体育场项目建设投资可行性研究报告.doc
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1、目 录一、总论1(一)项目背景与概况1(二)主要技术经济指标4二、项目建设必要性5(一)促进区域经济增长,带动大连市体育文化产业链的全面发展5(二)实现大连市城市规划目标,推动城市新格局建设6(三)提升竞技体育水平,推动大连体育事业发展6(四)满足群众多元化体育需求,提高市民健康素质,提升城市体育形象7三、需求分析与建设规模8(一)需求分析8(二)建设内容和规模18四、项目规划原则18(一)坚持项目建设与城市功能相结合的原则18(二)坚持高标准和实用性相结合的原则19(三)坚持体育产业综合开发,场馆多功能化的原则19五、建址选择20(一)建址现状20(二)建址条件20六、建筑方案选择22(一)
2、设计指导思想和设计原则22(二)项目规划方案选择23(三)项目总体规划方案24(四)建筑方案26(五)结构设计34(六)给排水系统36(七)采暖与通风系统40(八)强电工程42(九)建筑弱电系统47(十)燃气工程54七、节能、节水55(一)节能55(二)节水58八、环境影响评价59(一)污水处理和排放59(二)中水回用系统59(三)污废水系统59(四)降低噪声措施60(五)发电机环保措施60(六)空调系统60(七)绿化61(八)环评结论61九、劳动安全卫生和消防61(一)消防61(二)劳动安全卫生62十、组织机构与人力资源配置63(一)组织机构设置63(二)人力资源配置64十一、项目实施进度6
3、4十二、投资估算与资金筹措66(一)投资估算66(二)资金筹措方式与来源68十三、财务评价68(一)经营收入支出预测68(二)财务评价69十四、社会效益分析71(一)改善城市形象,提升城市品位71(二)满足市民需求,推动全民健身活动72(三)拉动体育经济,助力经济发展72十五、结论与建议73(一)结论73(二)建议74附表附表1投资估算表附表1-1土建工程投资估算表附表1-2设备购置及安装工程投资估算表附表1-3室外基础设施配套工程投资估算表附表1-4场地设施投资估算表附表1-5其他费用估算表附表2投资总额与资金筹措表附表3经营收入估算表附表4经营成本估算表附图用地位置图总平面图附件1、关于大
4、连市体育中心项目建议书的批复2、大连市新体育中心项目规划设计的条件3、关于对大连市体育运动中心环境影响报告书的批复4、关于抓好市体育中心建设的会议纪要5、关于研究市体育中心建设工作的会议纪要6、关于拟拆迁的大连市甘井子区朱棋路新体育中心地块及配套区域地块房地产拆迁费用的评估咨询报告5一、总论(一)项目背景与概况1、项目名称:大连市体育场2、承办单位概况 名 称: 法定地址: 法人代表: 投资者简介大连体育中心开发建设投资有限公司成立于2009年4月20日。注册资金2000万元,企业类型为有限责任公司(法人独资)。公司法定代表人由大连市星海湾开发建设管理中心副主任刘达兼任,公司主要负责体育中心项
5、目的投资建设。其简要情况如表1-1。表1-1借款人名称大连体育中心开发建设投资有限公司法定地址大连市沙河口区中山路576-18号成立时间和注册资本2009年4月20日,注册资本2000万元。经营期限2009年4月20日至2029年4月19日经营范围和业务规划体育场建设项目投资;土地整理。贷款卡号2102020000896732营业执照注册号大工商企法字2102001109282组织机构代码证代码68706113-2控股方和控股方式股 东出资额占比方式大连市星海湾开发建设管理中心2000万元100%货币法人代表刘达基本开户大连银行营业部大连体育中心开发建设投资有限公司的股东是大连市星海湾开发建设
6、管理中心,出资占比100%。大连市星海湾开发建设管理中心成立于1996年8月,是大连市人民政府直属的局级事业单位,在市政府的领导下,负责对星海湾商务中心区实行统一开发建设和管理。其主要职能是:负责编制中心区的总体规划和开发建设计划,按规定审定辖区内的土地出让和投资项目的前期工作;负责基础设施建设和物业管理;负责中心区内的国有资产管理和环境保护工作,并对中心区内企事业单位和其他经济组织依法监督管理;承办市委、市政府交办的其他事项。3、可行性研究报告编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定,结合该项目的具体情况,本报告的编制依据主要有: 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法
7、与参数第三版;投资项目可行性研究指南; 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准;关于大连市体育中心项目建议书的批复大连市城市总体规划;大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划; 大连市体育场规划及建筑设计方案;大连市体育场初步设计说明;岩土工程勘察报告; 委托方提供的其他有关资料。4、项目提出的理由2008年北京奥运会的成功举行,极大地促进了我国体育事业的发展,激发了全民健身运动的热情。随着体育事业的发展,体育产业所蕴藏的巨大商机,让越来越多的人认识到了这个新兴产业的巨大潜力,它已成为最具活力和广阔前景的新兴产业之一,它的发展将成为推动城市经济发展的又一动力。体育产业的快速发展对现代城市来说是
8、一个加速城市化进程的契机,城市通过举办城运会、全运会、奥运会等体育盛会,带动体育场馆周边区域经济发展、土地升值,提升区域板块的形象,进而形成城市新的功能中心。目前,我国的北京、上海、广州等城市因为承办奥运会、全运会等国内外重大赛事而在城市中形成了以体育场馆为中心,并向外延伸形成配套商业区及居住区的体育商贸居住中心,这样的城市中心聚集了规模宏大的居住群,拥有发展体育产业的硬件资源及软件资源,还有与其匹配的商贸中心。这种组合和发展模式将使城市从功能、档次、形象、区位等多方面得到提升,有效激活城市存量体育资产,充分整合城市增量发展资源。体育中心的建设是从整体战略出发,运用市场手段,对城市的体育资源、
9、基础建设、自然资源、人文资源和商贸资源进行优化整合和市场运营,实现资源的合理配置和高效利用,推动城市国有土地资本的运营,从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。虽然大连市很早就有建设体育中心的规划,但随着城市社会经济的快速发展和城市规模不断扩大,原规划的体育中心选址已不能适应当前形势,同时,为了适应大连市的发展和形成辐射全市的效应,大连市体育中心需要站在新的高度重新选址。目前,大连市正在实施“西拓北进”的城市发展战略,大连市国际机场、火车客运站的北迁和北部居住区的兴起,都给城市北部带来了良好的发展机遇。于是,在北部建设大连市体育中心项目的设想也就应运而生,最终新址选定在南关岭
10、地区。而大连市体育场项目,作为大连市体育中心项目的重要组成部分,自然成为整个项目建设的重中之重。5、项目拟建地点该项目拟建于大连市甘井子区,西临朱棋路,南临岭西路,新建大连市体育馆的北侧。6、项目主要建设条件该项目用地为国有建设用地,场地平整已完成。城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。7、大连市体育中心项目简介大连市体育中心项目建设包含两部分,即体育场馆建设和配套土地开发建设。其中:体育场馆建设包括体育场、棒球场、体育馆、网球馆、游泳馆、运动员训练基地、媒体中心、商业服务区和地下车库;配套土地开发建设包括“七通一平”基础设施建设和公共服务设施建设。为了体
11、育中心项目的实施,大连市政府将提供247.83公顷配套开发土地,以土地出让金来筹集建设资金和偿还银行贷款。大连市体育中心项目建设用地中,体育场馆建设总用地面积81.99公顷,配套土地开发用地面积247.83公顷。在体育场馆建设用地中,体育设施建设占地74公顷,市政设施建设占地面积0.25公顷,公共绿地面积4.45公顷,防护绿地3.29公顷。体育场馆总建筑面积53.09万平方米。大连市体育场项目是大连市体育中心建设的主要子项目。(二)主要技术经济指标大连市体育场总投资为124014.38万元,建设资金全部由银行贷款解决。主要技术经济指标如表1-2:表1-2序 号指 标数 值1项目占地面积(平方米
12、)1347402建筑面积(平方米)1196102.1用房建筑面积436002.2休息平台面积292602.3看台面积348002.4“S”北平台119503容积率0.894绿地率13%5建筑密度0.74%6停车位(个)2297总坐席(座)610008比赛场地面积(平方米)237179投资总额(万元)124014.389.1其中:建设投资113968.139.2 建设期利息10046.2510银行借款本金(万元)113968.1311单位建筑物的使用功能投资(万元/平方米)1.0412单位使用功能的运营成本(元/平方米)221项目银行借款将由项目配套开发土地出让后产生的土地出让金偿还。体育中心项
13、目配套土地开发用地面积247.83公顷,开发期5年,于开发期第2年开始出让土地,出让4年。根据测算,配套开发土地出让收入为104.41亿元,每年土地出让收入分别为11.55亿元、25.14亿元、31.51亿元、36.21亿元。体育中心项目预计需银行贷款25亿元,而该体育场项目银行借款11.40亿元,如能按预计进度出让配套开发用地,则出让产生的土地出让金足以偿还银行借款。二、项目建设必要性(一)促进区域经济增长,带动大连市体育文化产业链的全面发展国内外经验表明,大规模的体育场馆建设将直接拉动经济的增长。以2008年奥运会为例,我国奥运场馆建设总投资280亿元,国家投资又带动民间投资,极大地拉动了
14、投资需求和消费需求,最终转化为区域经济增长的动力。大连市体育中心建设作为我市历史上最大规模的体育设施项目,将从多方面拉动城市基础设施、道路交通等投资建,扩大城市体育产业消费需求,带动经济总量放大。同时,体育产业对相关行业的带动与辐射效应十分明显,伴随大连市体育场建设,体育设施、体育竞赛、表演、体育用品、健身娱乐、体育旅游和体育文化市场都将得到空前的发展。首先,设施完备的体育场必将吸引更多的各类大型赛事来到大连,商业性赛事的数量和质量随之而提升。高质量、丰富多彩的竞赛表演市场又能吸引众多消费者,促使观众流量的增大,反过来,消费者的增多又促进了竞赛市场的繁荣。其次,体育场的建设和使用将成为本地体育
15、产品的高曝光率平台,为大连体育用品企业提供了提升形象、扩大品牌知名度的载体。同时随着高水平比赛的展开,国际水平的体育用品的涌入,也为本地企业提供了极好的观摩、学习和交流的机遇。体育场馆和体育赛会水平的提升还将促进大众体育运动的升温,意味着体育休闲娱乐市场需求的扩大,随着体育项目开发的品种不断增多,消费者选择的余地也越来越大,消费方式多样化,层次各有不同,也就不断地促进了消费的增加。再次,借助体育场馆的兴建,体育旅游、赛事旅游也将逐渐发展壮大,吸引国际赛事进入大连,就可以以此组织外地体育爱好者前来观看,发挥旅行社的优势,满足体育迷的需求,又增添了新的旅游项目,填补大连传统旅游项目的空白,拉动旅游
16、市场的巨大消费。最后,独具特色的体育场馆建设还将成为城市体育文化的载体,促进大连市传播体育文化,扩大城市影响。最终,伴随新体育场馆的建设和投入使用,大连体育文化事业将迎来全面发展的良机。(二)实现大连市城市规划目标,推动城市新格局建设大连市政府在大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划中提出,“大力发展城乡、社区体育设施,重点建设市体育中心”。2007年,市政府把市体育中心的规划建设作为工作重心提上了政府的工作议程。该项目的建设是政府“十一五”规划中这一内容的具体实施。该项目的建设也顺应了大连市城市规划的需要,与市政府“西拓北进”的发展方向相一致。将大连市体育中心的建设与大连市的城市建设紧密结
17、合起来,形成一种联动发展的效应,将会有利促进大连市容建设的发展,形成“东西联动,南北齐飞”的战略格局。以体育中心项目为主的组团式开发建设,可有力推动大连市北部城区的市政建设,促进北部新城市中心的形成,并且通过促进城市体育、文化等事业的发展,拓展城市的外延空间,提升城市的整体功能。此外,体育场的建设以及对未来大型赛事的承办,将会进一步加快北部地区交通等基础设施的建设,缓解旧城中心基础设施不足的压力,从总体上推动城市新格局的形成。在大连“西拓北进”城市空间发展战略中,项目所在地南关岭地区是规划中的新铁路客运站址,是未来的新城市中心,该项目的建设将对南关岭地区的规划发展和新城市格局的形成起到良好的促
18、进作用,并将成为落实“西拓北进”发展战略的重要举措。(三)提升竞技体育水平,推动大连体育事业发展大连是我国的体育名城,享有“足球城”、“田径之乡”、“游泳之乡”的美誉。大连市竞技体育服务于“奥运争光计划”,具体承担着向上级训练单位输送青少年体育人才、参加省运会、城运会,为大连市争光的任务。2005年,大连实德足球队夺得中超联赛和“足协杯”两项冠军,实德女足夺得全国锦标赛冠军。在全国第十届运动会上,大连籍运动员获得了辽宁省代表团31枚金牌中的11枚,实德女足代表辽宁省参赛获得亚军。2005年,大连市设立“市竞技体育后备人才重点基地”6所,并首次开展了大连市“百名全民健身优秀社会体育指导员”和“百
19、名竞技体育后备人才培养优秀教练员”的评选活动。2005年内共举办、承办市级以上比赛45项182次,其中成功举办了第十九届大连国际马拉松赛和第十届大连市运动会。目前,大连市尚没有一个完整的、综合性的、高标准的体育训练中心,而装备精良的体育场馆和设施正是竞技体育得以充分发展的物质基础。从长期看,没有专业配套、设备精良的训练比赛设施,竞技体育就缺乏竞争力,就难以培养卓越的竞技人才和取得优异的运动成绩。作为辽宁省重要的竞技体育培训基地,大连市现有的体育训练场馆和设施还不具备为辽宁省乃至国家输送大量优秀运动员的物质条件,这种状况亟待改善。体育场馆是大力发展竞技体育的载体和物质基础,该项目的建设将填补大连
20、市缺少大型体育运动中心的空白,将为大连市竞技体育项目的发展提供高水平、高配置的场地和设施,有助于大连市竞技体育水平的提高,对推动大连市体育事业的全面进步有重要作用。(四)满足群众多元化体育需求,提高市民健康素质,提升城市体育形象大连市民历来有体育健身的传统,足球、羽毛球、乒乓球、健身操等体育运动早已融入普通百姓的生活,体育城市水平不仅要靠竞技体育的代表,更依赖全民健身的培养和带动。随着大连市社会经济的快速发展,城市居民生活水平的迅速提高,市民在休闲、健身、文化娱乐需求不断增加。但是,大连市尚无辐射全市的中心体育场馆,且大多数区域性或社区性的场馆设备老化,场馆设施水平较低,经营状况不理想,使得市
21、民体育活动的场所不足,不能满足群众热切的体育健身需求和愿望。没有数量充足、布局合理的公共体育设施,市民的基本体育权利就得不到保障、基本体育需求得不到满足,大众体育的参与率和忠诚度也不会有显著的提升;同样,没有不同规模、不同档次并存的经营性体育设施,就没有活跃的大众体育消费,就难以形成竞争有序的体育市场和快速发展的体育产业。而大连体育中心的一系列场馆建设,将使大连市体育设施发展水平快速攀上新台阶,在一定程度上缓解大连体育设施不足的问题,带动市民参加体育建设运动的热情,提高大众身体素质。同时,大型体育场馆是城市中的特殊建筑,据有其它建筑不可替代的作用。大连市体育场的建设将以其独具特色的外形、高水平
22、的建设标准和完备的功能成为大连市标志性建筑物,成为大连市体育形象的新代表。综上,该项目的建设是十分必要的。三、需求分析与建设规模(一)需求分析1、我国体育产业发展状况与前景(1)我国体育产业发展总体状况改革开放三十余年,我国体育产业历经了从无到有的飞速发展,体育事业突飞猛进,成就引人注目。以体育健身服务、体育竞赛表演、体育用品、体育彩票、体育文化市场等为主要内容的体育产业体系初步形成。其中群众体育取得了重要进步,开创了崭新的局面。围绕建设群众身边体育场地、健全群众身边体育组织、开展群众身边体育活动的“三边”工程,新时期全民健身的实施成效显著,全民健身体系初步形成。群众体育的大发展是我国经济社会
23、发展进步、人民群众生活质量显著提高的明证。竞技体育取得历史性突破和连续跨越,1984年,新中国首次参加夏季奥运会,实现了中国奥运史上金牌“零”的突破;在2000年悉尼奥运会、2004年雅典奥运会上,中国体育代表团连续取得历史性跨越;2008年北京奥运会更是向全世界展现了中国的魅力与实力,令世人惊叹。据统计,建国以来我国运动员共获得世界冠军2310个,创超世界纪录1195次,中国运动员在国际赛场上展示出强大的竞争力和良好的竞技水平,我国成为当之无愧的体育大国,竞技体育的大突破是“国运盛、体育兴”的最好诠释。近年来,我国学校体育也得到了蓬勃发展,在体育场地、教育的形式和内容上都有了较大突破,学校体
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