某某旅游客运中心项目建设可行性研究报告.doc

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长沙湘江旅游客运中心项目
可行性研究报告

深圳市某某工程咨询院
二零零六年五月
目录
第一部分：宏观市场分析 4
一、长沙市城市概况及发展定位 4
二、长沙市经济运行概况 10
三、社会消费情况 12
第二部分：长沙市商业市场分析 18
一、长沙商业概况 18
二、长沙市商业业态分析 23
三、长沙商业地产现状及发展分析 38
第三部分：项目地块解析 43
一、项目周边区域调查 43
二、项目简介 49
三、用地条件分析 52
四、项目的SWOT分析 53
五、项目综合评价 55
第四部分：项目定位 56
方案一：传统商业模式 57
方案二：创新商业模式 60
第五部分：财务分析 66
一、项目开发建设进度安排 66
二、投资估算及资金筹措 67
三、方案一经济测算分析 71
四、方案二经济测算分析 75
关于项目招商部分的思考 82

第一部分：宏观市场分析
一、长沙市城市概况及发展定位
（一）长沙市城市概况
1、地理概况
长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111º53′—114º15′，北纬27º51′—28º41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。
长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。
2、属性特征
长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。
3、历史文化特征
有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。
长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。
4、自然环境
长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为17.2ºC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。
5、行政区划、人口
2005年年末长沙市常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率为53.87%，同比提升2.68个百分点。
6、长沙市与其它重要城市/区域的空间关系

长沙在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划中的重庆—上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点；即将建设的武汉—广州高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。过去长沙物流成本过高形成的困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙的比较优势大为提升。
另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。
可以说，长沙的区位优势正在凸现。
（二）长沙发展定位与城市规划
1、现有城市布局与发展现状
（1）城市性质
2003年以前长沙的城市性质为全国历史文化名城、湖南省省会，全省政治、经济、文化、科技中心。目前而言，长沙的城市特色不明显，不像有的城市特色鲜明，如港口城、汽车城、旅游城等，可以说长沙是商贸业较发达、消费水平较高、加工业实力不强的有深厚文化底蕴的综合型大城市。
（2）城市规模
通常而言，城市规模包括人口规模、用地规模和经济总量规模。2004年底，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方公里。2005年底，,全市户籍人口约620.92万人，全市经济总量（GDP）1519.9亿元，人均GDP23968元。
（3）城市布局
2003年以前的城市布局为：“完善城市主体，发展两翼两组团”。一主体为城市旧城区周围集中联片发展地域；两翼指马坡岭泉塘为东翼、望城坡天顶乡为西翼；两组团指捞霞组团和坪塘组团。目前西翼隔离带已不存在，东翼由于新世纪文化城、星沙的建设，已与主体联为一片。
2、城市发展定位（2020总体规划）
（1）城市性质
长沙市城市总体规划（2003—2020）（以下简称总体规划）规定，长沙城市性质为湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。
（2）功能定位
以实施高新技术带动和优秀文化带动为重点，建设成为繁荣的经济强市、开发的窗口城市、文明的现代都市和秀美的山水名市；强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群；以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。
（3）城市规模
到2020年，长沙市国内生产总值达到3888亿元，市域总人口达到688万人，城市化水平达到70%，主城区城市建设用地规模253平方公里。

3、城市规划与发展趋势

长沙市城市总体规划（2003—2020）用地表
总体规划用地
1450平方公里
城市建设用地
310平方公里
居住用地
4614万平方米
公共设施用地
3062万平方米
工业用地
2804万平方米
沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。
从上图来看，本案位于长沙城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位置，地理位置显要。
二、长沙市经济运行概况
（一）经济总量快速增长，2005年生产总值(GDP)突破1500亿元
“十五”期间（2001-2005年），长沙市经济步入了一轮的快速增长周期，五年平均增长率达14.8%，在2004年突破1000亿元的基础上，2005年达1519.9亿元，按可比价格计算，同比增长14.9%，增幅比全国快5.0个百分点，比全省快3.3个百分点。较快的城市经济发展速度会为房地产行业的持续发展提供良好的平台。
（二）产业结构较为不合理，调整步伐明显加快
在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，三次产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三次产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。
目前，长沙的国民经济水平尚处于较低级的发展中阶段，但是其第三产业已超过了第二产业的总量，这是较为不合理的。根据经济产业发展理论，只有各个相关产业的协调发展才能保证区域经济的持续健康发展，特别是第二产业与第三产业的合理比例。第二产业的相对落后必将影响整个区域经济的健康发展。因此，在保持经济增长速度的同时，调整产业结构侧重于第二产业的发展应是长沙下一步发展的主要策略。
从2005年经济运行情况来看，第二产业成为经济增长的主要动力源泉，在GDP中所占比例提高1.3个百分点。而第一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点，长沙产业结构调整步伐明显加快。

（三）固定资产投资呈高增长态势，投融资体制改革继续深化
近年来，长沙的固定资产投资连续保持较高的增长率，城市基本建设和更新改造的投资额大幅增加，反映了长沙正在进行的快速城市化进程。快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。
非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。2005年全社会非国有单位完成投资增长42.78%，占全社会固定资产投资的比重达到69.1%，比上年提高5个百分点。
综合以上所述：
各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快；固定资产投资呈高增长态势。2004年、2005年经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。而良好的经济发展态势为长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。
三、社会消费情况
1978—2004年平均增长17.64%，2005年长沙社会消费品零售总额达743.43亿元，同比增长16.1%，2006年1-3月3月止累计实现社会消费品零售总额213.80亿元，同比增长16.0%。
（一）主要经济指标

分析：
n 长沙社会消费品零售总额和GDP呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于GDP的增长率变动。长沙社会消费品零售总额和GDP增长趋势明显。
n 长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本一致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和GDP的增长。说明有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。

分析：
n 通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的1/4，城区消费比重更是占到近38％，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。
n 城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流、专业市场等的发展规划也见成效。
n 长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进一步体现。
（二）消费构成

分析：
娱乐和食品消费超过居民消费性支出的50％，长沙的娱乐、文化传媒、餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐、休闲场所的数量在全国处于前列。长沙人最早经营歌厅，航空、蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在1988年。对于长沙居民的消费能力和水平，以及休闲、娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实：
类目
名次
备注
城市综合排名
12位
国务院有关部门
人均商业面积
0.9平米
全国平均1.1平米，发达国家1.5平米
居民可支配收入
在全国排名第9位

人均消费能力
全国排在第4位

房价
全国排在第30位左右

2004年，长沙GDP、人口、社会消费品零售总额分别为深圳的32.45％、84％、57.38％；如果考虑到深圳的城市化水平全国最高，长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。（表中数据仅供参考）
（三）长沙市民消费特征分析
1、“土洋兼具”
长沙是全国第一批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种“实内固外”的经济体系已成为长沙经济发展的特点。土洋兼具，是转型期社会的消费特征。这一点在长沙人身上表现得尤为突出。
2、现代化
长沙人的消费洋溢着现代气息。市私人购车和购房大幅增长，成为一个新的消费热点。
长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口100多万，就有30多万门手机。而且手机更新换代快。
3、休闲化
打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的一种方式。长沙有15家保龄球馆，球道总数近200道。不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有一个高尔夫球场。而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。
4、知识化
长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。私立学校之多，在省会城市里也是少有的。据调查，55%的人把教育投资摆在首位。
5、崇土排外
长沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。
6、趋众跟风
跟风从众是长沙市民消费的一大特点，同时也伴随着喜新厌旧。无论是商品还是卖场、娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。
第二部分：长沙市商业市场分析
一、长沙商业概况
（一）商业历史
长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江一线就成为南北交通要道，“楚村晋用”便是当时的写照，长沙之名始于西周初期（约公元前11世纪）。同时长沙曾是全国最早的“四大米市”（无锡、九江、长沙、芜湖）之一，素为江南商品集散中心。作为项目所在地的开福区曾是全国著名的“湘绣之乡”、“刀剪之乡”、“建筑之乡”，形成了有一定特色的市场网络。
“长沙十万户，游女似京都”。北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸的繁华，但是抗战时的“文夕大火“毁掉了2000年的古城。
（二）发展历程
u 改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，“五虎闹长沙”闻名全国商界。90年代初，阿波罗、友谊商店、中山、晓园、东百“五虎闹长沙”，打响了长沙零售业的第一轮大战，长沙商业因此名扬全国商界。经过激烈的洗牌，友谊阿波罗整合百货旗舰，中山、湖商相继易主友谊阿波罗；名媛世家、紫荆城昙花一现；东汉名店不战自败。经过这一轮竞争，友谊阿波罗、通程存活下来并获得发展壮大。
u 1998年11月，日本平和堂落户长沙五一商圈，其繁荣程度曾令五一路交通一度中断。紧接着，新一佳超市空降侯家塘，友谊阿波罗集团拓展超市业务，家润多崛起于长沙，长沙零售业第二轮大战由此拉开序幕。
u 到2004年，商业地产的开发达到了一个鼎盛的高峰，除了大型商业地产项目在售，大量的社区商业街和市中心的商业裙楼供应量。格局上城郊以中南汽车世界、长沙茶市、雨花机电市场、湖南国际汽车城、红星绿色食品城、红星大市场等为代表，大体量的各类专业市场将长沙包围；市内以沃尔玛、黄兴南路步行街、王府井、铜锣湾、金满地、大都市等为代表。
u 长沙目前已经进入了“洋虎闹长沙”加“品牌战”的新格局，随着家乐福入驻长沙芙蓉路，麦德龙进驻四方坪，长沙商战开始由“内战”转向大型商家之间的较量，长沙商业格局一个新的时代已经来临了。以沃尔玛等巨头的进入为开始标志，长沙商战在零售业对逐步开始了第三轮洗牌，这轮洗牌是在中国入世、国际零售业巨头同台的背景下发生，带有强烈的国际化竞争色彩。
（三）发展现况
u 长沙商贸业已成为最具活力的优势产业，2004年全年营业额达到亿元以上的市场24家，实现商品成交额294.82亿元，其中批发和零售贸易、餐饮业的数量达到31192家，占长沙所有经济单位的10.7%。
u 长沙商业由曾经的黄兴路、五一广场延伸拓展到现在的长沙商圈实际已形成“三线五圈”的格局，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、荣湾镇、东塘五大圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。近两年来，长沙市商圈的呈现“东西成线、点式南移”趋势，将对整个长沙市的发展将会产生深远的影响。
（四）商业前景展望
1、城市总体规划
长沙市规划面积从960平方公里扩大到2893平方公里，长沙县、望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这一空间层次，形成“一主两次四组团”的城市布局，“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。到2020年，主城区（包括“一主两次”）实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内。
长沙市一直把“流通活市”作为战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心。
2、商贸布局更加合理、中心地位将更加牢固
长沙商贸布局调政主要表现为限制大型超市，百货发展“一店两业态”，部分专业市场暂时停建。
n 大型超市将限制在沿江大道以东，东中环线以西。丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区。大型仓储商店（超市）则限在城郊结合部的交通要道建设。大批发市场搬出市中心对于占地面积在100亩以上的大型批发市场，原则上不能建在城市市中心；已经建设的，亦要逐步搬迁。输入同一经营类型的市场，必须要与临近同类市场相距5公里以上。汽车交易市场虽前景广阔，亦应根据市场需求有序发展。
n 大型百货店存量过剩，将逐步推行“一业两态”。在城市中心区，原则上不新增大型百货店。现有大型百货店，要在店内开设大型综合超市，实行“一店两种业态”的经营方式，向小型购物中心的方向发展。
n 由于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜批发市场、红星农副产品大市场、湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要，近三年内暂不发同类大市场。
随着商业结构调整步伐加快，知名商业公司纷纷抢滩长沙市场；黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起，个体、私营等民营经济快速发展，长沙消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征、以会展经济为亮点、以国际商业巨头进驻为特点的三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市的地位已更加凸现。
3、四大物流中心促进区域物流中心的形成
长沙物流配送中心市市政府“十五”规划的重点建设项目，长沙拟规划将北部的捞霞，东部的芙蓉区、雨花区一带，东北部的星沙工业园附近，南部的大托铺地区作为四大物流设施规划区。
长株潭是目前湖南省发展水平最高、投资效益最好的地区。2004年GDP已达1578．4亿元，占全省的33．2％，接近武汉的1662．4亿元；预计2010年经济发展水平超过武汉市。武广快速铁路将于2010建成，届时长沙－广州的距离拉近到2个多小时；浙赣线电化提速改造工程株洲—醴陵段已开始实施；株洲北站上行系统扩能改造工程也将上马，规划中的还有湘桂复线改造、娄邵线改造。
未来长沙的商业规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西、星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售商业体系。物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等4个大型物流配送中心。长沙很有可能成为中南地区重要的商贸、物流集散地。
小结：
n “南发展、北复兴；西文东市”的总体趋势没有改变，但发展格局将趋向“一主两次四组团”。由于“长株潭一体化”和省政府的南迁，南城的发展步伐将加快；长沙市周围将形成一小时经济圈，长沙商业幅射能力逐步增强，商业发展潜力较大。
n 根据长沙经济在湖南省的地位长沙商业发展现状，长沙作为区域性商贸中心的地位已经牢牢确立。随着长沙商业布局的调整和新规划的实施，长沙将形成商业中心和商业次中心共存的格局，这将有利于城市整体价值的提升。
n 长沙依靠自身经济实力的增长和便利的交通优势，将成为中南地区的区域物流中心。专业市场的蓬勃发展和物流区的建立将长沙商作为区域商业中心的地位将更加稳固。
二、长沙市商业业态分析
（一）零售行业分析
目前，长沙已形成五一广场、东塘、火车站、袁家岭、荣湾镇6大主要商圈；全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合的市场体系。
1、五一路—黄兴路商圈
处于城市最核心地带，是长沙最早形成的商圈，是目前长沙规模最大、业态最齐全的商圈，主要以百货、购物中心、超市、专卖店、餐饮等组成，此商圈也是长沙人流量最密集，生意最好的商业圈，主要有两大块组成：五一广场及黄兴南路步行街，环绕五一广场主要几大商场：友谊大厦春天百货、平和堂、锦绣大厦购物商场、王府井百货、万代购物广场、新大新商场、以及正在加速筹建的铜锣湾商业广场；作为五一商圈另一板块的黄兴南路步行街，其规模及效益已列入国内十大商业步行街行列，在仅长838米的步行街两旁有3000多商家进驻这块名副其实的财富宝地，大规模的商家有大连万达购物广场、王府井百货、沃尔玛、国美电器、苏宁电器等，其区域面积、人流总量、经济活力在长沙、在湖南省都是绝无仅有的，其巨大的能量足以带动周边地市，甚至辐射中南地区。
2、东塘商圈
东塘位于长沙市雨花区，东接劳动东路立交桥，通连环线，影响力余及车站南站、人民路；沿劳动西路西行，辐射力可深度覆盖侯家塘商圈；而待韶山南路改扩建完毕后，东塘商圈的辐射力将远及汽车南站。经过多年的发展，东塘商圈已成为长沙城南一个重要的节点，是长沙唯一有实力和五一商圈叫板的黄金商圈，号称“长沙徐家汇”，经营业态十分丰富，百货、购物中心、超市、专卖店、餐饮、专业市场样样齐全，主要商家百货有友谊商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家润多；专卖店有国美电器、百胜鞋城等；专业市场有神禹女人服装市场、东塘大都市地下步行商业街、东塘服装交易大楼；餐饮有新东方大酒店、东塘火宫殿、新华削面馆等。
3、袁家岭商圈
袁家岭位于五一路与韶山路的交汇处，是长沙市的百货零售商圈和星级酒店商务圈。其中大型百货店以阿波罗商业城和友谊商店为代表；商业地产项目有着与商圈相符的特色，像处在解放路口星级酒店商务圈内的维一·星城国际，保利·文化大厦等项目，就带着酒店商务圈定位的痕迹。事实上，作为酒店商务商圈的定位，由于该商圈聚集了众多大型高档商务酒店，可以说这是长沙商务气息最深厚的区域之一。
4、火车站商圈
环绕火车站广场周边，包括八一西路、朝阳路等，以大型超市为主要业态以及专业市场为主，主要有：金苹果服装市场，国美，阿波罗商业广场，家润多千禧店，新一佳万通店、三湘、南湖五金机电建材市场、朝阳路五个数码广场等，随着政府加大对火车站及周边环境的整治，火车站商圈——这个昔日因“经营环境”不好而衰落了的老牌商业区域，开始重新显现出其独特的商业经营魅力，引来通程电器、国美电器、新一佳超市、百信鞋业等品牌商家纷纷入驻，火车站商圈将迎来一个繁荣兴盛的高速发展期。
5、荣湾镇商圈
河西被誉为长沙的“左岸”，也是湖南高等学府聚集地，其区域主要包括荣湾镇广场及周边，随着住宅大规摸的开发建成以及其它政府配套的建设，这里的商业配套也不断完善，以形成较为完善的商业体系，百货有通程商业广场，专业店有通程电器、苏宁电器；超市有新一佳，步步高；还有最近开业的新外滩商业中心，今年底另外一家大型超市易初莲花将进驻该商圈。
6、专业市场
在长沙还有几个大型商业批发市场，其交易额在全国大型市场中居领先地位。
n 长沙马王堆农产品批发市场：位于芙蓉区马王堆乡，临近火车站，占地16.5万平方米，批发市场始建于1991年5月，是国家级大市场，日均成交量保持在400万公斤以上，年成交总额45亿元。
n 高桥批发大市场：位于湖南高桥大市场位于省会长沙京珠高速、成(都)厦(门)高速公路交汇处，是省市“九五”重点工程和国家重点扶持的市场建设项目，中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第五大市场。年成交总额约80亿元。
n 红星大市场：位于于韶山南路，汇集了红星建材市场、红星水果产品市场、红星电脑电器市场、 红星涟源百货城、红星糖酒副食品市场、红星糖酒副食品市场、红星蔬菜市场、红星粮油市场、红星花卉市场、红星花木基地、红星畜禽市场、红星水果市场、红星农博交易中心、红星日用品批发市场等专业市场。
由于长沙自身的消费特征：文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位置和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。
（二）餐饮行业分析
长沙二环以内较大规模服务业业态结构图
我司针对长沙市二环以内服务行业较大规模商业进行摸底调查，共调查相关产业店铺2218家，其中餐饮类1237家，娱乐216家，休闲类152家，美容美发类376家，宾馆及招待所类174家，其他行业63家。
调查结果基本发映了长沙服务行业发情况，长沙市餐饮业非常发达，占本次调查店铺数的55%，其次为美容美发业占17%，再次为娱乐业占10%，最后为宾馆及招待所及休闲分别占8%和7%。
1、餐饮业构成分析：

u 餐饮业构成来看：二环以内较大餐饮业中中餐类比例最大，占77%，其次为其他餐饮类店铺（主要是早点、小吃、糕点等）占13%，再次为西餐类（主要是咖啡厅、西餐厅等），占7%，最后为茶楼占3%。中餐类中，经营的菜系湘菜为主，湘菜改良菜系受也受到消费者的欢迎。
u 从档次构成来看：二环以内较大餐饮业中高档店占10%，中档店占69%，低档店占21%。高档次酒店主要分布在星级酒店、办公集中区域、高尚住宅区以及湘江风光带。
2、典型中餐店分析：
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
人均消费水平
营运方式
营运情况
富临饭店（维一店）
唯一国际三楼
1500
一层
裙楼
商务
50-100
连锁
好
大蓉和酒楼
迎宾路169号
4000
二层
裙楼
商务
40-80
连锁
好
秦皇食府总店
湘江大道218号
5000
二层
裙楼
商务
40-80
连锁
好
长沙市中高档中餐厅经营面积在2000平方米至5000平方米不等，最大的达1万多平方米，人均消费30以上。较大型餐饮店都形成了自已的特色，市场竞争主要体现在特色、品牌、品位等方面。大型餐饮店选址主要考虑主要消费群距离、交通便捷性、停车面积等。

3、典型西餐店分析
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
人均消费水平
营运方式
营运情况
金牛角王中西餐厅
松桂园
1000
一层
裙楼
商务、白领
30-50
连锁
好
咖啡之翼
芙蓉中路
1500
二层
裙楼
商务、白领
50-60元
连锁
好
上岛咖啡
韶山北路482号
700
一层
裙楼
商务、白领
30-50
连锁
好
长沙较大型西餐厅大部分采取连锁经营方式，其场所都采取租赁方式，楼层多在二层以上，面积在500-1500平方之间，主要消费需求为商务及公司白领。

（三）娱乐行业成分析
在娱乐场所中网吧所占比例最大占55%，其次为歌厅KTV占29%，
同次为酒吧占8%，其他为影院、剧院、电子游戏厅共占8%。

1、典型歌厅分、KTV分析
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
人均消费水平
营运方式
营运情况
金色大帝KTV
芙蓉中路湖南财富中心
9800
三层
裙楼
商务
80-100
连锁
较好
星光灿烂
黄兴南路步行街中央广场
5000
二层
商业中心
白领、聚会
20--50
连锁
较好
金色年代
长沙新世纪体育中心
2500
一层
商业广场
商务
50-100
租赁
好
u 长沙市大型歌厅KTV面积在5000-1000之间，金色大帝KTV为长沙新建最大最高档歌厅KTV，高档KTV消费主要以商务消费为主，中档KTV消费以白领、聚会消费为主。
u 从租金承受能力来看，新世纪体育中心金色年约约2500平方米，层高5米，可隔两层使用，60万/月，合240元/平方米·月，高档店租金承受能力较强。
2、典型酒吧分析
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
人均消费水平
营运方式
营运情况
魅力四射1200
解放西路
4000
一层
裙楼
白领，聚会
80-100
连锁
好
金色年华
解放西路
8000
二层
裙楼
白领，聚会
100-150

租赁
好
可可清吧
解放西路
500
一层
裙楼
白领、商务
30以上
连锁
好
蓝魅酒吧
解放西路
1500
二层
裙楼
白领，聚会
30-80
租赁
较好
长沙市大型酒吧将表演、歌厅、迪厅、餐饮组合在一起，面积在1500-8000平方之间，主要集中在解放路酒吧一条街，近两年有向办公聚集区扩张的势势，消费主要以个人聚会和商务为主，租金承受能力较强，解放路西路酒吧一条街1F街铺租金达300元/平方米·月。

3、网吧
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
消费水平
营运方式
营运情况
云旗网络休闲会所
解放西路214号
1000以上
一层
裙楼
白领
3-5元/小时
租赁
好
大茂网络
黄兴路步行街中心广场名优特大楼3F
1000以上
一层
裙楼
游戏玩家
3-5元/小时
连锁
好
倚天网络会所
人民中路324号
1000以上
一层
裙楼
周人群、游戏玩家
4-8元/小时
租赁
好
长沙市网吧呈现中高低档营运情况都不错，同时消费档次差距明显，低档1-2元/小时，高档3-8元每小时，中档2-3元每小时，不同档次的店面主要体现在设备、装修、位置上。茂网络所在的黄兴南路步行街三楼月租金约150元/平方米·月左右，高档网吧租金受能力较强。
4、电影、剧院
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
消费水平
营运方式
营运情况
湖南大剧院
韶山北路

裙楼
周边白领
30-60
自营
好
王府井影城
王府井
6000

商业中心
周边白领、五一商圈人流
25-60
联营
好
长沙电影城
解放西路218号
3000

裙楼
周边白领
15--30
自营
一般
长沙电影剧院中高档的王府井影城、湖南大剧院经营状况良好，中低档影城生意较差，这与消费人群主要是公司白领、情侣有关。
5、电游厅
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
消费水平
营运方式
营运情况
城市英雄
解放西路143号
500
一层
裙楼
步行街人流
20-50
租赁
好
工人文化宫电玩厅
东塘工人文化宫
300
一层
裙楼
学生
2-10
租赁
一般
金满地电游
黄兴路培元桥
500
一层
裙楼
学生
5-10
租赁
较差
电游厅主要消费人群为年轻人，以学生为主，对区域内人流依赖性较强，营业面积在300-500之间
（四）休闲行业分析
本次调查共调查较大型休闲店152家，其中洗浴按摩业135家，占89%；运动休闲业17家占11%。

1、洗浴按摩
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
消费水平
营运方式
营运情况
大浪淘沙洗浴广场
五一大道419号
10000
三层
裙楼
白领、商务
50-150
租赁
好
海阔天空浴场
韶山南路1号
10000
四层
改建
白领、商务
50-150
租赁
好
碧水蓝天温泉浴场
白沙中路86号
5000以上
二层
裙楼
白领、商务
50-100
租赁
好
碧涛阁
芙蓉中路一段306号
6000
二层
改建
白领、商务
100-150
租赁
好
目前长沙的洗浴按摩业正处于一种不断升温的发展状态。集洗浴、按摩、健身、休闲、娱乐、美食6大功能于一体的夜间活动中心多种形式于一体的综合性大规模洗浴中心是长沙洗浴业今后发展的大方向，洗浴场所经营面积越来越大；均消费水平在50-150之间。

2、运动健身
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
消费水平
营运方式
营运情况
中体倍力健身俱乐部（王府井）
王府井商业中心
6000
一层
购物中心
市中心白领
年费3000右
加盟
已停业
格瑞健身健美长沙俱乐部
锦绣华天
2100
一层
裙楼
周边人群
年费999
加盟
较好
活力羽毛球馆
小林子冲金源大酒店后
1000
一层
改建
白领、周边人群
20-25元/小时
连锁
好
友谊阿波罗康体中心馆
车站路阿波罗商业广场四楼
2000
一层
购物中心
白领、周边人群
15-25元/小时
联营
较好
长沙市健身行业发展在中国大中等城市中处于中等水平，市区健身意识不强，主要运动休闲方式有羽毛球，乒乓球，收费在15-25元/小时之间。
（五）美容美发美体
名称
位置
规模M2
层数
物业类型
客户群特征
消费水平
营运方式
营运情况
摩登漂亮宝贝SPA店
解放中路
2000多
二层
街铺
周边公司白领
58-500
连锁

依·玛利亚女子俱乐部
韶山北路一心花苑
２０００多
一层
住宅
周边公司白领
100以上
租赁

花蔻海洋ＳＰＡ生活馆
神龙酒店四楼
８００多
一层
裙楼
周边公司白领及酒店客户
100以上
租赁

随着长沙经济快速发展，人们生活水平提高后，对生活质量有了更高层次的需求，美容美发业无论从经济价值还是社会价值来讲，都已逐渐得到社会的认可和欣赏，市场潜力巨大。近几年长沙美容美发业发展迅速，开始朝高档次、大规模的方向发展，不断地有新的经营模式和定位出现，美容美发业已经由边缘行业成为长沙第三产业的重要组成部分，从高档美容美发美体店分布可得知，该行业租金承受力相对较弱。
（六）旅游行业分析
1、长沙市旅游景点
长沙风景秀丽，有“山水名郡”之称。
名山主要有：岳麓山、大围山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龙山、沩山等；
名水主要有：湘江、浏阳河、浏阳 湖、捞刀河、靳江河、沩水河和黄材水库等；
名泉主要有：白沙井、灰汤温泉、白鹤泉等；
名洲主要有：桔子洲、月亮岛等；
名园主要有：湖南烈士公园、天心公园、桔洲公园、南郊公园、望月公园、晓园公园、浏阳烈士公园、沿江绿化带和长沙动物园等；
名洞主要有：九溪洞、古风洞等；
国家级文物保护区：秋收起义文家市会师旧址，黄兴故居、墓，刘少奇故居、岳麓书院、长沙铜官窑遗址，谭嗣同故居
省级文物保护单位：51处
2、2005年长沙旅游业概况
2005年全年全市接待国内旅游者2489万人次，同比增长9.1%，国内旅游收入175.2亿元，同比增长18.0%；接待入境旅游者25.55万人次，国际旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长43.3%；国际国内旅游总收入191.2亿元，同比增长19.6%。全面超额完成了“十五”旅游发展计划确定的各项经济指标。
3、2006年“五一”黄金周长沙旅游情况：
据统计，“五一”黄金周期间，全市共接待国内外旅游者202.23万人次，同比增长了12.86%，占全省的34.57％，一日游游客量为157.54万人次；旅游总收入达到了7.26亿元，同比增长20.57%，占全省总收入的30.51％，旅游总人数和旅游总收入在连续高速增长的情况下，今年又有新的突破，长沙作为全国旅游目的地城市的形象得到了进一步凸现。
4、 长沙旅游籽“十一五”规划
“十一五”期间，长沙将加快完善产业体系、打造旅游精品、全面提升产业素质，打造5大旅游品牌，即山水洲城生态旅游、历史文化旅游、娱乐休闲旅游、红色旅游、特色资源旅游；力争旅游总收入保持15%%以上年均增长率，到2010年，旅游总收入达到450亿元。

三、长沙商业地产现状及发展分析
（一）基本情况
长沙“商铺投资”在2001年开始兴起。据不完全统计，2002年商铺价格同比上涨达20%-30%之多，2003年长沙的商业物业供应量增加，但市场价格相对稳定。
长沙市商业地产开发在2004年出现空前的放量，2004年施工面积较2003年增长近一倍，竣工面积增长近50％，主要表现为房价走高（门面均价11078元/m2