度假城建设项目可行性研究报告.doc

XX市XX·XX度假城建设项目
可
行
性
研
究
报
告

贵州XX房地产开发有限责任公司

79

目 录
第一章 项目概况……………………………………………………………………………………………………4
一、项目名称及承办单位………………………………………………………………………………………….4
二、项目编制原则、依据及范围 …………………………………………………………………………………4
三、项目提出的背景 ………………………………………………………………………………………………7
四、项目承建单位概况 ……………………………………………………………………………………………8
五、建设规模与目标 ………………………………………………………………………………………………9
六、主要经济技术指标……………………………………………………………………………………………10
第二章 项目建设的背景、必要性………………………………………………………………………………11
一、项目提出的背景………………………………………………………………………………………………11
二、项目建设的必要性……………………………………………………………………………………………13
第三章 市场前景分析及预测 ……………………………………………………………………………………16
一、旅游市场宏观环境分析 ……………………………………………………………………………………16
二、 市场供需及竞争分析………………………………………………………………………………………21
三、 目标客源市场 ……………………………………………………………………………………………23
第四章 项目地址选择……………………………………………………………………………………………25
一、地理位置………………………………………………………………………………………………………25
二、项目地址条件…………………………………………………………………………………………………26
第五章 建筑方案选择…………………………………………………………………………………………….28
一、建筑设计方案选择指导思想与原则…………………………………………………………………………28
二、项目总体规划方案……………………………………………………………………………………………29
三、建筑方案………………………………………………………………………………………………………30
第六章 消防、安全与节能影响评价……………………………………………………………………………38
一、消防……………………………………………………………………………………………………………38
二、安全……………………………………………………………………………………………………………39
三、节能……………………………………………………………………………………………………………41
第七章 环保、劳动安全与卫生防护……………………………………………………………………………45
一、设计依据及采用标准…………………………………………………………………………………………45
二、建设地点环境质量现状分析…………………………………………………………………………………45
三、项目建设过程中可能产生的环境影响………………………………………………………………………46
四、项目建设过程中的环境保护措施……………………………………………………………………………47
五、项目投入生产后对环境的影响预测及保护措施……………………………………………………………48
六、劳动安全………………………………………………………………………………………………………49
第八章 组织机构与人力资源配置……………………………………………………………………………50
一、组织机构设置…………………………………………………………………………………………………50
二、营运组织安排…………………………………………………………………………………………………50
三、劳动定员………………………………………………………………………………………………………50
四、人员来源………………………………………………………………………………………………………51
五、人员培训………………………………………………………………………………………………………52
第九章、项目实施进度……………………………………………………………………………………………53
一、建设工期………………………………………………………………………………………………………53
二、项目实施进度安排……………………………………………………………………………………………53
三、项目实施进度（横线图）……………………………………………………………………………………55
四、实施原则与步骤………………………………………………………………………………………………56
五、招标方案………………………………………………………………………………………………………56
第十章、投资估算与资金筹措 …………………………………………………………………………………58
一、投资估算………………………………………………………………………………………………………58
二、资金筹措方式及来源…………………………………………………………………………………………63
第十一章、财务评价………………………………………………………………………………………………64
一、评价原则与方法………………………………………………………………………………………………64
二、财务分析………………………………………………………………………………………………………64
三、服务收入与支出预测…………………………………………………………………………………………65
四、财务评价小结…………………………………………………………………………………………………68
第十二章、社会效率预测…………………………………………………………………………………………69
一、加快基础设施建设……………………………………………………………………………………………69
二、提升XX市政治高度…………………………………………………………………………………………69
三、扩大就业渠道，容纳劳动力，缓解就业问题………………………………………………………………69
四、带动XX特色产品、纪念品的生产和消费…………………………………………………………………69
五、带动和促进第三产业的发展 ……………………………………………………………………………….70
六、更好地开发保护生态旅游资源，利于环境保护、美化环境 ……………………………………………70
七、为建立横向经济联系与外界的交流创造了条件 …………………………………………………………70
八、推进两个文明建设 …………………………………………………………………………………………71
九、促进当地经济发展 …………………………………………………………………………………………71
第十三章、结 论 ………………………………………………………………………………………………72
附表一：总投资估算表 …………………………………………………………………………………………73
附表二：销售收入和销售税金计算表 …………………………………………………………………………74
附表三：总成本费用计算表 ……………………………………………………………………………………75
附表四：损益表 …………………………………………………………………………………………………76
附表五：现金流量表………………………………………………………………………………………………77

第一章 项目概况
一、项目名称及承办单位
1、项目名称：XX市XX·XX度假城建设项目
2、项目拟建地点：XX市XX区XX镇
3、项目单位：贵州XX房地产开发有限责任公司
4、可研编制单位：XX市生产力促进中心
二、项目编制原则、依据及范围
1、编制原则
符合国家政策支持原则：
党的十七届六中全会通过总结我国文化改革发展的丰富实践和宝贵经验，指出加强文化建设的重要意义，提出了推动社会主义文化大发展大繁荣的指导思想，以及到2020年我国文化产业的发展目标，部署了深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣的各项重要任务，强调了加强党对文化产业发展的领导。
XXXX第十七届XX第五次全体会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。

合理利用原则：
项目充分利用XX市XX镇的经济、地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化、消费结构合理化方向发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。
科学规划原则：
该项目建筑造型以欧式为主兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅、功能实用、档次较高的休闲度假项目。
节能环保原则：
该项目尽量采用效率高、耗能低的先进设施，在经济合理的情况下积极使用新产品、新技术，提高整体系统的智能化和环保性。
实事求是原则：
对该项目的建设条件是否具备，在技术上、经济上是否合理可行，本着实事求是的原则进行分析论证。
编制依据
《中华人民共和国土地管理法》（2008年修订）
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）
《中华人民共和国环境保护法》（2002年）
《中华人民共和国消防法》（1998年）
《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）
《国家生态旅游示范区建设标准》
《民用建筑设计通则》（JG3738）
《建筑物抗震设计规范》（GB50191）
《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）
《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）
《城市房地产管理法》
《建筑设计防火规范》（GBl6—87）
《建筑物电路设计规范》
XX市《关于加快旅游业发展的决定》
XX市《关于加快建设文化旅游强市的意见》
XX市《关于促进高星级酒店和会展业发展的意见》
有关设备制造商及生产厂家提供的工艺技术参数和设备报价
有关建筑工程预算定额
贵州XX房地产开发有限责任公司提供的基础资料(包括项目地址、投资、规模、远景规划等)
编制范围
贵州XX房地产开发有限责任公司经过前期考察和调研，在对本地以及相邻重庆市场充分了解的基础上得到了相关政府部门的支持和配合，决定在XX市XX镇开发建设集生活、娱乐、休闲、锻炼、为一体的度假村，项目位于XX市XX镇。项目占地面积426亩，总建筑占地面积284300平方米。本可行性研究报告主要包括以下内容：
l、项目概况
2、项目建设的背景、必要性及重要性
3、市场前景分析及预测
4、项目地址选择
5、建筑方案选择
6、消防、安全与节能、环境影响评价
7、环保、劳动安全与卫生防护
8、组织机构与人力资源配置
9、环境保护、职业卫生与劳动保护
10、组织机构、劳动定员及项目实施进度
11、投资估算及资金筹措
12、财务评价
13、社会评价
三、项目提出的背景
党的十七届六中全会通过总结我国文化改革发展的丰富实践和宝贵经验，指出加强文化建设的重要意义，提出了推动社会主义文化大发展大繁荣的指导思想，以及到2020年我国文化产业的发展目标，部署了深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣的各项重要任务，强调了加强党对文化产业发展的领导。
第十七届XX第五次全体会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。抢抓战略机遇，转变发展方式，以市场化为导向，提升产业发展的综合素质，加速推进我国旅游业在大众旅游新阶段又好又快地发展。
在此背景下，贵州XX房地产开发有限责任公司利用XX镇有利地理环境，人文环境等优势，提出本项目。
四、项目承建单位概况
1、项目承担单位基本情况
公司名称：贵州XX房地产开发有限公司
法人代表：林苏杰
注册资本：5000万元（最初注册资本1000万元，增资4000万）
公司地址：XX市东风桥头合悦大厦第11层
公司简介：
贵州XX房地产开发有限公司系香港万丰国际集团在贵州设立的项目子公司，公司拥有独立的法人资格，公司法人代表林苏杰，注册资金为5000万元人民币，地址位于XX市东风桥头合悦大厦第11层，主要从事房地产开发及销售。根据总公司的战略部署，贵州XX房地产开发有限公司负责贵州范围的城市建设、工业园区、能源、旅游、金融、陵园、农业等的战略投资。
母公司简介：
香港万丰国际集团总部设在香港，经营范围为城市建设、工业园区、能源、旅游、金融、陵园、农业等的战略投资，系多家世界500强企业和XX内地企业的战略投资商，与该多家世界500强企业在世界五十多个国家和XX十多省、市有战略投资。
集团荣获世界华人诚信300强企业、最受华人企业家尊重的500强企业、最具竞争力企业、世界华人最受尊敬企业、主流华人企业奖、首届世界华人五十强策划企业称号、企业新视角最具影响力奖、华人企业年度风云榜、责任典范企业、最受尊敬华人企业榜、企业管理最高荣誉奖、企业管理成绩优秀企业、温暖企业金奖、企业策略英雄榜奖、最具开拓力企业、影响华人未来十年领袖企业、最具生命力企业、世界重合同、守信用企业、世界知识产权500强企业、自主创新杰出企业、世界工商业联合会“重点支持和发展的华资企业”、企业创新领袖特别奖、最具购买价值项目奖、最具社会责任感企业、企业文化建设先进单位、世界工商企业信用评级AAA级信用单位、企业管理成果特等奖、最受赞赏的公司、世界易学应用优秀企业、世界易学实战300强企业等荣誉和称号。
为响应祖国实施新一轮西部大开发的号召、抢抓贵州省实施“工业强省和城镇化带动战略”这一历史性战略机遇，在世界工商联（总商会）贵州省商会的引荐下，集团在贵州投资设立了贵州万丰房地产开发有限公司、贵州XX房地产开发有限公司、贵州XX市飞洋盛世投资有限公司，已决定在贵州投资折合人民币202.3亿元，计划投资640.4亿元，进行工业园区、城市建设、旅游、能源、金融、公墓、农业等投资经营试点，一旦投资试点成功，在“十二五”期间，我们将在XX西部投资折合人民币5000多亿元以上，进行上述项目范围的投资经营，为祖国西部建设尽一点绵薄之力。

五、建设规模与目标
本项目建设规模是根据XX、重庆以及其他相邻地区的市场需求和承办单位资金筹措情况进行确定的。
本项目总占地面积426.45亩，总建筑面积 28.43万平方米。
本项目总投资9.75亿元。
建筑工程分为一期工程和二期工程。
一期工程投资约为2亿元
二期工程投资约为7.75亿元
一期工程包括：入口服务区、滨水风情街、嘉宾度假区
二期工程包括：贵宾度假区、XX文化参与体验区

六、主要经济技术指标
项目主要技术经济指标表
序号
指 标 名 称
单 位
数 量
备 注
一
项目规模
亩

1.1
占地面积
亩
426.45

1.2
建筑面积
万平方米
28.43

二
项目职工定员（新增定员）
人
300

三
项目总投资
万元
97480

其中：固定资产投资
万元
92480

3.1
建设期利息
万元
6800

3.2
铺底流动资金
万元
5000

四
正常年销售收入
万元
17564

五
年均总成本费用
万元
6398

5.1
固定成本
万元
3601

5.2
可变成本
万元
2797

5.3
经营成本
万元
4553

六
年纳税金总额
万元
1970

七
年净利润
万元
5911

八
财务评价指标

8.1
投资回收期（不含建设期）
年
10.6

第二章 项目建设的背景、必要性
一、项目提出的背景
党的十七届六中全会通过总结我国文化改革发展的丰富实践和宝贵经验，指出加强文化建设的重要意义，提出了推动社会主义文化大发展大繁荣的指导思想，以及到2020年我国文化产业的发展目标，部署了深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣的各项重要任务，强调了加强党对文化产业发展的领导。
XXXX第十七届XX第五次全体会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。抢抓战略机遇，转变发展方式，以市场为导向，提升产业发展的综合素质，加速推进我国旅游业在大众旅游新阶段又好又快地发展。
随着国民经济的发展、人民收入的提高和假日制度的完善，旅游业发展持续升温，新的旅游需求不断产生，旅游市场呈现由观光型向观光、休闲、度假综合型的全面转变，休闲度假旅游时代已经来临，旅游者寻求新的旅游目的地，为开发建设生态环境优良的度假休闲型旅游区带来了良好的市场机遇。
XX市市委、市政府在“关于公布2011年服务业重点建设项目及帮扶领导小组的通知”中指出：服务业作为国民经济的重要组成部分，具有消耗资源低、环境污染小、就业容量大、投入产出快、税收地方留成比例高等特点，是衡量城市功能和综合实力的重要标志。加快发展服务业，是优化经济结构、加快城市转型的战略举措，也是扩大社会就业、促进经济增长、建设幸福XX的重要途径。
《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号以及省政府《关于大力推进旅游业又好又快发展的若干意见》促进新时期旅游业又好又快的发展精神，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，规范发展出境旅游。合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，规范旅游市场秩序。继续发展观光旅游，开发休闲度假以及科普、农业、工业、海洋等专题旅游，完善自助游服务体系。继续推进XX旅游，加快旅游企业整合重组，鼓励开发特色旅游商品。
中共中央、国务院在《关于加快发展第三产业的决定》中，将旅游业提高到一个更新的高度，并强调要把旅游业当作经济产业来办。国务院批准的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》将“旅游、交通及基础设施建设”、“重大旅游度假项目和专家旅游项目”列为当前重点鼓励发展的产业。
国家旅游局提出，“十二五”期间，XX旅游业将进一步提升旅游业现代化水平，更加注重提高游客满意度，创新服务方式，形成旅游服务质量持续提升和旅游市场规范有序的长效机制。更加注重普惠国民，让旅游、休闲成为普遍性需求，保障国民旅游权益。更加注重资源环境保护，推进旅游节能减排，倡导绿色消费，实现绿色发展。
XX市XX·XX度假城建设项目，充分利用规划区资源基地，以XX旅游资源为主导，同时结合旅游市场发展需求，积极打造各类运动休闲、度假类旅游产品。符合旅游业的发展趋势，具有较强的可操作性。

二、项目建设的必要性
1、符合国家产业政策
随着现代人们生活质量的提高和生活观念的转变，旅游业的启动和发展速度已远远超过了其他产业，在许多国家旅游业已成为支柱产业，在我国也日渐发成为主导产业。为推进经济结构战略性调整、促进产业升级、提高竟争力，旅游交通等基础设施建设，国家把重大旅游度假项目和专项旅游项目建设、大型旅游资源综合开发项目建设列入今后一个时期有较大发展前景、市场需求较广、有利于开拓国内市场和形成新的经济增长点项目，并予以重点鼓励和发展支持。发展改革委《产业结构调整指导目录(2011年本)》中第三十四项旅游业第二条：乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、XX旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。为鼓励类项目。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。两大战略基点是科学发展和转变经济发展方式，两大战略重点是把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点。《中华人民共和国旅游业“十二五”发展纲要》中指出：“面向国民消费为主体的大众旅游市场，深化旅游资源，特别是都市和乡村休闲生活资源的开发力度，进一步扩大与第一、第二和第三产业的融合，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”。
本项目作为旅游资源综合开发项目及旅游基础设施建设项目，其建设符合国家产业政策。

2、符合区域规划发展的要求
近几年来，党中央、国务院对西部地区发展非常重视。XX，由于其特有的历史文化背景和秀丽的自然风光，在党中央、国务院的重视和支持下，通过发展规划的积极引导作用，XX市面临着前所未有的良好发展机遇，将会呈现蓬勃发展的新局面，发展前景是不可估量的。
3、是XX市旅游产业发展的需要
充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构、惠民生等方面的积极作用，积极促进文化繁荣、人民素质提高和社会全面协调发展。进一步扩大对外开放与国际合作，统筹国际国内两个市场，综合利用国际国内两种资源，“走出去”与“引进来”相结合，进一步增强我国旅游业在世界旅游经济体系中的竞争力和话语权。
目前，世界旅游热点正向亚太地区转移。我国已进入全面建设小康社会的新阶段，随着经济的发展、人民收入的增加、闲暇时间的增多和观念的更新，国内旅游需求开始全面释放。旅游作为生活的重要组成部分，走入千家万户，标志着大众化旅游时代的到来。特色旅游正在成为大众旅游的热点。假日旅游蓬勃兴起，北京申奥成功，我国加入WTO，旅游业必将持续升温，从而为XX市旅游业快速发展提供了广阔的空间。
一个现代化城市不能没有自己的特色，特色是城市的生命力、吸引力所在。突出XX市的资源特色及文化特色，尤其突出XX文化特色，打造具有XX特色的旅游产品体系。对于XX市发展具有重要意义。

4、是改善人民群众生活环境的需要
近年来，随着我国经济的快速持续增长，城乡居民的收入逐年增加，其生活水平不断提高，对生活环境的要求也越来越高。
本项目的建设，通过规划区良好的环境净化建设给XX这座历史名城平添光彩，必将极大的丰富城区景观，扮美城市面貌，大大改善人民群众的生活环境。同时也为重庆、成都等周边城市和地区的人民群众提供了旅游、渡假的好去处，对丰富广大人民群众的精神文化生活具有积极意义。
综上所述，项目的提出，不仅是非常必要的，而且是非常及时的。

第三章 市场前景分析及预测
一、旅游市场宏观环境分析
1、国内旅游市场分析
XX旅游业“十一五”期间，保持平稳较快发展的良好势头。国内旅游人数年均增长12％，入境过境旅游人数年均增长3．5％，出境旅游人数年均增长19％，全国旅游业总收入年均增长15％。XX跃居全球第四大入境旅游接待国和亚洲第一大出境旅游客源国，居民人均出游率达1．5次，旅游直接就业达1350万人，旅游消费对社会消费的贡献超过10％，旅游业对XX经济社会发展的积极作用更加明显。
“十二五”期间，旅游业将进一步提升旅游业现代化水平，更加注重提高游客满意度，创新服务方式，形成旅游服务质量持续提升和旅游市场规范有序的长效机制。更加注重普惠国民，让旅游、休闲成为普遍性需求，保障国民旅游权益。更加注重资源环境保护，推进旅游节能减排，倡导绿色消费，实现绿色发展。力争到2015年，国内旅游人数达33亿人次，入境过夜旅游人数达6630万人次，出境旅游人数达8375万人次，旅游总收入达到2．3万亿元。每年新增旅游直接就业70万人，到2015年直接就业人数达到1700万人。
我国旅游业先后迎来了2008年北京奥运会、2009年建国60周年、2010年世博会和亚运会等盛事，同时也遭遇了汶川特大地震、国际金融危机、甲型H1N1流感等众多不利因素的冲击。我国旅游业抓住了发展机遇，表现出较强的产业适应能力和宏观调控能力。

图1-2 2002-2009年全国国内旅游人数
2010年，我国旅游业三大市场实现了全面恢复并较快增长。国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%;入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。
2、贵州省旅游市场发展
（1）、客源区位优势较为明显
贵州省是XX西南地区的一个重要省份，与云南、四川形成三足之势，与直辖市重庆接壤。与湖南、广西等省毗邻。在西南经济格局中占有重要地位。
贵州旅游交通十分便捷，已形成铁路，公路，空运相衔接的立体交通网络。铁路纵贯南北，横跨东西，并开通多趟旅游专列，公路网遍布全省各地，通车里程达５万多公里。航空交通发展较快，为游客来贵州观光旅游提供了便利条件。 
（2）、“贵州”品牌基本形成，旅游产品趋于多样化
    贵州省依托独特的历史文化和自然景观，大力发展旅游业。贵州省以“东西联动、互为一体”为旅游格局，西部以安顺、六盘水为中心，以黄果树景区为重点，挖掘沿线人文景观，天然景致等旅游资源，重点打造中华文化核心区。东部以铜仁为中心，形成度假、商务和生态旅游系统；北部以XX为中心延伸形成历史文化旅游区，主推生态旅游、XX旅游、旅游商品。从前XX旅游产业薄弱，但如今铁路的贯通将黔北发展纳入贵州省旅游产业大格局的整个体系中，最终将形成XX新的增长极。如此丰富的旅游资源，带动了全省旅游业的良好发展。
（3）、历史文化源远流长
　　贵州省历史悠久，文物古迹众多，山川秀丽，旅游资源丰富多彩。被誉为 “天下奇观” 的黄果树瀑布和赤水的丹霞地貌先后被联合国教科文组织列为世界自然遗产。凯里“西江苗寨”，安顺“龙宫”， 赤水“竹海” ，铜仁“梵净山”，XX“会址”、XX“XX”等，都是旅游观光的好去处。
3、XX市旅游市场分析
XX市位于贵州北部，南临贵阳，北抵重庆，西接四川，是XX大西北和大西南出海通道的“咽喉要冲”。XX历史文化深厚、山水秀美，包括以XX会址和红军四渡赤水遗迹为代表的红军长征文化，因国酒茅台而享誉世界的酒文化，荣登世界文化遗产保护名录的赤水丹霞等自然风光。
改革开放30年来，尤其是XX加入WTO后，XX市经济实力有很大提高。居民生活水平的提高，为改善生活环境创造了条件。近年来随着居民生活水平的提高，XX市旅游消费也越来越高。我们可以预见，随着XX市政府关于《XX市旅游发展总体规划》的实施，大手笔运作，高起点策划，高水平建设，XX市旅游定能够在全国旅游格局中占一席之地，并成为贵州旅游的一颗耀眼的明珠。
　　据了解，2011以来，XX会议会址共接待省内外游客６０多万人次，比去年同期增长了近一半，预计今年总接待游客人数将超过１８０万人次，远远超过去年的１５０万人次。同时，近年来，XX强化规划引领，把发展乡村游、生态游纳入旅游业乃至县域经济发展的重点，充分依托田园风光、森林、溶洞、山塘水库、现代畜牧业、科技经济林、历史人文景观等发展旅游，游客也从到农家乐单纯娱乐向农业观光、农事体验、休闲度假等方向发展。
　　 “‘XX’是XX旅游的主色调，但是下一步XX还即将突出‘绿色’。”XXXX旅游集团公司副总经理王志力说，XX市正在筹备成立旅行社，把XX旅游、乡村旅游和生态旅游结合起来，“我们将设计多条旅游线路，让游客来到XX，不仅参观XX会议会址、XX等，还要去游览我们的国酒文化城、赤水丹霞，在XX乡村领略我们的新农村建设成果和仡佬族、苗族等少数民族风情。”
中共中央办公厅、国务院办公厅于2004年12月印发了《2004-2010年全国XX旅游发展规划纲要》，这一纲领性文件致使XXXX旅游面临空前的发展机遇，经过六年的探索与发展，XXXX旅游已初具规模并产生了一定的效应。但在取得一定效益的同时也不可避免地出现了一些难以回避的问题，这些问题的存在将严重影响到XXXX旅游的可持续发展！
　　据不完全统计，全市的XX旅游资源现有近百处。在《纲要》中，将XX列为国家重点培育的12个“重点XX旅游景区”，在所列的30条精品线路中XX有一条，100个XX旅游精品景点中XX有7个。针对国内的XX旅游市场前景以及XX自身的XX资源优势，XX市委、市政府对XX的XX资源进行了重点打造：
（1）、对现有的XX旅游资源进行改造和技术更新 ；
　　XX先后完善和开发了XX会议会址系列纪念点、红军烈士陵园、XX、四渡赤水纪念馆、红军街、红九军团司令部旧址、红军四渡赤水博物忱、乌江等20多个重点XX旅游旅游区（点），部分XX旅游区先后被评为国家4A和3A级旅游区。
（2）、XX旅游的发展促进了交通设施的建设；
　　目前XX高速公路可直达重庆、贵阳；XX至茅台的高速公路已投入运行；XX至赤水的高速公路正在设计。开通了XX至北京、至上海、至广州的始发列车，高铁以及XX机场建设正有序进行。
（3）、精心打造了两条精品线路；
　　一是XX（中心城区）—仁怀市—习水县—赤水市—泸州市以XX会议、四渡赤水为主题的XX旅游经典旅游线；
二是形成重庆—广安—XX—贵阳以各个革命历史时期的重要纪念地为组合的跨区域XX旅游经典旅游线。
　 旅游业将成为XX的支柱产业。据XX市旅游局提供的数据显示，2011年，XX市旅游接待人数和旅游总收入计划达到1500万人次和130亿元以上；到2015年，旅游接待人数和旅游总收入达到3000万人次和300亿元以上；到2020年，旅游接待人数突破5000万人次，旅游总收入突破600亿元，XX将成为国际性旅游品牌。

二、 市场供需及竞争分析
1、需求分析
贵州旅游市场总体上是一个快速增长的市场，但市场构成极为多样化。
由于国内各省的自然条件、旅游资源类型、历史文化、风土民情、经济社会发展水平、审美情趣和物价水平各不相同，很大程度上都导致不同地区对旅游商场需求构成上出现多样化；贵州省土地辽阔，南方与北方、东部与西部地域跨度很大，不同市、区的游客对旅游产品的需求结构、层次和水平同样存在很大差异，进行深度的市场细分有相当难度。但是，从近几年出现的情况分析，随着社会经济的进步、各地交通条件的改善和人们文化素养的提高，越来越多的旅游者已不仅仅局限于名山大川、海滨和大城市等传统的热点地区，一些新开发的具有“特色”性的项目表现出很强的吸引力。
XX市XX·XX度假城建设项目，充分利用XX特有的“XX”资源，不仅迎合省内游客需求，而且符合XX周边省市地区游客的意愿。因此，本项目市场情景巨大。
2、竞争分析
（1）资源优势
本地区自然资源丰富，环境质量良好。具有深厚的历史文化底蕴，其“XX”等特色文化具有不可替代的独特魅力。
（2）较强的城市群依托
景区位红军战斗遗址“XX”腹地，周边拥有较强的城市群依托——重庆、成都、贵阳等城市。该区域出游规模庞大，为景区提供一个较为稳定的近地域客源市场。
（3）优越的区位、交通条件
桐梓县位于川黔结合部之黔北边陲。地理座标北纬27°57′~28°54′，东经106°26′~107°17′。大娄山山脉绵延于南部与东部，其支脉蒙山横亘于中部，再南北两向延展。县城南距省会贵阳公里路程226公里，距行署驻地XX市62公里，北至重庆市264公里。
　　 全县地域平面投影似一柄绿玉如意。南北最长处81公里，东西最宽处52公里，总面积3189.8平方公里，占全省面积的1.8%，占XX地区面积的9.3%。东邻正安县、绥阳县；南接XX县、仁怀县；西界习水县，西北抵重庆市綦江县；北与重庆市万盛区及南川市毗连。
XX，又名娄关、太平关，是大娄山脉的主峰，海拔1576米，南距XX市50公里，在XX、桐梓两县的交界处。北距巴蜀，南扼黔桂，为黔北咽喉，是兵家必争之地。
　　XX关上千峰万仞，重崖叠峰，峭壁绝立，若斧似戟，直刺苍穹，川黔公路盘旋而过。人称黔北第一险要，素有“一夫当关，万夫莫开”之说。
　　XX，位于XX县北大娄山脉中段XX、桐梓两县交界处，是川黔交通要道上的重要关口。海拔1440米，古称天险，“北拒巴蜀，南扼黔桂”，自古为兵家必争之地。
　　1935年2月，XX工农红军第一方面军二渡赤水，回师黔北，歼灭黔军四个团，攻下XX，揭开XX大捷的序幕，赢得长征以来的第一次巨大胜利，展示了XX会议的曙光。从此，红军战斗过的XX，便成为黔北著名的革命纪念地。
由于景区位置距离历史名城XX市市中心仅50公里，而作为XX旅游胜地的XX，交通发达，早已是国内外游客的旅游必选之地。因此，作为红军战斗遗址的XX必成为国内外游客的旅游地之一。
三、 目标客源市场
休闲旅游度假区是一种不可移动的特殊商品，消费者分布近至毗邻地区，远至海外，市场及需求构成复杂，规划设计和营销不可能满足所有游客的口味，因此有必要分辨出一些目标客源市场。据XX市旅游协会统计资料分析，目前，全市共有国家AAAA级景区2处，A级景区总数达到11处,总量居全省首位；全市已初步形成配套齐全、服务规范，涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的一条龙旅游服务体系。
按照经济发展水平、地理位置、心理因素等相关方面进行细分，可供选择的目标客源市场如下：
1、周边客源市场
从本项目规划区的行程所需时间和游客构成情况分析，行程在1～2日内的周边地区将是首要的市场目标。
重庆、成都等城市社会经济多数比较发达，居民具有一定旅游消费能力，便于组织1—2日游程。同时，受高铁即将开通的影响，南、北两个大城市到达XX的时间均在3小时车程范围之内，由此重庆、成都沿线城市均成为规划区的一级可倚借的客源市场。
本项目开发进入成熟期后，这些地区将成为一级客源市场。
2、远途客源市场
其范围包括昆明、湖南、安徽、福建、广东省的中心城市及京、津、沪地区。该区域经济繁荣，人口稠密，居民的出游率和消费能力较高，旅游时间长，本项目新建的具有特色的度假旅游项目对这些地区的游客有很强的吸引力。因此，这些区域应作为