某生态旅游项目建设投资可行性研究报告.doc
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1、目 录一、项目概况11. 项目区位12. 区域概况12.1 自然环境12.2 人文环境22.3 周边企事业状况22.4 周边配套设施32.5 基础设施33. 用地现状分析53.1四至53.2用地规模63.3现状分析73.4地质分析83.5植被分布83.6几何性质83.7用地性质83.8规划市政94. 规划要点95. 项目出让条件9二、市场研究101. 宏观经济与总体市场分析101.1 市宏观经济与评价101.2 市房地产市场的总体分析与评价112. 辐射区域分析132.1辐射区域界定142.2各片区特点概述142.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析162.3各片区不同档次物业需求走势
2、193. 区域市场分析203.1 地段价值分析203.2 供需结构分析233.3竞争项目分析34三、项目定位331. 容积率试算及成本测算法332. 客户定位382.1客群的市场细分382.2各客群细分市场描述与判断402.3项目定位结论513. 适宜容积率及产品配比的确定524. 项目SWOT分析525. 推广定位53四、规划设计551. 方案构思552. 初步规划构思552.1现状利用552.2地块价值利用分析552.3景观设计562.4路网结构562.5建筑设计573. 技术经济指标57五、项目开发及销售计划581. 开发计划582. 销售计划58六、经济评价591. 项目测算依据592
3、. 成本分析593. 经济效益评价604. 项目投资测算表60附录一:*湖片各项目总结提炼61一、项目概况 1. 项目区位项目位于*西部的*区,处于*湖生态园的东南侧。南距*市中心约1015公里,北距市*机场15公里。2. 区域概况2.1 自然环境*湖生态园区属*的郊区*区管辖,位于市中环线张公堤之外。园区内有水域面积约6平方公里,华中首家高尔夫球场(18洞、标准72杆)、东方跑马场等。当前除了一些住宅小区外,基本为荒地和菜地。2.2 人文环境*湖生态园区定位为生态旅游区,但当前基本没有相应的产业和教育的支撑,规划中有*湖公园、旅游城等待建。2.3 周边企事业状况*湖生态园区周围有台商投资区、
4、鑫桥科技产业园等。区内有台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区内落户。其职工工资状况如下: *区企业职工的人均年工资收入 (单位:元/年)年份平均工资(元)199949052000523120016279从表中数字看,*区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。2.4 周边配套设施教育: 睿升私立学校(中小学);休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套基本没有,依赖于各小区自行配备。但距离本地块1站路的常青花园(位于机场路东侧)为大型成熟社区,配套齐全完备。内部有9所幼儿园、多所中小学、
5、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全,一家医院、大型肉菜市场、超市等。2.5 基础设施2.5.1外部交通当前从市区到达本项目的路径有1) 中心片区常青路金山大道环湖路马池路环湖中路;2) 中心片区常青路机场东侧、常青花园市政路马池路环湖中路;其中第二条路径开通公交线路720路(机场河丽水佳园),能够到达本项目。从通达性来看,第一条路径通达性好于第二条路径,但沿路有很多楼盘拦截;第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路,直接到达环湖中路。绝对距离较近,但必须经过常青花园,在马池敦的立交桥处调头,该处环境较差,在通达性上逊于第一条路径。2.5.2内部交通目
6、前马池路已经通车,环湖中路正在施工,且已经修建至本地块,整个环湖中路预计明年贯通。所以,区域内路网较为完善,但没有公共交通工具支撑。2.5.3市政设施a. 自来水b. 供电c. 煤气d. 排水、排污e. 有线电视、电话、网络3. 用地现状分析3.1四至3.2用地规模3.3现状分析地块主要为农地,沿地块内现状道路两侧有高约1520米的水杉树。地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。目前地块平整,标高基本在19.6m19.8m。市对城区项目的最低地面标高要求20.65m,对本区域虽无严格限制,但须依据排水现状,最低地面标高拟定为20.5m22.5m。因此本项目需填土70cm90cm (以2
7、0.5计算)。3.4地质分析暂时缺少。3.5植被分布地块内部沿现状道路两侧为水杉树。(见3.3现状环境图)3.6几何性质该地块形状基本呈梯形,南北方向长约260420米,东西方向宽约660700米。(见下图)3.7用地性质地块现为预留建设用地,规划为居住用地。3.8规划市政4. 规划要点l 容积率在2.5以下;l 建筑密度不超过22;l 绿化率35%;l 建筑高度限高90米并满足*机场对建筑净空的要求;l 建筑退规划用地边界线距离:建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离5米,满足日照、消防等要求;l 建筑间距1.2h(h为南侧建筑总高度,且满足消防要求);l 停车数量:机动车1:0.5、自行车
8、1:0.5。5. 项目出让条件该项目区政府口头承诺为招标项目,三通一平后出让。土地价格和付款条件暂时不能确定,尚须与政府的进一步沟通。该地块现用途为农用地,但已经获得建设用地指标,为预留建设用地。付款条件(未确定)。二、市场研究1. 宏观经济与总体市场分析1.1 市宏观经济与评价l 经济运行良好1) 国内生产总值增长较快2002年全市GDP达到1493亿元,在全国19个副省级城市中居第11位,高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市,人均GDP达到2362美元,在全国19个副省级城市中占据第13位。2003年17月,全市GDP933.35亿元,比去年同期增长12,为3年来最高。 数据来源于武汉市政府
9、网站。2) 三大需求继续增加首先,消费品市场稳步发展。2001年全市实现社会消费品零售额达685.82亿元,居国内同类城市第6位;2003年19月份累计消费额达600.92亿元,同比增幅11.8。其次,固定资产投资两位数增长。2002年达到570.43亿元,同比增长12.2,在全国19个副省级城市中占据第9位。2003年19月固定资产投资累计达317.29亿元,增幅为19.1,其中:基本建设投资139.89亿元,增长16.1%;技术改造投资66.37亿元,增长22.6%;房地产开发投资99.16亿元,增长22.1%。另外,外贸出口增加。随着市经济增长的加快,外经贸发展趋势继续看好。据统计,20
10、02年累计出口10.91亿美元,比上年同期增长15。3) 城镇居民收入继续提高2003年19月,市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增长,居民家庭人均可支配收入累计为6512.36元,同比增长8.7%。l 未来宏观经济走势1)经济前景乐观的经济发展也逐渐步入快车道,GDP增长率达到12。2)未来仍有高速增长的潜力地理位置优越,属于华中重镇,对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用,她在中国经济版图上的位置是不可替代的,基于此,未来的经济高速增长是可以预期的。3)经济增长略快于全国平均水平近年来,的国民经济均以两位数的速度在增长,高于全国平均水平的8。且其产业结构中第三产业比重
11、逐步提高,2002年达到49.77,同时基础设施建设速度加快,为未来的经济发展打下良好的基础。4)消费信心指数提高社会消费品总额的提高,无疑表明人们对社会经济的未来发展持乐观态度,也说明了人们能够将积蓄用于消费,消费信心逐步提高。1.2 市房地产市场的总体分析与评价l 房地产市场供给与需求1)房地产投资和市场需求看好2001年比2000年投资增长了14.2%,2002年比2001年更是增长了14.88%,三年的投资额依次为101、115.34、132.5亿元,位居全国19个副省级城市第10位。今年18月份房地产开发投资额达到79.09亿元,同比增长25.5%。可以预计,今年的投资额将会在200
12、2年的基础上再次大幅增长。20002002年商品房(住宅)消化量分别为359.6(339.9)、408.85(375.91)、450.27(393.01)万平米,而2003年18月份住宅消化量达到197.91万平米,同比增长9.6。2)供求形势长期有利2001年商品房竣工面积突破600万平米,住宅竣工面积也突破了500万平米。2003年15月份,竣工商品房面积86.07万平方米,比上年同期增长28.6%。而近年来,商品房的施工面积更是超过了1200万平米,2001年达到了1547万平米,2002年则达到了1690.12万平米。其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了1000万平米, 2001年比2
13、000年增长了24.96%,2002年比2001年增长了10.1%。2003年18月,全市房地产开发施工面积达1329.05万平方米,比去年同期增长9.1%,其中本年新开工面积415.19万平方米,比同期增长6.9%。当然,尽管2003年18月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅,但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加,各路资本纷纷抢摊江城,未来竞争将是激烈的。l 居住的区域特点:1) 三镇居民不愿跨江而居;2) 三镇客户职业特点:武昌为文化区,基本为高校教师、科研人员、高科技企业员工、公务员;汉阳为工业主导,客群不明显,有汽车贸易、公务员、拆迁户等;*商贸金融居多,客群不典型,有公务员、金融、商贸、房
14、地产等;3) 三镇交流日益增多,人们居住观念开始改变,跨江而居现象不断增多。l 物业价格1) 年均增长约200元/平米;2) 住宅价格从“金字塔”型逐步转向“纺锤型”,中间价位居多;房价以18003000元之间的最为集中。相关数据显示,市1至9月在售的121个楼盘中,每平方米价位在1800元以下的有34个,主要集中在*湖、汉阳等地;每平方米价位在18003000元之间的,有66个楼盘,分布在各个城区;3000元以上的有8个,主要集中在*解放大道、建设大道一带以及徐东、中南和积玉桥片区。3) 房价将保持继续攀升态势;近两年,随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多,低价位的房子在大量减少,目
15、前房价集中在两三千元之间。而随着土地供应的逐渐市场化,土地价格日益提高,导致住宅的成本大幅增加,基于此,未来的房价将会出现一定的跃升。l 二手房市场分析1) 二手房交易量快速放大;2001年二手房交易量首次超过商品房现房。当然这与价格因素有关:商品房售价5年来连续上涨,中心城区内的售价大都超过每平方米2500元,而二手房均价在1500元以下。第三季度市二手房住宅类价格涨势明显,均价为1176.33元/,比上季度上涨了99.01元/,涨幅达到9.19。2) 市民“二次置业”逐渐升温,部分市民开始“卖旧买新”、“卖小买大”,带动了二手房市场。2. 辐射区域分析【研究说明】房地产业是地域性很强的行业
16、,因此,必须对项目的有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析,以判断其发展对本项目物业需求的影响。2.1辐射区域界定根据对*湖片区住宅项目的客源调查分析,结果显示其客群主要来自于*,少量来源于武昌、汉阳和外省市,因此本项目的有效辐射范围只能为*区域,我们将其分为*湖、站北、后湖以及中心片区。2.2各片区特点概述a. 后湖l 地域范围后湖泛指京广铁路江岸编组站以北,张公堤以南,黄浦路延长线以东,解放大道、汉黄路以西地区,属江岸区后湖乡管辖。l 与市区关系:距离市区较近;距离城市主干道发展大道仅一站公交路程。l 生活配套:较完备;l 住宅档次:以中低档为主片区当前居住环境较差,住宅发展以中低档起步
17、,在市民心目中档次不高,近期仍以中档为主,是市未来的大型居住组团之一。l 产品状况 产品类型:以多层为主,辅以小高层; 价格:单价在22002400元/平米,个别项目价格在2900元/平米。b. 站北l 地域范围站北属江汉区管辖,吡临硚口和*区,位于常青路和姑嫂树路之间。区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产业园区。市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北片区。l 与市区关系:属于市区范围;l 生活配套:完善;l 住宅以中高档为主、中档为辅;住宅发展初期以中档为主,但现在已经朝中高档方向发展,是市重点规划的居住中心之一。目前已经初具规模。但片区内有火车站、铁路、火
18、葬场等影响居住环境的元素存在。l 产品状况 产品类型:以多层、小高层为主; 价格:单价在20002400元/平米,个别项目在31003250元/平米。c. 中心片区l 地域范围中心片区主要指江汉区、江岸区以及硚口的主城核心区域。包括二七、三阳、长丰等居住组团。但目前皆为待拆迁区域,其中二七地块500亩年底将推出。l 与市区关系:市中心地带l 生活配套:完善;l 住宅档次:以中高档以上产品为主;l 产品状况 产品类型:以高层、小高层为主; 价格:单价在3000元5000元/平米,少数项目超过5000元/平米以上。2.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析【说明】根据我们对*住宅市场的分析,
19、认为总价在30万以下为中档产品,3050万为中高档产品,50万以上为高端产品。 供给 中心片区的供给近年来逐渐减少; *湖、后湖和站北的住宅供给量不断增加;表1 *区域住宅市场供给结构表片区档次占*住总供给量比例主流产品档次主流产品单价区间中档中高档高档*湖27254823中高档以上【1650,3100】站北3064627中高档【2400,3100】后湖52381017中档【2200,2900】中心片区16581633中高档以上【3200,5000】从上表的数字可以得出: 供应的热点区域依次为中心片区、站北、*湖、后湖; 从价格分布来看,中心片区价格偏高,后湖价格普遍偏低,站北位于较高水平,*
20、湖价格高低并存; 各片区主流产品中,中心片区和*湖为中高档以上,站北以中高端为主,而后湖则以中档为主。 需求从消化趋势图来看,中心片区消化所占比例逐渐走低,而*湖、后湖和站北区域的消化量逐年增加。表2 2003年住宅消化比例表片区*湖后湖站北中心片区各种物业消化比例26241731中高档物业比例14153041从消化比例看,大概判断各片区: 客户总容量,依次为中心片区、*湖、站北和后湖。 中高档产品的市场容量中心片区和站北居于第一层次、*湖和后湖居于第二层次。但从消化比率来看,*湖最快,接近85、其次为后湖(80.8)、市区(70.3)和站北(60.4)。 客户分析l 基本信息【这里只对中高端
21、客户进行基本分析】 客户职业特征不明显,公务员、金融、商贸、文教、大量私营企业人员等; 客户分布具有地域性; 消费方式多样化、按揭消费成为主流; 出行主要依赖于公共交通,但*湖区域中高端以上客户大部分自行驾车。l 消费能力根据对住宅市场的研究,认为房价收入比为6:1,据此,算出能够购买中高档以上住宅客户的年收入状况。基于此,购置3050万产品客户年收入至少在5万元以上,即家庭月收入4500元以上。根据有关资料显示,年收入在5万元以上的客群分布于以下行业:表3 *中高收入情况表职业石油系统长江水利委员会银行、保险等医院电信等电力外企员工机场员工年收入区间【5,10】【5,8】【7,8】【5,10
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