、转业军人安置等就业难题越来越突出。特别是教育体制改革的不断深入,精英教育向大众化教育发展,国家已迎来了高校扩招后大学生的就业
19、高峰期,就业形势非常严峻,已成为制约经济发展、影响社会稳定的重大问题。目前,全国城镇平均每年需要就业的劳动力超过2500万人,而国家只能安排1200万左右的就业岗位,供求缺口很大。此外,还有约1.2亿农村富余劳动力需要转移就业。高校应届毕业生数量已由本世纪初的160万人增加到2011年的660万人,预计今后还会逐年有所增加。全国每年新增的青年就业人数占到80%以上,这对就业工作无疑是巨大的困难和挑战。对江西省来说,各项就业工作虽已取得进展,但由于劳动力资源供过于求、经济基础薄弱、产业结构不合理等客观因素影响,全省依然面临着巨大的就业压力。面对就业的现实压力,青年自主创业将成为重要的就业形式,既
20、可以缓解就业压力,还能因地制宜,充分发挥青年特长,为经济社会发展做出贡献。现阶段各级政府纷纷出政策鼓励青年创业、下岗工人自主创业以及农民工返乡创业。 从银行信贷到税费减免再到资金扶持,多重利好政策使得创业门槛越来越低。在此形势下,中小型创业越来越普遍,与大型企业发展最大的区别在于,他们的可用资金少,需要的配套条件高。二、永修县经济开发区的发展状况“十一五”时期我国经济社会发展处在“黄金发展时期”,永修县经济社会各个方面都具有巨大的发展空间。永修县位于江西省北部,昌九工业走廊中段,南邻南昌市,北连共青城,东频鄱阳湖,西倚云居山,随着沿海发达地区产业结构调整和优化升级加快,省会南昌正在打造全国中西
21、部制造业基地及国际和区域间产业转移以及科技进步的加快将为本地区加快工业经济发展,调整和优化产业结构提供发展机遇,本县经济将进入大开放、大建设、大发展的大经济时代,作为工业园区将面临极大的机遇和挑战。为促进全省工业园区进一步发展,完善园区功能设施,提高园区基础设施建设的整体水平和标准,根据江西省人民政府关于进一步加快工业园区发展的若干意见等关于鼓励利用金融信贷手段促进工业园区基础设施建设的精神和要求,加快工业园区的基础设施建设、完善工业园区配套功能是永修工业园区目前经济进一步发展的首要任务,也将为永修县的经济发展创造较好的空间载体。近年来永修县产业发展迅猛。突出发展工业经济。以星火工业园为龙头、
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