风华盛世住宅项目可行性研究报告.doc
《风华盛世住宅项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《风华盛世住宅项目可行性研究报告.doc(50页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房策天下(地产思想库)-天下地产人网上脑力风暴会住宅项目可行性研究报告目 录一、总论4二、市场调研分析8三、项目综合定位22四、项目投资估算34五、财务分析42六、不确定性分析43七、风险分析与对策47八、附表49总 论1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求,上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司,共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成,项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况(1)项目名称:“风华盛世”(2)建筑规模:12-7F、
2、2-11F、2-12F(3)建设地点:沿江东路(原江西第四建筑工程公司)(4)规划用途:居住、商业(5)建设单位:上海金厦房地产有限公司(6)经营类型:房地产经营、综合技术服务员、咨询服务(7)企业性质:其他有限责任公司(8)资质等级:二级(9)企业概况:上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人,其中各类职称的技术经济管理人员30人,注册资金2000万元,资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚,管理严密,能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设,自公司成立以来,先后开发的项目有:九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有:南昌市建设
3、路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术,不断坚持科学管理,以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨,竭诚为社会各界服务。(10)工程概况:“风华盛世”项目占地90.9亩,约60600平方米,总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米,高层住宅为13920平方米,多层住宅为90720平方米,商铺4360平方米;容积率1.8,绿化率35%,建筑密度25%。(11)资金来源:本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款,不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为14.83%,财务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结
4、果表明,项目的社会效益和经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据(1)省计委计投200432号文关于“风华盛世”项目建议书的批复;(2)上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同;(3)南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划;(4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风华盛世”项目初步规划方案;(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;(6)南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书;(7)省审计事务所验资证明;(8)中国建设银行江西分行资金证明;(9)国家计委建设项目经济评价方法与参数(第二版);(10)建设部房地产开发项目经济评价方法;(11)国家计委投资项目可行性研究指南(试用
5、版)4、可行性研究报告研究范围根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决,其余部分由预售房款解决,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对南昌市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行
6、。从目前房地产市场分析,商品住宅结构性矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研,尤其是面积较大的商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。6、主要经济技术指标“风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2表1:“风华盛世”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米(两房)B户型1
7、25平方米(三房)C户型135平方米(三房)D户型140平方米(四房)7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米(两房)F户型110平方米(三房)G户型120平方米(三房)8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数(地上) 个300表2:居住区用地平衡控制指标(%)序号用地构成居住区(%)用地面积(平方米)1民建用地(R01)25151502公建用地(R02)30181803道路用地(R03)1060604公共绿地(R04)35212105居住区用地(R)10060600市场调研分析一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来,在宏观经济快速发展的大背景下,在南昌市委、市政府
8、“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下,南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,各项指标大幅度增长,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。(一)2003年房地产业市场运行情况1、房地产业与国民经济协调发展情况2003年南昌市预计完成国内生产总值(GNP)的636亿元,较上年增长15.1%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元,较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元,较上年增长60%,占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%,较上年分别提高1个百分点和3个百分点。表3:房地产投资
9、与主要经济指标情况表房地产开发投资额(亿元) 56同比增长(%) 60固定资产投资额(亿元) 218同比增长(%) 55.4GDP(亿元) 638同比增长(%) 15.1房地产投资占固定资产投资比重(%) 26房地产投资占GDP比重(%) 9今年以来,我市经济发展速度创历史之最,主要得益于投资的拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长,占固定资产投资的比重1/3,对经济的拉动作用日渐增大,与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动,加上
10、新建商品房是热销也刺激了投资的加温。2、新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米,较上年增长142%,其中商品住宅250万平方米,较上年增长126%;完成商品房交易面积245.27万平方米,同比增长83.23%,其中商品住宅交易面积203.90万平方米,同比增长60.60%。表4 :商品住宅供应量情况表价格(元/平方米)供应量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)供应量(万平方米)所占比例(%)2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015
11、075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5:商品住宅销售情况表价格(元/平方米)销售量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)销售量(万平方米)所占比例(%)2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看,单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%,单套面积在120平方
12、米以上的总量是64.3%;从销售情况看,单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%,单套建筑面积在95150平方米的占总销售量是51.31%。3、商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米,较上年增长20.89%,其中商品住宅的均价为2438元/平方米,较上年增长18.18%,全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米,第二季度2394元/平方米,第三季度2327元/平方米,第四季度2510元/平方米,价格走势基本平稳。表6:商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%) 20.89商品住宅均价(元/平方米) 2
13、438增幅(%) 18.18居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%) 9.0居民消费价格指数 100.6增幅(%) 0.62003年,我市商品房的价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地拍卖,竞争激烈,建材上涨等因素有关。另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较,前者较后者高9个百分点,显示房价涨幅较大,超出大部分居民承受能力,应引起注意。4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中,本市居民的为154.71万平方米,比重达76%;外地居民购买的为49.19万平方米,
14、比重为24%。表7:购买对象构成情况表商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15近年来,随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快,我市的居住环境不断改善,作为省会城市的辐射功能日益显现,吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业,外地居民购房的比重逐年上升,由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上涨,由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大,一
15、方面说明投资者看好南昌市的房地产市场,另一方面,如投资购房比重增长过快,对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响,因为我市的房地产比重较大,市场监管不力,容易出现投机或炒作,使市场升温过快,后劲不足,容易出现价格虚高。5、商品房空置情况2003年全市预计商品房空置面积20万平方米,较上年下降17%,其中商品住宅空置16万平方米,较上年下降11%。从空置区域看,新城区的比重较大,占60%。从时间看来看,我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房,所占比例超过80%,从空置原因分析,主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8:商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米
16、所占比例(%)40新城区9.6万平方米所占比例(%)60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例(%)1095平方米150平方米所占比例(%)20150平方米以上所占比例(%)70按单价划分2000元以下所占比例(%)820003000元所占比例(%)323000元以上所占比例(%)606、存量房交易情况2003年全市工完成存量房交易13335件(套),面积128.24万平方米,较上年分别增长53.65%,其中存量住宅12736套,面积99.81万平方米,分别较上年增长53.84%和56.44%,房改房上市交易5700套,面积39.32万平方米,较上年分别增长45.3%和49.91%。2003
17、年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头,其中上半年价格趋势平稳,下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响,存量房平均价格有所上涨,升幅达9%左右。7、房屋租赁市场情况2003年全市房屋租赁面积380万平方米,其中住房3万套,面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升,其中商业营业用房平均租金60元/平方米,较上年上涨20%,写字楼租金平均40元/平方米,较上年上涨25%,住房租金(市场价)9元/平方米,较上年上涨10%。8、房屋拆迁及旧城改造情况2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米,较上年减少34%,涉及被拆迁户5366户。2000年以来,我市实行了实物安置与货币安置
18、相结合的房屋拆迁安置补偿办法,货币化安置的比例逐年上升,2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中,有50%左右购买了二手房,10%左右购买了新建商品房。(二)房地产市场发展中存在的主要问题1、土地供应布局不尽合理,供地条件不够完善2001年以来,为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象,保护开发商和消费者利益,我市加大了宏观调控的力度,对年度土地出让指标予以总量控制,2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内,今年6月又根据市场形势,果断决策,在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米,保证了房地产市场的供需基本平稳。但是,从2003年全市土地供应情况看,存在着供应布局不够合
19、理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗,全年土地总成交量为1660亩,从土地成绩面积来看,红谷滩新区土地供应3宗,总面积817.73亩,占总成交面积的42%,而青山湖区、老城区的土地供应达27宗,总成交面积842亩,占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大,提高了项目的楼面地价,从而拉动了房价的上升。另外,从供地的现状来看,大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。2、住房供应结构不尽合理目前,供应结构矛盾是南昌市房地产市场
20、发展较为突出的一个问题,市场上中高档商品住房居多,适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计,今年112月份,全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米,均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米,占总量的41.54%;均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米,仅占总量的12.49%。3、商务楼盘增长过快今年112月份,全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米,占总量的20%,较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义,但若开发数量过多,则不利于房地产市场的持续、健康发展。4、交易税费仍显偏高我市目前商
21、品住宅和存量住房的契税税率均为4%,减半征收的标准为2%,与其他兄弟城市相比,标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房(含商品住房)契约税率为3%,减半征收的标准为1.5%(北京市政府为了刺激住房消费,征收税率由原来的4%调至3%,对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%)。成都实行对购房款补贴0.51%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征,对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。5、房贷政策压力初显中国人民银行121号文件出台后,由于我市超前出台了
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 风华 盛世 住宅 项目 可行性研究 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。