房地产开发项目可行性论证报告.doc

盈田蔡家工谷项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 1
一、项目基本情况 1
二、可行性研究报告编制依据 1
三、可研报告研究范围 2
四、简要结论 3
第二章 项目建设背景及建设的必要性 4
一、项目建设背景 4
二、项目建设的必要性 9
第三章 项目市场分析 12
一、重庆产业发展状况及工业厂房需求分析 12
二、目标市场分析 16
三、市场竞争分析 21
四、SWOT分析： 23
第四章 经营模式分析 25
一、项目开发模式 25
二、项目商业模式 27
三、项目招商 28
第五章 拟入驻项目概况 30
一、第一、二、三类压力容器产业化项目 30
二、特色塑料制品产业化项目 31
三、LED照明光源生产线建设项目 32
四、智能化仪器仪表产业化项目 33
五、交通安全设施系列产品产业化建设项目 34
第六章 项目选址及建设条件 36
一、项目选址 36
二、项目建设条件 36
三、选址推荐方案 38
第七章 项目建设内容及建设方案 39
一、项目建设内容 39
二、项目建设规模 39
三、项目建筑方案 40
四、设备方案 42
五、配套工程方案 46
第八章 项目环境影响分析 48
一、环境条件调查 48
二、环境影响因素分析 48
三、环境保护措施 49
四、环境影响评价 51
五、环保投资 52
第九章 项目实施进度安排及投资计划 53
一、项目实施进度 53
二、项目年度投资计划 53
第十章 招投标方案 55
一、发包范围 55
二、施工及监理单位资质要求 55
三、发包工作组织 55
第十一章 投资估算及财务测算 56
一、投资估算 56
二、资金来源及筹措计划 57
三、项目收入估算 58
四、利润估算 59
五、盈亏平衡分析 60
六、投资回收期分析 60
七、财务评价结论 63
第十二章 社会效益评价 64
第十三章 结论与建议 66
一、结论 66
二、建议 66

43

第一章 总 论
一、项目基本情况
（一）项目名称：盈田·蔡家工谷
（二）项目建设性质：新建
（三）项目建设期限：12个月
（四）项目拟建地址：重庆市蔡家组团C标准分区C01-1地块
（五）项目建设内容：
1、标准厂房：建适合LED、电子电器、仪器仪表等行业需要厂房
2、研发中心：建适合LED产品研发的科研大楼
3、后勤服务中心：建适应企业需要的办公、员工食堂、倒班楼
4、厂区道路建设工程
5、厂区环境绿化建设工程
6、水、电、气及其他配套设施安装工程
（六）项目建设规模：
1、本项目征地面积136927 m2（折205.4亩），其中建设用地面积126003m2（折189亩），道路分摊10924 m2，房屋建筑占地面积66788m2， 建筑系数53%，环境绿化占地面积23059m2，绿化率18.3%。
2、本项目房屋总建筑面积153794m2。 容积率1.22。
（七）项目总投资：本项目建设需投资25200万元人民币。
二、可行性研究报告编制依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》。
（二）《中华人民共和国环境保护法》。
（三）国家发展计划委员会发行出版的《投资项目可行性研究指南》。
（四）《重庆市实施西部大开发若干政策措施》渝委发〔2001〕26号文件。
（五）《工业项目建设用地控制指标》国土资发〔2008〕24号。
（六）《中共重庆市委、重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见》（渝委发[2002]28号文件）。
（七）重庆市人民政府办公厅《关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知》（渝办发〔2007〕325号文件）
（八）重庆市《统计年鉴》（2007年版）。
（九）重庆市及北碚区有关资料。
三、可研报告研究范围
本可行性研究报告研究的范围是：
（一）项目建设的必要性。
（二）项目市场分析。
（三）项目经营模式分析
（四）项目选址及建设条件。
（五）建设内容及建设方案。
（六）项目环境影响分析。
（七）项目实施进度安排及投资计划。
（八）项目投资估算及资金筹措方案。
（九）项目经济效益评价。
（十）项目社会效益评价。
（十一）项目财务评价。
（十二）研究结论与建议。
四、简要结论
盈田·蔡家工谷项目符合国家产业政策，是国家鼓励和支持发展的项目，符合重庆“退二进三”产业转移需要，符合重庆产业发展规划，符合中小企业发展需要，该项目全部建成后，可发挥巨大效益，预计可形成的20亿元以上的年产值，年创造税收1.0亿元以上。该项目的建设，还可加快园区招商建设进度，提升入驻企业形象和发展平台。该项目属技术密集型和劳动密集型项目，预计项目建成后，可解决5000人以上就业。
因此该项目具有明显的经济效益和社会效益，该项目的实施是十分必要的。
第二章 项目建设背景及建设的必要性
一、项目建设背景
项目所在地北碚区位于重庆都市经济发达圈的北部，是重庆都市区的西北门户，是都是区辐射渝西、川北地区的桥头堡。是著名的风景名胜区、全国优秀旅游城区、西部第一个国家级园林城区、国家级园林绿化先进城区、国家环保模范城区、全国绿化模范城市，曾荣获中国最佳人居环境范例奖，迪拜国际改善人居环境良好范例奖，是重庆主城区中最适宜居住的地区。全区幅员面积755平方公里，目前区辖天生街道、朝阳街道、龙凤桥街道、北温泉街道、东阳街道、歇马镇、金刀峡镇、三圣镇、施家梁镇、童家溪镇、蔡家岗镇、柳荫镇、澄江镇、静观镇、复兴镇、水土镇、天府镇共五个街道，十二个镇。东接渝北区，南连接沙坪坝区，西界璧山县，北邻合川市。
（一）地域区位优越
北碚区区位优势突出，物流方便快捷，科教事业发达，人力资源丰富，工业基础雄厚，产业配套完备。经济增长迅速，投资潜力广阔。
北碚距离主城核心区24公里，距离江北机场26公里。境内有1条黄金水道——嘉陵江纵贯南北，2条运输动脉——湘渝、遂渝铁路贯穿东西，3条快速干道——国道110线、渝武高速公路、外环高速公路穿越全境，还有即将建成的中环线、轻轨6号线共同形成水陆、空立体交通优势。
北碚是重庆著名的历史文化区，辖区内拥有西南大学等三所高等院校，四所市级重点中学，67家科研机构，近万名科研人员，为北碚经济发展提供智力支持和人才保障。
北碚是工业主导区，具有完整的工业门类体系，是全国三大仪器仪表生产基地之一和全国五大玻璃品生产基地之一。工业存量资产达150亿元，规模以上企业166家，形成仪器仪表、机械制造、生物医药、资源加工为特色的工业体系，许多产品在国内外享有盛誉，远销海内外120多个国家和地区。
重庆同兴工业园区是重庆首批16个特色工业园区之一，重庆同兴工业园区蔡家组团重庆市经济和城市发展的热点地区，蔡家组团地处重庆市的上风上水地段，是重庆主城核心区拓展发展空间的最佳选择，与被北新区仅一江之隔，被黄奇帆副市长誉为“可以与上海的徐家汇和黄浦江对面的闵行区媲美”的“重庆最好的西装面料”，是重庆都市经济未来发展的高地。市政府已经把蔡家组团纳入“十一五”重点实施区域予以政策倾斜。蔡家组团迎来最佳发展机遇。
（二）基础设施完善
1、供水设施：现建有日供水能力5万M3以上的同兴水厂，远期还将由城市公共供水系统供水，还将在蔡家组团新建一座日供水能力达20万M3的城市公共水厂，蔡家组团自来水综合生产能力可达25万M3/日。完全能满足生产、生活需要。
2、供电设施：蔡家组团现有220KV玉皇观变电站和110KV蔡家变电站2座，还将修建220KV变电站2座、110KV变电站9座，工程完工后，蔡家组团220KV变电站将达到3座、110KV变电站将达到10座。完全能保证园区生产、生活需要。
3、供气设施：现有三溪口配气站1座，还将根据需要建设调压配气站，供气由城市主干网络统筹调配，大型工业用气由配气站专线供气，小型工业用气可由民用燃气管供气。
4、交通设施：蔡家组团在在重庆城市交通规划中所处的位置，可以用“4321”形容，“四条陆上快速干道、3条铁路、两条轻轨、1条黄金水道”。第一条陆上快速干道——已建成通车的渝武高速公路；第二条陆上快速干道——正在建设的重庆绕城高速；第三条陆上快速干道——正在建设的重庆中环快速干道；第四条陆上快速干道——省道110；三条铁路——渝遂线、襄渝线、全国铁路三号线（兰渝线）；2条轻轨——轻轨6号线及6号支线；1条黄金水道——嘉陵江。可以说，组团目前已形成了四通八达的综合交通网络系统。同时，随着绕城高速、中环快速干道、嘉悦大桥的开工建设，周边地区的迅速发展，蔡家组团在北部片区的地位和作用将更加明显。。
5、通讯设施：蔡家组团建有完善的电信枢纽，还将建设4座通信交换局，本地电话局交换机容量达到20万门；广播、电视人口覆盖率分别达到99 %。
6、排污设施：蔡家组团在规划区外南面隔离绿化带中设置污水处理厂1座，最大污水处理能力达25万立方米/日，城市污水集中处理率达到100.00%。
7、市容环卫设施：加强市政基础设施建设和维护，启动三级管网建设，改造城区主干道路面18.4万平方米、人行道14.3万平方米，主干道完好率达95%，路灯亮灯率达98%，垃圾清运率达100%，建成灯饰工程153项。突出抓好临街建筑外立面整治、背街小巷环境卫生治理，市容环境更加整洁靓丽。
8、园林绿化设施：实施缙云山绿色屏障工程林相改造1.5万亩，建成城市生态林3个，新增公园绿地319.3公顷，城市绿地率达43.7%，绿化覆盖率达45.9%，人均公园绿地面积达18.4平方米，“生态北碚”建设成效显著。
（三）经济发展迅猛
北碚区是重庆市实施北移战略的区域，与北部新区仅一江之隔。近年来得益于优越的区位条件，经济发展非常迅猛。全区生产总值155.86亿元，增长17.1%，增幅居主城九区第三。全区财政可支配财力和地方预算内财政收入分别突破20亿元和10亿元，均实现两年翻番；其中地方预算内财政收入10.61亿元，增长57.5%，增幅居主城九区第一。全社会固定资产投资143.03亿元，实现两年翻番，增长55.8%，增幅居主城九区第一。城镇居民人均可支配收入15700元，增长14.6%，增幅居主城九区第三。农村居民人均纯收入5530元，增长19.5%，增幅居主城九区第一。规模以上工业总产值280.4亿元，增长38.4%，增幅居主城九区第一；销售值277.86亿元，增长38％；增加值87.38亿元，增长27.3%，增幅居主城九区第一。工业增加值占GDP的比重达60.8%，工业经济对全区经济增长的贡献率达70.9%。工业经济效益综合指数达201.6％，增长34.4%，增幅居主城九区第一。荣获并保持重庆工业十强区县荣誉称号，被评为全市节能减排先进区县。完成工业投资52.54亿元，增长53.4%；其中，67个工业重点项目完成投资25.4亿元，投资上亿的28个工业重点项目完成投资14.7亿元。13个年度投资上亿的工业重点项目建设全面推进，四联集团LED、北大方正医药等项目开工建设，三圣特种建材石膏制硫酸一期、富皇年产150万吨旋窑干法水泥生产线、顺安民爆改扩建等项目建设快速推进，天府矿业公司环保安全节能增效技改系统全面完成。同兴工业园区首次跻身全市“十强工业园区”，水土工业集中区建设快马加鞭，三圣石膏循环经济工业基地建设正式启动。川仪总厂有限公司核电主控仪表技术填补国内空白，同兴垃圾发电厂、长江造型公司被命名为重庆市循环经济试点企业，新兴齿轮等7个产品被评为重庆名牌产品，神驰机电等4个产品被评为重庆知名产品。
（四）产业协调配套
重庆同兴工业园区是重庆市人民政府批准设立的16个市级特色工业园区之一，位于蔡家组团范围内。园区首期批准规划面积为5.27平方公里，近期将拓展至16平方公里，远期将发展到50平方公里。蔡家组团（同兴工业园区）的区位和定位，主要发展LED产业、高新技术产业、都市休闲旅游、现代物流、房地产、会展节六大主导产业，支撑城市发展。
1 LED产业：以LED产业链为依托，从LED产业上游、中游、下游产品入手，在各环节引入并发展一批国内外知名企业，形成产业集群，打造LED产业园。
2高新技术产业：主要发展机电仪、机械制造、仪器仪表、电子电器、输配电装备制造等主导产业，发展一批具有带动型、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业，形成产业集群。
3都市休闲旅游业：主要以高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园，游艇俱乐部和影视基地等项目，发展高尚都市休闲旅游业，集聚城市人气。
4物流业：主要依托渝合，中环，外环，212国道及渝遂高速铁路，嘉陵江黄金水道汇聚的交通优势和北部新区的产业优势，大力发展现代物流业，打造重庆的物资集散地。
5会展节会业：主要以举办国际会议，展览会，各种赛事以及节会活动，带动相关产业，引导发展商业贸易、高档酒店、餐饮等行业。
6房地产业：依托优越黄静和区位优势，建设高品质住宅区，搞活房地产，发展相关产业，打造品牌城市。
3-5年内，蔡家组团将以同兴工业园为载体，沿省道110一线加快建设LED产业园、华立生物制药基地、光机电仪工业园，重点发展LED、光机电仪、微电子、生物制药等特色产业集群，完成蔡家组团基础开发、形象开发、功能开发。10-15年后，重庆蔡家组团将建设成为以“高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质住宅”等“四高”产业为主的环境优美、经济发达、社会繁荣、最适合居住的现代化新型城区，成为重庆新的经济高地。
（五）社会事业同步发展
蔡家组团（园区）已主动聚集西南大学、重庆大学、西南政法大学、重庆仪表材料研究所、重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校、科研院所和重点骨干企业的人才于组团（园区）开发建设。仅区内就有各类科研机构67个，高等院校4所，部属研究所3所，职业学校数十所，中央、市属大中型企业几十个，各类研究人员近万人，在校大学生达到2.4万人。企业发展所需人力资源可得到有力保障。
二、项目建设的必要性
（一）是国家产业政策鼓励发展的项目
标准厂房具有通用性、配套性、集约性和节能省地的特征。该项目拟建成能够代表重庆标准厂房水平的样板项目，该项目企业总部办公、产品展示交易中心、厂房、配套设施集中建设，后勤及配套设施可共享，避免了部分设施的重复建设，可有效的节约土地资源，该项目属“节能省地型建筑开发项目”，按《国家产业结构调整指导目录（2005年本）》的意见，该项目属国家鼓励发展类项目。
（二）是重庆市实施“退二进三，退城进园”产业转移需要
按“十一五”规划，重庆将按照产业梯度转移的原则，利用土地级差，盘活存量资产，推动主城区工业企业实施“退二进三”，“退城进园”，将主城所有工业企业搬出主城，有序迁入相应的特色工业园区，在搬迁过程中实现老企业的升级改造。老工业企业的搬迁，为主城区发展高新产业和第三产业提供空间。在这次产业转移过程中，政府主要针对列入搬迁名录的企业实施搬迁，事实上，还有一大批中小企业无法安置，造成了大批中小企业无家可归，此项目的实施，可以集约化的为中小企业建造适合他们需要的厂房及配套设施，可有效的解决“退二进三”难题。
（三）是重庆市实施城乡统筹战略需要
十七大报告指出，中国要走中国特色城镇化道路。而要发展中国特色的城镇化道路，首先必须保持城镇化与工业化的协调发展。以新型城镇化引导新型工业化，以新型工业化推进新型城镇化。这就要形成适度积聚、节约土地、合理布局、规模效应、环保优先、普及保障等为特征的新型城镇化模式。而本项目的实施，正好可以满足此要求。该项目全部实施完毕，企业入驻达产后，预计可形成20亿元以上的年产值，展销市场形成后，年创造税收1.0亿元以上。据初步测算，项目建成后，可解决5000人以上就业。
（四）是中小企业发展和提升形象的需要
现目前，重庆大批中小企业生存环境非常差，很多企业没有自己厂房，租赁厂房环境也非常差，还要面临不停搬迁的困境。该项目为标准厂房项目，为中小企业提供了发展平台。项目为企业集中建设标准厂房，企业总部办公区、企业孵化楼及产品展示交易中心，企业总部办公按商务花园标准建设在项目最佳位置，可提升企业形象，为企业带来更好的发展空间。。
（五）可加快园区建设步伐，是重庆同兴工业园建设的需要
民营资本积极参与园区建设，可以弥补园区建设资金的不足，加快开发建设进度。此项目业主预计投资约2.3亿元打造盈田·蔡家工谷，并在2年之内建成一个为LED及光电产业基地配套的标准厂房项目，主要为国内外LED产业链企业提供工业厂房和服务。此项目的开工建设，可以为重庆同兴工业园区搭建更好的招商平台，招商入驻更多企业，为园区创造效益。
（六）是盈田公司做大做强、战略发展的需要
盈田公司计划在未来五年之内，在重庆建成300万平方米的标准厂房，成为重庆工业地产品牌企业，工业地产龙头企业，在重庆同兴工业园区蔡家组团内打造不同产业定位的盈田·蔡家工谷，是公司重要的战略部署之一。由于公司有成熟的项目运作经验和稳定的招商渠道，随着中小企业厂房需求量越来越大，此项目的建设也将为盈田公司提供最佳发展机遇，让公司发展驶入快车道，是公司发展壮大的需要。
综上所述，实施本项目建设是必要的。

第三章 项目市场分析
该项目是针对蔡家组团产业定位特点，着力以LED产业链为依托，打造LED产业基地，为国内外LED产业链企业提供工业厂房和服务,也不排除引进符合园区产业定位的仪器仪表、机械加工企业。
一、重庆产业发展状况及工业厂房需求分析
重庆地处长江上游和西南地区的经济、文化中心，全市幅员面积8.24万平方公里，辖40个区县，有54个民族，人口3100万。
重庆是长江上游最大的中心城市，历史上一直是长江上游重要的产业基地，加上“三线”建设时期奠定的工业经济技术及人才优势，形成了以汽车和摩托车制造为主的机械工业，以食品加工、服装加工、电子仪表、轻纺、烟草、建材等为主的轻工业，以优质钢材和优质铝材为主的冶金工业，以合成材料、精细化工和医药化工为主的化学工业，近年来又大力发展了以通信设备、光电产品和生物技术品生产等为主的高新技术产业，构建了比较完整的工业产业体系。重庆作为全国六大老工业基地之一，在全国的工业中一直占有重要的地位。
1997年，重庆成为中国继北京、天津、上海之后的第四个直辖市。重庆也加快了工业结构的调整，重庆的经济有了飞速增长，重庆市民生活水平不断提高。根据我国2007年的《中国城市竞争力报告》显示，重庆的城市综合竞争力的位列前十位，在西南地区城市中排列第一，根据权威调查机构仲量联行的调查显示，重庆对外商投资企业的吸引力，在全国大中城市中，仅排在北京、上海之后，位列第三。
重庆特有的区位及工业基础，成为国内外企业产业转移的重点区域，为工业地产带来了发展机遇。同时，重庆城市的发展和产业结构的调整，大量城市工业需要外迁，也为工业地产带来了发展的良机。
（一）国内外产业转移为重庆带来的厂房需求：
一般说来，工业化进程表现为以劳动密集型工业为主导---以资金密集型工业为主导---以技术密集型工业为重心的三个阶段。
经济全球化的深入发展使得21世纪的世界制造业面临深刻的战略性重组。美国、欧洲和日本等制造业发达国家在努力保持本国高新技术垄断地位的同时，正以降低生产成本和提高市场竞争力为最终目标，在全球范围内进行着新一轮的制造业资源的优化配置。世界制造业大规模转移为中国利用本国的广阔市场和廉价劳动力的优势发展制造业提供了难得的机会。在对外开放中，发达国家和地区陆续把劳动密集型加工制造业、通讯、计算机配件等向中国转移，又将部分资本密集型重化工如石化等向中国转移。在这次的国际产业转移中，“创造的”比较优势，是吸引发达国家进行更高一级产业转移的主要动因，而自然的比较优势，是促使发达国家把相对落后的产业转移到中国的主要动因。
随着重庆自然资源、能源电力、劳动力成本、重工业比较发达等比较优势的出现，必然伴随着制造业大规模转移，这为重庆制造业的发展提供了难得的机会。沿海及海外企业陆续把劳动密集型产业和资本密集型产业向重庆转移。具体见附图3-1《梯级产业转移模式图》。

附图3-1： 梯级产业转移模式图

劳动密
集产业
资本密
集产业
技术密
集产业
重庆具有自然比较优势
§ 自然资源
§ 丰富而廉价的劳动力

重庆具有创造的比较优势
§ 制造业发达
§ 制造业技术人才丰富

根据调查，重庆在以下两类产业集群中，成为国际、国内产业转移的热点：
1、典型的劳动密集型产业，仍是外商、国内企业投资预期和偏向程度较高的领域：如食品加工制造、家电制造、服装加工、机械配套加工、建筑材料和其他制造业。
2、资本装备程度较高，劳动密集型加工产业，也是最具有吸引力的投资领域：如重庆的摩托车制造、汽车制造、机械制造、仪器仪表、电子及通讯设备制造业、电气机械以及化工等。
重庆投资环境越来越成熟，已有福特汽车、惠普、百事可乐、可口可乐、ABB、康明斯、美国JL.French公司、美国利宝、上汽依维柯、中法水务、沃尔沃、香港查氏集团、普天、海尔、TCL、格力电器、雅戈尔等大批国内外知名企业相继入驻重庆。
大规模的国际企业、沿海企业的产业转移，为重庆工业带来了发展机遇，国内外企业的入驻，必然带来工业厂房的需求，据保守估计，重庆每年外来企业厂房需求量在100万M2以上。尤其是外资企业，他们不习惯由自己投资建设厂房，更习惯由专业的工业地产商，按其要求量身定造厂房，他们再从工业地产商手中租赁或购买厂房。目前重庆还没有专业的地产公司来满足这部分客户的需求，重庆的各个工业园区为解决这个难题，有的是自己建设，有的是临时委托建筑公司建设提供，这样的操作不规范，不专业，为客户带来使用不便。
（二）重庆产业结构调整带来的厂房需求：
重庆作为一个老工业基地，现目前，重庆工业又主要集中在主城，如重庆的汽车、摩托车、机械仪表、服装加工、电子及通讯设备制造、黑色金属冶炼、有色金属制品以及电力等产业主要都集中在都市发达经济圈。
重庆又是中国一个年轻的直辖市，城市规模不断扩大，按照重庆城市总体规划，主城区规划面积将扩大到2616平方公里。重庆主城区要着力打造为山水园林城市。同时，按照主城区功能定位，重庆产业结构将作出重要调整。
“十一五”期间，重庆产业布局的总体规划是：结合城市化建设，工业布局重点由主城区转向周边及三峡库区和渝西经济走廊；重点开发建设北部新区和30个特色工业园区。重庆市计划到2010年，要“再造两个重庆工业”。其中北部新区计划到2010年实现工业总产值1500亿元，实现再造一个重庆工业的目标。加上经过改造的重庆老工业基地和30个特色工业园区引进发展的新型工业，完成另外再造一个重庆工业的目标。
按“十一五”规划，重庆将按照产业梯度转移的原则，利用土地级差，盘活存量资产，推动主城区工业企业实施“退二进三”，“退城进园”，将主城所有工业企业搬出主城，有序迁入相应的特色工业园区，在搬迁过程中实现老企业的升级改造。老工业企业的搬迁，为主城区发展高新产业和第三产业提供空间。
据统计，重庆主城核心区域，列入市级搬迁名录的规模企业就有338家，未列入市级搬迁名录而需搬迁的企业上万家，这些企业都要按规划要求实施“退二进三”或“退城进园”迁建技改，预计到2008年底，重庆市将完成这部分企业60%搬迁。
保守地分析，因重庆产业结构的调整，主城老企业实施“退二进三”，“退城进园”搬迁，带来重庆工业厂房的需求在500万M2以上，这样大的市场需求，必将为工业地产的发展带来机遇。
除此之外，伴随重庆投资环境的改善，重庆民营投资非常活跃，每年都有大量新工业企业的诞生，而且还有部分企业因生产规模扩大，主动改善企业生产经营环境和条件，进驻特色工业园，这必将带动工业厂房需求的增加，据估计每年本地新增民营工业企业厂房需求在100万M2以上。按市有关规定，新办企业必须进入工业园经营，这也将带动工业地产的发展。
二、目标市场分析
附图3-2： 制造业直接投资技术含量坐标准图

资本
密集
(K)

劳动
密集
(L)
低技术(L)
· 劳动密集 -低技术型 (L-L)
· 食品、纤维、木材
· 家具、服装、皮革、金属制品
资本密集-低技术型(K-L)
· 纸浆、纸、钢铁
· 窑业、土石

资本密集 -高技术型(K-H)
· 非铁金属、化学、石油
· 汽车及配件、电子
· 生物制药
劳动密集 -高技术型(K-L)
· 出版、印刷、机械
· 电器、精密机器
· 运输用机器和其他制造业

不同产业，对标准厂房的楼层长宽尺寸、层高、荷载要求不同，但LED产业对厂房的要求基本相同，因此该项目目标客户主要定位在以下产业：科技含量高的劳动密集型企业，主要以LED为代表的电子信息产业为主，不排除引进仪器仪表、机械加工企业。该项目的目标企业主要集中在附图3-2制造业直接投资技术含量坐标准图椭圆型区域所表示的行业。
该项目主要以招商引进科技含量高、成长性好的中小企业为主，同时不排除引进符重庆同兴工业园入驻要求的大中型企业。该项目招商引进的目标企业——中小企业在我国经济中占有重要地位，中小企业基数大，占企业总数比例高，据国家工商行政总局统计，07年中小企业占企业总数的99.6%，占中国GDP的58%，占工业新增产值的74%，占社会销售总值的59%，占税收的63%，占出口总额的68%。中小企业厂房需求量最大，尤其是科技含量高的企业，选择标准厂房的比例也最高。其目标客户分析如下：
（一）LED产业目标客户分析：
1、LED概述础：
LED（Light Emitting Diode），发光二极管，是一种固态的半导体器件，它可以直接把电转化为光。LED的心脏是一个半导体的晶片，晶片的一端附在一个支架上，一端是负极，另一端连接电源的正极，使整个晶片被环氧树脂封装起来。半导体晶片由两部分组成，一部分是P型半导体，在它里面空穴占主导地位，另一端是N型半导体，在这边主要是电子。但这两种半导体连接起来的时候，它们之间就形成一个“P-N结”。当电流通过导线作用于这个晶片的时候，电子就会被推向P区，在P区里电子跟空穴复合，然后就会以光子的形式发出能量，这就是LED发光的原理。而光的波长也就是光的颜色，是由形成P-N结的材料决定的。
2、LED历史：
50年前人们已经了解半导体材料可产生光线的基本知识，1962年，通用电气公司的尼克•何伦亚克（NickHolonyakJr.）开发出第一种实际应用的可见光发光二极管。LED是英文light emitting diode（发光二极管）的缩写，它的基本结构是一块电致发光的半导体材料，置于一个有引线的架子上，然后四周用环氧树脂密封，即固体封装，所以能起到保护内部芯线的作用，所以LED的抗震性能好。
发光二极管的核心部分是由P型半导体和N型半导体组成的晶片，在P型半导体和N型半导体之间有一个过渡层，称为P-N结。在某些半导体材料的PN结中，注入的少数载流子与多数载流子复合时会把多余的能量以光的形式释放出来，从而把电能直接转换为光能。PN结施加反向电压时，少数载流子难以注入，故不发光。这种利用注入式电致发光原理制作的二极管叫发光二极管，通称LED。 当它处于正向工作状态时（即两端加上正向电压），电流从LED阳极流向阴极时，半导体晶体就发出从紫外到红外不同颜色的光线，光的强弱与电流有关。
最初LED用作仪器仪表的指示光源，后来各种光色的LED在交通信号灯和大面积显示屏中得到了广泛应用，产生了很好的经济效益和社会效益。以12英寸的红色交通信号灯为例，在美国本来是采用长寿命、低光效的140瓦白炽灯作为光源，它产生2000流明的白光。经红色滤光片后，光损失90%，只剩下200流明的红光。而在新设计的灯中，Lumileds公司采用了18个红色LED光源，包括电路损失在内，共耗电14瓦，即可产生同样的光效。 汽车信号灯也是LED光源应用的重要领域。
对于一般照明而言，人们更需要白色的光源。1998年白光的LED开发成功。这种LED是将GaN芯片和钇铝石榴石（YAG）封装在一起做成。GaN芯片发蓝光（λp=465nm，Wd=30nm），高温烧结制成的含Ce3+的YAG荧光粉受此蓝光激发后发出黄色光射，峰值550nm。蓝光LED基片安装在碗形反射腔中，覆盖以混有YAG的树脂薄层，约200-500nm。 LED基片发出的蓝光部分被荧光粉吸收，另一部分蓝光与荧光粉发出的黄光混合，可以得到得白光。现在，对于InGaN/YAG白色LED，通过改变YAG荧光粉的化学组成和调节荧光粉层的厚度，可以获得色温3500-10000K的各色白光。这种通过蓝光LED得到白光的方法，构造简单、成本低廉、技术成熟度高，因此运用最多。目前国际上掌握“蓝光技术”的厂商仅有少数几家，比如日本的日亚化学、日本的丰田合成、美国的CREE、德国的欧司朗、霍尼韦尔(Honeywell)加拿大蓝宝石工厂等，所以白光LED的推广应用广泛。
3、项目迎来最佳发展机遇：
美国霍尼韦尔公司与重庆四联集团的合资项目加拿大LED蓝宝石工厂已确定落户蔡家组团，将负责LED产品研发、上游生产、加工，该项目落户蔡家组团、将带领一批LED产业中游产品、下游产品企业入驻，从而形成一个LED完整的产业链，形成产业集群。
该项目可抓住此有利时机，根据行业特点建设适应企业需要的标准厂房，也可根据企业生产特点，生产流水线的要求，物流要求，量身定造适应生产需要的工业厂房，并按国际标准提供物业管理服务，保障企业生产经营活动顺利开展。尽快打造完整的产业链，以赢得客户欢迎和支持。该项目已积累的意向客户达10多家。
（二）机电仪目标客户分析：
重庆是是全国重工业城市和三大仪器仪表生产基地之一，机械加工、仪器仪表行业发达，在全国具有竞争优势，电子信息产业发展相对落后，重庆全行业仅有企业200多家，以通信设备、软件及信息服务、工业控制仪器仪表、数字医疗、汽车电子、信息家电等优势领域为重点、门类较为齐全的产业格局。
“十一五”期间，重庆市将重点实施信息产业“1162”工程：到2010年我市信息产业实现销售收入1000亿元，投资100亿美元，重点发展集成电路、软件及信息服务、通讯设备、数字仪器仪表、数字医疗及汽车电子、信息家电等6个领域，建设北部新区电子信息产业基地和西永微电子基地。重庆邮电大学是重邮信科诞生地和人才基地，重邮信科拥有3G自主知识产权的TD-SCDMA终端核心技术和产品，必将带动重庆电子信息产业的发展，该项目的建设将有利于电子信息产业岸的发展。
三、市场竞争分析
该项目业主是重庆第一家从事工业地产的房地产开发公司，采取的竞争策略选择差异化竞争，没有同质化的竞争。该项目面临的是不同档次、不同定位的竞争。根据市场调查的结果，该项目主要面临如下五个层面的竞争：
（一）个体零星厂房的竞争：
主要是城市周边农民，利用农用地非法建设的一些临时建筑，如歌乐山山洞小学一带、中梁山、双碑、百市驿古镇、华岩西山工业园、大渡口、大渡口茄子溪、鹿角工业园、李家沱花溪、花溪村等地建设的个体零星厂房，这些零星厂房，面积不大，预计城市近郊总计有5万M2，主要面向一些手工作坊式的工厂，对外低价出租出售。这部分厂房与我们没有直接竞争关系，对我们项目影响不大。
（二）工业企业自建厂房的竞争：
这类厂房是一部分工业企业，自己征地建设的厂房，除了自己使用外，还对外出租、出售。如海龙工业园、山洞工业园、静龙工业园、巴福镇工业园、公民工业园、南泉白鹤村十社阿波罗、骑龙、威龙等都是由企业征地后，自建工业园。这类工业园，不是经过市政府批准设立的工业园，每个工业园面积都不大，一般在2万M2以下。没有招商优惠政策，也主要是面向一些小客户。与我们项目竞争关系不大，对我们项目影响较小。真正有一定影响的是渝北两路工业园区接纳了一批自建厂房的服装企业，但其没有进行统一规划建设，没有形成集约化优势，没有形成完善的产业链，进驻的企业也相对较少。
（三）近郊村、社违规厂房的竞争：
主要是近郊农村的社、村、镇三级集体建设的非法工业园，如飞雪工业园、大堰工业园、新开寺都市工业园、重庆上桥工业园、第二针织厂等非法工业园，这些工业园土地属农用地，没有经过合法手续将农用地转为工业用地，建设也没经过规划部门审批，属乱搭乱建。06年8月31日，国务院颁发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，按通知精神，这部分厂房和土地属于国家清理整顿范围。据我们统计，近郊这类厂房供应量约有10万M2，也没有招商优惠政策，主要面向中小企业出租。
这类厂房生产环境较差，无合法手续，随时有搬迁的可能，对企业发展不利，存在多次搬迁费用产生。这类厂房与该项目目标客户有交叉，但竞争关系不大，对该项目影响较小。
（四）都市楼宇工业园的竞争：
该项目面临的最直接的竞争对手都市楼宇工业园，这类工业园档次参差不齐，如石桥铺高新技术开发区的创业孵化园、北部新区高新园和北碚北泉光电仪表工业园，档次较高，租金也较高；如山城都市工业楼宇、化机厂厂房等是原有企业经营困难，对外出租的厂房，经营管理不规范；其他如梨树湾工业园、金银湾都市工业楼宇、六店子都市科技工业园、竹园都市工业楼宇、红旗都市工业楼宇、凰佳都市工业楼宇、上桥都市工业园、南溪都市工业园、大堰都市工业园等都市楼宇工业园，规模也不大，生产环境较差，厂房破旧，对企业扩大规模和发展不利，还面临拆迁等，也主要以租赁的形式对外招商。
这类工业园，不论档次高低，他们最大的共同点是，厂房建设在都市楼宇里面，适应性差，不方便企业生产经营，客户难于接受。据调查，对于一般工业企业来说，三楼以上厂房招商非常困难，这类厂房空置率较高。这也是都市楼宇工业园招商困难的原因，该项目针对目标客户，按行业特点打造，适合企业需要，是非常受企业欢迎的，该项目更具有竞争力。
（五）特色工业园的竞争：
重庆主城现有2个国家级开发区，30个市级特色工业园，比较有影响力的首先是高新区和经开区2个国家级开发区，其次是市区及近郊的特色工业园。以上工业园都是政府兴办的工业园，主要以地招商，出让土地为主。所有工业园已征用地基本用完，用地非常紧。国家级开发区以“招大招强”为主，各特色工业园对招商项目也有要求，一般土地需求要在50亩以上，每亩投资要在400万元以上，每亩年产值要在800万元以上，每亩年税收要在20万元以上，企业进入较困难。
该项目定位为中小企业，目标客户主要集中在厂房占地一般为5-50亩，厂房需求在1000-30000M2，这类客户一是直接到园区征地较困难，二是即使征到土地，在这样小的地块上既要规划建设厂房，又要规划建设办公等配套用房比较难。对于厂房占地面积在10亩以上的客户，该项目还可根据客户需要，对厂房进行量身定造。因此，该项目与政府工业园没有直接竞争关系，与该项目所在地重庆同兴工业园区更多是一种合作关系。
四、SWOT分析：
详见附表3-1《SWOT矩阵列表》。

附表：3-1 SWOT矩阵列表
优势（S）
劣势（W）
1、区位交通：
（1）位置优越
（2）节约物流成本；
2、产品特点：
（1）有明确的产业定位，按行业对厂房需求打造。
（2）“三位一体”规划，办公、加工基地、生活配套三个方面完美结合，有利于企业发展壮大。
（3）“盈田模式，创新发展平台，更适应企业发展需要。
（4）纯框架结，高挑空，自由组合，深受客户欢迎。
（5）人性化设置，规划合理
（6）花园厂区，提高企业生产经营环境。
（7）高标准规划、高品质建设、高档次服务，企业无后顾之忧。
（8）量身定造，满足客户个性需求
（9）招商方式灵活，租售均可，能满足不同需求。
（10）付款方式灵活，还能为客户提供按揭等融资服务。
1、项目所在工业园区