火车站商业项目建设可行性论证报告.doc

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火车站商业项目可行性研究报告

针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：

第一部分 保定市宏观房地产市场研究
写字楼
1、市场供应情况及销售情况：
目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。
写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。
2、价格情况：
▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。
▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/ M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/ M2。
3、出租情况：
▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。
▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。
4、产品特征及功能配套标准：
▲ 面积段较全，从30 M2—900 M2的都有。
▲ 大部分是简装，部分产品带卫生间。
▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/ M2。
▲ 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。
市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。

商住公寓
1、市场供应情况及销售情况：
▲商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。
▲面积在40 M2—70 M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100 M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。
▲位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。如：秀兰银色星座虽然价格降到1500元/ M2，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。
▲本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。
2、价格情况：
▲商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。
▲配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。（期房售价2200元/㎡，2003年6月销售）。
3、出租情况：整体出租情况良好。如：恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。
4、产品特点及功能配套：
▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。
▲面积段较全，30 M2—300M2的都有。
▲都有电梯。
▲个别有中央空调。
▲高层建筑均以塔楼为主。
▲建筑风格简约现代。
▲至少是有厨房厕所的一室一厅。
市场结论：从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。

底商
1、市场供应情况及销售情况
现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深、大面宽，面积在100 M2以下的底商比较畅销，面积在200 M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。
2、价格及出租情况
▲不同区域的底商销售价格差距很大。根据位置不同销售价格大部分在4000—8000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。
▲大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。
▲二层底商的租赁价格均在1-1.7元/ M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/ M2。
▲底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。
3、产品特点：底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部分在150 M2以上。
市场结论：购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。
市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。

分割式产权商场
1、市场供应及销售情况
▲2003年—2005年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。 如：京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。
▲ 购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。
▲ 产权式商场大部分炒作力度都非常大。一般实行返租三年，包租10—15年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。
2、价格情况
产权式商场根据铺位位置的不同价格在5000—11000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。
3、产品特点：
▲ 产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。
▲ 多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。
市场结论：市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但后期存在很大的经营风险。

酒店：
1、经营及销售情况：
▲ 在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理想，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。
▲ 在高开区酒店的产权销售价位是2400——2500元/㎡，基本与商住公寓的价格差不多。
▲ 恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。
▲通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。基本入住率在80%左右。
▲根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人·天-280元/人·天也不同。
▲ 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在10%--30%之间。
市场结论 ： 从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。

第二部分 项目地块分析
一、优势分析：
▲本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。
▲紧邻火车站，人气较旺。
▲距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。
▲项目三面临街，商业价值较高。
▲乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。
▲ 距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。
二、项目劣势及风险分析
（一）、政府规划风险和地块风险：
1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。
2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多：
▲ 客流量的变化
▲ 商机的减少
▲ 商业氛围的变化
▲ 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。
3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。
4、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。
5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。
6、地块附近流动人群较多，固定消费群少。
7、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。
8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。
9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。
10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。
（二）、市场风险
1、由于前一段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。
2、本地块周边没有一个成功案例。
3、地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。
4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。
（三）、开发商自身风险
1、佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品；对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。
2、政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。
3、贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场一旦有变化，对企业发展影响很大。

三、规划条件：
▲建设性质：集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。
▲ 地块面积：8.507亩，其中城市道路占地1.267亩，底商、综合楼用地7.24亩。
▲ 建筑高度：地上18层以上，地下1-2层。
▲ 绿化：≥20%
▲ 土地费用：1100万
第三部分 方案组合与投资收益分析

根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出：写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行；底商普遍销售不错，加上此地段人气、商机较旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的；产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行；此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓、底商、产权式商场、酒店都可行，为此我们对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析：
价格分析：
1、以住宅为主的小户型商住公寓：
市场供应商住公寓价格情况表：
项目名称
销售日期和售价
项目位置
现售价
鑫隆湾
2003年底1800元/M2
火车站西北角
售完
侨生裕华金街
2004.9月1900元/M2
保百东侧
新推出C座2500元/M2
兴远现代城
2005.10月均价2200元
高区法院东侧
售完
恒通财富中心
2003年5月2200元/M2
高区图书馆北侧
售完
根据上表价格情况，2006年本地块项目小户型住宅售价2300元/M2。
2、底商：
市场供应底商价格情况表：
项目名称
销售日期和售价
项目位置
现售价
建基大厦
--
本地块东侧
7200元/M2
康泰大厦
--
本地块东侧
7500元/ M2
十方商贸
--
本地块东南侧
6800元/ M2
上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方对本项目速战速决的意图，建议售价7000元/M2，可以低开高走。
3、产权式商场：
目前市场供应价格在5000/M2-11000/M2元不等，均价8000元/M2。本地块区域商业购物环境一般，均价不超过8000元。
4、产权酒店：
市场价格略高于商住公寓，基本在2500元较合适（精装修）。
供选方案：
方案一：地上一层至二层做临街底商，三层以上做小户型商住公寓.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。

方案二：地上一层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓. 项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约8000平方米（四层商场），小户型公寓约17000平方米，容积率5.18。项目总投资为6220万元，税后净利润为2339-2789万元。

方案三：地上一层至二层做临街底商，三层以上做酒店. 项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。
各方案投资收益分析：
根据市场调研结果分析，结合本项目的特点预计2006年初的销售价格为：
底商及商铺的销售均价约7000元/平方米，小户型公寓的销售均价约2300元/平方米，产权式酒店的销售均价约2500元/平方米。
方案一：
项目投资

项 目
数 量
费 用
费用合计
1
土地费用
7.24亩

1100.0万元
2
配套费及其他工程费
25000平米
200元/平米
500.0万元
3
建安费用
29000平米
1200元/平米
3480.0万元
4
城市配套不可预见费用
25000平米
200元/平米
500.0万元
5
合计

5580.0万元

销售收入

项 目
单 价
数 量
合 计
1
高层公寓
2300元/平米
21000平米
4830.0万元
2
商业
7000元/平米
4000平米
2800.0万元
3
地下一层

4
合计

7630.0万元

税费：7630×10％＝763万元
利润：7630-5580-763＝1287万元

考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为8130万元，利税813万元，税后利润大约为1737万元。
方案二：
项目投资

项 目
数 量
费 用
费用合计
1
土地费用
7.24亩

1100.0万元
2
配套费及其他工程费
25000平米
200元/平米
500.0万元
3
建安费用
21000平米
8000平米
1200元/平米
2000元/平米
2520.0万元
1600.0万元
4
城市配套不可预见费用
25000平米
200元/平米
500.0万元
5
合计

6220.0万元

销售收入

项 目
单 价
数 量
合 计
1
高层公寓
2300元/平米
17000平米
3910.0万元
2
商业
7000元/平米
8000平米
5600.0万元
3
地下一层

4
合计

9510.0万元
税费：9510×10％＝951万元
利润：9510-6220-951＝2339万元

考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为10010万元，利税1001万元，税后利润大约为2789万元。
方案三：
项目投资

项 目
数 量
费 用
费用合计
1
土地费用
7.24亩

1100.0万元
2
配套费及其他工程费
25000平米
200元/平米
500.0万元
3
建安费用
29000平米
1400元/平米
4060.0万元
4
城市配套不可预见费用
25000平米
200元/平米
500.0万元
5
合计

6160.0万元

销售收入

项 目
单 价
数 量
合 计
1
高层酒店
2500元/平米
21000平米
5250.0万元
2
商业
7000元/平米
4000平米
2800.0万元
3
地下一层

4
合计

8050.0万元

税费：8050×10％＝805万元
利润：8050-6160-805＝1085万元

考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为8550万元，利税855万元，税后利润大约为1535万元。
(由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考)

第四部分 结论与建筑设计建议
一、结论
方案一：从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场需求量很大，特别是在商业繁华、市政配套齐全、生活便利的地段这种物业更具吸引力，而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺，销售、出租潜力很大，底商的销售市场也一直不错，销售风险很小。通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积累、滚动资金的要求。
方案二：与方案一的区别在于一至四层建成产权式商场，这种物业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败的比例各占50%，如果将来经营不善虽不会对开发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的发展，存在很大的声誉风险。
方案三：与方案一不同的是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错的销售前景和可观的利润，但是技术含量较高，需与专业的酒店经营公司合作。贵公司主业以房产开发为主，涉足新的行业领域在接触前期会有一定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本。同样也面临与方案二相同的声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大的社会负面影响，不利于开发商以后的发展。
二、建筑设计建议
本项目位于市中心的重要地段，与保定火车站、汽车站相临。在规划设计时要充分考虑车流、人流与商业的关系，同时还要考虑商业、公寓的停车要求，另外商业与公寓的交通组织及出行关系也要做充分的考虑。外立面的设计要考虑城市化的进程，应用简洁明快的线条勾勒出一栋现代风格的标志性建筑，在建筑的外立面设计时要注意与周围的建筑相协调，共同绘制一道美丽的天际线。
结合项目的定位，建筑设计时要充分考虑平面的套型，商业的套型不宜太大，便于分割销售；公寓的户型应以40 M2-50M2一室和60 M2-70M2两室的小户型为主。

附件一：
保定火车站商业项目深度访谈

一、 访谈对象：
1、周彦龙 保定市国土资源局用地处处长
2、邓同学 保定市房管局市场处处长
杨先生 保定市房管局市场处书记
3、吕经理 房地产销售经理
在保定市做房地产销售已有四年，曾就职于鑫龙湾商业广场、金世纪国贸大厦、京海世贸广场（铜锣湾广场）、侨升裕华金街、裕华名品商城、阳光金街等，熟悉保定商业地产。
4、宋经理 房地产销售经理
在保定市做房地产销售已有三年，曾就职于西苑美世界、裕华名品商城、迎宾小区等
5、刘宁 房地产销售人员
在保定市做房地产销售已有两年，曾就职于兴远现代城、侨升裕华金街等
二、 访谈内容
1、 保定市经济发展水平及房地产发展情况
保定市城市发展较好，经济发展在全省处于中上水平，04年以前保定市房地产发展比较初级，跟不上经济发展的水平，也落后于其它同等城市，开发项目较少，价格较低。04年初至05年中旬发展迅速，开发水平有明显提高，供需两旺，老百姓买房热情很高，产品的数量和质量、种类也有了很大的增加，住宅产品中的高层和小高层也逐渐被接受。商业地产做为投资类型曾一度受到广大市民的追捧。但商业市场存在一定的风险，总体来说现在的市场化程度还不够高，发展基础比较薄弱，现在正处于起步的初级阶段，还没有很成熟的开发和消费模式，具有很大的潜力。在未来的几年中，开发和销售水平还会进一步提高，房价也将持续走高，但升幅和以前相比较小。总之，保定房产市场将越来越成熟。
2、 商业物业的土地储备情况及未来竞争情况分析与预测
随着旧城区的改造和高开区的加快建设，在未来几年中土地供应将会源源不断，国家政策要求增加土地供应量，土地价格也将持续走高，现中心城区住宅用地价格已达到80万元/亩，商业用地100万元/亩，开发的成本将进一步的加大。随着开发水平和营销水平的不断提高，房地产开发竞争将进一步加剧，风险加大，在开发成本的控制、产品规划设计、产品定位及营销推广、资金运作等方面给开发商提出了更高的要求。在过去的几年中，保定市商业地产产品供应旺盛，销售面积逐年增加，而受城市发展水平及购买力的限制，在今后的时间里，商业地产的竞争形势将更加严峻。
3、 保定市商业房地产开发及营销水平
保定市商业地产开发及营销水平较低，商业地产销售中炒作力度很大，虽然销售火爆的案例很多，但在推敲产品、解决销售中的滞销难题的力度不够，尤其在开发后期的商业经营和管理上突显问题较多，导致很多商业广场或市场招商不利，经营惨淡，写字楼出租率低，进一步增加了市场开发的风险。
4、 商业房地产市场供应状况
写字楼相对于保定市来说供应量不小，现有很多的楼盘租售不理想，对于象保定这样的中型城市来说对写字楼的需求也比较有限。分割产权式商业广场在过去的几年销售普遍较好，客户比较认可这种投资方式，但对后期的经营回报比较担心。商务公寓供应量比较小，销售很好，尤其是小面积产品十分畅销。产权式酒店还是一个新兴的产品，现在供应量有限，只有恒通财富中心酒店销售很好，但规划设计及后期经营的技术要求很高。底商一直是客户投资的首选，几年来供应与需求均保持良好的势头。
5、 地块分析，项目开发建议
受访人员对本地块普遍印象良好，对交通、周边的环境、市政配套给予了良好的评价，对其商业价值认可。虽然本项目不处在城市的发展方向，但城市中心的区位优势仍将对客户具有很大的吸引力。由于旧城区改造难度较大，本区域内的土地供应将受到很大的限制，也导致了其存在的稀缺性。在开发当中普遍看好有居住及兼作投资型的产品，对商住公寓比较认可，认为在今后的产品供应中，住宅部品仍将是主流产品。客户将比较关心产品套价，价格是购买中的最敏感的因素。总之信价比高的产品都将会有很好的市场。建议产品要畅销就要迎合大多数购买群体的心理需求，开发产品应适合更多人群购买，降低购买条件和投资风险。

附件二：楼盘调查表
一、商 业 楼 盘 调 查 表
基本资料
项目名称
发展大厦
项目位置
朝阳路财富中心斜对
开发商
常青树集团
售楼电话

占地面积

总建筑面积

建筑形态
高层12层主楼+6层裙楼
代理公司

建筑设计
写字楼
运营管理

车库/车位
小型停车场
施工进度
现房
开盘时间

交房日期
02年底
房屋情况
建筑结构形式

1层底商
2层以上为写字楼
内部配套
水 、电 、暖 、电话 、公共卫生间 、中央空调
宽带 、食堂 、监控系统
○电梯 部、○车位（或车库）地上○层高 米，地下 米，地上 米
装修标准
外立面
玻璃幕
卫生间
公共
大堂

电梯间

门窗

公共走廊

售价及付款方式
各层售价
（元/㎡）
现在二手房3500元/㎡
各层租金
（元/㎡/月）
0.7元/㎡·天
物业费用

付款方式
○一次性付款，优惠
○分期付款，优惠
○ 成 年银行按揭优惠
产权情况
40 年使用权
主要诉求点

销售策略

推广方式
及促销情况

销售状况
及出租率
基本没销售，以出租为主，出租率达60%
备注

二、商 业 楼 盘 调 查 表
基本资料
项目名称
GoGo购物广场
项目位置
恒祥北大街与五四路交口
开发商
保定市华燕房地产开发有限公司
售楼电话
5919888；5919889
占地面积

总建筑面积

建筑形态
高层 主楼11层辅楼9层
代理公司
北京豪森
建筑设计
商业步行街+写字楼
运营管理

车库/车位

施工进度

开盘时间
2004年5月
交房日期
2006年3月
房屋情况
建筑结构形式
地下一层为8000㎡ 家世界超市
一层底商5000㎡；面积81㎡、125㎡、200㎡
一、二层为商业步行街11000㎡；面积分别为：81㎡、125㎡、200㎡）。
三层为韩国城（产权式商铺）（10㎡为一个单位）。
四至九层为写字楼，写字楼的面积：800-4800㎡；
内部配套
水 、电 、暖 、电话 、公共卫生间 、中央空调
宽带 ；
○电梯2 部、○车位（或车库）地上○层高 米，地下 米，地上 米
装修标准
外立面
玻璃幕
卫生间
公共
大堂

电梯间

门窗

公共走廊

售价及付款方式
各层售价
（元/㎡）
底商：10500元/㎡；产权式商铺：7600元/㎡；一、二层商业步行街：2588元/㎡；写字楼：2600-2700元/㎡；
各层租金
（元/㎡/月）
无出租
物业费用

付款方式
○一次性付款，优惠 2％
○分期付款，优惠
○ 六 成 年银行按揭优惠1％
产权情况
40 年使用权
主要诉求点

销售策略

推广方式
及促销情况

销售状况
及出租率
门脸共13套，剩2套（81㎡、211㎡的各一套），销售85％；写字楼销售率占60％；
备注

三、商 业 楼 盘 调 查 表
基本资料
项目名称
恒通财富中心酒店
项目位置
朝阳大街与天鹅路交叉口东行
开发商

售楼电话

占地面积

总建筑面积

建筑形态
18层高层
代理公司
北京豪森
建筑设计

运营管理

车库/车位

施工进度
现房
开盘时间
03年5月
交房日期

房屋情况
建筑结构形式
分为A、B两座；
主楼A座：1-4层为商业；
5-9层为酒店；150套，剩10套；
10-18层为商务公寓；150-160套，其中跃层10套，现还有4-5套；其余已售完。
B座：1-2层为底商12000㎡；
3层6000㎡，现以1000㎡为一单位出售；
4-9层为写字楼，每层500㎡，共3000㎡；
（B座有21000㎡）
内部配套
水 、电 、暖 、电话 、公共卫生间 、中央空调
宽带 、酒店 、监控系统
○电梯4部、○车位（或车库）地上○层高 3米。
装修标准
外立面
玻璃幕
卫生间
公共
大堂
豪华4星
电梯间

门窗

公共走廊
地砖部分地毯
售价及付款方式
各层售价
（元/㎡）
开盘售价2200元/㎡（2003年5月开盘），现在公寓售价4000-4400元/㎡（精装）
各层租金
（元/㎡/月）
现写字楼的租金0.8元/㎡·天左右。
物业费用
酒店式管理费用1.9元/㎡/月
付款方式
○一次性付款，优惠
○分期付款，优惠
○ 成 年银行按揭优惠
产权情况
主楼70年裙楼 40 年使用权
主要诉求点

销售策略

推广方式
及促销情况

销售状况
及出租率
前期开盘销售良好，05年6月至今销售一般。出租率达到70%
备注
恒通商务中心经营最好，装修配套好，所以入住率也是最高的。

四、商 业 楼 盘 调 查 表
基本资料
项目名称
华海大厦·福星阁
项目位置
向阳北大街副199号
开发商
保定市华海房地产开发有限公司
售楼电话
3132666
占地面积
24亩
总建筑面积
57000㎡
建筑形态
高层16层主楼+9层裙楼
代理公司
无
建筑设计
底商+写字间
运营管理

车库/车位
4000㎡地下车位 只租
施工进度
准现房
开盘时间
2005年5月
交房日期
2006年7月
房屋情况
建筑结构形式
1-2层底商 面积 60-800㎡
3层以上写字楼 67㎡、69㎡、100㎡
内部配套
水 、电 、暖 、电话 、公共卫生间
宽带 、监控系统
○电梯4部、○车位（或车库）地上标高 52 米，地下 米，地上 米
装修标准
外立面
玻璃幕
卫生间
公共
大堂

电梯间

门窗

公共走廊

售价及付款方式
各层售价
（元/㎡）
底商：6000元/㎡（两层）临规划路4500元/㎡ 写字楼2800元/㎡
各层租金
（元/㎡/月）
未租赁
物业费用
未定
付款方式
○一次性付款，优惠 3%
○分期付款，优惠
○ 成 年银行按揭优惠
产权情况
40 年产权
主要诉求点

销售策略

推广方式
及促销情况
售楼部 楼书 户外广告
销售状况
及出租率
销售30%
备注
外形设计新颖现代，

五、商 业 楼 盘 调 查 表
基本资料
项目名称
建基大厦
项目位置
裕华路与西下关街交口
开发商
保定市建基房地产开发有限公司
售楼电话
2220068
占地面积

总建筑面积
近40000㎡
建筑形态
高层25层
代理公司
无
建筑设计
主楼商务酒店+裙楼写字楼
运营管理

车库/车位

施工进度
缓慢
开盘时间

交房日期
2006年6月
房屋情况
建筑结构形式
1-2层为底商
3-4层餐饮
5-6层为写字间45-90㎡
8-15层为商务公寓160-260㎡
15层以上为酒店
内部配套
水 、电 、暖 、电话 、公共卫生间 、中央空调
宽带 、监控系统 卫星电视
○电梯 部、○车位（或车库）地上○层高 米，地下 米，地上 米
装修标准
外立面
玻璃幕
卫生间
公共
大堂

电梯间

门窗

公共走廊

售价及付款方式
各层售价
（元/㎡）
底商：7200元/㎡；写字楼和商务公寓销售使用权10年：720元/㎡；20年：1200元/㎡；40年：2000元/㎡；
各层租金
（元/㎡/月）
底商租金：1.2元/㎡·天；
物业费用

付款方式
○一次性付款，优惠
○分期付款，优惠
○ 成 年银行按揭优惠
产权情况
40 年使用权
主要诉求点

销售策略

推广方式
及促销情况

销售状况
及出租率
销售状况很差；底商仅出租三间；写字楼和公寓无人入住；
备注
酒店预计明年10月份开业；

六、商 业 楼 盘 调 查 表
基本资料
项目名称
康泰大厦
项目位置
裕华路火车站附近
开发商
康泰房地产开发有限公司
售楼电话
2298335 2095002
占地面积

总建筑面积
16200平
建筑形态
高层
代理公司
北京润营代理
建筑设计
底商+写字间
运营管理

车库/车位
地上地下共200车位
施工进度
现房
开盘时间
2003年11月
交房日期

房屋情况
建筑结构形式
1-2层底商 共1800㎡（12-13套），现在剩1间，230㎡上下两层。
3层以上写字楼 共56套，剩余1套。

内部配套
水 、电 、暖 、电话 、公共卫生间
宽带
○电梯 2 部、○车位）地上○层高 米，
装修标准
外立面
铝塑板
卫生间
公共
大堂
较小
电梯间
不锈钢内饰
门窗

公共走廊
铺地砖简装
售价及付款方式
各层售价
（元/㎡）
底商8000元/㎡，写字间2500元/㎡
各层租金
（元/㎡/月）
门脸12万-15万/年 200㎡，写字间1200-1500元/月
物业费用
底商：0.8元/㎡·月 写字间：1.38元/㎡·月
付款方式
○一次性付款，优惠 5%
○分期付款，优惠
○ 四 成 年银行按揭优惠 2%
产权情况
40 年使用权
主要诉求点

销售策略

推广方式
及促销情况
大幅优惠
销售状况
及出租率
2年多售出约90%，出租率约50%。
备注
销售周期长，始终不温不火，面积大，套价高，受后期管理的影响大。