工业园农业产业化服务平台可行性论证报告.doc

XX工业园农业产业化服务平台建设项目

可行性研究报告

第一册 共一册

省XX工业勘察设计研究总院

二○一一年四月

目 录
第一章 项目总论 5
1.1项目概况 5
1.2可行性研究结论 6
1.3存在问题及建议 7
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目提出的背景 8
2.2项目区概况 8
2.3 项目由来 10
2.4项目简介 11
2.5 项目建设的必要性 12
第三章 市场分析与建设内容 16
3.1张家界土地市场运行现状 16
3.2项目市场价值分析与预测 17
第四章 项目优势分析及建设条件 22
4.1地理区域优势 22
4.2 市场环境分析 23
4.3 项目建设条件 24
4.4场址建设条件 24
第五章 建设方案 30
5.1总平面布置 30
5.2农村道路方案设计 33
5.3农业产业化标准厂房建设 40
5.4农业产业化基地配套工程 40
第六章 项目实施进度安排及招标方案 49
6.1项目实施进度安排 49
6.2招标方案 49
第七章 环境保护及节能 53
7.1环境保护 53
7.2 节能 54
第八章 投资估算与资金筹措 56
8.1投资估算 56
8.2资金筹措 61
第九章 财务评价 62
9.1分析原则与依据 62
9.2经营收入估算 63
9.3总成本费用估算 65
9.4.利润及所得税 68
9.5财务盈利能力分析 68
9.7评价结论 69
第十章 不确定性和风险分析 70
10.1不确定性分析 70
10.2风险分析 71
第十一章 社会评价 74
11.1项目对社会的影响分析 74
11.2项目与社会的互适性分析 75
11.3项目对公平的影响 76
11.4社会风险分析 77
11.5结论 77
第十二章 研究结论与建议 78
12.1结论 78
12.2建议 78
第一章 项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX工业园农业产业化服务平台建设项目
1.1.2项目承办单位
XX县工业园发达开发建设有限公司是经县人民政府批准成立的国有独资企业，2009年6月经工商注册登记，注册资本500万元，实收资本200万元，公司唯一股东为XX县财政局。公司具体负责XX县工业园的开发、建设及融资等工作。
注册资本：500万元；注册号：
法人代表：； 住所：XX县XX镇
公司类型：国有独资有限责任公司
经营范围：基础设施建设投资；农业产业化及服务平台建设投资；为园区企业开展经济技术合作和投资经营提供管理咨询和产业政策服务；建设工程项目经营管理。
成立日期： 2009年6月
1.1.3项目拟建地点
XX工业园农业产业化服务平台建设项目建设地点：XX县XX镇（XX县工业园）。
XX工业园农业产业化服务平台建设项目是XX县工业园建设的重要组成部分。XX县工业园始总体规划面积6.91平方公里，位于XX县东部，核心区距县城3km，距XX火车站6km，长张高速公路、S306省道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和S304省道贯穿工业园南北。XX汽车东站在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三角地带。四周山体绵延，植被丰富；区内大小鱼塘、水库较多，还有零溪河和张家塔溪流经。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。
1.1.4项目可行性研究编制依据
a) 《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
b) 《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
c) 《张家界市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
d) 《湖南省农业发展第十二个五年规划纲要》
e) 《XX县城总体规划修编》（2002-2020）
f) 《XX县工业园总体规划设计》（2005-2020）；
g) 《XX县工业园控制性详细规划》（2008-2020）
h) 《XX县工业园可行性研究报告》（湖南大学设计研究院，2006）
i) 国家发改委委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
j) 建设单位提供的地形图、红线图。
1.2可行性研究结论
主要技术经济指标表
表1-1 项目主要技术经济指标
序号
指 标 名 称
单位
指 标
备注
1
项目建设用地面积
m2
820000

2
总建筑面积
m2
50000

3
建设密度
%
35.5

4
容积率

1.25

5
绿地率
%
17

6
建设总工期
年
2
2010年～2012年
7
总投资
万元
21243.56

7.1
固定资产投资
万元
21243.56

7.2
铺底流动资金
万元

8
营业收入
万元
53112

9
营业税金及附加
万元
910

10
总成本费用
万元
23388

11
利润总额
万元
28814

12
所得税
万元
6664

13
总投资收益率
%
14.88%

14
项目资本金净利润率
%
26.87%

15
项目投资回收期(税后)
年
7.42年

16
盈亏平衡点
%
38.16%

1.3存在问题及建议
现阶段，项目建设存在的主要问题有：
a) 需解决融资问题
b) 该项目所处的良好的自然环境，项目规划、项目设计与开发建设，均应注重保护与合理利用自然地形与地貌。
c) 由于项目的性质界定为XX县农业产业化基地项目的设施，且周边生态环境优美，因此应该在外形风格上着力推敲，努力创造与自然环境相融洽，使之与张家界风景区的整体风格符合。
d) 成立专门机构，指导、协调、组织项目动作。

60

第二章 项目背景及建设必要性

2.1项目背景
农业产业化是现代农业发展的方向和主要途径，是社会化大生产的一种组织形式，是农村经济经营方式和组织机制的创新，同时又是建立在各参与主体共同利益基础上的一种运行机制。发展农业产业化是联接农民与市场的桥梁和纽带；是农业和农村经济实现两个根本性转变的最佳切入点；是实现农村改革发展“第二个飞跃”的必然选择；是强化农业基础地位，确保基本农产品增长和农民增收，实现小康目标的关键措施；是整体推进农业现代化进程的重要途径；是推动农村工业化、城市化进程的战略措施；是加快世界旅游精品建设步伐，早日实现富民强市的战略目标。
由于XX县目前经济社会发展总水平仍然较低，城市化、工业化、产业化基础差，发展缓慢，县委、县政府提出了“以旅游为主导，新型工业化强市，现代服务业兴市，加快城市建设，促进农业产业化”的发展思路，突出基础设施建设、加强服务平台建设，支柱产业培育，着力推进新型城市化、新型工业化和农业产业化进程
XX工业园农业产业化服务平台建设项目主要新建农业产业化信息服务、产业化培训辅导、农产品检疫检测等设施设备，是XX工业园基础设施及服务平台建设的配套项目。项目的实施将加快XX县农业产业化的进程，为区域产业结构的调整和农业产品资源的合理配置提供完善的基础设施支持，使XX县的农业产业在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX县域经济的快速发展。
2.2项目区概况
XX位于湖南省西北部，是湘西北地区重要的物资集散地，连接湘、鄂、川、黔、渝的枢纽，通往张家界核心景区的门户，区位优势明显。XX交通发达便捷，长（沙）张（家界）高速公路、焦柳铁路横穿全境，东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场80公里，距省会长沙270公里。
XX县位于湖南省西北部，张家界市东部，武陵山脉东部边缘，澧水中游。地处东径110°27′35″—111°20′00″，北纬29°04′00″—29°41′56″之间，东北与常德石门县毗邻，东南与常德桃源县接壤，西北与桑植县相连，西南与张家界市永定区，武陵源相接。县境东西横跨70.7公里，南北纵贯69公里，总面积3480.5平方公里，约占全省面积的1.7%。
改革开放以来，XX县市以“大开放、大开发、大引进”的姿态和步伐走出了一条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济飞跃发展、社会各项事业突飞猛进。一个“布局合理、设施齐全、环境优良、文明整洁，富有地方特色”的旅游新城矗立在人们面前。全市已基本形成以旅游工艺品开发、电力、采掘、食品、机械、纺织、化工、建材、印刷、冶金为主的工业体系。　
年末全县总户数24.0万户，总人口69.75万人；城市化水平35.98%。年末全县常住总人口为63.66万人，其中：城镇人口22.90万人，农村人口40.76万人。2010年全县实现生产总值(GDP)72.72亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长13.9%，增幅比上年提高0.6个百分点。其中，第一产业实现增加值12.72亿元，增长5.6%；第二产业22.13亿元，增长17.5%；第三产业31.87亿元，增长15.1%。人均生产总值达到10481元，增长12.7%。全年完成工业总产值44.07亿元，比上年增长16.4％（按现价计算）。其中：规模以上工业完成产值35.88亿元，比上年增长17.4％，规模以下工业完成产值8.19亿元，增长10.6％。全年完成固定资产投资总额28.03亿元，比上年增长40.8%。在总投资中，城镇固定资产投资（含房地产投资）完成18.85亿元，增长21.8%；房地产投资完成4.07亿元，增长7.8倍；农村固定资产投资完成4.48亿元亿元，增长12.4%，增长1.9倍。全年社会消费品零售总额19.38亿元，比上年增长19.2%。县及县以上实现消费品零售额10.78亿元，增长19.6%；县以下实现消费品零售额8.6亿元，增长19.1%。全年完成货运量569万吨，比上年增长11.2%；完成客运量1040万人，增长9.4%。全年完成货物周转量42740万吨公里，增长11.1%，旅客周转量41369万人公里，增长10.2%。全年财政总收入完成40255万元，比上年增长22.0%，一般预算收入26854万元，增长32.0%,其中税收收入18381万元，增长25.6%。财政支出134515亿元，比上年增长27.4%。其中，社会保障和就业支出2644万元，增长24.0%；教育支出26483万元，增长5.7%。2010年全县人口出生率为12.68‰，死亡率为6.92‰，自然增长率为5.76‰。生态环境不断改善，主要污染物减排任务全面完成。
2.3 项目由来
在我国改革开放和现代化建设过程中，农户小生产与大市场大流通的矛盾，一直未能彻底解决，如何解决好一家一户分散的小生产与逐渐扩大的市场之间的矛盾，使农户的分散经营与社会化大市场衔接好，满足经济发展的要求，必须进行组织制度的创新。而农业产业化的本质是经营方式的贸、农、工一体化。通过发展农产品贸易和农产品加工，使市场形成对农业生产的带动，使农民提高直接参与市场活动的积极性，有利于农民进入市场，开拓市场。另外，随着农业和农村经济的发展，农业与非农业的利益分配的矛盾也一直未能得到很好的解决。而且农业的比较利益较低，国家对农业的投资又难以真正落到农业上来。这些矛盾已经严重影响到了农业的进一步发展和农民收入的进一步提高。而农业产业化把产、加、销融为一体，通过规模经营和多层次加工，既提高了流通效率，又实现了产品增值，从而改变了原始产品供应状况，有效地提高了农业的经济效率。
建设社会主义新农村是我国现代化建设进程中重大而长远的历史使命。党的十七大报告中指出：坚持把发展现代化农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础实施建设，健全农村市场和农村服务体系，探索集体经济有效实现形式，发展农民专业合作组织形式，支持农业产业化经营和龙头企业发展，逐步实现农业生产的专业化、商品化和社会化。
农业产业化是现代农业发展的方向和一般途径，是一种社会化大生产的组织形式，是农业、农村经济经营方式和组织机制的创新，同时又是一种建立在各参与实体与主体共同利益基础上的运行机制。发展农业产业化是联接农民与市场的桥梁和纽带；是农业和农村经济实现两个根本性转变的最佳切入点；是实现农村改革发展“第二个飞跃”的必然选择；是强化农业基础地位，确保农产品增长和农民增收，实现小康目标的关键措施；是整体推进农业现代化进程的重要途径；是推动农村工业化、城市化进程的战略措施；努力把我县打造成为湘西北的工业重镇，全省的旅游强县、区域性的商贸中心、和谐富裕的生态家园，英才云集的人才高地。
由于我县目前经济社会发展总水平仍然较低，城市化、工业化、产业化不仅基础差，而且发展缓慢的现状，XX县委、县政府提出了“旅游带动，工业强县”的发展思路，突出基础设施建设、支柱产业培育着力推进新型城市化、新型工业化和农业化产业进程。
工业园农业产业化服务平台建设项目成为XX工业园基础设施建设的配套项目，将加快张家界市农业产业化的进程，为区域产业结构的调整和农业产品资源的合理配置提供完善的基础设置支持，使XX县的农业产业在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX县经济的快速发展。
目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委、省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造张家界世界旅游精品摆到与“长珠潭”同等重要的战略地位。XX县委、县政府提出了“旅游带动、工业强县”的战略部署，以此为契机，XX县工业园管理委员会计划通过招商引资，对XX工业园进行整体开发，推动社会经济快速发展。
2.4项目简介
l 项目建设内容
XX工业园农业产业化服务平台建设项目,建设内容主要包括：新建农业产业化信息服务、产业化培训辅导、农产品检疫检测备标准厂房，农业产业化等设施设和农业产业化基地配套工程三部分。
（1） 农村道路建设
道路建设5条，包括XX大道、工业大道、董家岗沿河路、雷家坪道路、董家岗道路。XX大道全长1.5km，按支路标准设计，路基宽度16.0m；工业大道全长1.5km，按主干路标准设计，路基宽度35m；董家岗沿河路全长1km，按支路标准设计，路基宽度16.0m；雷家坪路按次干路标准设计，路基宽度20.0m；董家岗道路按次干路标准设计，路基宽度18.0m。
（2） 农业产业化标准厂房
XX县农业产业化骑龙岗基地和董家岗基地标准厂房总征地面积5万平方米，建设多层标准厂房16栋，每栋2层。2009年已建成7770平方米，2010-2012年计划建设标准厂房42230平方米，其中骑龙岗基地标准厂房建设20230平方米，董家岗基地标准厂房建设2200平方米。
（3） 农业产业化基地配套工程
配套工程有3项，包括农村饮用水工程，产业化基地给排水管网建设工程，电力工程。排水管网建设工程，生活用水管网沿园区主次干路铺设，主要管线为环状形成状网；电力主要是架设3km长的园区供电线路。
l 项目经营范围
建成的XX县农业产业化基地主要是招商引资，引进企业入基地。服务于企业.主要是土地出售使用权以及工业园的各项配套性公共业务。
2.5 项目建设的必要性
2009年全县实现生产总值(GDP)66.72亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长13.9%，增幅比上年提高0.6个百分点。其中，第一产业实现增加值12.72亿元，增长5.6%；第二产业22.13亿元，增长17.5%；第三产业31.87亿元，增长15.1%。人均生产总值达到10481元，增长12.7%。全年完成工业总产值44.07亿元，比上年增长16.4％（按现价计算）。其中：规模以上工业完成产值35.88亿元，比上年增长17.4％，规模以下工业完成产值8.19亿元，增长10.6％。
XX县是以旅游服务业为主，新型工业，旅游农业和品牌农业相结合的经济结构形态。第三产业“一枝独秀”，工业经济一直是一条“短腿”，严重影响和制约着全市经济的发展和财源建设。但是，旅游服务业抵御自然灾害和各种风险的能力十分脆弱，非典、禽流感、冰冻灾害等突发事件都一度让我市经济严重滑坡。为此，单一的旅游经济和门票经济是导致我市经济迟滞不前的原因。发展旅游必须走复合经济发展之路，以支撑其快速发展，带动城镇化和农业产业化。黄山、桂林等旅游城市均有很好的先例，黄山市实施“以旅游经济为中心、以工业经济为支撑”的发展战略，加快调整经济结构和转变经济发展方式，取得了明显成效。2007年全市完成GDP215.15亿元，三次产业结构为14.3：37.9：47.8，财政收入20.27亿元，旅游人数1535.16万，旅游收入110.6亿元。工业增加值完成59.5亿元，增长24.0%，工业增加值占全市生产总值比重为27.7%，工业对经济增长的贡献率为46.2%，拉动经济增长6.2个百分点；桂林市通过对工业的集聚，现已建成国家高新技术产业区。因此，XX县也必须走新型工业化发展之路。
1. 是实施湘西地区开发战略的需要。
根据国家宏观经济发展政策，在今后一段时间加快中西部地区的经济开发建设步伐。湖南省委、省人民政府在2004年作出了加快湘西地区开发的决定，决定按照“有所为、有所不为”的原则，制定了“调整产业结构，优化产业布局,集中力量在每个县市区政府办好一个工业园区，每个市州政府办好一至两个工业园区，实现集约高效利用土地资源”的宏观发展战略。另一方面，随着经济全球一体化进程的推进和中国加入世界贸易组织，加工制造业的中心正在向中国转移，XX县作为联结沿海经济发达地区和自然资源丰富的西部地区的中间纽带，作为一个新兴的旅游城市，正受到越来越多投资商的关注。XX县农业产业化基地基础设施的兴建，是抢抓国家西部开发战略机遇，推进XX县的经济快速发展，把资源优势转化为产业优势，实现产业富民、实业兴县，增强自身造血功能，走上良性循环可持续发展的重要举措。
2. 是区域经济发展的需要。
张家界市作为湘、鄂、黔、渝四省市边界的一座地级市，是湘鄂黔渝四省市边区的主要物资集散地，为湘西北地区重要的通讯枢纽。XX县农业产业化基地的建设能够充分利用资金、商品集散、信息、交通便利的资源优势，充分发挥边界中心城市的辐射功能，促进周边地区的经济发展，使经济欠发达地区的区域经济步入良性循环的轨道。
3. 是建设世界旅游精品的需要。
省委、省政府要求把张家界尽快建设成为世界旅游精品。张家界市委、市政府根据这一要求，提出了“三年有改观、五年大变样”的近期目标。要实现这一目标，就必须按照“以旅游为主导，新型工业强市”的基本思路，抓住机遇，加快发展。但是我市经济结构单一，仅靠旅游业支撑，经济难以做大做强，财政增长缓慢，城市建设和各项基础设施建设的资金严重不足，仅靠旅游的单一经济，抵御自然灾害和各种风险的能力十分脆弱。市委副书记、市长赵小明同志调研XX工业时提出：“XX工业的发展要领军张家界”，这不仅为XX发展工业明确了奋斗目标，而且也为XX工业发展提供了良好机遇。发展需要工业支撑，城镇化和农业产业化的推进需要工业化带动。
4. 是加快农业产业化基地基础设施建设，促进园区经济迅速形成并发展的需要；
XX县农业产业化程度不高，交通及其它基础配套设施也不够完善，通过全方位对内对外开放，努力创新招商引资方式，提升园区招商引资水平，壮大工业园区的经济总量和规模。
本项目的建设使得工业园区交通路网得到完善，城镇发展空间将得到拓展，城镇的投资环境得到极大的改善，有利于筑巢引凤、吸引投资，推动高新技术产业的健康、协调发展，促进张家界市和湖南省社会经济的繁荣。通过扩大招商引资，吸引更多的高科技产业进入园区，促进XX县的经济发展。
5. 是发展区域经济以及扶贫开发、带动农户脱贫致富的需要
XX县由于山地面积大，自然条件落后，工业是市域经济的支柱，但农业相对不发达，相当一部分农户处在贫困线上，虽经多年的开发，仍不能摆脱贫困。大力发展园区工业不仅具有较好的经济效益，而且具有较好的社会效益，特别是对于创造就业机会、缓解就业压力具有重要的现实意义。
改革开放以来，XX县市社会经济虽有较大发展，但由于受自然条件和基础设施的制约，仍处于贫困落后状态，属国家西部开发范畴。党的十六届五中全会强调：“建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、民主管理的要求，扎实稳步地加以推进”。通过对工业园区的基础设施建设，更多的高新技术产业落户工业园区，增加了项目区农民的就业机会，带动农民脱贫致富奔小康。因此，本项目的实施，有利于将资源优势尽快转化为经济优势，这对提高人民收入、加快XX县经济发展的步伐，实现国家“三农”战略目标意义重大。

第三章 市场分析与建设内容
3.1张家界土地市场运行现状
据经湖南省国土资源厅确认的土地利用总体规划修编基础数据，截至2005年末，张家界全市土地总面积为9563平方公里。其中农用地8319.8平方公里，约占土地总面积的87%；建设用地382.5平方公里，约占土地总面积4 %；未利用地860.7公顷，约占土地总面积9%。农用地中，耕地1198.24平方公里，约占土地总面积12.53%；园地168.30平方公里，约占土地面积1.76%；林地6363.22平方公里，约占土地总面积的66.54%；牧草地31.56平方公里，约占土地总面积的0.33%；其它农用地555.61平方公里，约占土地总面积的5.81%。
自2002年我国经济步入一个新的增长周期以来，全国各地土地开发投资规模呈波动式上升。2002年，张家界市永定区（不包括市直）土地开发投资5001万元，完成土地开发面积30.98万平方米，购置土地面积23.04万平方米，分别比2001年增长5倍、1.6倍。之后几年土地开发呈增长态势。至2007年，受宏观经济调控，全区土地开发利用呈现下降趋势。2009年，完成土地开发面积20.8万平方米，同比下降67.2%，土地成交价款5600万元，与上年同期相比下降56.1%。全区房地产开发企业购置土地面积19.6万平方米，与上年同期相比下降62.1%（见下图3-1）。但与此同时，土地价格大幅上升。据张家界国土资源局统计结果，2005年全市城区土地出让成交均价为27万元，2006年上升到30万元，同比增长11.1%，至2009年，城区土地出让成交均价达76.2万元，同比增长90%（见下图3-2）。

图3-1张家界城区土地开发情况

图3-2张家界城区土地价格变化（2005-2009年）
3.2项目市场价值分析与预测
3.2.1价值分析
XX县科技工业园始建于2003年，是XX县唯一一家科技工业园。XX县工业园始总体规划面积6.91平方公里，位于XX县东部，核心区距县城3km，距XX火车站6km，长张高速公路、S306省道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和S304省道贯穿工业园南北。XX汽车东站就在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三角地带。四周山体绵延，植被丰富；区内大小鱼塘、水库较多，还有零溪河和张家塔溪流经。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。
基于以下因素，预期本项目将会有较大的升值空间。
一、从项目所在地宏观经济发展增长态势因素分析。项目所在地张家界市是国内外有名的旅游城市，拥有张家界国家森林公园、天子山自然保护区、索溪峪自然保护区、和杨家界四大景区，风景游览区面积 264.6 平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批 5A 级旅游景区。2009年，全市景点累计接待游客1847.74万人次，增长17.4%，旅游总收入100.20亿元，增长20.0%。在旅游业的发展带动下，全市近几年经济发展迅速。“十五”期间，全市经济年均增长率达10.6%，比“九五”时期快0.8个百分点。XX县是张家界的东大门，张家界的发展也会相应带动XX县旅游、工业及相关产业额发展，近几年XX县经济增长情况见下图3-3。

图3-3 近年XX县经济增长情况
目前，根据省委的要求，2006年9月张家界市第五次党代会提出了把张家界市建设成为“世界旅游精品”的战略发展目标。同时，根据世界旅游组织预测，我国到2010年可能超过西班牙，成为世界上第二大旅游目的地国；到2020年，我国甚至可能超过法国，成为全球最受青睐的旅游首选地。此外，张家界市是纳入国家西部大开发发展战略的区域，享有区别于其它区域的特惠政策。仅2005年全市28个列入湘西开发的重点产业项目开工27个，到位资金22.78亿元，累计完成投资19.51亿元，有14个项目的部分生产线建成试产，新增销售2.76收入亿元、利税0.28亿元。因此预期，XX县旅游经济和工业经济将步入一个新的发展时期，并将带动相关产业的持续稳定增长。在这一经济增长背景下，本市的商贸物流、娱乐休闲、房地产等服务业将会有更好的发展前景。
二、从居民消费需求和投资需求因素分析。经济的发展将带来居民收入水平的不断提高，尤其是中产人群规模的扩大，这将进一步带动张家界市商贸物流、娱乐休闲等行业的发展。同时，也将带动房地产业的发展。从房地产业来看，自国家进行住房改革之后，放开住房二级市场，允许房改房上市交易，改善了个人购房的交易预期。同时，居民收入水平的提高和投资意识的增强，加之银行负利率金融环境的影响，近几年张家界住房需求急剧增加。比如2007年1-9月份，永定区商品房屋竣工面积为11.1万平方米，比2006年同期增长2.5倍，而商品房屋销售面积却达到了9.9万平方米，比2006年同期上涨了2.3倍。部分楼盘如雅典国际花园、教师新村等尚未竣工验收就有很多消费者提前认购，销售情况十分火爆，商品房屋供不应求。由于XX县是三线城市，其居民和外部居民投资需求尚处于启动阶段，因此作为投资需求部分的房地产发展尚有一定的发展空间。
三、从项目地块所处区位因素分析。本项目所在区域为XX县唯一的一个科技工业园，随着国家的政策扶持和规划，具有广阔的发展前景。由于政府的大力支持和建设，使本项目具有高于其它区域地块更高的的升值预期。
四、改善投资环境，加快招商引资。招商引资是通过引进外来资金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径。优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，本项目的建设，将进一步优化鼎工业园区的投资环境，吸引投资商投资，带动工业园区经济发展。
因此判断，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，项目具有不可多得的区位优势，项目应有高于其它地块更高的升值空间。
3.2.2价格预测
土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。从上面现状数据看出，近几年尤其是2009年张家界市土地交易价格有很大的增长，但各年同比增长率水平有非常大的不同，因此其值不能准确反映未来价格的变化，故需要借助其它观测数据进行预测。
根据图2-2提供的基础数据，并参比中国城市地价动态监测系统对中南地区城市（江西、湖北、湖南等省的大城市和重庆市）2001-2009年综合土地价格年均增长7%监测结果，预测未来10年本项目价格年均增速为8%左右。
根据张家界市2005~2009年土地交易数据，每年同类地块的最高净用地出让价格均达60万以上，鉴于土地市场的波动性和谨慎性原则，本次可研拟取30万元/亩为2010年地价。

第四章 项目优势分析及建设条件
4.1地理区域优势
一、本项目是XX县工业园的重要组成部分，位于XX县东部，核心区距县城3km，距XX火车站6km，长张高速公路、S306省道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和S304省道贯穿工业园南北。东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场80公里，距省会长沙270公里。XX汽车东站就在工业园温泉西南，整个基地地处铁路、公路交汇的金三角地带。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。
二、XX县是张家界的东大门，是仓储业、运输业与地区人流物流的必经之地。XX县工业园作为全市乃至整个湘西北地区交通的连接枢纽，每天有大量人流、货物通过铁路、公路运输在这里加速流动，XX已经成为一个巨大的人流物流集散地。
三、改变城市面貌，推动世界旅游城市的建设。XX县农业产业化零溪、十板、仁和基地基础设施建设项目的建设，将满足工业园区 “成为全县农业产业升级的先行区、城镇化示范区和经济发展的增长点”的定位要求，改善XX县旅游城市的形象。
四、资源优势。丰富的自然资源为XX县工业园的可持续发展创造了条件。一是水能资源丰富。XX县大小河流密布，水力资源蕴藏量67.7千瓦，境内已兴建的江垭水库和正在兴建的茶林河水电站、关门岩水电站和长潭河水电站，将给XX县带来丰富的电力资源。二是矿产资源丰富。已查明的矿产资源有煤、磷、大理石、镍钼等27种，特别是大理石储量大，XX有“大理石之乡”之称。三是森林资源丰富。森林资源有木本植物500余种，覆盖率达30.8%。杜仲产量全国闻名，有“杜仲之乡”之称。四是旅游资源丰富。丰富的自然资源为XX的腾飞创造了必要的条件。
4.2 市场环境分析
项目的主要顾客为进入项目范围的各类企业，该项目将为入驻农业生产企业提供达到“三通一平”的土地及在建设和生产建设过程中的各项协调服务，为入驻企业提供一个舒适、宽松的发展环境。项目竞争者主要是较发达地区、开发建设较早的各类经济开发区，他们有区位优势、技术优势、资金优势和资源优势。为此，我们紧紧抓住国家实施“西部大开发”、“中部崛起”以及湖南实施“湘西大开发”的战略机遇，充分发挥我们的优势，推进我们的发展进程。主要体现在：
一、丰富的自然资源和廉价的劳动力资源。
中西部地区自然资源、原材料、能源和劳动力相对丰富，供大于求，价格低廉。这些低成本生产要素优势对那些土地和能源日益紧缺的发达地区必然能产生较大吸引力。
二、“一站式”全方位的服务
由XX县工业园发达开发建设有限公司对进入本项目范围的企业提供 “一站式”全方位的服务，代办用地、立项、规划、报建、证照等报批手续。
三、依据特殊区位优势和政策优势，“以特制胜”。
利用我省和广东省等沿海发达城市相邻的区位优势及产业优势、资源优势和政策优势，研究产业梯度转移特点，主动创造承接条件。同时还要加大基础设施建设力度，特别是交通道路的建设，搞好配套服务设施建设，最大限度的降低产业转移阻力和成本。促使转移产业与我们的特色资源和特色农业产业有效结合，变区位优势为竞争优势和经济优势。
四、不断优化环境
营造“优惠政策、优良环境、优质服务”和“低门坎引进，低成本扩张”的“三优两低”环境。营造公平、透明、良好的投资环境，使投资商安心创业。
4.3 项目建设条件
4.3.1地理位置
工业园位于XX县东部，核心区距县城3km，距XX火车站6km，长张高速公路、S306省道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和S304省道贯穿工业园南北。东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场80公里，距省会长沙270公里。XX汽车东站就在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三角地带。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。
4.3.2土地利用现状
近年来，XX县委、县政府着力打造工业平台——XX工业园，吸引了广大客商前来投资办厂。目前已入园大小企业17家，其中包括恒亮矿业、金秋农产品公司、昌元机械等9家年产值5000万元以上的规模企业，另有三峡燃气公司、天泰镍钼公司、衍金镍业公司等5家企业正在办理入园手续。初步形成了矿产品加工、农产品加工、机械制造三大产业群，成为全市最大的工业区。
项目区域内主要为耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地。现状建筑比较少，建成区仅有7.8%。
4.4场址建设条件
4.4.1地形、地貌、地震情况
工业园现状基本为地形起伏较大，中部以牛栏土凹、十板棉麻仓库至杨家坡一线地势较陡，平均海拔在200m左右，四周地势平缓，平均海拔110m左右，最低的稻田区也在海拔95m以上。耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地
根据对工业园地形的坡度、高度等因素的综合分析，将本园用地分成三大类。
（1） 一类用地：即适宜建设的用地。地形坡度在5％一下，较平坦、规整，地质条件良好，没有被洪水淹没的危险，自然环境条件较为优越，占总用地21.9％。
（2） 二类用地；即经采取一定的工程措施，改善其条件后，才适宜建设的用地，地形坡度在5％～20％之间，需动用较大的土石方工程，占用地的46.7％。
（3） 三类用地；即不适宜建设的用地，包括地坡度20％以上的用地和农田保护用地，占总用地的21.6。
地震：根据《中华人民共和国地震参数区划图》（GB18306—2001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为Ⅵ度。为地震设防区。
4.4.2地质和水文
地质：项目所在地经历过多次大地构造运动，尤其是第四纪新构造运动对该区的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。城区及周边出露的地层自老而新依次为：元古界的板溪群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系等。区域内褶皱极为发育，主要褶皱有桑植-石门复式相斜和武陵山脉复式背斜。断裂主要有永定-保靖断裂带，该断裂总体作逆时针水平移动。城区地层只有寒玵系、志留系下统、白垩系、第四系冲积等。基本能满足拟建项目对工程地质条件的要求。详细情况待作工程地质详勘时查明。
水文：XX县位于武陵山脉东部末端，多崇山峻岭，水资源丰富，主要属于长沙水系支流澧水及其支流，澧水干流在XX县境内总流程109.7公里，控制流域面积3077.5平方公里 。境内属澧水一级支流26条，主要包括：九斗溪、娄水零溪河等，河流总长579.7km，控制流域2544.4平方公里。园区水资源丰富，可从零溪河直接取水，园内还有三座较大水库：木鱼沟水库、余家峪水库、二五桥水库。另外园区内还有大小不等的多处鱼塘，通过多条渠道与主渠道相连，水质清澈，既可以作为村民日常耕作和生活之用，也可集雨排洪，调节小气候，构筑本园区丰富多样的水系统。
项目所在地地下水主要为地下潜水，大部分存于第(5)层泥砂卵石层，其来源和补给基本上是大气降水和澧水河的渗透水，水质好且较丰富。当地居民自古即有取地下水作生活和灌溉用水的习惯，但未见地下水位下降。
4.4.3气候条件
XX县地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。总的气候特点是：四季分明、雨量充沛、无霜期长、严寒期短。由于受地形的影响，气候复杂多变，且垂直气候差异明显。境内风向随季节转换变化较明显，秋、冬、春三季多为偏北风，夏季盛行东风和东北风。全年全区平均气温为16.8℃左右，一年中元月份气温最低，平均气温为3.5℃～4.3℃，极端最低气温为-6℃，七月份气温高，平均气温为26℃～29℃。历年平均日照和降水量分别为1562.7小时和1465.2毫米左右，历年平均无霜期285天以上。
4.4.4城镇规划及社会环境条件
本项目符合《张家界市城市总体规划》（2000—2020）、XX县县城总体规划（2002--2020年）、《《XX县交通发展第十一个五年规划（2006--2010年）》及《XX县工业园控制性详细规划》等相关要求。
省市领导高度关注和重视推进新型工业化工作，省委副书记梅克保在考察XX工作时专门提出：“要把XX建设成为湘西北的工业重镇”；市委副书记、市长赵小明同志调研XX工业时提出：“XX工业的发展要领军张家界”，这不仅为XX发展工业明确了奋斗目标，而且也为XX工业发展提供了良好机遇。
4.4.5交通运输条件
工业园位于张家界市东大门，园区内横向有连接张家界市区和常德的主要交通干线S306和常张高速公路，纵向有联系石门的S304，工业园是XX接受张家界乃至长株潭城市群经济辐射的重要阵地，独特的区位优势和便利的交通优势为工业园发展提供了便利。

4-1 工业园区位交通图
4.4.6公用设施条件
a）给、排水：项目区内除农田灌溉系统以外，基本没有给水、排水设施及管网，村民用水以井水为主，基本未通自来水。本区因地势较高，水体多，零溪河从