某地区大型商贸会展中心项目建设可行性研究报告.doc

目 录
第一章 总 论 1
一、 项目名称及承办单位 1
二、 报告编制单位 1
三、 项目提出的理由与过程 2
四、 可行性研究的依据及范围 3
五、 项目概况 3
六、 主要技术经济指标 6
七、 研究结论及建议 7
第二章 项目建设背景和必要性 10
一、 项目建设背景 10
二、 项目建设必要性 16
第三章 市场研究 20
一、 某某城市经济发展概况 20
二、 某某城市发展规划 20
三、 红仑新型工业区发展分析 21
四、 某某近五年房地产市场发展情况及分析 22
五、 某某市商业性房地产市场总体分析 23
六、 某某市房地产市场后市展望 25
七、 项目优劣势分析 26
第四章 项目选址及建设条件 28
一、 建设地点 28
二、 建设条件 28
第五章 建设规模与建设内容 33
一、 建设规模 33
二、 建设内容 33
第六章 专业技术方案 35
一、 规划设计原则 35
二、 总平面设计 35
三、 建筑设计 36
四、 结构设计 37
五、 给排水设计 39
六、 电气设计 41
七、 弱电设计 43
八、 动力设计 47
第七章 环境保护与节能 50
一、 环境保护 50
二、 绿化 53
三、 节能 53
第八章 项目实施进度 54
一、 建设工期 54
二、 项目招标方案 56
第九章 投资估算及资金筹措 58
一、 投资估算 58
二、 资金筹措 59
第十章 效益评价 61
一、 财务评价的主要依据： 61
二、 销售收入及销售税金估算 61
三、 总成本费用估算 63
四、 财务效益分析 63
五、 风险分析 65
六、 财务评价结论 66
七、 社会效益评价 67

附图：
1、 总规-用地规划图
2、 项目位置图
3、 项目效果图

湘潭工程咨询公司
某市联盟商贸会展中心建设项目可行性研究报告
第一章 总 论
一、 项目名称及承办单位
1、 项目名称
某某市联盟商贸会展中心
2、 承办单位
某省某某市望春门办事处联盟村村民委员会
3、 承办单位基本情况
某某市望春门办事处联盟村座落在某某城市核心区北部，辖区面积189.3公顷，人口3500余人。
辖区内有湘黔铁路穿村而过，某某火车站也座落在该村境内。新建的火车站货场、某某新汽车站、市商贸物流中心等大型公共设施项目均规划建设在该村辖区内。可以说，联盟村是某某市“南拓北进”战略实施的“北进主战场”。城市的扩容、城市化进程的加速，既给该村带来了村民居住、就业等多方面的压力，同时也给该村带来是千载难逢的发展机遇。
二、 报告编制单位
编制单位：湘潭工程咨询公司
法人代表：马成钢
证书编号：工咨乙12220070014
发证机关：国家发展和改革委员会
湘潭工程咨询公司是经湘潭市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询项目500余项，以优质服务享誉社会。近2-3年来，每年都有项目获某某省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。
为了做好某某市联盟商贸会展中心建设项目的前期工作，某某市望春门办事处联盟村村民委员会委托湘潭工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。
三、 项目提出的理由与过程
由于联盟村地处某某市主城区北部、正在兴建的红仑新型工业区南端，该村大片集体土地都将面临着因城市的扩容而征收。为安置农村剩余劳动力、富裕村级经济，联盟村村支两委研究决定在某某新汽车站旁筹建一座商贸会展中心，为失地农民创造就业机会。
该项目的建设，符合某某市委市政府提出的“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的安置指导思想，结合了该村得天独厚的地理优势和市场需求，必将得到市人民政府和各级职能的认可和支持。
四、 可行性研究的依据及范围
1、 可行性研究的依据
1） 某某市城市总体规划；
2） 某某市红仑新区控制性详细规划；
3） 某某市国民经济和社会发展“十一五”规划；
4） 国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；
5） 工业与民用建筑可行性研究深度要求；
6） 各专业技术规范；
7） 建设单位提供的各项基础资料。
2、 可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、 项目概况
1、 项目拟建位置
本项目位于某某市红仑新型工业区南端、三二○国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站——某某新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二○国道绕城线和市商贸物流中心。
2、 建设规模与目标
本项目规划用地面积为30亩，规划建筑总面积约3.92万㎡。项目建设内容包括商贸市场、大型展厅、会议中心、餐饮接待、商务旅馆五大功能部分。
3、 主要建设条件
该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是某某市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。
（1） 交通情况
项目区毗邻某某市新汽车站，周边有火车站北广场、货场和市商贸物流中心，地块临高速公路连接线和三二○国道绕城线，交通运输十分方便。
（2） 公共设施条件
项目区周边的高速公路连接线和三二○国道绕城线，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。
（3） 地形地貌
本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。
（4） 污染情况
周边主要有环保的新型工业区、商业中心、交通枢纽，无污染源。本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。
（5） 危险源情况
项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
4、 项目总投资及效益情况
项目总投资4998.22万元，其中：建设单位自筹资金3498.22万元，申请银行贷款1500万元。项目建设期计划按3年划分。
（1）经济效益
该项目总收入为6855.00万元，总成本为5340.97万元，可上缴税费达722.55万元。税前利润760.88万元、税前投资利润率为15.22%；税后利润570.66万元，税后投资利润率为10.46％。
该项目内部收益率10.46％，财务净现值（基准收益率为8％）119.72万元，投资回收期2.48年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。
（2）社会效益
①、国家增税。效益分析表明，向国家缴纳增值税326.09万元，交所得税190.22万元。
②、本项目建成后，可安置就业人数2750人以上。能有效安置失地农民就业、增加农民收入。
③、本项目的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速发展。
六、 主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
20000.00
合30亩
2
规划总建筑面积
㎡
39200.00

(1)
一楼商业门面
㎡
5500.00

(2)
二楼会展大厅
㎡
5500.00

(3)
三楼商务办公
㎡
5500.00

(4)
4-6商务旅馆
㎡
16500.00

(5)
其它配套建筑
㎡
1200.00

(6)
地下停车场
㎡
5000.00

4
公用停车场
㎡
3000.00

5
容积率

1.96

6
建筑密度
%
30.50%

7
绿地率
%
35.00%

8
建设总工期
月
18

9
建设投资
万元
4998.22

10
销售收入
万元
6855.00

11
总成本费用
万元
5340.97

12
利润总额
万元
760.88

13
税后利润
万元
570.66

14
投资利润率
%
15.22%

15
净利润率
%
11.42%

16
全部投资财务内部收益率
%
10.46%
税后
17
全部投资回收期
年
2.48
税后

七、 研究结论及建议
（一） 结论
1、 项目建设符合国家产业政策。
今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为该项目提供了政策上的支持。该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的提升。
2、 本项目为某某市望春门办事处联盟村村民委员会投资建设的商业房地产项目，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快某某城市化发展进程能作出重大贡献。
3、 本项目为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，对促进地方贸易交流、加快地方经济快速发展具有深远意义。
4、 本项目工程估算投资总额4988.22万元， 总收入预测为6105万元。项目所得税后全部投资财务内部收益率为10.46%，全部投资回收期为2.48年，税后净利润570.66万元。项目盈利可观，财务上是可行的。
5、 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。
（二） 建议
1、 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
2、 本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可以立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。
3、 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

第二章 项目建设背景和必要性
一、 项目建设背景
1、 政策背景
联盟商贸会展中心建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民的就业机会一项民心工程，也是顺应某某经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。该项目建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。
（1）符合《2009年中央一号文件》提出的“三农”政策
在2009年年初出台的《2009年中央一号文件》中，提出了“推进城乡经济社会发展一体化”，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安置好农民工，努力增加农民的务工收入。同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。
（2）符合2009年底召开的中央经济工作会议精神
中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大对“三农”、等领域的支持力度。
要提升开放型经济水平，完善稳定外需政策，促进对外贸易平稳增长，积极扩大进口，提高利用外资水平，促进企业对外投资合作。要积极推进城镇化和区域协调发展，提高城镇综合承载能力，落实好国家促进区域发展各项规划和政策。要加快解决涉及人民群众切身利益的问题，加大就业促进政策力度。
（3）符合某某市委市政府提出的大力推进新型城市化政策。
2009年4月，中共某某市委市人民政府出台了《关于大力推进新型城市化的实施意见》。
做大做强城市主体，是某某市推进新型城市化的首要任务。某某市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。
全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。东山新区将建成某某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。
目前，东山新城建设正有序推进，某某大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。到2010年，某某市城市化水平达到35%，2015年达到45.5%。
（4）符合某某市委市政府的失地农民安置工作政策
2009年9月9日，湘潭市委常委 、某某市委书记李世宏在视察安置工作时，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三点要求：一是要坚持标准。要始终坚持选址一定要好、广泛征求群众意见、以负责的态度和认真的精神来做好安置工作三个标准，把群众满意放在第一位；二是要加快建设。要精心规划、精心设计，加强管理，确保工程质量和建设进度；三是要统筹考虑。安置工作要与新城的建设统筹起来，与当地的产业统筹起来，与周边的社会发展统筹起来。各级各部门一定要坚持群众满意这个标准，把群众安置好，以高度负责的态度高标准搞好安置工作。
中共某某市委副书记市长阳建民对火车站建设和安置工作也相当重视。为解决失地农民的生机、富裕村级经济，作出了“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。
2、 规划背景
（1） 长株潭区域发展规划背景
某某，位于某某省中部的涟水之滨。由西汉时期建县至今，有2000多年历史。这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。
某某市是隶属于湘潭市的县级市，距湘潭市43公里，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展，1997年某某省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为某某经济发展的核心增长极。2008年，长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。这是加快某某市经济社会发展的极好机遇。
新世纪、新某某，某某市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。
（2） 某某市城市总体规划背景
某某市旧城区现状仅8平方公里，绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约某某市经济社会发展的瓶颈。城市发展的客观规律要求某某迅速拓展城市规模，已成为某某城市发展急待解决的重大问题。根据某某市总体规划，到2020年，某某市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市发展空间格局为：旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。
（3） 项目所在片区规划背景
正在兴建中的某某工业园属长株潭三角黄金地带，是省级工业园。规划面积12.41平方公里，分为红仑新型工业产业区和东郊皮革产业区，其中红仑片区规划面积10.41平方公里，是以工业为主体集行政办公、居住、商业金融、物流与仓储为一体的新城区；东郊片区规划面积2平方公里，以皮革生产、研发、展示、皮革制品深加工为主体的工业园区。
某某某某红仑新型工业区是某某市重点发展的工业新区。南起湘黔铁路，北至上瑞高速公路，西郊湘壶线往西600米，东接市主干道望春路，属长株潭金三角地带。新区地势平坦，交通便捷，基础设施配套现已基本完成四通一平，条件十分优越。已有金子箱包、南车集团等多家高科技和外资企业入园。
该项目位于红仑新型工业区南端，紧邻新汽车站、火车站，是某某对外交通的门户，也是新老城区联系的咽喉，有着独特的地理优势。既是红仑新区开发建设的前沿阵地，也是人流、物流、信息流的集散地。
按照《某某市红仑新区控制性详细规划》要求，该地块规划为商业金融用地。在此兴建商贸会展中心，符合规划布局要求，也符合市场经济规律。
（4） 某某火车站改扩建工程进展喜人
某某原火车站始建于1958年，历经半个世纪。随着某某市经济的快速发展，原有的火车站已远远不能满足日益增容的运输需求，严重制约了地方经济的发展。新的火车站建设分两部分实施，站房建筑面积8000平方米，投资2.8个亿，建设周期为2年。2011年春运投入使用。新火车站的建成，将成为某某市重要的标志性建筑和景观工程，拥有一流的硬件和软件设施，确保100年不落后，对某某经济社会的发展起着十分重要的促进和拉动作用。
火车站扩建范围基本都在联盟村境内，为了确保某某火车站改扩建工程顺利进展，联盟村广大拆迁户村民在村支两委的积极带领下，发扬顾全大局、艰苦创业、舍己为人、万众一心的精神, 在很短的时期内腾出了房屋和土地。
整个火车站改扩建工程建设范围内468户拆迁户，目前全部完成了入户登记，已签协议200户，搬迁180户，已完成拆迁2万平方米。其中，施工单位进场后施工用地上的所有拆迁户都已搬迁，确保了施工用的腾空交地。
某某火车站改扩建工程的征地拆迁工作从今年5月中旬开展以来，短期内有这样的拆迁量和拆迁速度，是难能可贵的。广大拆迁户对某某火车站这个国家级重点工程作出了大力支持。
广大拆迁户失去土地后虽然马上就面临着生存和就业的压力，但是更大是潜在的发展机遇。
二、 项目建设必要性
一是促进失地农民就业、增加农民收入的需要。
在推进工业化、城镇化建设的过程中，农业土地转化为非农业用地的趋势是不可避免的，任何一个地方的发展都要经历这样的过程。而在这一过程中，各地就产生了这样一批离开了世代相依的土地，成为既有别于一般农民、又不同于城市居民的特殊群体——失地农民。但是，由于目前我国的土地征用、补偿、失地农民安置等相关的制度还不够完善，因失地农民而引发的社会矛盾也在一定范围存在，成为影响社会稳定的重要因素。因此，在征地制度改革中如何解决好这些处于弱势生存状态的失地农民的“生计”问题，也成为了当前摆在各级党委政府和相关部门必须要解决好的课题。
要解决好失地农民的生存问题上，必须建立起“经济补偿、就业服务、社会保障”三位一体模式，实现土地征用与安置劳动力、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城市化走上持续健康发展的轨道。
就业是民生之本，也是解决失地农民问题的根本出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，城市化进程中解决征拆矛盾的根本办法。
该项目建设不但可以增加农民就业和创业机会、增加农民收入，而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快某某的城市化进程。
二是构建某某对外经济贸易交流平台的需要。
 红仑新型工业园是某某市重点发展的工业园区，属长株潭金三角地带。园区以工业项目建设为重点，以工业配套物流、仓储建设为铺的城市综合功能区。目前，前来洽谈的企业达50多家，已签订意向协议40家左右，动工建设企业达20多家。
按某某市委市政府的规划和部署，至2010年，工业园园区实际建设面积达到8平方公里，入园企业95家，其中高新技术企业20家；新增固定资产投资35亿元，其中基础设施投资3.4亿元，红仑片区建设完成“三纵四横”，绿地面积占建成区面积30%；实现技工贸总收入90亿元，工业增加值17亿元；实际利用外资6250万美元，出口创汇总额3.5亿美元，实现产值55亿元；上交税金3亿元，提供55000多人就业。
随着工业园入园企业的逐渐增多，园区建设日臻完善，大部分企业相继投产运行，越来越多的产品需对外宣传和推介。所以，园区企业必须依托会展中心这样一个展示平台来对外宣传自己的产品。可以说，会展中心建设是我市举办产品展览、招商推荐的必备条件，提高我市商品、项目市场竞争力的需要。
三是推进新型城市化建设，完善城市功能布局的迫切需要。
走新型城市化与新型工业化相互促进、相互融合之路，必须优化产业布局。使土地集约化使用，产业链式化延伸，企业集群式组合，形成“一园带多区”的发展模式。重点镇、一般建制镇和中心村要结合当地实际，发展特色产业和劳动密集型产业。
推进新型城市化建设应根据“存量改造提升，增量创新发展”的原则，促进传统优势产业高端化、“两型”化和高新化，大力培育和发展商贸服务业、物流、旅游、现代农业等新兴战略产业，促进产业结构整体转型升级。实现产业集聚，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。
所以，会展中心建设对新型城市化建设具有重大推动作用，是优化产业布局、促进产业结构升级、实现产业集聚发展的需要。
四是落实中央新的经济工作会议精神的需要。
在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。
中央强调，一是要扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。要加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力。二是要积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。
保障和改善民生是发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。会展中心建设可创造新的就业机会，是一项重大的民生工程，也是扩大内需、促进经济发展的需要。

总的来看，联盟商贸会展中心项目建设不但可以增加失地农民就业机会、富裕村级经济，也可以构建某某新的经济贸易平台、促进社会经济发展。另外，该项目建设还可以提高党员、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。

第三章 市场研究
一、 某某城市经济发展概况
某某是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口91.3万人，城市化率为13.8%。
二、 某某城市发展规划
进入新世纪后，某某制定了城市发展总体规划方案。该方案的指导思想是：按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把某某建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。
开发城市四区，南部：把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：东郊皮革工业区；北部：红仑高新技术区；中部：完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通某某大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。 加强环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城。
三、 红仑新型工业区发展分析
红仑新型工业区经过5年的发展现已经形成“三纵四横”路网的格局，具有医疗器械、机械制造与电子信息、食品加工和皮革加工为主体的产业特色，海关、商检、保税库及会计师事务所、中小企业贷款担保和律师楼等服务机构也即将相应建立起来。在以火车站北广场、某某新汽车站为中心，以某某大道为中轴线的中央商务区内，物流中心、商贸市场等项目将密集与此，形成了良好的商务氛围。
肩负着“科技兴湘、工业强市”历史使命的红仑新型工业区，应该是适宜展会产业选址的最佳区域。
为实现某某展会产业取得较快的发展，拉动某某经济。联盟村积极选址立项“联盟商贸会展中心”项目，以综合性会展中心为主题，依托市政府规划医疗器械、机械制造与电子信息、食品加工和皮革加工产业，同时兼顾某某其他产业的会展需求，如：房地产、印刷品、文化旅游等。打造一个专业会展中心，实行会展、公寓一体化布局，搭建节俭性会展平台，重点营造汽知名会展行业，建成某某的会展中心第一品牌，辐射某某所辖区域，并争取打造成省级品牌会展中心，在全国范围内也创造一定的知名度。
会展中心的建设，为我市知名产品提供了高层次的展示场所，也为商界名流交往提供了一个高层次的活动基地。将起到“展示名牌商品，弘扬商业文化，汇聚外界信息，促进经济交流，提升某某名气”的作用。
四、 某某近五年房地产市场发展情况及分析
序号
年 份
2004
2005
2006
2007
2008
指标
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
1
房地产投资总量（亿元）
1.51
26.3
1.79
10.2
2.51
40.4
2.75
9.4
4.16
51.5
2
全年施工面积（万㎡）
158
16.3
149
-3.2
143.4
-0.18
185.4
27.2
190.1
2.5
3
全年竣工面积（万㎡）
99
12
82.9
-15.8
94.7
11.9
123.9
29.6
138
11.4
4
商品房销售面积（万㎡）
9.24

31.7
28.3
24.93
-21.4
82.12
28.8

1、自2004年以来，某某房地产投资总量呈快速增长趋势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速回升，达到51.5%，投资总量为4.16亿元，说明某某房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。
2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50%左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了-21.4%。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。
五、 某某市商业性房地产市场总体分析
1、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。
根据2008年统计数据表明，全市总人口91.3万多人，其中非农业人口仅12.6万人，城市化水平较低。我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约4.6万人，合计转移农村劳动力15.64万人。
随着某某经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。
2、 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。
根据《湘潭·某某市2007年国民经济和社会发展统计公报》的数据显示，2007年，全市房地开发完成投资2.75亿元，同比增长9.4%，比上年下降31个百分点。其中住宅投资完成1.85亿元，同比增长0.3%，土地开发投资完成0.18亿元，同比下降53.6%，土地开发面积 13.96万平方米，同比增长17.9%，商品房销售面积24.93万平方米，同比下降21.4%，商品房空置面积1.77万平方米，同比下降42.6%，空置率6.6%。
据调查我市在2003年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为9.2%，这一趋势不可避免。
据中国社会科学院发布的2008年《经济蓝皮书》指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。虽然2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。
3、 作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。
2008年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月持平；同比上涨0.2%，涨幅比11月降低0.6个百分点。
数据显示，2007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比11月低0.8个百分点；同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，同比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。
虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。
而某某地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、湘潭的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。
4、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。
统计数据显示，2008年某某市居民储蓄存款余额76.14亿元，比年初增加15.59亿元，同比增长26%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。
六、 某某市房地产市场后市展望
（1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重
随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。
地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，某某作全国的农业大省，某某市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。
（2）占有土地，占有市场
土地成了地产商必争的资源。可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。
七、 项目优劣势分析
1、 周边工商业氛围浓厚。
火车站辐射效应明显，商贾云集，宾馆、旅游、餐馆等服务性商业兴旺。
新建的某某新汽车站带来了熙熙攘攘人流、车流，是某某市本辖区内城乡交流的枢纽，也是与周边城市联系的主要门户。各种人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。
2、 红仑新型工业区建设日臻完善，分布了很多行业内较为有名的产业公司，对会展场所的需求正在逐年递增。
3、 交通发达。临近某某火车站北广场、新汽车站，以及三二○国道和高速公路连接接线。
4、 市政公用配套设施齐全。周边的高速连接线和三二○为城市快速道路，水、电、燃气等配套设施齐全，为项目的建设经营创造了条件。

第四章 项目选址及建设条件
一、 建设地点
本项目位于某某市红仑新型工业区南端、三二○国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站——某某新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二○国道绕城线和市商贸物流中心。
二、 建设条件
1、 地形地貌气象条件
（1）地形地貌
项目位于某某市工业园红仑新型产业区南端，红仑山南麓。用地分呈方形，现状地块内主要为农田和菜田，区内地势相当平坦。
（2）气候条件
某某市属于中亚热带季风湿润气候区，四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，日照较长，近年内年平均气温17.3℃左右，最冷的一月平均气温5℃左右，最热的七月平均气温29.5℃左右。年降雨量为1100-1400毫米，多集中在春夏两季。全年日照数在1300小时以上。
（3）水文条件
涟水河流经某某市最高水位为1954年黄海高程48.53米，最低水位为1972年黄海高程39.37米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒0.14立方米，韶山灌渠从城北经过，常年流量每秒40立方米。涟水防洪堤堤顶高程50.4米，防浪墙顶高程51.42米。
全市主要水系为涟水汇入的一级支流有13条。涟水最大年径流量为61.43亿平方米，最少年径流量16.80亿立方米。
2、 工程地质条件
某某市地形属亚热带丘陵地带，大部分处在华南褶皱系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层，东南角马家河有少量上泥盆统石灰岩外，全市均处在红岩山间盆地，盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。盆地海拔高一般在500米以下。相对高差30-50m，城区地势平坦，海拔一般在40-70m之间，最低34.24米，地表无喀斯特和滑坡现象。
某某市位于亚欧板块中部，岩浆活动弱，是弱震区，风灾、冰雹、水旱灾频率小。
据历史记载，没有发生过破坏性地震，根据国家质量技术监督局出版的《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》，某某市的地震动峰值加速度为g＜0.05m/s2。
3、 基础设施条件
（1）项目与城市规划的关系
某某人文历史悠久，文化底蕴深厚，是“湘军”文化的起源地，在文化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。某某是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市，有着得天独厚的交通条件，距长沙黄花国际机场仅90多公里，320国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨全市。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托大都市的经济辐射作用，经济社会的发展前景良好。
本项目相邻位置正在开工建设的某某火车站，已设计升格为国家二级站。拟建设的沪昆高速铁路客运专线途经某某的第二个客运站，初步规划在某某市区北面境内。
依据《某某市总体规划(2002～2020)》发展方向，某某火车站片区将发展成为某某商贸、物流的中心区。特别是沪昆高速铁路客运专线—韶山南站正在申报立项，某某有望发展成为某某省中部一个新型的中心城市，在西部大开发中将起到承东启西的战略位置作用。
（2）公用设施条件
本项目周边基础设施完备，现有水、电供应充分，满足