广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目申请建设可行性分析报告书.doc

广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目可行性研究报告

广水市星光建材有限公司

工矿棚户区改造项目

可行性研究报告

都江堰正达项目建设管理有限责任公司
二0一一年四月
广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目
可行性研究报告

编制单位：
资格证书编号：
发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会
总经理：
分管副总经理：
副总工程师：
项目咨询部主任：
项目负责人：
项目编制人员：

审核：

目 录

第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2研究范围及编制依据 1
1.3研究内容和目的 3
1.4项目总投资及资金来源 4
1.5结论 4
第二章 项目业主及项目背景必要性 5
2.1项目业主概况 5
2.2项目的建设背景及必要性 7
第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 26
3.1发展规划分析 26
3.2产业政策分析 28
3.3行业准入分析 30
第四章 项目建设方案 31
4.1建筑方案依据 31
4.2建筑方案说明 31
第五章 资源开发及综合利用分析 39
5.1资源开发和利用方案 39
5.2工程物料消耗 39
5.3资源节约措施 40
第六章 节能方案分析 42
6.1建筑节能的政策举措 42
6.2采用标准和节能规范 50
6.3建设项目能源消耗种类和数量分析 52
6.4项目所在地能源供应状况分析 52
6.5建筑物的节能综合指标 53
6.6节能措施和节能效果分析 54
6.7给排水节能 58
第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 59
7.1项目选址及用地方案 59
第八章 环境和生态影响分析 61
8.l环境和生态现状 61
8.2污染物排放标准 64
8.3污染控制目标 66
8.4生态环境影响分析 66
8.5施工期工程分析 66
8.6营运期污染防治及评述 67
第九章 经济影响分析 69
9.1投资估算及资金筹措 69
9.2项目效益估算 71
第十章 社会影响分析 74
10.1社会影响效果分析 74
10.2社会适应性分析 75
10.3社会风险及对策分析 76
第十一章 项目建设管理方案 78
11.1项目管理工作范围 78
11.2建设项目实施管理 79
11.3合同管理 82
11.4资金管理 83
第十二章 工程招投标 84
12.1编制依据 84
12.2招标基本情况 84
第十三章 组织机构、物业管理和施工进度 86
13.1组织机构 86
13.2物业管理 86
13.3进度安排 87
第十四章 结论与建议 89
14.1结论 89
14.2建议 89

附件：相关文件

90

第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目
1.1.2项目地点
广水市广水街道办事处芦兴大道9号
1.1.3建设性质
改建
1.1.4项目业主
广水市星光建材有限公司
1.2研究范围及编制依据
1.2.1研究范围
我公司受广水市星光建材有限公司的委托，对其承建的广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目进行可行性研究，研究内容主要包括：项目建设背景与必要性、项目建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能减排及环境影响分析、项目建设总投资、筹资方案和项目实施运作模式等。
1.2.2编制依据
1、国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；
2、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》；
3、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数与案例实用手册》（第三版）；
4、湖北省发改委、省住建厅《关于加快做好2011年国有工矿棚户区改造项目强调编报工作的紧急通知》（鄂发改投资[2011]351号）；
5《湖北省建筑工程定额》和广水市关于《建筑材料估价表》及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料；
6、《广水市城市总体规划》；
7、各种税费的取值执行现行规定；
8、建设单位提供的其它有关资料。
1.3研究内容和目的
1.3.1研究内容
1、分析项目目前的现状及建设的必要性；
2、研究项目所在地区经济发展趋势及国家政策；
3、根据相关的建设规划文件，拟定工程建设方案、建设规模和技术标准；
4、根据资金筹措和建设条件，提出工期安排；
5、根据工程数量，测算工程投资；
6、进行项目的社会效益评价。
1.3.2研究目的
通过对项目目前现状及背景的调查研究，在发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及 可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。
1.4项目总投资及资金来源
广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目总投资：5170万元。其中前期费用404.85万元、土建工程建设费用4520.37。
资金来源：该项目总投资中805.5万元申请中央投资补助，地方财政配套300万元，余下资金由项目业主自筹解决。
1.5结论
城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
因此，本项目的建设不仅有经济效益，而且具有明显的社会效益，所以项目建设具有必要性和迫切性。
通过对本项目建设方案评价、公用工程及节能减排措施、环境影响评价、项目实施进度、招标方案、投资估算及资金筹措、项目建设组织管理、风险分析及对策、社会评价等详细论证，综合分析得出结论，本项目在以上各个方面均可行。

第二章 项目业主及项目背景必要性
2.1项目业主概况
广水市星光建材公司原名广水水泥厂，位于广水街道办事处芦兴大道9号，
项目实施单位基本情况：该社始建于l954年，辖20个独立核算企业；职工总人数4300余人，其中该社机关有干部职工23人；账面资产总值10269万元，资产负债率89%；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通和小加工服务，年营销总额1.2亿元；有职工棚户区和经营网点3892个，总面积235421平方米，其中棚户区改造拆迁家庭总户数2626户；2010年拟投资5170万元实施国有工矿棚户区改造项目，改造棚户区537户、30400平方米，其中：在西兴镇改造l76户、9850平方米，在白衣镇拟改造260户、l4050平方米，在云台镇拟改造101户、6500平方米。
2.1.2广水市云台供销合作社基本情况简介
广水市云台供销合作社始建于五十年代，下辖云台、石垭、青凤、板庙、澌滩、邱家、鹿鸣7个分销社；职工总人数384人，其中在册职工327人、退休职工57人；账面资产总值298万元，资产负债率83％；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通等服务，年营销总额870万元；有职工棚户区和经营网点358个，总面积l9421平方米，其中棚户区改造拆迁家庭总户数l01户；2010年拟改造棚户区l01户、lll0平方米，基本上达到改善居住环境和解决职工“居住难”问题。
2.1.3广水市白衣供销合作社基本情况简介
该社始建于六十年代初，位于巴中市东部，广水市南端，地处随州、巴中两市交界处。省道干线公路纵贯南北，距随州市80公里、巴中市ll0公里、广水市22公里。同时，巴河流经境内，河道宽阔，水路畅通，地理条件优越，水陆交通发达。该社辖3个分销社；职工总人数l04人，其中在册职工25入、退休职工79人；账面资产总值198万元，资产负债率80％；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通等服务，年营销总额800万元；有职工棚户区和经营网点458个，总面积25421平方米，其中棚户区改造拆迁家庭总户数260户；2010年拟改造棚户区260户、l4050平方米，基本上达到改善居住环境和解决职工“居住难”问题。
2.1.4广水市西兴销合作社基本情况简介
广水市西兴供销合作社始建于五十年代初，现有职工184人，其中离退休人员93人、在册职工91人，拥有中级专业技术称职以上管理人员5人；辖西兴、龙岗、高丰、土垭、佛楼、宝坪6个分销社，村级服务点4个，茶场、酒厂、蔬菜种植基地和生猪专业合作社各1个；账面资产总值1 788万元，资产负债率76％；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通等服务，年营销总额4300万元；有职工棚户区和经营网点358个，总面积21421平方米，其中棚户区改造拆迂家庭总户数176户；2010年拟改造棚户区176户、9850平方米，基本上达到改善居住环境和解决职工“居住难"问题。
2007年度营业收入2360万元，实现纯利润l3万元，上缴税金16万元；2008年实现营业收入2850万元，实现纯利润l6万元，上缴税金l8万元。
银行信誉度等级AA。2007年度被湖北省供销社授予“百强基层社”称号，2008年被广水市政府评为“优秀中小企业"。
2.2项目的建设背景及必要性
1、广水市概况
广水市位于湖北东北部、米仓山南麓，东接万（源）宣（汉），南抵达（市）渠（市），西邻仪（陇）营（山），北连通（江）巴（州）。全市幅员2229平方公里，辖43个乡镇（17个镇、26个乡），528个村(居)委会，总人口105万人，其中农业人口86万人，耕地面积58.55万亩。系全国扶贫开发工作重点市，国家司法部、省军区和省发改委定点帮扶市，湖北省扩权强市试点市。
2009年，全市实现生产总值（GDP）55.5亿元，按可比价计算增长14.3％。其中，第一产业实现增加值19.35亿元，比上年增长4.9％；第二产业实现增加值17.26亿元 ，比上年增长27.9％；第三产业实现增加值18.94亿元，比上年增长10.8％。三次产业中，第一产业对经济增长的贡献率达10.8%，第二产业对经济增长的贡献率达60.7%，第三产业对经济增长的贡献率达28.3%。经济增长加速实现历史新跨越，第二产业对经济增长的贡献居三次产业之首，是经济增长的重要支撑力量。
2009年，农村经济协调发展，粮油生产增长，畜牧业稳定发展，农业生态、生产条件不断改善和提高。全年农林牧渔及服务业实现总产值31.7亿元，比上年增长5.2％；其中,农业产值11.4亿元, 比上年增长5.1％；林业产值0.62亿元，比上年增长5.7％；牧业产值16.43亿元，比上年增长4.7％；渔业产值2.7亿元，比上年增长8.5％；农林牧渔服务业产值0.56亿元，比上年增长6.6%。
2009年，广水工业生产加速发展，总量和效益再上新台阶。全部工业实现总产值首次突破50亿元大关，达到55.12亿元，比上年增长31.9%，其中：规模以上工业实现产值48.01亿元，比上年增长35.0%。全部工业增加值17.29亿元，比上年增长30.2%，其中：规模以上工业增加值突破15亿元大关跃上新台阶，达到15.29亿元，同口径净增4.9亿元，比上年增长32.6%。工业对经济增长的贡献率达到48.2%，在三次产业中居突出位置。
以粮食、生猪为重点的农产品加工业快速发展。在22户规模以上工业中，农产品加工业实现产值41.54亿元，比上年增长30.2%，实现增加值13.7亿元，比上年增长29.7%，分别占规模以上工业产值和增加值的比重为86.5%和89.7%。
民营工业快速发展担当重要支撑力量。在22户规模以上工业中，民营工业实现产值43.7亿元，比上年增长34.0%，实现增加值14.2亿元，比上年增长31.7%，分别占规模以上工业产值和增加值的比重为91.0%和92.9%。
食品、能源、建材等重点工业的骨干作用突出。在22户规模以上工业中，重点工业实现产值26.19亿元，比上年增长25.0%；实现增加值10.03亿元，比上年增长25.0%。
工业经济效益提高。2009年，规模以上工业实现销售产值46.62亿元，比上年增长49.4%，产销率达到 97.1%；22户规上工业企业仅1个亏损，亏损面为4.6%，比上年下降4.5个百分点，全年实现主营业务收入46.27亿元，比上年增长59.9%；实现税金2.23亿元，比上年增长59.5%；实现利润总额3450万元，比上年增长10.9%；万元工业增加值能耗比上年下降17.6%。
建筑业快速发展。2009年，全市资质建筑企业实现产值11.62亿元，比上年增长62.4%；实现增加值3.72亿元，比上年增长62.8%；实现主营业务收入4.87亿元，比上年增长21.9%；实现税金2071万元，比上年增长6.7%；实现利润总额1841万元，比上年增长53.4%。
项目工作富有成效。坚持以项目为撑杆，悬奖攻关，全年争取国家补助项目226个，到位资金6.36亿元。建立市级项目储备库，新储备项目235个，《广水市地震灾后恢复重建加快经济社会发展规划（2009-2013年）》通过省发改委批复，145个灾后恢复重建项目和60个“推动农业发展上台阶”项目挤进省项目储备库。实行挂包领导、责任单位、前期经费、进度要求“一表清”，加快推进项目实施，149个重点项目完成投资20.5亿元。
重点建设扎实推进。交通建设完成望(京)界(牌)路等15条140.5公里通乡公路路基工程，建成红(云台)板(庙)路等13条80公里通乡水泥路；白衣大桥工程进展顺利。市城污水处理厂竣工投入试运行；市城防洪堤一期工程达到300米高程。双滩电站建设全面完工，移民安置基本结束；牛角坑水库干渠一期工程完成隧道进尺9800米；友谊水库渠系配套工程全面竣工；完成九龙桥等11座水库和679口山坪塘病险整治，新增和改善灌面1.9万亩。
城乡建管切实加强。规范提速城乡建设，完成《广水市城乡总体规划》修编纲要部分和鹿鸣、邱家2个乡镇规划，制定竹园、雪花坪等7处城郊结合部居民点规划。江阳公园改扩建工程、堰池湾农贸市场建设完工；市城老街改造完成边排房屋拆迁；完成驷马、涵水场镇过境路改造。依法处理城市建设遗留问题107件，拆除违法建设10056平方米。《广水生态市建设规划》通过省级评审。深入实施以“四化”“五治”“六通”为主要内容的城乡环境综合整治，城乡面貌明显改善。
2、自然地理
（1）、区位交通
广水市位于湖北省东北部，米仓山南麓，北纬31°16’-31°52’，东经106°15’-107°34’。东接万源、宣汉，南抵随州、渠市，西邻营山、仪陇，北连通江、巴中；与达鄂火车站相距100公里，与随州河市机场相距110公里。南北长69.8公里，东西宽69公里，总面积2229.12平方公里。市地自古以来就是达市通往通江、南江、巴州三区市的咽喉。地处两江之口的江口镇，素有“鄂北重镇”之称。
（2）、地质地貌
广水市全境地质属湖北东部地台区，市境内地质构造介于大巴山弧形构造、鄂东新华夏系构造和仪陇、巴中、广水莲花状构造复合交接部位。市境地貌属湖北盆地外围山地区，大巴山山地。山脉呈西北至东南走向，略呈向西南方向凸出的弧形，山顶有平坦顶面，最高海拔1338.8米，最低海拔350米，相对高差500米，大多数山高700-1000米，农耕地一般在海拔700米左右；市境丘陵分布在海拔380-480米之间的白衣、岳家、高峰、金龙、元沱等地，面积30万亩，占总面积的9%。地表形态为高丘地貌长条形。
（3）、气候水文
广水市属湖北盆地中亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，多年日平均气温为16.8℃，除北部低山区外，都能稳定通过在0℃以上。市境降水，主源于太平洋暖气流夹带的大量水汽，在大巴山的阻滞和抬升作用下形成地形雨；年降水夏多，冬少，常出现冬春偏旱，夏秋偏涝现象。市境内年平均日照时数1366小时，多年平均蒸发量为1112毫米，全年雾多，风速小，雨量充沛，空气湿润。市境内属渠江水系，河网密度每平方公里0.33公里。河流总长度747公里，流域面积50平方公里以上河流21条，其中100平方公里以上的主河流11条，流域面积2229.12平方公里。河流在洪水期猛涨猛降，落差大，水能蕴藏量丰富。其中巴河，源于南江市玉泉乡分水岭，从巴州区复兴乡进入市境澌岸乡木连溪，经雷山、兰草、白衣等地至元石乡的黄梅溪出境，入达市江陵乡。流域面积17666平方公里，境内主河道长79.3公里。通河，源于陕西省汉中市广家店乡长梁，从通江市爱国乡入境，进入澌滩乡，经云台、元山、江口镇等汇入巴河，境内河道长43.8公里，流域面积8958平方公里。这是一块绿色宝地，是一块尚待开发的处女地，地表水、地下水均没受到污染。
（4）、资源矿产
全市土地总面积2229.12平方公里，折3343680亩。按地貌分为山原、低中山、低山、深丘、台地、平坝6个基本类型。市境土壤来自紫色母质，以紫泥土为主，另有极少老冲积黄泥土，一般田多于土，宜种度广，肥力中等。一般为有机质含量少、氮质、磷缺、钾富。市境内水资源丰富，通、巴河天然落差33米，支流中50平方公里以上河流19条，境内河长341公里，水能理论蕴藏量3.32万千瓦。市境内理论蕴藏总量13.51万千瓦，可开发量6.3万千瓦，占蕴藏量的47%。市境内尚存兽类22种，禽类49种，水族及两栖爬行类43种，昆虫类共60余类数千种。市境内属大巴山马尾松常绿阔叶林带。有乔、灌木50科160余种。境内响滩至元沱一线有石油构造，未开采;尖山乡内有出露的优质石英砂，投入批量生产；笔山、千秋有稀有金属矿，未开采。
3、历史沿革
广水历史悠久，置市迄今已有1700余年。西晋太康元年（公元280年）置平州市，属巴西郡，治所汉王庙（今江口镇龙潭村），先后隶属巴西郡、大谷郡、遂宁郡。北周保定四年（564年）更名“同昌市”，属遂宁郡。隋开皇三年（583年）改属清化郡，九年（589年）更名“归仁市”，隶属仍旧。唐武德元年（618年）隶属巴州，二年改属万州，贞观元年（627年）属巴州。北宋乾德四年（966年）废归仁市入曾口市。南宋淳祜五年（245年）在今江口镇杨柳村和笔山乡境分别建小宁、新德州，隶属利州路：元朝初年改属保宁府；至元二十年（1283年）并入阆中市。明朝无市建置，隶属巴州。清雍正七年（1729年）置江口分州，隶属巴州。民国2年（1913年），巴州更名巴中市，分州随之更名为江口分市。 1933年6月鄂陕苏维埃置江口市。1935年红军撤离后，境地恢复旧制，属巴中市。民国35年（1946年）成立广水设治局，取“平州”、“同昌”首尾各一字命名。民国37年（1948年）升为广水市，属湖北省第15行政督察区。1949年12月，市境解放。1950年2月属鄂北区达市专区，1953年9月属湖北省达市地区，1993年10月后属湖北省巴中地区（今巴中市）。
1933年6月，在广水市得胜山成立中共江口市委员会，直属中共鄂陕省委。1935年2月，因红军撤离江口，大部分党员参加红军，江口市委及基层组织停止活动。1948年7月，在巴中市（今巴州区）清江渡花溪河成立中共广水市委，至市境解放后，才转入公开活动。1950年2月，经鄂北区党委、达市地委批准，重建中共广水市委员会至今。
1950年2月2日，成立广水市人民政府，1955年9月23日更名为“广水市人民委员会”，1967年3月18日因“文化大革命”改为“临时生产委员会”，继称“抓革命促生产委员会”，1969年4月23日成立广水市革命委员会，1980年10月13日恢复市人民政府建制至今。
4、项目选址和理性分析
广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目址于广水市西兴镇、白衣镇、云台镇场镇内，交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场前景。项目选址方圆2000米内，有学校、卫生院、农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。在该地块建设广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目经济适用房项目。这对于广水市西兴镇、白衣镇、云台镇形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有积极面现实的意义。
3、项目建设的必要性
（1）本项目建设是满足住房消费的需求
住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。
目前广水市商品住房价格相对于低收入家庭偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的住房。
广水市星光建材有限公司利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓尤其是单位内部职工的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。
（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要
项目所在地属于广水市人口较多乡镇，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美广水市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。
本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市周边地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。
（3）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。
综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
2.2.1本项目规划方向
本项目选址于广水市西兴镇、白衣镇、云台镇，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积10383.76平方米，总建筑面积30400平方米，为6层建筑，住宅建筑面积28780平方米，公建设施建筑面积1620平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。
1、规划范围
西兴供销社位于新街供销社原址边、白衣供销社凤凰小区位于场镇201省道边、云台供销社改造房位于平镇路与陈家河大桥交汇处东侧，规划总用地面积10383.76平方米。
2、规划思路
为了将本地块建筑成一个“人本”思想浓郁的、舒适健康而绿意盎然的、有良好归属感的、品质优良的居住环境，制定了以下设计指导思想：
（1）、以人为本，用户至上，与环境相融，与城市环境相协调。
（2）、遵循合理的功能分区、完整的配套设施，方便简捷的交通体系。
（3）、经济、适用、合理、高效。
（4）、注意环境营造，创造出住宅新形态，提供健康、舒适的居家生活环境。
3、规划重点
（1）以《广水市城市总体规划》(2008年－2020年)和《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》为基础，严格结合《经济适用住房建设管理办法》，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；
（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；
（3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；
（4）完善公共服务配套与市政基础设施；
（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；
（6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。
2.2.2建设地点、主要建设内容和规模
1、建设位置
广水市西兴镇、白衣镇、云台镇。
2、建设规模与目标
广水市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目规划总用地面积10383.76平方米，总建筑面积30400平方米，住宅建筑面积28780平方米，公建设施建筑面积1620平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资5170万元，项目建设期约12个月左右。
2、主要建设条件
（1）规划条件
广水市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。
（2）土地条件
项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。
（3）拆迁情况
该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由广水市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。
（4）基础设施情况
拟开发的地块处于棚户区原址，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。
（5）周边环境分析
项目所在地周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。
（6）主要技术经济指标
项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对广水市供销合作社棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在60平方米（±5平方米），小套住房面积控制在50平方米（±5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：

综合技术经济指标
项目
单位
数值
所占比重（%）
总用地面积
m2
10383.76

其中: 居住区用地面积(R)
m2
10383.76
100
代征道路用地面积
m2
0

居住户数
户
537

总建筑面积
m2
30400

其中
住宅总建筑面积
m2
28780

公建设施建筑面积
m2
1620

其中
物管等公共设施
m2
600

经营性建筑
m2
1020

住宅间距系数
1.46
满足日照要求

项目总投资
万元
5170

2.2.3项目总体规划方案
1、总平面布置和功能要求
项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。
2、规划设计方案要求
本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。
本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。
3、项目总体规划的几点说明
（1）该项目建设开发周期12个月，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。
（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。
（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。
（4）小区的目标顾客主要为广水市供销合作社棚户区居民，不单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。
（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
4、规划设计图选定主要参数指标
项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层形式，并初步确定项目主要技术指标参数如下：
（1）建设用地总面积：10383.76平方米
（2）总建筑面积：30400平方米
其中：住宅：28780平方米
公建设施建筑面积：1620平方米
其中：
白衣、西兴、云台供销社棚户改造指标表
项目
白衣
西兴
云台
规划建设总用地面积㎡
4904
3029.76
2450
规划总建筑面积㎡
13637.35
9497.78
6283.7
基底面积㎡
1991.56
1356.82
932.75
容积率
2.78
3.13
2.56
建筑密度
40.6%
44.78%
38.1%
总户数
260户
176户
101户
2.2.4 投资规模
规划总用地面积10383.76平方米，总建筑面积30400平方米，住宅建筑面积28780平方米，公建设施建筑面积1620平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。总投资5170万元，项目建设期约12个月左右。项目资金来源部分申请中央补助805.5万元，地方财政配套300万元，余下广水市星光建材有限公司自筹。
2.2.5项目提出的必要性和目的
1、宏观分析
（1）大环境分析
大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一，同时也是国家财政投入改善民生的主要方向。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗等方面遇到的问题”。《广水市经济适用住房管理办法》明确提出“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”。
随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，广水市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分周边居民居住条件还亟需解决。
为了促进广水市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对主城区进行全面的改造。由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城镇，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。
通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设经济适用房与中低价房住宅区是可行。
（2）小环境分析
经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。广水市政府根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，紧密结合我市居民收入、住房及老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，在结合湖北省建设厅、省发改委、省物价局等部门联合发布《关于贯彻〈经济适用住房管理办法〉的实施意见》的基础上等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。
在广水市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。
因此，从省市政策及实际情况来看，建设本项目经济适用房是有政策保障的。
2、微观分析
近年来，湖北省大力发展经济适用房建设项目，同时给下面各市指定经济适用房建设任务，极大地缓解了广水市建设用地指标紧张状况，对稳定房价、规范房地产市场、提升城市水平起到了重要作用。
从广水市内经济适用房建设情况和有关政策来说，在本项目所在地块建设经济适用房来解决部分居民的住房问题是可行的。
3、经济适用房发展历程
（1）酝酿时期：经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。
（2）启动、开建时期： 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。
（3）高速发展时期：从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析
3.1发展规划分析
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业