呼和浩特写字楼市场调研报告.doc

呼和浩特市品策房地产经纪有限责任公司

呼和浩特市品策房地产经纪有限公司
hohhot Pince Real Estate Brokerage Co.,LTD

呼和浩特市房地产市场
写字楼专向市场调研报告

2010-8

目 录
一、 呼和浩特经济发展状况 - 2 -
（一）呼和浩特经济结构分析 - 3 -
（二）呼和浩特产业结构分析 - 4 -
（一） （三）呼和浩特发展状况分析 - 5 -
（四）小结 - 6 -
二、新政出台对我市的影响及写字楼市场发展预测 - 6 -
（一）房地产相关政策一览 - 6 -
（二）房地产新政影响 - 10 -
二、房地产开发投资情况 - 11 -
（一）开发投资情况分析 - 11 -
（二）小结 - 11 -
四、土地供应情况 - 12 -
（一）土地供应情况分析 - 12 -
（二）小结 - 12 -
五、商品房供需情况 - 13 -
（一）商品房施工、新开工及竣工情况 - 13 -
（二）商品房空置情况 - 14 -
六、房屋价格情况 - 15 -
七、呼和浩特在售写字情况 - 17 -
（一）宇泰商务广场 - 17 -
（二）会商广场 - 20

八、呼和浩特写字楼市场结论 - 29 -

一、 呼和浩特经济发展状况

呼和浩特实景图

（一）呼和浩特经济结构分析
呼和浩特市--包头--东胜经济区，是内蒙古自治区资源富集区和重点开发建设地区。呼和浩特利用和发挥中心地缘优势，坚持内涵与外延并举的发展方针;九五"以来，实现了第一产业、第二产业、第三产业的协调发展。2009年，全市国内生产总值达到1520元，比上年增长15％。其中第一产业增加值395亿元，增长 16％；二产完成投资249.2亿元，增长34.4%；三产完成投资503.9亿元，增长17.1%。全市人均国内生产总值22600元，比上年增长12％；财政收入201亿元，比上年增长26.9％。城市居民人均可支配收入22600元，比上年增长12％，农民人均纯收入7900元，比上年增长12％。现在，各种潜在的资源优势正在变成现实的经济优势，经济呈现出健康、快速、高效的发展势头，呼和浩特已成为国内外投资者理想的投资热点地区之一。
（二）呼和浩特产业结构分析
　　 工业结构调整初见成效。呼和浩特作为内蒙古自治区重要的工业城市，已形成了以毛纺、服装、电子、机械、电力、食品、化工、建材为支柱，门类比较齐全的轻型加工工业体系。现已初步实现了工业结构和产品结构的战略调整。2010年，全市共完成工业增加值47.7亿元，增长93.6%亿元。个体工商户66144万户，私营企业发展到126家。伊利股份有限公司、内蒙古民族实业集团公司、金宇集团、仕奇实业集团已成为国内上市公司。组建了铁骑集团、大众集团、众环集团、正北集团等具有较强竞争力的大型企业集团。全市对外贸易已初步形成外贸企业、自营出口企业;三资"企业等多元化的出口新格局。主要名优工业产品有仕奇服装、TCL王牌彩电、伊利冷冻食品、蒙牛乳制品、环球卡盘、沙漠王牌轮胎、伊诗兰雅羊绒衫、牧星牌饲料添加剂等。
　　 城市整体水平不断提高。呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市 之一。沟通北京至大西北的110国道和京兰铁路横贯全市，公路联网，铁路通达。商业、饮食、服务网点遍布全市，饭店、金融及娱乐场所功能齐全。
　　 金融保险发展迅速。呼和浩特是内蒙古自治区金融贸易中心，除人民银行和各专业银行外，还新建立了各种金融性公司、投资公司、城市信用社、科技信用社、证券公司等多样化的金融机构，为呼和浩特的建设引进和筹集了大量资金。全市保险服务已成网络，险种增加，保险业务不断发展。
（三）呼和浩特发展状况分析
对内对外开放方兴未艾。为促进呼和浩特经济和社会的全面发展，全市开展了全方位、大跨度、高起点的外引内联。与海内外联系交往、经济往来、技术协作、文化交流日益增多，形成了外向带动发展、全面开发开放的新格局。到2009年底，呼和浩特同世界上40个国家和地区建立了经济技术合作关系，与国内各省市开展了大规模的区域经济联合，与45个城市结为友好城市，与50多个城市和地区建立了经济协作关系。对外贸易发展迅速，全市外贸进出口不断增加。
（四）小结
目前呼和浩特经济正处于快速发展上升阶段，发展潜力巨大，发展空间广阔，涌现了一批全国知名企业。各产业辐射面广，彼此间融合，升级速度快，拉动了一大批中小企业的快速成长。从而最终推动并刺激了写字楼市场的发展，为房地产革命带来了新一轮的春天。

二、新政出台对我市的影响
在今年政府工作报告当中明确提出了要遏制部分城市房价过快上涨的要求，提出要采取更为严格、更为有力、更有针对性的措施，坚决遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供应，加快保障性住房的建设，同时要进一步强化房地产市场的监管。因此今年初，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)，4月又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)。国务院这一系列政策措施，目的就是坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。国家调控政策目前主要是针对一线房价上涨过快的省市，呼市这样的二、三线城市虽没有受到太大的影响，但也明显使市场销量低于往年同期水平。部分房地产商开始理性考虑是否转入写字楼市场的开发，政策的出台和实施对呼市的写字楼市场走向会有积极的作用。
二、 房地产开发投资情况
（一）开发投资情况分析
2010年1～4月呼和浩特市房地产完成投资56292万元，与上年同期相比增长了48.11%；占本年计划总投资额的1.8％。
从投资构成看，商品住宅投资43574万元，与上年同比增长50.91％。商业营业用房投资3877万元，同比下降33.01％；其他投资980万元，同比下降了53.69%；写字楼投资7861万元，同比增长了540.15％。（见表1）

表1 2010年1～4月份呼和浩特市房地产投资情况
项 目
单位
完成投资额
同比增长(%)
本年完成投资
万元
56292
48.11
商品住宅
万元
43574
50.91
写字楼
万元
7861
540.15
商业营业用房
万元
3877
-33.01
其他
万元
980
-53.69

（二）小结
写字楼在整个房地产投资构成中是投资增长率最快的,可见大多数开发商比较看重写字楼市场。

四、土地供应情况
（一）土地供应情况分析

2010年1-4月，完成开发土地面积62481平方米，同比下降了47.29%；待开发土地面积724664平方米，同比下降了38.87%。（见图3）

图1 土地开发对比图

（二）小结
随着城市发展进程的逐步推进，呼和浩特市，尤其以市区为主的可用于房地产开发土地约来越少，逐渐稀缺，其价值也将日益凸显。市区内写字楼、住宅、公寓等具有投资性产品，将会成为日后投资者关注的焦点。
五、商品房供需情况
（一）商品房施工、新开工及竣工情况
2010年1-4月，房屋施工面积6067151平方米，同比下降37.21％。其中，住宅施工面积4189080平米，同比下降46.77％。商业营业用房施工面积为1002704平方米，同比增长25.89％。其它用房施工面积460852平方米，同比下降8.2％。写字楼施工面积414515平方米，同比下降了16.15％；可见，目前写字楼开发量比较小，有可能造成后期供不应求的局面。
从房屋施工面积构成看，与2009年相比均发生变化，住宅占比重减少，办公楼、商业营业用房和其他用房占比重有所增加，结果如图2所示。
图2 2010年与2009年房屋施工构成比较

2010年1-4月房屋新开工面积341407平方米，同比下降74.58
％。住宅新开工面积为248281平方米，同比下降77.96％；写字楼新开工面积为13946平方米，同比下降68.05％；商业营业用房新开工面积10447平方米，同比下降91.03％；其它房屋新开工面积68733平方米,同比增长21.59%。从新开工构成看，写字楼和其他用房比重有所增加，可见大多数房地产开发商比较看好写字楼市场。
（二）商品房空置情况
截至2010年4月底，空置1-3年商品房1003884平方米，同比下降53.95%。其中商品住宅630470平方米，同比下降63.93%；商业营业用房212981平方米，同比下降22.57%；其他用房97197平方米，同比增长64.4%；写字楼63236平方米，同比下降35.29%；可见，呼和浩特的写字楼需求量加大。（见表2）
表2 2010年1-4月房屋空置情况
指 标 名 称
单位
合计
住宅
写字楼
商业营业用房
其他
空置面积
平方米
1026771
634660
76348
216965
98798.24
其中:空置1-3年(含1年)
平方米
1003884
630470
63236
212981
97197
空置3年以上(含3年)
平方米
22887
4190
13112
3984
1601
与上年同比增长
%

空置面积
%
-53.57
-63.75
-34
-23.65
62.7
其中:空置1-3年(含1年)
%
-53.95
-63.93
-35.29
-22.57
64.4
空置3年以上(含3年)
%
-27.63
40.7
-26.95
-56.21
-0.1

六、房屋价格情况
2010年1-4月，商品房平均成交价格4489元/平方米，与去年同比增长14.7%，与上月环比增长0.7%。其中商品住宅平均成交价格3418元/平方米，同比增长16.5%，与上月环比增长0.8%。（见图3、表3）

图3 商品房价格情况

表3 2010年1-4月商品房价格增长情况

1月
2月
3月
4月

与上年同比增长（%）
与上月环比增长（%）
与上年同比增长（%）
与上月环比增长（%）
与上年同比增长（%）
与上月环比增长（%）
与上年同比增长（%）
与上月环比增长（%）
商品房
12.48
0.8
11.7
1.09
11.6
0.5
14.7
0.7
商品住房
14.24
0.79
11.47
1.07
11.2
0.51
16.5
0.8
办公楼
3.54
0.68
3.46
1.08
2.77
0.98
7.08
0.79
商业营业用房
14.68
0.69
12.35
1.1
16.6
0.99
6.23
0.8
以上可见，写字楼受各种原因影响，价格稳步增长，且增长幅度较大

七、呼和浩特在售写字情况
（一）宇泰商务广场

内蒙古荣升房地产开发有限责任公司适时把握商机，在交通畅通的金桥新市区主干道旁开发建设的宇泰商务广场项目，打造的就是首府纯写字楼项目，按甲级写字楼标准设计，5A智能化配套，预留地下、地上充足的停车位并实施酒店式的物业管理。宇泰商务广场的面市，必将提升首府写字楼的品质，入驻宇泰商务广场，提升企业品牌形象。
宇泰商务广场项目总占地面积11721.40㎡，总建筑面积47533.10㎡，分A座、B座、C座三栋楼建设，A座地上十九层，B座、C座地上十一层，地下一层连通有6000㎡，地下室层高4.5米，一层、二层层高4.5米。三层、四层、五层层高3.9米，六层、七层、八层、九层、十层层高3.6米，十一层层高3.9米。现宇泰商务广场项目B座、C座已主体封顶，2008年8月即已交付使用。
外部环境：内蒙古国税局、呼市地税局、内蒙古日报社办公大楼、呼市烟厂、传媒大厦、内蒙古盐业公司、中粮集团、内蒙古工商局、内蒙古华电、呼市中院、呼市检察院、武警医院、小南国酒店等多家项目毗邻。
泰商务广场基本信息现在有５路、２１路、６６路、７８路、８１路到颐和小区下车
商业：室内：地面毛地面，墙面刮腻子
室外：干挂大理石
门窗；平开玻璃门，断桥铝合金窗
石膏板吊顶
墙面刮腻子
分隔墙为实墙和玻璃隔断
断桥铝合金窗户

写字楼装修：
室外：一至三层西立面干挂花岗岩，其他部分为岩片真石漆和弹性拉毛涂料
室内：地面铺贴800×800地砖

公用部分：
门厅：墙面干挂花岗岩或高级墙砖
地面800×800高级地砖
安装高级灯具
入户门为1.7米旋转门
电梯间：大理石门套，墙面干挂高级墙砖
走道：异形吊顶，地面铺贴高级地砖
卫生间：铺贴高级墙砖、地砖，安装高级洁具
电梯：安装1.75m/s日立电梯，轿箱豪华装修
三幢独栋写字楼，Ａ座１９层，Ｂ、Ｃ座１１层
停车位:地下车位
物业现状:竣工
占地面积:11721平方米
建筑面积:47533平方米
物业管理附加信息:以上为目前已入住房源物业费价格
开发商:内蒙古荣升房地产开发有限责任公司
物业管理公司:内蒙古荣升房地产开发有限责任公司

物业类别 写字楼、底楼商铺
项目特色 配套商品房
建筑类别 高层
装修状况 毛坯 
环线位置 二环以外
所属商圈 暂无资料

物业地址 赛罕昭乌达路与世纪六路交汇
交通状况 现在有５路、２１路、６６路、７８路、８１路到颐和小区下车

开盘时间2008-08-01
入住时间2010-06-30
容 积 率 3.80
绿 化 率 38% 
物 业 费 2.60元/平方米·月 ]
物业公司 内蒙古荣升房地产开发有限责任公司

开 发 商 内蒙古荣升房地产开发有限责任公司
预售许可证 20070067
售楼地址 呼和浩特市金桥新区昭乌达路与世纪六路交汇处

销售情况：本楼盘分两期开发，共分A座、B座、C座。一期开盘时间2007-11-01 ，二期开盘时间2010-06-30，五证齐全。现处于二期尾房销售阶段，平层写字楼户型面积500平方米，均价6600元/平方米，loft已售罄。

（二）会商广场

汇商广场位于南二环边赛罕区政府附近,项目从南向北连贯而成,项目规划为四部分,由纯写字楼、星级酒店、SOHO、酒店式公寓组成。21层 地下二层停车场 层高3.4米 户型35-217平米之间物业现状:竣工占地面积:8800平方米 建筑面积:120000平方米 开工时间:2007-06-01竣工时间:2008-12-01物业管理附加信息:暂时未定物业管理费开发商:内蒙古华麟房地产开发有限公司物业管理公司:暂时未定物业公司

汇商广场基本信息
物业类别 写字楼、公寓、酒店
项目特色 复合地产
建筑类别 高层
装修状况 毛坯 
环线位置 二环
所属商圈

物业地址 赛罕昭乌达路与南二环交叉西北角(赛汗区政府旁)
交通状况 可乘坐5路、66路、34路到赛罕区政府下车即可  

开盘时间 2007-09-10 
入住时间 2009-04-01 ]
容 积 率 6.20 
绿 化 率 30% 
物 业 费 暂无资料 
物业公司 暂时未定物业公司

开 发 商 内蒙古华麟房地产开发有限公司
预售许可证 暂无资料
售楼地址 昭乌达路与南二环交叉西北角(赛汗区政府旁)

销售情况：汇商广场准现房写字楼、公寓在售，预计10月中旬交房；写字楼均价5600元/平方米，户型面积30-100㎡，剩余房源不足20%，公寓均价6100元/平方米，户型面积38-75平方米，目前购公寓送精装；

（三利佰佳国际公寓

本项目由内蒙古利佰佳房地产开发有限责任公司 开发建设，位于金桥开发区昭乌达路东侧，共一期，户型面积59-147平米,精装修。主体结构：现浇混凝土框架结构，外立面：1-3层石材贴面，4-25层仿石材涂料供电系统：双路供电，供水系统：市政，供暖：高档中央空调 ，物业现状:地上 层，占地面积:23201平方米 ，建筑面积:100000平方米， 竣工时间:2011-06-30，开发商:内蒙古利佰佳房地产开发有限责任公司。

利佰佳国际公寓基本信息
物业类别 住宅、公寓
项目特色 投资地产
建筑类别 高层
装修状况 精装修 
环线位置 二环以外
所属商圈 金桥开发区  

物业地址 金桥开发区昭乌达路东侧
交通状况 乘5、21、66、78路到内蒙古工商局下车

开盘时间 2010-05-20 
入住时间 2011-06-30
容 积 率 4.31 
绿 化 率 35% 
物 业 费 暂无资料 
物业公司
开 发 商 内蒙古利佰佳房地产开发有限责任公司

销售情况：利佰佳国际公寓、写字楼户型范围60㎡—600㎡不等期房房源，公寓6380-14000元/平方米，写字楼起价6000元/平方米，预计8月底正式开盘销售，一次性全款3个点，按揭无优惠。

（四）金花园

该项目地处呼和浩特市金桥市区，按照“拉开城市框架、拓展城市空间”的思路，为适应西部大开发和加快城市化进程的需要，金桥开发区从1998年开始规划建设，总规划面积43.6平方公里，到目前金桥新市区已建成，道路、供水、供电、供暖、排污、通讯、天然气等基础配套设施，目前60多家单位已进驻新市区。金花园项目正是在新市区城市建设的不断加快和功能更好的完善下由内蒙古建发房地产开发有限公司投资建设。小区由两栋十七层的现代化高层住宅楼组成。其中1号楼（北楼）临二环路，一侧为地上四层、地下一层，共计五层的商业办公楼，是集商业、休闲、娱乐、写字楼为一体的商业楼。占地面积:14249平方米 建筑面积:54950平方米 开工时间:2006-10-01竣工时间:2008-09-30总户数:300开发商:内蒙古建发房地产开发公司物业管理公司:建发物业管理公司
金花园基本信息
物业类别 住宅、商业
项目特色 投资地产,成品地产
建筑类别 高层
装修状况 毛坯 
环线位置 二环以外
所属商圈 暂无资料

物业地址 赛罕南二环路与昭乌达路交汇处东南角（宾悦大酒店往南第二个十字路口
交通状况 可乘66、21、34、78路到中级人民法院站下车即可 

开盘时间 2007-11-30 
入住时间 2008-09-30 
容 积 率 3.75 
绿 化 率 33% 
物 业 费 1.20元/平方米·月
物业公司 建发物业管理公司

开 发 商 内蒙古建发房地产开发公司

销售情况：金花园现房在售，为20-30平米SOLO公寓和100平米左右户型的写字楼，剩余房源30%左右；价格为5900元/平米。
（五）呼和浩特在售写字楼市场小结
地理位置 目前，呼和浩特在售写字楼集中于南二环附近一带，周边各种配套设施：各大银行、邮局、电信、网通、火车站、汽车站、飞机场、医院、娱乐场所等，相对市区来说，不是很健全，且远离市区金融核心区，给从事商业办公的中小企业带来了一定的不便。
户型面积 涵盖了30-500平米的各种户型，以100平米户型为主。
房 源 目前，呼和浩特在售写字楼房源较为匮乏，已不足13万平米。
价 格 呼和浩特南二环附近一带写字楼市场平均价格为6000元/平米。
销售情况 各开发商均以打折优惠的形式向外推售房源，优惠幅度以一次性付款优惠2%-3%不等，按揭为1%或没有优惠，总体上该区域内写字楼市场销售情况较好，平均每月成交1万平米。

八、 呼和浩特写字楼租赁市场情况
（一）、呼和浩特部分二手写字楼市场情况
详细地址
待租总面积
基本户型面积
价格 元/平米
装修情况
信息类型
海亮广场
3000
200㎡
400
简单装修
出租
长安金座A座
2000
92㎡
200
中档装修
出租
盈嘉国际
300
51㎡
400
中档装修
出租
嘉林小区7#楼
1000
80㎡
5000
高档装修
出售
熙华大厦
3000
300㎡
200
简单装修
出租
泰花园兰泰广场
2000
99㎡
200
简单装修
出租
加利大厦
5000
100㎡
400
简单装修
出租
天和大厦 B座
500
100㎡
200
高档装修
出租
大天酒店九楼
2000
66.85㎡
400
中档装修
出租
巴黎广场
2000
110㎡
260
高档装修
出租
名都枫景
3000
400㎡
200
中档装修
出租
世贸晶钻
5000
51㎡,100㎡
6000
中档装修
出售
波士名人国际A座
3000
125㎡
400
高档装修
出租
世华大厦
2000
130㎡
200
中档装修
出租
诚信数码大厦
300
50㎡
300
中档装修
出租
银都大厦
800
200㎡
260
中档装修
出租
华门世家
2000
100㎡
150
中档装修
出租

（二）、呼和浩特二手写字楼市场小结
地理位置 目前，待租写字楼主要集中于呼和浩特金融核心区：新华大街与中山路交汇处及其周边辐射一带。
户型面积 涵盖了50-200平米的各种户型，以100平米户型为主。
房 源 目前，呼和浩特在售写字楼房源较为充足，初步统计大约有9万平米。
价 格 呼和浩特金融核心区，租赁价格较为昂贵，为400元/平米，转卖价格为6000元/平米；核心区周边价格相对便宜，为200元/平米，转卖价格为5000元/平米。
租售情况 目前，呼和浩特二手写字楼市场主要以租赁为主，也有部分业主以一个相对低于在售写字楼平均价格对外进行转卖。

九、呼和浩特写字楼市场简单预测
政治导向 现今，国家出台了一系列房地产相关政策来限制房地产业的过快过热发展，但其主要针对的是住宅市场来加以限制的，专门针对商务地产的政策调控较少。在宏观调控下，目前住宅市场观望气氛浓厚，调控政策可能会使部分开发商开始转型投资写字楼市场，从而推动写字楼市场的发展。
升值潜力 目前，呼和浩特在售写字楼房源已不多，二手写字楼房源较为充足，但同时，伴随着呼和浩特近年来经济的快速发展，以及整体产业结构的调整和升级，促使大量的第三产业和新型产业的崛起，使得写字楼硬性需求量逐年增大，导致，写字楼升值潜力较住宅和公寓来说，要大很多。
未来走势 目前，呼和浩特正处于经济高速发展阶段，各产业更新、升级速度快，原有写字楼的办公条件及配套设施已不能满足现有的办公调节，促使写字也随着市场环境更新换代。目前呼和浩特最新一代写字楼已经达到了 ‘5A’级标准，即办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化和消防智能化、安保智能化。同时，处于呼和浩特金融核心区的写字楼楼盘已开发得所剩无几，目前正向金融核心区周边靠近二环沿线进行开发。
目 录
第一章 总 论 3
1.1 项目名称 3
1.2 项目建设单位及建设单位简介 3
1.3 项目可行性研究报告编制单位 4
1.4 项目可行性研究报告编制的依据 4
1.5 项目建设地点 4
1.6 建设目标、改造模式和建设内容 4
1.7 项目总投资及资金筹措 5
1.8 结论及建议 5
第二章 项目背景和建设的必要性 7
2.1项目提出的背景 7
2.2项目建设的必要性 13
拆迁目标、建设规模和内容 17
3.1总体目标 17
3.2 拆迁模式 17
3.3 建设规模和内容 17
第四章 建设条件与场址 18
4.1项目地点 18
4.2自然条件 18
4.3市政基础设施配套条件 19
4.4 原材料供应与保障 19
第五章 工程技术方案 20
5.1 拆迁补偿安置政策依据 20
5.2补偿安置方式 20
5.2.2 土地补偿办法 21
5.3补偿范围与对象 23
5.4拆迁总体设想 23
5.5 拆迁示范区（M区）实际调查情况 24
5.6 拆迁安置计划 27
5.7 拆迁工程 29
第六章 环境保护与评价 32
6.1 环境质量标准依据 32
6.2 建设地点环境现状 32
6.3 环境保护原则 32
第七章 组织机构与劳动定员 35
7.1 机构设置 35
7.2 劳动定员 36
7.3 建设管理 36
第八章 项目实施进度建议 38
8.1 建设进度计划 38
8.2 项目建设进度表 38
第九章 工程招标 39
9.1 总则 39
9.2 招标内容及范围 39
第十章 投资估算与资金筹措 40
10.1 估算的范围和依据 40
10.2 项目总投资估算 41
10.3 资金使用计划与资金筹措 41
第十一章 经济效益评价 45
11.1 出让土地收入估算 45
11.2 效益测算 45
第十二章 社会效益与风险分析 46
12.1社会效益分析 46
12.2风险分析 47

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