房地产开发可行性策划报告.doc
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1、盈田蔡家工谷项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目基本情况1二、可行性研究报告编制依据1三、可研报告研究范围2四、简要结论3第二章 项目建设背景及建设的必要性4一、项目建设背景4二、项目建设的必要性9第三章 项目市场分析12一、重庆产业发展状况及工业厂房需求分析12二、目标市场分析16三、市场竞争分析21四、SWOT分析:23第四章 经营模式分析25一、项目开发模式25二、项目商业模式27三、项目招商28第五章 拟入驻项目概况30一、第一、二、三类压力容器产业化项目30二、特色塑料制品产业化项目31三、LED照明光源生产线建设项目32四、智能化仪器仪表产业化项目33五、交通安全设施系
2、列产品产业化建设项目34第六章 项目选址及建设条件36一、项目选址36二、项目建设条件36三、选址推荐方案38第七章 项目建设内容及建设方案39一、项目建设内容39二、项目建设规模39三、项目建筑方案40四、设备方案42五、配套工程方案46第八章 项目环境影响分析48一、环境条件调查48二、环境影响因素分析48三、环境保护措施49四、环境影响评价51五、环保投资52第九章 项目实施进度安排及投资计划53一、项目实施进度53二、项目年度投资计划53第十章 招投标方案55一、发包范围55二、施工及监理单位资质要求55三、发包工作组织55第十一章 投资估算及财务测算56一、投资估算56二、资金来源及
3、筹措计划57三、项目收入估算58四、利润估算59五、盈亏平衡分析60六、投资回收期分析60七、财务评价结论63第十二章 社会效益评价64第十三章 结论与建议66一、结论66二、建议6643 第一章 总 论一、项目基本情况(一)项目名称:盈田蔡家工谷(二)项目建设性质:新建(三)项目建设期限:12个月(四)项目拟建地址:重庆市蔡家组团C标准分区C01-1地块(五)项目建设内容:1、标准厂房:建适合LED、电子电器、仪器仪表等行业需要厂房2、研发中心:建适合LED产品研发的科研大楼3、后勤服务中心:建适应企业需要的办公、员工食堂、倒班楼4、厂区道路建设工程5、厂区环境绿化建设工程6、水、电、气及其
4、他配套设施安装工程(六)项目建设规模:1、本项目征地面积136927 m2(折205.4亩),其中建设用地面积126003m2(折189亩),道路分摊10924 m2,房屋建筑占地面积66788m2, 建筑系数53%,环境绿化占地面积23059m2,绿化率18.3%。2、本项目房屋总建筑面积153794m2。 容积率1.22。(七)项目总投资:本项目建设需投资25200万元人民币。二、可行性研究报告编制依据(一)中华人民共和国土地管理法。(二)中华人民共和国环境保护法。(三)国家发展计划委员会发行出版的投资项目可行性研究指南。(四)重庆市实施西部大开发若干政策措施渝委发200126号文件。(五
5、)工业项目建设用地控制指标国土资发200824号。(六)中共重庆市委、重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见(渝委发200228号文件)。(七)重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知(渝办发2007325号文件)(八)重庆市统计年鉴(2007年版)。(九)重庆市及北碚区有关资料。三、可研报告研究范围本可行性研究报告研究的范围是:(一)项目建设的必要性。(二)项目市场分析。(三)项目经营模式分析(四)项目选址及建设条件。(五)建设内容及建设方案。(六)项目环境影响分析。(七)项目实施进度安排及投资计划。(八)项目投资估算及资金筹措方案。(九)项目经济效益评
6、价。(十)项目社会效益评价。(十一)项目财务评价。(十二)研究结论与建议。四、简要结论盈田蔡家工谷项目符合国家产业政策,是国家鼓励和支持发展的项目,符合重庆“退二进三”产业转移需要,符合重庆产业发展规划,符合中小企业发展需要,该项目全部建成后,可发挥巨大效益,预计可形成的20亿元以上的年产值,年创造税收1.0亿元以上。该项目的建设,还可加快园区招商建设进度,提升入驻企业形象和发展平台。该项目属技术密集型和劳动密集型项目,预计项目建成后,可解决5000人以上就业。因此该项目具有明显的经济效益和社会效益,该项目的实施是十分必要的。第二章 项目建设背景及建设的必要性一、项目建设背景项目所在地北碚区位
7、于重庆都市经济发达圈的北部,是重庆都市区的西北门户,是都是区辐射渝西、川北地区的桥头堡。是著名的风景名胜区、全国优秀旅游城区、西部第一个国家级园林城区、国家级园林绿化先进城区、国家环保模范城区、全国绿化模范城市,曾荣获中国最佳人居环境范例奖,迪拜国际改善人居环境良好范例奖,是重庆主城区中最适宜居住的地区。全区幅员面积755平方公里,目前区辖天生街道、朝阳街道、龙凤桥街道、北温泉街道、东阳街道、歇马镇、金刀峡镇、三圣镇、施家梁镇、童家溪镇、蔡家岗镇、柳荫镇、澄江镇、静观镇、复兴镇、水土镇、天府镇共五个街道,十二个镇。东接渝北区,南连接沙坪坝区,西界璧山县,北邻合川市。(一)地域区位优越北碚区区位
8、优势突出,物流方便快捷,科教事业发达,人力资源丰富,工业基础雄厚,产业配套完备。经济增长迅速,投资潜力广阔。北碚距离主城核心区24公里,距离江北机场26公里。境内有1条黄金水道嘉陵江纵贯南北,2条运输动脉湘渝、遂渝铁路贯穿东西,3条快速干道国道110线、渝武高速公路、外环高速公路穿越全境,还有即将建成的中环线、轻轨6号线共同形成水陆、空立体交通优势。北碚是重庆著名的历史文化区,辖区内拥有西南大学等三所高等院校,四所市级重点中学,67家科研机构,近万名科研人员,为北碚经济发展提供智力支持和人才保障。北碚是工业主导区,具有完整的工业门类体系,是全国三大仪器仪表生产基地之一和全国五大玻璃品生产基地之
9、一。工业存量资产达150亿元,规模以上企业166家,形成仪器仪表、机械制造、生物医药、资源加工为特色的工业体系,许多产品在国内外享有盛誉,远销海内外120多个国家和地区。重庆同兴工业园区是重庆首批16个特色工业园区之一,重庆同兴工业园区蔡家组团重庆市经济和城市发展的热点地区,蔡家组团地处重庆市的上风上水地段,是重庆主城核心区拓展发展空间的最佳选择,与被北新区仅一江之隔,被黄奇帆副市长誉为“可以与上海的徐家汇和黄浦江对面的闵行区媲美”的“重庆最好的西装面料”,是重庆都市经济未来发展的高地。市政府已经把蔡家组团纳入“十一五”重点实施区域予以政策倾斜。蔡家组团迎来最佳发展机遇。 (二)基础设施完善1
10、、供水设施:现建有日供水能力5万M3以上的同兴水厂,远期还将由城市公共供水系统供水,还将在蔡家组团新建一座日供水能力达20万M3的城市公共水厂,蔡家组团自来水综合生产能力可达25万M3/日。完全能满足生产、生活需要。2、供电设施:蔡家组团现有220KV玉皇观变电站和110KV蔡家变电站2座,还将修建220KV变电站2座、110KV变电站9座,工程完工后,蔡家组团220KV变电站将达到3座、110KV变电站将达到10座。完全能保证园区生产、生活需要。3、供气设施:现有三溪口配气站1座,还将根据需要建设调压配气站,供气由城市主干网络统筹调配,大型工业用气由配气站专线供气,小型工业用气可由民用燃气管
11、供气。4、交通设施:蔡家组团在在重庆城市交通规划中所处的位置,可以用“4321”形容,“四条陆上快速干道、3条铁路、两条轻轨、1条黄金水道”。第一条陆上快速干道已建成通车的渝武高速公路;第二条陆上快速干道正在建设的重庆绕城高速;第三条陆上快速干道正在建设的重庆中环快速干道;第四条陆上快速干道省道110;三条铁路渝遂线、襄渝线、全国铁路三号线(兰渝线);2条轻轨轻轨6号线及6号支线;1条黄金水道嘉陵江。可以说,组团目前已形成了四通八达的综合交通网络系统。同时,随着绕城高速、中环快速干道、嘉悦大桥的开工建设,周边地区的迅速发展,蔡家组团在北部片区的地位和作用将更加明显。5、通讯设施:蔡家组团建有完
12、善的电信枢纽,还将建设4座通信交换局,本地电话局交换机容量达到20万门;广播、电视人口覆盖率分别达到99 %。6、排污设施:蔡家组团在规划区外南面隔离绿化带中设置污水处理厂1座,最大污水处理能力达25万立方米/日,城市污水集中处理率达到100.00%。7、市容环卫设施:加强市政基础设施建设和维护,启动三级管网建设,改造城区主干道路面18.4万平方米、人行道14.3万平方米,主干道完好率达95%,路灯亮灯率达98%,垃圾清运率达100%,建成灯饰工程153项。突出抓好临街建筑外立面整治、背街小巷环境卫生治理,市容环境更加整洁靓丽。8、园林绿化设施:实施缙云山绿色屏障工程林相改造1.5万亩,建成城
13、市生态林3个,新增公园绿地319.3公顷,城市绿地率达43.7%,绿化覆盖率达45.9%,人均公园绿地面积达18.4平方米,“生态北碚”建设成效显著。(三)经济发展迅猛北碚区是重庆市实施北移战略的区域,与北部新区仅一江之隔。近年来得益于优越的区位条件,经济发展非常迅猛。全区生产总值155.86亿元,增长17.1%,增幅居主城九区第三。全区财政可支配财力和地方预算内财政收入分别突破20亿元和10亿元,均实现两年翻番;其中地方预算内财政收入10.61亿元,增长57.5%,增幅居主城九区第一。全社会固定资产投资143.03亿元,实现两年翻番,增长55.8%,增幅居主城九区第一。城镇居民人均可支配收入
14、15700元,增长14.6%,增幅居主城九区第三。农村居民人均纯收入5530元,增长19.5%,增幅居主城九区第一。规模以上工业总产值280.4亿元,增长38.4%,增幅居主城九区第一;销售值277.86亿元,增长38;增加值87.38亿元,增长27.3%,增幅居主城九区第一。工业增加值占GDP的比重达60.8%,工业经济对全区经济增长的贡献率达70.9%。工业经济效益综合指数达201.6,增长34.4%,增幅居主城九区第一。荣获并保持重庆工业十强区县荣誉称号,被评为全市节能减排先进区县。完成工业投资52.54亿元,增长53.4%;其中,67个工业重点项目完成投资25.4亿元,投资上亿的28个
15、工业重点项目完成投资14.7亿元。13个年度投资上亿的工业重点项目建设全面推进,四联集团LED、北大方正医药等项目开工建设,三圣特种建材石膏制硫酸一期、富皇年产150万吨旋窑干法水泥生产线、顺安民爆改扩建等项目建设快速推进,天府矿业公司环保安全节能增效技改系统全面完成。同兴工业园区首次跻身全市“十强工业园区”,水土工业集中区建设快马加鞭,三圣石膏循环经济工业基地建设正式启动。川仪总厂有限公司核电主控仪表技术填补国内空白,同兴垃圾发电厂、长江造型公司被命名为重庆市循环经济试点企业,新兴齿轮等7个产品被评为重庆名牌产品,神驰机电等4个产品被评为重庆知名产品。(四)产业协调配套重庆同兴工业园区是重庆
16、市人民政府批准设立的16个市级特色工业园区之一,位于蔡家组团范围内。园区首期批准规划面积为5.27平方公里,近期将拓展至16平方公里,远期将发展到50平方公里。蔡家组团(同兴工业园区)的区位和定位,主要发展LED产业、高新技术产业、都市休闲旅游、现代物流、房地产、会展节六大主导产业,支撑城市发展。1 LED产业:以LED产业链为依托,从LED产业上游、中游、下游产品入手,在各环节引入并发展一批国内外知名企业,形成产业集群,打造LED产业园。2高新技术产业:主要发展机电仪、机械制造、仪器仪表、电子电器、输配电装备制造等主导产业,发展一批具有带动型、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业,形成产业集
17、群。3都市休闲旅游业:主要以高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园,游艇俱乐部和影视基地等项目,发展高尚都市休闲旅游业,集聚城市人气。4物流业:主要依托渝合,中环,外环,212国道及渝遂高速铁路,嘉陵江黄金水道汇聚的交通优势和北部新区的产业优势,大力发展现代物流业,打造重庆的物资集散地。5会展节会业:主要以举办国际会议,展览会,各种赛事以及节会活动,带动相关产业,引导发展商业贸易、高档酒店、餐饮等行业。6房地产业:依托优越黄静和区位优势,建设高品质住宅区,搞活房地产,发展相关产业,打造品牌城市。3-5年内,蔡家组团将以同兴工业园为载体,沿省道110一线加快建设LED产业园、华立生物制药
18、基地、光机电仪工业园,重点发展LED、光机电仪、微电子、生物制药等特色产业集群,完成蔡家组团基础开发、形象开发、功能开发。10-15年后,重庆蔡家组团将建设成为以“高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质住宅”等“四高”产业为主的环境优美、经济发达、社会繁荣、最适合居住的现代化新型城区,成为重庆新的经济高地。(五)社会事业同步发展蔡家组团(园区)已主动聚集西南大学、重庆大学、西南政法大学、重庆仪表材料研究所、重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校、科研院所和重点骨干企业的人才于组团(园区)开发建设。仅区内就有各类科研机构67个,高等院校4所,部属研究所3所,职业学校数十所,中央、市属大中型
19、企业几十个,各类研究人员近万人,在校大学生达到2.4万人。企业发展所需人力资源可得到有力保障。二、项目建设的必要性(一)是国家产业政策鼓励发展的项目标准厂房具有通用性、配套性、集约性和节能省地的特征。该项目拟建成能够代表重庆标准厂房水平的样板项目,该项目企业总部办公、产品展示交易中心、厂房、配套设施集中建设,后勤及配套设施可共享,避免了部分设施的重复建设,可有效的节约土地资源,该项目属“节能省地型建筑开发项目”,按国家产业结构调整指导目录(2005年本)的意见,该项目属国家鼓励发展类项目。(二)是重庆市实施“退二进三,退城进园”产业转移需要按“十一五”规划,重庆将按照产业梯度转移的原则,利用土
20、地级差,盘活存量资产,推动主城区工业企业实施“退二进三”,“退城进园”,将主城所有工业企业搬出主城,有序迁入相应的特色工业园区,在搬迁过程中实现老企业的升级改造。老工业企业的搬迁,为主城区发展高新产业和第三产业提供空间。在这次产业转移过程中,政府主要针对列入搬迁名录的企业实施搬迁,事实上,还有一大批中小企业无法安置,造成了大批中小企业无家可归,此项目的实施,可以集约化的为中小企业建造适合他们需要的厂房及配套设施,可有效的解决“退二进三”难题。(三)是重庆市实施城乡统筹战略需要十七大报告指出,中国要走中国特色城镇化道路。而要发展中国特色的城镇化道路,首先必须保持城镇化与工业化的协调发展。以新型城
21、镇化引导新型工业化,以新型工业化推进新型城镇化。这就要形成适度积聚、节约土地、合理布局、规模效应、环保优先、普及保障等为特征的新型城镇化模式。而本项目的实施,正好可以满足此要求。该项目全部实施完毕,企业入驻达产后,预计可形成20亿元以上的年产值,展销市场形成后,年创造税收1.0亿元以上。据初步测算,项目建成后,可解决5000人以上就业。(四)是中小企业发展和提升形象的需要现目前,重庆大批中小企业生存环境非常差,很多企业没有自己厂房,租赁厂房环境也非常差,还要面临不停搬迁的困境。该项目为标准厂房项目,为中小企业提供了发展平台。项目为企业集中建设标准厂房,企业总部办公区、企业孵化楼及产品展示交易中
22、心,企业总部办公按商务花园标准建设在项目最佳位置,可提升企业形象,为企业带来更好的发展空间。(五)可加快园区建设步伐,是重庆同兴工业园建设的需要民营资本积极参与园区建设,可以弥补园区建设资金的不足,加快开发建设进度。此项目业主预计投资约2.3亿元打造盈田蔡家工谷,并在2年之内建成一个为LED及光电产业基地配套的标准厂房项目,主要为国内外LED产业链企业提供工业厂房和服务。此项目的开工建设,可以为重庆同兴工业园区搭建更好的招商平台,招商入驻更多企业,为园区创造效益。(六)是盈田公司做大做强、战略发展的需要盈田公司计划在未来五年之内,在重庆建成300万平方米的标准厂房,成为重庆工业地产品牌企业,工
23、业地产龙头企业,在重庆同兴工业园区蔡家组团内打造不同产业定位的盈田蔡家工谷,是公司重要的战略部署之一。由于公司有成熟的项目运作经验和稳定的招商渠道,随着中小企业厂房需求量越来越大,此项目的建设也将为盈田公司提供最佳发展机遇,让公司发展驶入快车道,是公司发展壮大的需要。综上所述,实施本项目建设是必要的。第三章 项目市场分析该项目是针对蔡家组团产业定位特点,着力以LED产业链为依托,打造LED产业基地,为国内外LED产业链企业提供工业厂房和服务,也不排除引进符合园区产业定位的仪器仪表、机械加工企业。一、重庆产业发展状况及工业厂房需求分析重庆地处长江上游和西南地区的经济、文化中心,全市幅员面积8.2
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