建筑材料装饰市场项目可行性研究报告.doc

建筑材料装修市场项目

可行性研究报告

目 录
第一章 总 论 1
第一节 项目概述 1
第二节 可行性研究的依据 3
第三节 可行性研究的范围和内容 3
第五节 技术经济指标 4
第二章 项目背景和建设的必要性 5
第一节 项目提出的背景 5
第二节 项目建设的必要性 7
第三章 需求分析及服务规模与标准 9
第一节 需求分析 9
第二节 服务规模与标准 10
第四章 项目选址及建设条件 13
第一节 项目选址 13
第二节 项目区自然条件 13
第三节 项目区社会经济条件 18
第四节 项目区基础设施状况 20
第五章 规划设计和建设方案 23
第一节 设计依据和目标 23
第二节 规划方案分析 25
第三节 建设方案 31
第六章 消 防 46
第七章 环保和劳动安全卫生 47
第一节 环境保护 47
第二节 劳动安全卫生 48
第三节 建议 50
第八章 节能分析 52
第一节 概 述 52
第二节 节能设计依据 52
第三节 能耗分析 53
第四节 节能措施 54
第九章 项目组织管理和实施进度 58
第一节 项目组织管理 58
第二节　进度计划安排 60
第十章 招投标方案 62
第一节　招标管理 62
第二节　项目招标基本情况 65
第十一章 投资估算与资金筹措 66
第一节 投资估算 66
第二节 资金筹措 70
第十二章 效益分析 71
第一节 经济效益 71
第二节 社会效益 73
第十三章 结 论 75

二、附图

1、项目所在位置图示意图 122

工业园建筑材料装修市场项目 可行性研究报告
第一章 总 论

1.1 项目名称及承办单位
1.1.1项目名称及性质
项目名称：市工业园建筑材料装饰市场项目
建设性质：新建
1.1.2承办单位
单位名称：##市场投资发展集团有限公司
法人代表：
联系地址：
1.1.3建设单位概括
##市场投资发展集团有限公司于2011年5月在##市市场服务开发中心总部挂牌成立。集团公司的成立是##市市场开发服务中心实现企业化管理，公司化运作的标志，是中心事业发展的新起点。##市市场开发服务中心成立于1996年5月，隶属于##市人民政府国有资产监督管理委员会，系自收自支事业单位，现有干部职工185人，经营管理自办和联办市场29道。中心职责：搞好市场服务，促进地方经济发展；市场的开发、建设、维修和经营；市场配套设施的开发和提供有偿服务；市场信息提供，市场物业管理。 机构设置：目前中心机关内设综合部、财务部、经营发展部、规划建设部、物业管理部等5个职能部门；管辖南珠市场经营部、文明市场经营部、高德市场经营部、长青市场经营部、侨港市场经营部、南康市场经营部、地角市场经营部、福成市场经营部、营盘市场经营部、涠洲市场经营部10个下属机构。
此次##市市场投资发展集团有限公司兴建的##市场项目预计总投资1500万元，该项目前期筹备策划工作己基本结束。通过市场调查、分析、细分、定位对项目进行多次的咨询、论证，为项目的高起点、高档次、高水平夯实了根基，从方案上保证项目开发科学性，化解投资风险。凭借准确的市场定位、超前的规划、创新的经营模式以及优质的经营及物业管理，##市场必将成为##建设市场项目的样板。
1.1.4项目建设地点
广西##市工业园区香港路，##市和通纸业有限公司厂区原址。
1.2 可行性研究报告编制依据
1.2.1原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
1.2.2国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
1.2.3《产业结构调整指导目录》（2011）
1.2.4《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号
1.2.5《中共中央、国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）；
1.2.6《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）；
1.2.7《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》（中发〔2012〕1号）；
1.2.8《国务院《关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）；
1.2.9《国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发[2008]134号）；
1.2.10国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》（国家计经贸[2002]2668号）；
1.2.11《商务部、财政部关于 2007 年继续实施“双百市场工程”通知》（商财发〔2007〕145 号）；
1.2.13国务院《关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》；
1.2.12广西壮族自治区人民政府关于加快商品市场体系建设的意见（桂政发〔2010〕69号）；
1.2.14《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
1.2.15《##市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
1.2.16《##市农业与农村经济发展“十二五”规划》；
1.2.17《##市市场投资发展集团有限公司市场经营发展五年规划》；
1.2.18市场调查的资料、数据；
1.2.19##市市场投资发展集团有限公司提供的有关基础数据、资料。
1.3 可行性研究报告的研究范围
1.3.1对项目的基本特点和发展规划进行说明和总体研究；
1.3.2对产品的市场情况进行分析，并确定项目建设规模；
1.3.3对产品方案和产品技术进行论证，确定产品水平；
1.3.4对国同类项目模式进行分析研究，拟定先进合理的建设方案；
1.3.5对项目实施条件、厂址、原材料及能源供应等进行研究说明；
1.3.6就项目的环保、节能、消防和劳动安全卫生进行分析说明；
1.3.7进行项目的总投资估算、成本估算和经济效益分析，进行财务及经济评价；
1.3.8提出本项目可行性研究报告的工作结论及建议。
1.4 推荐方案与研究结论
1.4.1产业政策及行业准入符合性
该项目属于国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家鼓励类项目。
1.4.2建设地址
本项目位于广西##市工业园区香港路，在##市和通纸业有限公司厂区原址上进行建设。项目的建设符合当地发展规划功能分区要求，该地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。
1.4.3建设内容规模及定位
本项目在广西##市涠洲岛西角区规划市场进行，项目占地面积5000平方米（7.5亩），主要满足水产品交易，同时满足出入岛旅客购物的需求，总建筑面积约为7100㎡，建设方案为四层：一层（1900㎡）为菜市场，主要水产品、蔬菜、禽蛋、熟食等生活必需品；二、三层（4000㎡）为超市，日常百货和粮油、食品等；四层（1200㎡）为经营管理用房。该项目选址合理，符合有关规定。
为了加快推进涠洲岛民生市场建设，以完善海岛建设社会配套，满足涠洲岛旅游区人民群众日益增长的生活发展需求，推动涠洲岛旅游区的开发建设。贯彻市委、市政府及市国资委的战略意图，集团公司结合涠洲岛旅游区规划方案及涠洲岛民生需求实际，拟在涠洲岛旅游区规划区域内按照现代化市场经营管理理念，以高起点高标准、规范化的要求规划建设##市场项目。农贸市场作为传统的商业零售业态，属于城市公共配套服务设施的范畴，因此具有一定的公益性，同时作为商业设施又具有商业性和竞争性。
1.4.4主要产品及能动供应
1.4.4.1主要原辅材料供应
市场销售主要产品为水产类、蔬菜、熟食、百货、粮油食品等生活必需品，此类产品周边产量充足，目前均可实现在周边及国内直接从市场购入，完全可以满足本市场的销售需求。
1.4.4.2能动供应
1、供电(单位指标法)
该项目新增用电消耗227.52万kWh（详见第九章第二节），公司新上S11-315KVA和S11-400KVA变压器各一台，本项目用电由建设地供电系统提供，由项目区配电室接入可满足本项目需求。
2、供水
市场厂年耗水量为18234m³，主要是菜市场地面冲洗及保鲜用水、商场员工及顾客用水、办公人员用水及绿化用水。市场内将建立完善的给水管网，只需从市场周边供水主管接入即可保证项目的正常用水。
1.4.5环境保护
本项目符合当地经济发展规划，选址及产品成熟可靠，符合国家的产业政策。本项目建成投入使用后，在全面采取各项污染防治和加强市场环境管理的前提下，对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。
1.4.6节能
本项目在电气、建筑等方面采取全方位的节能措施。本项目建设符合国家和行业相关产业政策和发展规划，采用的节能措施合理、技术先进，项目在合理用能方面是可行的，并且项目产品投入使用后，节能效果显著。
1.4.7消防
本项目设计中除了各专业严格按照有关规范进行消防措施的设计外，还按规范设置了各类消防设施，主要包括消防水管网、消火栓、干粉灭火器等。因此消防系统具有较高的安全可靠性。
1.4.8劳动安全卫生
本项目采用了先进、成熟、可靠的经营模式，在设计中严格按照国家的有关安全卫生的政策，并根据实际情况采取了完善的安全卫生措施，预计本项目在建成后将能有效的防止火灾、爆炸、雷电、静电、触电、噪声危害等事故的发生，一旦发生事故，依靠装置内的安全防护设施和事故应急措施能及时控制事故，防止事故的蔓延，使市场工作人员及顾客安全卫生有充分的保证。同时要求工作人员及顾客在活动过程注意自我保护，要求上岗人员必须以预防为主进行安全教育及劳动保护、卫生教育，严格执行操作规程，确保安全生产。
1.4.9劳动定员
本项目需劳动人员140人，其中管理及后勤人员25人，销售及其它工作人员115人。
1.4.10实施进度建议
根据项目情况，项目建设期为7个月，于2012年12月份开工建设，到2013年6月全部竣工并投入运营。
投产后当年运营能力按70％计，项目业主大力展开招商宣传工作，投产后第二年起达到项目设计生产能力的100％。
1.4.11投资估算及评价指标
本项目总投资估算为1500万元，固定资产投资中建筑工程费用812.75万元，设备购置费359.72万元，安装工程费87.17万元，工程建设其他费用155.38万元，预备费用84.90万元。
本项目所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目年流动资金6123.60万元。
年营业收入14107.60万元。
年利润总额1677.58万元，其中年净利润1258.19万元（所得税后）。
项目总投资收益率50.27％，项目资本金净利润率37.70％。
所得税后项目投资回收期7.71年（含建设期）。
主要技术经济指标详见表1-1。
1.4.12可行性研究报告结论与建议
1.4.12.1结论
本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要，拟选模式成熟、可靠，配套设备节能环保，社会和环境影响效益显著；公司管理规范，资金实力和筹措能力较强，能够保证该项目的顺利实施。所以，本项目技术上可行，经济上合理，项目建设是必要的、可行的。
1.4.12.2建议
1、本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标工作。
2、项目建设内容较多，作好工程设计，力求使项目整体达到预定的社会、环境、经济效益，及时进行建设管理、施工管理才能真正作到质量控制、投资控制、进度控制，有利于化解项目的工程风险。
3、公司必须设立专项资金账户管理，实行专款专用，建立严格的审批制度。
4、项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。
1.4.13主要经济指标
表1-1 主要经济技术指标表
序号
指 标 名 称
单 位
指 标
备 注
1
建设规模

1.1
米
万吨
0.95

1.2
面
万吨
0.45

1.3
杂粮
万吨
1.00

1.4
食用油
吨
2000

2
总投资
万元
1500.00

3
主要原辅材料消耗量

3.1
米
万吨
0.95

3.2
面
万吨
0.45

3.3
杂粮
万吨
1.00

3.4
食用油
万吨
2000.00

4
外购燃料、动力

4.1
电
万KWH
227.52

4.2
水
立方
18234

5
占地面积
亩
7.5

6
建筑面积
平方米
7100

7
劳动定员
人
140.00

7.1
管理及技术人员
人
25.00

7.2
其他员工
人
115.00

8
年销售收入
万元
14107.60

9
年利润总额
万元
1677.58

10
年总成本费用
万元
12379.34

11

财务内部收益率
%

21.86
税前
16.65
税后
12
投资回收期

税前
年

6.42
含建设期
税后
7.71
含建设期
13
财务净现值
项目投资财务净现值（ic=12%）:
万元
3191.23
税前
万元
1480.24
税后
14
总投资收益率
%
50.27

15
资本金净利润率
%
37.70

16
盈亏平衡点
%
33.70

第二章 项目提出的背景与必要性

2.1 项目提出的背景
1、国家产业政策
随着国民经济的发展，人们对农副产品需求的持续增长，农副产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。党中央和国务院高度重视农产品流通设施建设，连续多年都在中央一号文件中作了明确的指示。
2005年中央1号文《关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作了明确指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出：“加快农产品流通和检验检测设施建设。在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。”
2007年中央1号文《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》指出：“发达的物流产业和完善的市场体系，是现代农业的重要保障。必须强化农村流通基础设施建设，发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系。”
2009年中央1号文《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》指出“加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场、集贸市场等流通基础设施建设。推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。”“充分发挥‘双百市场工程’的骨干作用。继续扶持一批大型农产品批发市场和流通企业，重点支持农产品冷链、质量安全可追溯两大系统和检验检测、结算、信息、监控、废弃物处理五大中心建设。进一步加强蔬菜、水果、肉类、水产品等鲜活农产品批发市场改造与冷链系统改造，着力提高农产品流通现代化水平。”
2010年中央1号文《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出：“健全农产品市场体系。统筹制定全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。”
2012年中央1号文《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》指出：“统筹规划全国农产品流通设施布局，加快完善覆盖城乡的农产品流通网络。推进全国性、区域性骨干农产品批发市场建设和改造，重点支持交易场所、电子结算、信息处理、检验检测等设施建设。把农产品批发市场、城市社区菜市场、乡镇集贸市场建设纳入土地利用总体规划和城乡建设规划，研究制定支持农产品加工流通设施建设的用地政策。鼓励有条件的地方通过投资入股、产权置换、公建配套、回购回租等方式，建设一批非营利性农产品批发、零售市场。”“充分利用现代信息技术手段，发展农产品电子商务等现代交易方式。探索建立生产与消费有效衔接、灵活多样的农产品产销模式，减少流通环节，降低流通成本。”
国家宏观政策显示，在我国经济社会发展新形势下，中央对农产品仓储设施、集贸市场和批发市场的建设高度重视，并加大政策扶持力度，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。本项目符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策，适逢其时。
2、西部大开发
西部大开发战略是国家“十五”计划以来的重要战略决策。西部地域广大，自然资源丰富，有巨大的发展潜力，也是一个巨大的潜在市场。既可以为扩大国内需求提供巨大的潜在市场，创造大量的就业机会，又可以发展西部地区的特色经济，促进各种资源的合理配置和流动，形成国民经济持续发展的重要支持力量。十几年来，通过实施西部大开发战略,西部地区的市场潜力优势、资源优势和劳动力低成本优势等逐步显现了出来，促进了全国经济结构的调整和产业结构的优化。实施西部大开发战略，提高了广西在构筑和完善西南大通道中的地位和作用，为广西提供了巨大的发展机会，##作为西南大通道的重要出海口，也将担负更大的商贸物流责任，发挥更大的作用。但是，由于交易平台不完善，##至今尚未真正担当起西南大通道商贸物流的大任，区位优势被闲置。
中国西部大开发战略的持续实施和泛珠三角区域合作的推进，将在大西南和粤港澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。##市毗邻粤港澳，背靠大西南，有着承东启西的区位优势，这种优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模地在##市积聚提供了地理上的可能性。但是，##若要成为真正意义上的西南大通道重要出海口，在担负商贸物流责任中真正发挥更大的作用，加快交易平台建设必不可少，也势在必行，这既是##本身发展的需要，也是适应西部大开发战略的需要。
3、广西北部湾经济区开放开发
2008年1月16日，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，是国家深入实施西部大开发战略，完善区域经济布局，促进全国区域协调发展和开放合作的重大举措。把广西北部湾经济区建设成为中国－东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心（以下简称“三基地一中心”）是国家赋予北部湾经济区光荣而艰巨的任务，也是国家重视和支持广西发展的政策礼包。自治区党委、政府高度重视“三基地一中心”建设，认真贯彻实施国家发展战略，全面推进北部湾经济区大产业、大港口、大交通、大物流、大城建、大旅游、大招商、大文化发展等“八大”重点工作，推动广西北部湾经济区进入开放开发的全新阶段。
随着“三基地一中心”建设的推进，中国与东盟之间贸易的不断扩大，现有的中国西南出海大通道将成为一条沟通东南亚的国际商贸大道，这条通道上的重要出海口城市##，成为中国与东盟之间经贸合作的重要桥梁和基地、成为中国与东南亚国家国际贸易双向交流“枢纽”的趋势日渐明显。建立市场，符合“三基地一中心”建设要求，也是“三基地一中心”建设的重要组成部分。
4、涠洲岛发展需求
涠洲岛南北方向的长度为6.5千米，东西方向宽6千米，总面积24.74平方千米，岛的最高海拔79米。涠洲岛上居住着2000多户人家，1.6万多人口，其中75%以上是客家人。涠洲岛上面单独设立涠洲镇，隶属于广西壮族自治区##市海城区。岛上有名的建筑有三婆庙、圣母庙和天主堂等。今年中秋、国庆黄金周，涠洲岛旅游区首次对上岛游客数量进行动态调控。9月30日至10月7日，旅游区共接待上岛游客3.3万人次，实现旅游收入1158万元。其中鳄鱼山景区接待游客2.8万人次，实现旅游收入247.66万元；“农家乐”接待游客2.4万人次，实现旅游收入606.03万元；其他旅游收入304.31万元。期间，岛上物价平稳，旅游市场供应充足，道路交通秩序正常，水电供应保持稳定，各宾馆饭店、“农（渔）家乐”接待情况良好。鳄鱼山、博物馆、主标碑广场、西角码头、五彩滩、天主教堂等景区环境卫生洁净、接待安全有序，外来旅游观光客的到来大力带动了涠洲岛的经济发展。
根据《广西北部湾经济区##旅游产业发展规划（2008--2020年）》中指出到2015年，初步形成以度假产品为主导，以滨海度假、沙滩运动、生态探秘、避寒养生、跨国邮轮、南珠风情、休闲渔业、会议展览、美食购物、文物古迹为特色的旅游产品形象，打造出一批具有世界知名品牌的旅游精品，全市全年接待国内游客1200万人次，实现国内旅游收入65亿元人民币，接待海外游客15万人次，实现创汇4000万美元。远期目标至2020年，使##成为在东南亚地区具有强大竞争力的以休闲度假为主的国际滨海旅游目的地，成为名符其实的“北部湾休闲之都”。全市5星级以上酒店达到20--30家；全年接待国内游客1600万人次以上，其中度假游客1/3以上，实现国内旅游收入85亿元人民币，接待海外游客30万人次，实现创汇1亿美元，旅游给##带来新增就业人员不少于10000人。在巨量的旅游人群带来的消费盛宴的推动下，涠洲岛作为##市最为著名的旅游胜地必将持续不懈的加大自身对供应市场的大力建设，才能够满足日益高涨的旅游热潮消费需求。
5、农产品安全保障需求日益提高
《农产品质量安全法》的颁布与实施。农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。
（1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。
（2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。
（3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。
（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业建设规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。
农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重。农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题，国家加大了对农产品质量安全的监管力度。但是，因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。
农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。
为了满足市场发展的需要，扩大经营-规模，增加企业效益，提升公司的核心竞争力，##市市场投资发展集团有限公司抓住这一有利时机，进行适时、量力、科学有效的分析，采用先进的运营模式，加快结构调整和产品升级换代的步伐，决定新上##市场。
6、涠洲岛范围内现有二道民生市场：一是涠洲市场，由于该市场建造于八十年代。规划定点布局很不合理，街道窄而而人流量大的矛盾十分突出，造成市场周边交通堵塞十分严重，有严重的消防安全隐患。市场设计也不利于经营管理，市场规模小。经营环境，卫生条件差，档次低、辐射面窄，二是盛塘市场，是一个村级市场。按规划要求需要整治、改造，提升为旅游产品贸易市场使用。为改变 “晴天尘土飞扬、雨天污物遍地”脏、乱、差的状况，树立涠洲岛良好形象。为了加快推进涠洲岛民生市场建设，以完善海岛建设社会配套，满足涸洲岛旅游区人民群众日益增长的生活发展需求，推动涠洲岛旅游区的开发建设。贯彻市委、市政府及市国资委的战略意图，我集团公司结合涠洲岛旅游区规划方案及涠洲岛民生需求实际，拟在涠洲岛旅游区规划区域内按照现代化市场经营管理理念，以高起点高标准、规范化的要求规划建设##市场项目。
2.2 项目提出的必要性
2.2.1符合相关产业政策
该项目属于国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家鼓励类项目。
本项目不属于国家国土资源部、发改委《限制用地项目目录（2006年本）》中限制用地和禁止用地的项目。
2.2.2有利于发展当地的经济
##市是广西壮族自治区所辖地级市之一，##市地处的广西南端中，北部湾东 ##北岸。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）两个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。##市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里，市辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区，人口163万。本项目建成后可为社会提供140个就业岗位，缓解当地的就业压力，为群众创造更多的经济价值。本项目的建立还能在无形之中加强相关产业之间的联系，推动资源的深加工，推动##市的经济发展。经济的向前发展能稳定社会，使政府各职能部门有效的进行宏观调控，有利于社会主义和谐社会的建立。
项目符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策、产业结构调整等条件。项目档次较高，市场前景广阔。项目具备良好的建设条件，市场成熟可靠，管理模式先进，具有良好的经济和社会效益。本项目的产品大部分为农产品，会带动一批当地农业经济共同发展，同时能够解决一大批人的就业问题，增加农民收入，对当地经济有很大的拉动作用，能极大地提高当地人民的生活水平，提高旅游城市的知名度。项目无污染、能耗较低，属环保节能型项目。
2.2.3是企业自身发展的需要
通过此项目的建设，企业经营规模扩大，业务水平提高，企业整体管理素质增强，其企业的竞争能力大为提升，并通过此项目的建设使企业经验丰富，打下企业再发展的坚实基础。在此基础上，该企业快速壮大发展，获得业内及行业主管部门的高度赞誉。为提高公司的综合实力，在日益激烈的市场竞争中处于不败之地，该公司提出##市市场投资发展集团有限公司##市场的建设。通过该项目的建设，将能够提高该公司的生产能力，适应市场的需求，以促进企业自身的发展。
该项目建成后，通过融合当地的各种资源，能够为企业的成长、壮大提供良好的发展平台，促进产业发展。该项目的建设还能够增加就业机会，缓解社会就业压力，增加居民的收入，有利于建设和谐社会，对提高##市的经济地位和综合竞争能力、加速推进##市现代化进程具有重要的作用。所以项目建设是十分必要的。
上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证##市市场投资发展集团有限公司##市场各项工作的顺利进行。
第三章 市场及模式分析

3.1行业市场分析
3.1.1全国及##市农副产品市场价格分析
一、全国农副产品市场价格
2012年10月份商务部重点监测的全国36个大中城市18种蔬菜批发价格比前一周下降1.1%。其中大白菜、西红柿和圆白菜价格降幅居前，分别下降8.1%、8%和6.1%。后期，天气转凉，露天蔬菜上市量减少，预计短期内蔬菜价格逐步趋稳。市场供应增加，鸡蛋零售价格保持回落态势，市鸡蛋零售价格比前一周下降0.7%，两周累计回落1.4%。其中，北京、天津和深圳鸡蛋价格均回落至10元/公斤以下，比前一周分别下降2.3%、2.1%和1.1%。鸡蛋批发价格比前一周下降1.9%，降幅扩大0.8个百分点。预计后期鸡蛋价格继续回落。食用油零售价格与前一周基本持平。其中，菜籽油价格比前一周上涨0.1%。猪肉价格比前一周上涨0.1%，羊肉、牛肉价格分别上涨0.6%和0.5%。8种水产品平均批发价格比前一周上涨0.6%，其中鲫鱼、大黄花鱼和小带鱼价格分别上涨1.1%、1.1%和1%。肉类批发价格小幅上涨，猪肉价格比前一周上涨0.1%，羊肉、牛肉价格分别上涨0.6%和0.5%。粮油零售价格稳中有涨，其中面粉、菜籽油价格比前一周分别上涨0.2%和0.1%；大米、豆油和花生油价格持平。白条鸡零售价格下降0.3%。鸡蛋零售价格继续回落，比前一周下降0.7%， 由以上数据分析全国生活必需品市场价格总体保持平稳。
二、##市农副产品市场价格
2012年9月份，##市对全市近10家商场、超市和农贸市场的50种商品的价格运行情况进行监测。监测结果显示，被监测的50种商品，总体价格与上月对比，有26种商品价格上涨，占52%；23种商品价格下跌，占46%，1种商品价格保持不变，占2%。
9月份被监测的17种蔬菜零售价格9种上涨8种下降。环比价格涨幅较大的是土豆（15%）、西红柿（11.11%）和洋葱（10.58%）。本月大部分蔬菜价格波动较小。主要原因是入秋以来我市天气晴朗，气温宜人，比较适合蔬菜生长，蔬菜供应量稳定，价格比较平稳。9月份白条鸡和鸡蛋价格环比略有上涨，五花肉和精瘦肉环比略有下降。
9月份粮食市场价格环比略有下降，其中小包装面粉7.3元/公斤，环比上涨2.53%；小包装大米5.35元/公斤，环比上涨2.88%。食用油市场总体价格环比略有上涨，其中调和油15.19元/升，环比上涨4.1%；大豆油13.6元/升，环比上涨0.29%；菜籽油16.4元/升，环比上涨0.86%；花生油19.88元/升，环比下降0.1%。
3.1.2广西省及##市农副产品行业分析
一、广西农产品市场发展状况
随着广西农业生产和农业产业化的发展及国家各项惠农政策的落实，特别是商务部“双百市场工程”的实施，广西农产品市场交易规模不断扩大，辐射能力进一步增强，初步形成了一批如南宁市金桥农产品批发市场、柳州柳邕农副产品批发市场、桂林五里店果蔬批发市场、玉林宏进农副产品批发市场、广西田阳农产品批发中心、广西海吉星农产品物流中心等规模较大、有影响的农产品批发市场。但与全国相比，广西农产品批发市场的发展处于落后状况，突出表现在以下几个方面：
1、组织化程度低。商品销售与农产品生产环节脱节，产销无序，不能为农民提供全面、准确的农产品生产和销售信息，不能有效引导和组织农民开展计划性生产和参与市场竞争。
2、基础设施薄弱。与现代流通业态对接的配套设施建设滞后，大多数农产品批发市场只有简易的条件, 软件、硬件设施建设不配套，不少市场还缺乏遮阳避雨的交易棚厅,特别是一些产地批发市场的设施简陋,交易环境差,水、电、路等公共设施保障能力不足,消防安全设施建设不到位。
3、经营管理粗放。多数农产品批发市场还没有建立起现代化的经营管理方式，交易方式落后,市场管理停留在一般的物业管理与收费,以及卫生、保安等管理上,缺乏为商户提供便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套服务,对市场内商流、物流、人流缺乏及时有效的协调掌控机制与手段,管理制度不够规范和健全。
二、##农副产品市场建设现状
##市现有农产品市场53道。其中，市辖区所在地18道，合浦县35道，专营水产品和专营水果市场各一道。目前还没有建成专业性或综合性农产品批发市场，农产品批发业务基本上都在农产品零售市场中附带经营。在我国，没有农产品批发市场的城市已很少，而沿海开放城市或中等发展水平城市中也仅##一市没有农产品批发市场。这种状况严重地影响了##经济社会的发展和##的城市形象，突出表现在三个方面。
1、不能有效组织农民参与市场竞争。农产品批发市场是组织农民参与市场竞争的有效载体。由于没有农产品批发市场，组织功能缺失，农民与市场缺乏有效的联系途径，农产品销售定价权掌握在少数经销商手上，农民在市场交易中处于被动状态，没有谈判的主动权，无法主动参与市场竞争，难以分享流通环节的利润，增产难增收。
2、农产品产销价格偏离正常值。农产品批发市场具有价格透明、交易透明的特性，对农产品产销价格具有双向调节作用。由于没有批发市场，农产品交易价格基本上由经销商垄断，缺乏透明度，交易呈无序状态，农产品从“农田到餐桌”的价格成倍增长，尽管农民低价贱卖农产品，市民还是要高价买贵菜，巨大的差价落到了流通环节的经销商手中，导致##农贸市场的农产品价格经常性高于周边地区，##“菜贵”名声在外。
3、农产品销售渠道不畅。农产品批发市场是引导农民生产，提高销售效益的有效途径。由于没有农产品批发市场，不能及时提供全面、准确的产销信息，不能有效地指导农民按照市场需求组织生产、调整结构，不能有效地引导农产品经销商拓展外地市场，不能有效地引导外地农产品经销大军进驻##，销售渠道不畅，生产盲目性大。在销售高峰期互相压价、自相残杀，滞销或贱卖等现象现时有发生，许多优质农产品也卖不出好价钱。
3.2 农副产品市场的发展趋势
一是一站式综合化趋势，随着我国经济的迅猛发展，消费者对购物环境和食品质量安全的要求越来越高，越来越多的大型商贸市场作为一种全新流通模式日渐成熟，大型商贸市场在生鲜食品流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了生鲜食品流通渠道的变化。
根据人们传统概念，农贸市场无非与鸡鸭鱼肉、蔬菜瓜果打交道，开市早，休市晚，长期以来，形成了早夜门庭若市，中间时段门可罗雀的规律。随着市场经济机制运作的日益完善，市场经济的活力不断地冲击着农贸市场传统的经营模式，激活了农贸市场经营功能。传统的经营模式，局限于农副产品单一经营，使农贸市场