某房地产开发项目建设可行性研究论证报告.doc

谨呈：湖南富兴集团有限公司房地产事业部

富兴·金地景园
项目投资可行性研究暨立项报告

长沙市金地房地产开发有限公司
二OO五年四月五日

目 录

1 项目总论 1
1.1、项目背景 1
1.1.1 项目名称 1
1.1.2 承担可行性研究公司 1
1.1.3 研究工作依据 2
1.1.4 项目建设规划内容 错误！未定义书签。
1.1.5 项目开发手续 3
1.2 可行性研究结果 3
1.2.1 市场预测 3
1.2.2 项目建设进度 错误！未定义书签。
1.2.3 投资估算和资金筹措 4
1.2.4 项目综合评价结论 5
2 项目投资环境和市场研究 7
2.1 市场宏观背景 7
2.1.1 全国投资环境 7
2.1.2 长沙市投资宏观背景 10
3 开发建设进度安排 17
3.1 有关工程计划说明 17
施工横道图 17
4 投资估算与资金筹措 19
4.1 项目总投资估算 19
4.2 资金筹措 21
4.3 投资使用计划 22
5 销售及经营收入测定 23
5.1 物业销售收入估算 23
5.2 资金来源与运用分析 24
5.3 销售利润 24
6 财务与敏感性分析 25
6.1 项目盈利能力分析 25
6.2 项目不确定性分析 25
6.3 社会效益和影响分析 27
7 可行性研究结论与建议 28
7.1 拟建项目的结论性意见 28
7.2 项目主要问题的解决办法和建议 29
7.2.1 项目的主要问题 29
7.2.2 建议 29
7.3 项目风险及防范建议 30
8 附件一：可研分析表 30
9 附件二：富新康城·上层建筑开发经济指标 40

59
1 项目总论
1.1、项目背景
1.1.1 项目名称
项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高路交汇处，项目名称暂定为“富兴·金地景园” 。
本司于2005年1月至2005年3月经事业部同意，采取方案征集、可行性研究方式组织了规划设计、地产代理（策划）
受托单位：深圳市天方房地产经纪代理有限公司、深圳一帆文化传播有限公司、深圳市中原物业顾问有限公司、长沙市尊豪房地产经济有限公司、吉好地咨询（北京）有限公司长沙分公司、北方——汉沙扬建筑工程设计有限公司、上海中建建筑设计院有限公司7家单位进行总规平面布置、市场调研。又于3月30日组织了规划、建筑、销售代理、策划机构专家进行多次座谈，大家一致认为：
（1）该地块大市政配套已基本形成，地块周边房开项目已进入建设、热售中，人气、商气渐旺，开发成熟度日趋成熟。本项目2005年3季度开工建设，2006年1季度开盘正值开发商机黄金阶段。
（2）技经指标：综合容积率控制在2.8—3.0之间，开发总面积18万—20万平方米。
（3）项目定位可供选择方案：
4：高层住宅；B：高层+多层
1.1.2 研究工作依据
（1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
（2）《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委、建设部：计投资[1993]530号)
（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）

（4）《长沙建设工程价格信息》（2003）
（7）企业提供的相关资料
1.1.3 项目建设规划内容
根据方案征集提供的《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：
表1：项目经济技术指标
项目名称
整个项目
建设用地面积（m2）
55541．0
总建筑面积（m2）

容积率
2.8
覆盖率
18.9%
绿地率
45%
计容积率面积（m2）
155514.8

其中：住宅（包括单身公寓）（m2）
135509.4
商业（m2）
19921.1
不计容积率面积（m2）
19000
停车位（个）
650(地上200、地下450)

1.1.4 项目开发手续
1、 项目土地使用权取得
本项目已交纳购地款4100余万元。截止2005年3月止，土地成本5872.37万元，折合48.9万元/亩。
2、 项目开发合法性手续
项目用地的其余合法手续正在办理。

1.2 可行性研究结果
1.2.1 市场预测
根据市场调查，天心区近年将有大量的楼盘推出，区域市场竞争激烈，同时片区市场也将面对其他片区市场的有效竞争。
1.2.2 投资估算和资金筹措
1、 投资估算
根据测算，项目的总投资为38,387.52万元（含地价），详见下表：

表3：项目总投资估算表
序号
项目名称
总额万元
单价 （元/平方米）
占总投资比例
1
土地成本
9,600.00
617.64
23.7%
2
前期工程费
750.41
43.02
1.9%
3
建安工程
20,296.07
1,163.56
50.1%
4
管理费
612.93
35.14
1.5%
5
不可预见费
612.93
36.31
1.5%
6
其他费用
1,884.91
108.06
4.7%
7
财务费用
3,392.00
194.46
8.4%
8
销售费用
2,475.04
141.89
6.1%
9
公用设施专用基金
872.57
50.02
2.2%
10
合计
40,496.87
2,321.66
100.0%

项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、其他方式融资和销售回款。
项目总投资约40,496.87万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金6000万元，银行借款10,000.00万元，销售收入24,496.87万元

表4：项目资金来源表
序号
项目名称
总额（万元）
比例
1
自有资金及融资
6,000.00
14.82%
2
银行贷款
10,000.00
24.69%
3
销售收入
24,496.87
60.49%
4
总投资
40,496.87
100.00%

1.2.3 项目综合评价结论
1、 项目建设手续正在办理之中

2、 项目建设后续资金保证
项目建设资金来源于自筹资金（其他方式融资）、银行贷款和销售回款。

3、 项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。

4、 经测算经济效益良好
经测算主要经济技术指标如下表所示：

表5：项目主要经济技术指标
序号
项目名称
总额万元
单价 （元/平方米）
占总投资比例
1
土地成本
9,600.00
617.64
23.7%
2
前期工程费
750.41
43.02
1.9%
3
建安工程
20,296.07
1,163.56
50.1%
4
管理费
612.93
35.14
1.5%
5
不可预见费
612.93
36.31
1.5%
6
其他费用
1,884.91
108.06
4.7%
7
财务费用
3,392.00
194.46
8.4%
8
销售费用
2,475.04
141.89
6.1%
9
公用设施专用基金
872.57
50.02
2.2%
10
合计
40,496.87
2,321.66
100.0%

注：上表指标按住宅销售率、商业销售率、车位销售率均为100%的情况下预测的经济效益指标。
综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。
2 项目投资环境和市场研究
2.1 市场宏观背景
2.1.1 全国投资环境
1、 2003年及2004年国民经济发展势头良好
2004年1-3季度国内生产总值达9.3万亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5％。其中，第一产业绝对额12,561亿元，比去年同期增长5.5％；第二产业绝对额51,631亿元，比去年同期增长10.9％；第三产业绝对额28,952亿元，比去年同期增长8.5％。

2、 全国房地产市场状况

房地产市场高速增长
2004年前3季度，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。
房地产投资继续增长，有较大增幅
2004年房地产投资增长有较大增幅；房地产企业效益降幅较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

全国房价不分地域、上涨迅猛
2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号），其要点如下：
1、 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；
2、 严格控制土地储备贷款的发放；
3、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途；
4、 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；
5、 强化个人商业用房
6、 贷款管理；
7、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；
8、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。；
9、 切实加强房地产信贷业务的管理。

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），鼓励房地产市场大力发展
1、 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；
2、 完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；
3、 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；
4、 发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；
5、 改进规划管理，调控土地供应；
6、 加强市场监管，整顿市场秩序。

2.1.2 长沙市投资宏观背景
1、 该市房地产市场总体供求现状：
2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。
1、长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期：
2004年全市在建在售楼盘开发量与03年对比：

总开发量（平米）
住宅开发量（平米）
商业开发量（平米）
04年
682，7401
582，1601
100，5800
03年
739，8812
652，2225
87，6587
差额
-57，1411
-70，0624
+12，9213
2、2004年销售出现井喷，楼盘空置率大幅下降

住宅销售
面积（m2）
住宅剩余面积（m2）
销售率
商业销售面积（m2）
商业剩余面积（m2）
销售率
04年
402，3137
179，8464
69.1%
55,9310
44,6490
55.6%
3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。
2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。
4、经济适用房、别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积115.96万平方米，分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。　

2、长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异
1）芙蓉区楼盘因期独特的区域位置，它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。由于其独特的横长条状地理位置，不仅横跨长沙市CBD、CRD版块，还包括了长沙“东市”。它集中了五一广场商业圈，中央广场商业圈、袁家岭商业圈、火车站商业圈、马王堆商业圈等五大商圈，长沙60%的商场、三个五星级酒店也聚集在此，这些都带动了该区域的房地产发展。芙蓉路至韶山路开发的大量写字楼、商住楼成为长沙市CBD中央商务区不可缺少的一个版块。马王堆经过10年的发展，已成为集市场、中低档商品房、经济适用房于一体的版块。而烈士公园版块的快速发展，营造了长沙一个“富人区”。
2）雨花区房地产近年来开发力度加大，其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域，雨花区充足的土地资源给其提供了坚实基础。目前以突出一点（新区治）、拉通一线（火星大道）、开发两片（南片洞井新城和东片体育新城）为重点进行城市建设。而长、株、潭的融城给该区域又带来了新的机遇。
3）天心区房地产发展速度增幅最慢，其楼盘开发数量在五区中名列最后。省政府和区政府的南迁；长、株、潭一体化，给该区域发展带来了契机。天心区不仅具有良好的环境，景观资源，还汇集了政治干校、交通学校、长沙理工大学等一批高等学府，使其具有优质的客户资源。长沙大道和书院南路两厢是其今后发展的主要方向。
4）岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低，这主要是因为其房地产开发时间较晚和湘江“天堑”阻碍了其快速发展。但随着金星大道和潇湘大道拉通，该区域将通过3-5年建设，使城区面积达40平方公里，人口30万人。岳麓区具有良好的房地产发展硬件基础，它不仅有优美的自然环境，还有浓厚的文化气氛，而大学城的老师和高新区的职员为其提从了大量客户资源。
5）开福区在楼盘开发量最少。作为长沙老城区，第二产业以国营大、中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着“北丐”的角色，随着芙蓉北路拓宽、金霞大道拉通、新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异的变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。

3、长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向
【商品住宅均价】
据长沙市房地产交易中心统计，2004年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年我市商品房价格涨幅较大。
【长沙市房地产市场新动向】
1、高速交通网路形成，推动房地产快速发展
长沙日趋完善的高速交通网络正在迅速推动楼市的发展，尤其是随着长沙“六桥三环”工程的实施以及各项市政设施的进一步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙“六桥三环”的路网系统中，目前一环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟蒂落，三环线的投资热点也正在渐渐形成；
2、东南西北区项目遍地开花
纵观长沙整个楼市：东边的雨花生态新城以建成的雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边的天心生态新城以正在建设的省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。西边的岳麓大道和金星大道两边扎堆了大批楼盘。北边的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太阳山路构成路网骨干，向四周延展自己的势力范围；
3、大盘进代已经来临
随着长沙市政府迁住河西新址，阳光100、金牛山庄等一批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前期准备工作。
4、商业地产竞争继续白热化
从五一商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争，到中南汽车世界与“雨花五金机电市场”的大战可知，市内传统商业商业与市郊专业市场之间的竞争继续呈白热化趋势，但随着市内土地供应总量减少及传统商业商业开发趋于饱和专业市场利用其特殊专业化、规模化的优势，将逐步占据商业地产的主导地位。
5、“8.31”大限逐渐规范土地市场，房地产将面临重新洗牌和重组
即国家监察部颁布71号令以来，纵观星城楼市，2004年楼盘供应量相比2003年明显有所减少，但楼盘放量减少的情况下，需求量却在稳定增长。市场很可能保持房价、销售量的增长，但行业和企业的景气程度却比住年差，尤其是企业利润不比住年。仅单纯的依靠“开发模式”的发展将企业做大、做强已受到局限，只有在新变化下，星城房地产企业的操作策略应更加丰富，以适应发展的变化。

4、商品住宅客户构成及购买实态分析
（一）按购买的目的来分，购买住宅的客户可分为自住型和投资型两种。
自住型客户中可分为第一次置业者和二次以上置业客户。第一次置业者中，以刚参加工作不久单位没有住房的工薪阶层、旧城拆迁户、外地入长户、部队退役和小经营户为主，年龄一般在22-30岁居多，地段、周边环境没有太多要求，只要有便利的公交线路即可，他们多选择经济适用房、中低档商住楼和小户型楼盘。
二次以上置业客户以私营企业主、高级管理者、教授、文艺行业、IT、房地产等收入较高难度从业人群为主，年龄在35-50岁之间，有良好的社交圈，重视生活品，对小区保安、生态环境、特业管理等都有较高要求。
住宅投资客户与商业投资客户基本情况相同，只是在住宅方面炒房的现象比较多，而商业客户要求是稳定的高额回报。
（二）按消费需求将人群进行聚类细分市场，长沙的消费群体可以分为以下五类：
“长沙新一代”，他们大多是25－30岁的长沙本地年轻人，收入不高但能得到家庭支持进入购房阶段，生活时尚，喜爱情调，对“未来会有丰厚收入”的信心最高。他们选择最多的是东部、南部板块。
“高级白领群”，是从外地来长沙较久或长沙本地人，学历层次和家庭收入在五类消费者中是最高的，他们看重家庭，渴望休闲，选择最多的是体育新城、河西等环境较好板块。
“年轻新移民”，是28－35岁左右的新长沙人。多数为本科学历，处于事业的上升阶段，认为“未来会有更丰厚收入”，而且愿意“为了挣更多的钱，可以牺牲休闲”。
“基本需求型”是长沙本地人或移民来长沙较久的人，年龄较大，多在40－50岁之间，70％为高中或中专学历，看重家庭，讲求实际，愿意“为了挣更多的钱，可以牺牲休闲”。他们选择最多的是旧城区等板块。
“传统高薪型”以本地人为主，年龄主要在40－55岁，职业以政府、国企的高级领导居多，喜欢生活、工作均在市区，认为家庭比事业重要，对“未来有更丰厚收入”持怀疑态度。
5、各种档次商品住宅客户分析
（1）高档楼盘群以高级教育工作者（以大学教授为主），高新科技研发人员、医生、企业高级管理人员、高级私营企业主为主要消化群体，该消费群文化素质、经济收入高，年龄以35—55岁居多，大部分为二次以上置业，对现居住条件不满，提升生活品质是他们再次置业的主要原因。正因为如此，该消费群对楼盘的品质要求较高，尤其对周边自然环境、休闲配套和售后服务等方面是他们选择楼盘的一个重要标准。
（2）中档楼盘消费群以政府公务员、普通教育工作者、高新区工作人员、企业中层管理人员、中小私营业主居多，该消费群文化素质、经济收入普遍较高，年龄以在28—40岁，大部分为一次置业，改善居住条件是他们首次置业的主要原因，交通环境、生活配套和价格中该消费群体选择楼盘的标准。
（3）低档楼盘消费群以企事业单位职工、拆迁户为主，该消费群文化素质一般，经济收入普遍偏低。企事业单位职工以年青人、外地人居多，大部分为首次置业，对楼盘品质要求不高，主要解决基本居住问题，而拆迁户涉及的年龄、文化素质、经济收入等方面差异较大，对开发商安置的房子普遍无条件的接爱，价格是他们选择楼盘的最为重要的标准。
6、商品住宅客户购买行为分析
（1）在成熟商业圈内置业的消费者，看重的是地处市中心，交通便利，市政生活配套设施齐全，形成以高档住宅、商住楼为主的核心板块，这类消费群体多为高收入及中小私营业主，一般为追求更高精神、物质需求从而二次置业。
（2）在近郊置业的人群，看重郊区高档楼盘的开发住宅规模化，形成新兴住宅群，多为年青消费者、附近居民及市区中低收入人群，为改善居住环境而初次置业。
（3）在城南片区置业的，由于湖南环保科技产业园区工业化的发展，加速长、株、潭三市融城，而以中国现代农业博览交易中心为龙头的红星专业市场群的开发，因投资门槛低、回报率高，吸引大量附近居民及长、株、潭投资置业者。在城南主要以投资、居住为主。
7、全市房地产市场利好分析
从总的发展趋势来看，2005年长沙市房地产发展的有利条件主要有：
一是长沙城市发展空间将有新的突破，重大的基础设施投资必将是从整体上改善省会中心城市以及长株潭城市群空间结构、物流条件、生态环境等战略性项目，投资需求的增长仍将继续保持相对稳定；二是湖南省政府提出了建设长（沙）株（洲）（湘）潭一体化的区域经济一体化的目标，长沙将融入泛珠三角经济圈，房地产产链体系的战略性对接步伐将进一步加快，进入一个高速推进新阶段，在产业结构中所占比重也将快速上升；三是随着消费引擎对经济增长的拉动力逐步增强，将进一步扩大消费需求，实现消费引擎的主导地位。
同时，从总体上看，长沙市房地产市场虽然进一步成熟，并不存在过热，目前长沙市房地产业在第三产业中的比重仅为5%，其总量规模与长沙市的人口规模和经济规模相比明显偏小，目前长沙市区人均居住面积仅为11.93平方米，距离小康居住水平相去甚远，房地产市场的发展空间十分巨大。再从长沙发展规划以及长株潭一体化长远发展规划来看，房地产业有着极大的发展空间和良好的发展前景。
8、结论
1、长沙市房地产投资受惯性作用，继续攀高，但增幅比98—2003年的平均增幅回落了2.3个百分点。调控政策的进一步实施开发企业对后续投资将持谨慎态度，预测2005年长沙市房地产投资增长进度将会进一步趋缓。
2、由于经济适用房受到国家宏观政策的控制，每年不足50万平米的上市量，无法满足长沙中低收入家庭的需求，而城郊结合处的中低档盘盘，正好填补了这一块市场。
3、商住楼底层裙楼部分，特别是整层出租出售的销售缓慢，仍然是开发商棘手的问题。
4、随着六桥三环中的五桥及三环的逐渐形成，环境好、规模大、交通便利的环线楼盘将成为市场主流。
5、户型设计日趋向合理化、实用化、大面积150平米以上户型比例将进一步降低，经济、紧促型、面积为90-100平米三房将成为市场主导。
6、随着雨花生态新城、天心生态新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周边基础设施的日渐完善，在未来几年，特别在2005年品牌+实力的外省房产开发军团将在以上地段施展拳脚。
7、商业氛围浓厚，投资门槛低的商业地产项目将有较大需求。
8、寻找信托与基金的合作与投资将成为房地产企业主要融资渠道：提高自身实力、提市集约化水平、努力树立品牌，创精品将是未来几年房地产企业的发展方向。

3 开发建设进度安排
3.1 有关工程计划说明
根据项目的开发规模、莲塘房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：
施工横道图
详见附表10.1项目工程计划横道图。

4 投资估算与资金筹措
4.1 项目总投资估算
根据测算，项目的总投资为40496.87万元（含土地转让费）详细见下表：
表10：项目总投资估算表
序号
项目名称
总额万元
单价 （元/平方米）
占总投资比例
1
土地成本
9,600.00
617.64
23.7%
2
前期工程费
750.41
43.02
1.9%
3
建安工程
20,296.07
1,163.56
50.1%
4
管理费
612.93
35.14
1.5%
5
不可预见费
612.93
36.31
1.5%
6
其他费用
1,884.91
108.06
4.7%
7
财务费用
3,392.00
194.46
8.4%
8
销售费用
2,475.04
141.89
6.1%
9
公用设施专用基金
872.57
50.02
2.2%
10
合计
40,496.87
2,321.66
100.0%

注：单价为按建筑总面积分摊计算的单价,包括地下室面积。
总投资估算说明
1、土地成本
按开发商提供资料，土地成本为9600万元。
2、前期工程费
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察等费用，费用确定主要参考近期同类房地产开项目的实际情况。
项目前期费用为750.41万元。
3、建安工程费
包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。
项目建安工程费为20,296.07万元。
4、管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按长沙市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的2%记取。
项目管理费为612.93万元。
5、不可预见费
由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按前述3项之和的2%记取较为合理。
项目不可预见费为612.93万元。
6、其他费用
主要指工程监理费，工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。
项目的其他费用为1884.91万元。
7、财务费用
指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。
项目借款为10000万元，贷款期限为2年，利息共为3,392.00万元。
8、销售费用
包括广告及代理费用，参考长沙市一般房地产开发项目的标准及项目的实际情况，取销售费用为销售额的4.0%。
项目的销售费用为2475.04万元。
9、公共设施专用基金
经估算为872.57万元。

4.2 资金筹措
项目投资的资金来源包括只有资金，银行融资及销售回款。
项目总投资为38,387.52万元，经测算需投入自筹资金、银行借款、销售收入，其中详细如下表：
表11：项目资金来源表
序号
项目名称
总额（万元）
比例
1
自有资金及融资
6,000.00
14.82%
2
银行贷款
10,000.00
24.69%
3
销售收入
24,496.87
60.49%
4
总投资
40,496.87
100.00%

4.3 投资使用计划
根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表10.4《项目建筑成本投资计划表》
经济测算时，根据项目的实际情况、计算期从2005年开始项目资金正式开始投入，计划于2005年8月动工，工程分2期开发，各期开工时间考虑各期预售可衔接上为基础，并按资金可及时到位的情况下，预测全部工程于2007年12月底前竣工， 2006年下半年商业用房销售率、住宅用房销售率、办公楼销售率均可达到90%，对项目的经济测算从2005年下半年至2007年下半年止。
5 销售及经营收入测定
5.1 物业销售收入估算
1、项目销售收入测算
销售收入：根据项目方案设计及前述项目及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建筑面积为155430.5㎡，其中住宅135509.4㎡，销售均价2880元/㎡，销售率按100%计；商业19921.1㎡，均价9500元/㎡，销售率按100%计。
表12：项目销售收入测算表
项目
可售面积（㎡）
销售单价 （元/㎡）
销售率
销售收入（万元）
住宅
135593.8
2880
100%
39,051.01

商业
19921.1
9500
100%
18,924.95
车位
650个
60000
100%
3300
合计

----
100%
61875.96

2、销售税金及附加测算
销售税金及附加：按规定，长沙市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%）,项目销售税金及附加合计为3155.67万元。
根据长沙住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，对项目各期的销售收入、销售税金测算见附表10.3《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。
5.2 资金来源与运用分析
根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。
项目的资金来源与运用情况详见附表10.5《资金来源与运用表》。
5.3 销售利润
经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、投资利润率等指标详见下表：表13：项目利润估算表
序号
项目
计算公式
金额（万元）
⑴
销售收入

61875.96
⑵
开发成本

34629.83
⑶
销售费用

2475.04
⑷
销售税金及附加

3233.00
⑸
财务费用

3392.00
⑹
利润总额
⑴-⑵-⑶-⑷-⑸
18146.10
⑺
所得税
由公司内部平衡所得税
⑻
净利润
⑹-⑺
18146.10
⑼
税前成本利润率
利润总额/总投资
41.50%
注：上表为住宅销售率、、商业销售率销售率均为100%的情况下的经济效益指标。
项目各计算期的利润测算详见附表10.6《项目损益及利润分配表》。
6 财务与敏感性分析
6.1 项目盈利能力分析
经测算，总投资为40,496.87 万元，开发期为2.5年，投资回收期为2年，利润总额为18,146.1万元。

6.2 项目不确定性分析
1、 项目敏感性分析
我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。
测算过程详见附表10.9《敏感性分析表》。
以下为两种最不利情况的测算结果：

表14：项目敏感性分析
项 目
部分指标变化
敏感性分析结果
销售收入 （万元）
建筑投资 总成本（万元）
税后利润 （万元）
建筑成本 利润率
财务净现值 （万元）
内部 收益率
动态 回收期
基本方案
61,875.96
34,629.83

19,275.76
29.76%
2.21
销售收入变化
销售收入下降5%
58,782.17
34,629.83

18,205.00
26.58%
2.31
销售收入上升5%
64,969.76
34,629.83

22,783.90
32.57%
2.14
变动成本变化
变动成本增加5%
61,875.96
35,245.70

19,145.84
26.71%
2.29
变动成本减少5%
61,875.96
34,013.96

21,859.89
32.74%
2.13

经测算可知：
①、本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响较大。
②、保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。
6.3 社会效益和影响分析
1、 改善区域环境，完善城市功能
本项目有相当的配套设施：幼儿园、商业、停车库等。
2、 提高了市民的居住质量，改善了居住条件
3、 增加财政税收
项目的开发建设，必然会带动建筑业、建材业、金融、保险、广告等系列行业的发展。
4、 创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。
7 可行性研究结论与建议
7.1 拟建项目的结论性意见
1、 目前项目开发手续正在办理之中
2、 建设后续资金需要有保证
项目建设资金来源于银行贷款，所以后续资金一定要有保证。
3、 项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。
4、 项目经济效益良好，但有一定的风险。
表15：项目主要经济技术指标
序号
项目
指标
1
占地面积（m2）
55,541.00
2
总建筑面积（m2）
174,514.80
3
项目总投资（万元）
40,496.87
4
项目经营收入（万元）
61,875.96
5
利润总额（万元）
18,146.10
6
税后利润（万元）
18,146.10
7
成本利润率（税前）
41.50%
8
成本净利润率（税后）
41.50%
9
财务净现值（FNPV）万元
19,275.76
10
财务内部收益率（FIRR）
29.76%
11
动态投资回收期（年）
2.21
12
贷款偿还期（年）
2.0

注：上表指标按住宅销售率、商业销售率、办公楼销售率均为100%的情况下预测的经济效益指标。
综上所述，该项目社会效益及经济效益良好，我司认为本项目可行。
7.2 项目主要问题的解决办法和建议
7.2.1 项目的主要问题
1、 项目三面临马路；
2、 周边人气不旺；
3、 商业部分销售有一定难度。

7.2.2 建议
1、 合理规划设计，提升住宅品质；
2、 适当改善周边环境，减少商业风险；
3、 商业整体包装营销，提升2、3层商业价值；
4、 引进国内或国际著名商业巨头，如大型百货超市、大型家居专卖等。

7.3 项目风险及防范建议
一、 市场风险及防范建议：
周边居住人员相对较少，商业气氛不浓，预测周边近年住宅开发项目较多，是项目最大的市场风险。
如何准确做好项目的市场定位，制定合理的营销、租赁、商场经营管理的策略，从而成功招商、经营，如期回收资金、获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。
二、 经营管理风险