地块开发项目可行性论证报告.doc

目录

第一部分：项目概况
一、宗地位置······················································5
二、宗地现状······················································5
三、项目周边的社区配套
1、交通状况······················································6
2、教育状况······················································6
3、医疗水平······················································6
4、大型购物中心··················································6
5、银行··························································6
6、其他··························································6
四、项目周边环境··················································6
五、市政配套
1、道路现状及规划发展············································7
2、供、排水状况··················································7
六、规划控制要点··················································7
七、土地价格······················································7
第二部分：法律及政策性风险分析
一、土地法律性质评估
1、现状··························································8
2、规划··························································8
二、政策性风险评估················································8
三、总体评价······················································8
第三部分：市场分析
一、2010年房地产市场的政策动向···································9
二、成都住宅市场分析
1、成都市房地产市场历年市场状况
（1）、成都市07年-10年房地产市场状况·····························10
（2）、成都市历年住宅·市场投资状况·······························11
（3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析·························12
（4）、成都市历年投资成份状况·····································13
（5）、成都市历年投资开发分析·····································14
2、 区域住宅市场各项指标成长状况··································14
三、区域内供应产品特征
1、城西市场背景简述··············································15
2、城西区域市场特征··············································16
3、城西区域商品房住宅市场供应状况································17
4、城西区域商品房住宅市场成交状况································18
5、2010年各月份不同建筑类型商品房供求状况·······················18
6、2010年各月份不同建筑面积商品房供求状况·······················20
7、区域内表现最好个案状况········································22
8、分析：本案在区域市场内的机会点································23
9、结论··························································24
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
（1）、户型定位···················································25
（2）、项目形象定位···············································25
（3）、项目客户定位···············································25
（4）、价格定位···················································26
（5）、销售定位···················································26
2、产品建议······················································27
第四部分：规划设计分析
一、 初步规划设计思路
1、 设计概念······················································28
2、 主要产品类型·················································28
二、规划设计的可行性分析
1、 各硬指标转化成现实产品的可能性·······························28
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响···············28
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑···························29
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑·················29
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑···················29
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑·······················29
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑···························30
第五部分：项目开发
一、土地升值潜力初步评估·········································31
二、工程计划·····················································32
三、销售计划·····················································32
第六部分：投资收益分析
一、 成本预测
1、项目投资估算依据·············································33
2、项目投资概算·················································33
二、经济效益分析
1、项目销售收入估算·············································35
2、项目销售回款计划·············································36
3、销售利润测算·················································36
第七部分：风险分析
一、 盈利能力分析·················································37
二、项目不确定性分析
1、风险分析
（1）、风险因素识别··············································38
（2）、风险程度分析··············································38
（3）、风险的防范················································39
2、敏感性分析···················································39
3、项目盈亏平衡分析·············································40
三、社会效益和影响分析···········································40
第八部分：可研究性结论与建议
一、 拟建方案的结论性意见·········································41
二、项目主要问题的解决办法和建议·································41
三、项目风险及防范建议···········································41
第九部分：附件
附件一：项目开发成本估算表·······································43
附件二：资金来源与运用表·········································44
附件三：项目损益及利润分配表·····································45
附件四：现金流量表···············································46

第一部分：项目概况

一、 宗地位置
“金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。

二、宗地现状
1、四至范围：东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。
2、此处地势平坦，与周边地势持平。
3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。
4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。
三、项目周边的社区配套
1、交通状况
（1）、公交车状况：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。
（2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。
（3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。
2、教育状况
在教育状况方面，则有以下多所学校：
金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。）
3、医疗水平
在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医附院、四川省人民医院、满地可医院。
4、大型购物中心、主要商场和菜市场
周边商场包括西单商场、欧尚、麦德龙、家乐福光华店和金沙大型室内菜市。
5、银行
周边银行包括有：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都商业银行、交通银行金沙支行、兴业银行、恒丰银行。
6、其他
在“金沙云庭”周边还包括有：加油站、中餐厅、火锅餐厅、快餐、酒吧、茶楼、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。
四、项目周边环境
“金沙云庭”在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。然而该宗地被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利的。
五、市政配套
1、道路现状及规划发展
目前为止，“金沙云庭”周边的道路状况十分良好，蜀金路、金沙遗址路、清江西路、金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。
2、供水、排水完整无破损，通讯（有线电视、电话、网络）完全接入。
六、规划控制要点
该宗地总占地面积是41492.87平方米，建筑面积是160000平方米。总净用地面积为63亩，规划设计条件中规定：绿化率≥30%，，容积率≤1.8，建筑密度总≤30%，建筑高度≤21米，此宗地为二类住宅用地（可兼容商业≤10%）。
七、土地价格
由成都市国土资源局查询得知，该宗地（编号：QY（252/211）：2009-003）于2009年4月15日进行公开拍卖，起始价为460万元/亩，成交的土地价格为590万元/亩。则，该宗地总地价为590*63=37170万元。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、土地法律性质评估
1、现状
1）、土地所有权归属：国有建设用地
2）、土地使用权归属：开拓置业
3）、土地的用途：商住混合用地
4）、土地使用年限：住宅从2009年4月15日至2079年4月14日，还剩68年零4个月，商业从2009年4月15日至2049年4月14日，还剩38年零4个月
2、规划
1）、规划所有权归属：国有建设用地
2）、规划的用途：商住混合用地
3）、规划土地使用年限：住宅70年，商业40年
二、政策性风险评估
由于该宗地周边的金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在3万平方米左右，是由政府组织实施的项目。该项目上马一定会对金沙西墅居住区造成一定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。
三、总体评价
该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓置业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。

第三部分：市场分析

一、2010年房地产市场的政策动向
从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了一些地方细则，至今仍有部分城市未出台“新国十条”的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策的强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。全国各地目前的表现基本一致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到一定的效果。
1、新政局部奏效，市场快速触底
  “抑需求”初见成效 新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制。随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。从上半年各地成交的月度走势看，年初2个月，在季节性因素和2009年底出台的楼市降温政策的双重影响下，成交冷淡。然而，逼出供应量的目的暂未有效。今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开一面，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。2010年上半年，中原监测全国12个城市居住用地成交4228公顷，同比上升166%。在政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。
2、基本需求稳定，支撑低位反弹
当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。因此，基本需求的大小成为影响下一步楼市走向的关键。对各城市来说，由于城市化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引发的购房需求，是构成住宅基本需求的主体。
从第一部分的相关经济数据可以看出，楼市受新政的影响甚大，导致楼市供求量的紧缩，说明了政策已经取得了一定的抑制，保持现状的效果。
二、成都住宅市场分析
1、成都市房地产市场历年市场状况
1）、成都市2007年到2010年房地产市场状况
2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万㎡，同比下降18.89%（减少261.75万㎡），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万㎡）。共计成交1503.17万㎡，同比增长104.5%（增加760.72万㎡），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万㎡）、
供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存量房，因而减缓了推出新盘的速度；而经过了08年一年的市场调整，09年受到一系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投资客户的重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。
2010年以3月为分水岭，上半年成都市主城区商品房的供应与销售呈现出两种不同走势。3月以前，单月供应及销售大体上呈现“供销同涨”的态势。而自4月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政策的影响。供应与销售量的持续下降，反映出市场各方对后市政策的导向和市场发展的方向观望情绪依然较大。1月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现"倒V"走势。本周均价走低，新开楼盘价格稳起3月最后一周成都新房成交量突破2500套，6月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第一周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，14日至20日成交总量仅638套，再创新低。
图1：2010年1-9月成都市商品住宅新增供应量
数据来源：成都市统计局
2）、成都历年住宅市场投资状况
表1：成都市历年普通住宅投资走势表（单位：亿元）
单位（亿元）
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
投资完成额
245.4
291.41
451.86
619.17
909.9
912.51
945.14
住宅
189.89
185.6
295.34
439.67
611.4
602.1

数据来源：成都市统计局
①从2003年至2008年，成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，2007年到2008年投资势头有所回落。
②2003年到2004年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展呈上升的势头。
③2004年到2007年成都市住宅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来呈不断上升的势头。
④2007年到2009年，房地产业继续呈上升势头，但幅度较小。
⑤2007年到2008年，住宅投资出现小幅下跌。
图2：成都市普通住宅开发投资状况图

数据来源：成都统计局
3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析
2003年—2005年由于地价的上涨，规划思路的变迁，将导致中高层电梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓的主要选择。户型设计好、通风采光好的电梯公寓很有卖相。
图3：投资增长比率走势图

数据来源：成都统计局
2006年—2008年，开发商的投资重点由2005年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资的继续加大，对商业地产的投资明显减少。为满足成都市旺盛的消费需求，增大房市供应，开发商明显增大了对住宅的投资，住宅完成投资突破400亿元，达到439.67亿元，增长49.6%，比整个房地产开发投资增幅高12.2个百分点，是推动整个房地产开发投资持续攀升的主体动因。当2008年成都住宅市场进入了持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报价与成交价也有一定的回落。供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。
成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资一样，起伏大，增长情况和下降情况明显。
2009年—2010年，成都市房地产开发投资增速自2009年5月高点53.5％回调以来，已连续四个月回落，截止8月，四川省房地产开发累计完成投资1333.02亿元，比去年同期增长45.3%。分别5月、6月和7月回落8.2个、5.5个和4.0个百分点。从单月完成投资来看，8月仅完成投资171.29亿元，分别比5月、6月和7月减少20.94亿元、63.32亿元和1.78亿元。
图4：2008年—2010年房地产开发投资增速走势图　

数据来源：成都统计局
4）、投资成份状况
最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。
国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，2008年所占比列超过50%。
表2：历年成都各经济成分投资情况表（单位：亿元）

2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
国有经济
400.14
441.73
577.06
734.06
736.4
1034.1
集体经济
41.44
50.10
10.7
11.98
10.0
14.2
私营个体经济
106.41
139.87
159.92
19.32
10.1
22.4
数据来源：成都统计局
5)、历年投资开发分析
2010年1—8月，成都市完成房地产开发投资174.54亿元，同比增长24.1%，其中住宅投资123.57亿元同比增长18%。占全部投资的70.8%。非住宅51.97住宅亿元。同比增长44.66%，上述3个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。
综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其一定的合理性，但不具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严格加强项目和土地的审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场的反应过度造成房价大起大落。
2、成都市住宅市场各项指标成长状况
2006年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的一年，表现为房价上升较快、供应量迅速增加、市场需求旺盛、大量外来开发商进入、地价攀升较多等特点。成都市统计局公布的数据显示：2006年成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/㎡，主要是由于2006年新开的住宅项目中，均价在5000元以上的项目就多达34个，新增供应面积380.34万㎡，占到主城区新增总量的41.4%，拉高了整个成都市区的房价。 2006年成都郊区新盘的均价为3533.97元/㎡，较2005年郊区整体均价增长722.69元/㎡。 区域均价方面，市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为5718.18元/㎡；市区和郊区的价格没有出现明显的断点，说明郊区与市区的价格差距在缩小。
2006年全年，成都市新开住宅楼盘222个，供应面积约为1640多万㎡。其中主城区新增楼盘116个，新增供应面积接近920万㎡，占到总体供应的55.8%，郊区新增楼盘106个，新增供应面积约为720万㎡。
　　 同时，作为成熟社区聚集的两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量为556万㎡，该两个区域供应量占到全年主城区供应总量的60.07%。
　 在2005年--2006年一系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺的情况下，2006年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为807万㎡，比2005年上涨19.54%。从2006年各季度新房销售情况来看，各季度成交面积都在逐步上涨，上涨幅度分别12.91%、3.63%和15.86%。
三、区域房地产市场特征
1、城西市场背景简述
从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，只有富临·清江雅居、盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间和三环外。目前城西主要有六个开发相对比较集中的片区：羊西片区、金沙片区、光华片区、浣花片区、清水河片区和本案所在地——金沙片区。
金沙片区位于青羊大道与西三环、清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供了政策上的优势。整个区域土地储备量大，具有相当的潜力。
除了举世闻名的古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题的摸底河公园、华贵的皇陵公园、洗练厚重的汉代廊桥公园......多个大型生态文化公园构建起该片区的多重生态屏障。作为成都住宅开发一片新兴的热点区域，金沙片区的基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都的“第四商圈”。
表3：目前该区域主要在售楼盘有：
楼盘名称
地址
类型
均价（元/平方米）
开盘时间
七里溪香
青白江同华大道177号
住宅
3450
2010.01.10
东麓驿境
青白江学苑路456号
住宅
2800
2010.05.08
揽胜金沙
青羊清江西路90号
住宅
8000
2010.06.19
金沙·西墅
青羊区金沙遗址旁
别墅
17000
2010.07.11
金沙海棠
青羊蜀鑫东路88号
住宅
7750
2010.09.04
中海金沙府
金沙遗址博物馆旁
别墅
17000
2010.10.01
英伦金沙
金沙新域清水滨河路99号
高层
7400
2010.10.01
金沙西墅
青羊金沙遗址旁
别墅
17000
2010.07.11
保利金香槟
青羊西三环IT大道以北
小高层
8500
2010．05.30
数据来源：成都市房管局
2、城西区域市场特征
1）、消费需求力度大，消费者构成多元化
城西拥有丰富的历史遗迹、众多的水系以及优美的环境，“西贵”的传统观念仍留有历史的烙印，住在城西的居家理念不仅吸引了大量的成都消费者，还吸引了成都郊县（市）甚至川外的消费者，消费需求依然强劲。
2）、居住观念得到升华，消费者日益理性
人们对住宅概念发生巨大的转变，对其品质、环境都有很高要求，从基本居住观念升华到享受理念。
3）、地产开发竞争越来越激烈
从90年代开始以置信、成都统建、万达、博瑞等知名企业的进入城西片区后，城西房地产市场便进入了一个高速发展阶段，而如今随着“优品道”、“蜀风花园城”、“成都花园·望郡”、“鹭岛国际社区”、“中海·国际社区”等大规模的高品质楼盘的成功亮相，城西楼市之间的竞争已经从硬性竞争转向软环境竞争，同品质的楼盘在价格、档次、环境设计、物业管理方面差距越来越具有差异性，竞争日趋激烈。
4）、开发理念日益成熟
开发商都进行品牌经营，在不断的创新中找出自己楼盘的卖点，吸引消费者，来体现竞争。
5）、成产开发的重点区域向三环外靠近
随着城西房产开发热潮不断的掀起，如今城西二环内可供开发的土地较少，且用地规模较小。目前城西房产开发的重点区域为二三环之间（不少于50个在售楼盘），已逐步向三环外靠近。
3、城西区域住宅供应状况
2010年以来，在新政策的颁发后，房地产市场处于相对平稳状态，城西房地场供求市场从1月便开始的低迷状况，供应套数602套，供应面积为5.67，甚至在2月出现了城西零供应的状况，3月是一个分水岭，从3月起供应市场开始逐步回升，一直平稳发展供应套数在连续四个月保持在1500套左右，供应面积保持在15万平方米左右。然而一直到了7月，供应市场才开始好转，在之前的供应套数和供应面积上有一定的提升。
图5： 2010年1-9月城西市场商品住宅供应套数

数据来源：成都市房管局
从行政区域来看，该宗地所在位置属于青羊区。2010年青羊区从一月份开始，由于新政策的颁布，商品房供应市场一直处于低迷时间，供应面积只有2.27万平方米，供应套数只有286套。从3月开始，商品房市场开始好转，3月份达到了1027的供应套数和10.92万平方米的供应面积。在7月份时再一次掀起热潮，比之前3个月增长了一半的供应套数。但是于8月，热潮终归为热潮，只是那么一瞬间，其供应套数便从1503套滑至417套，整整缩小了三倍。9月，青羊区的供应状况又有了一些好转。
图6： 2010年1-9月青羊区商品住宅供应市场供应面积

4、城西区域商品房市场成交状况
2010年以来，1月，城西商品房住宅成交套数是602套，成交面积为5.67万平方米，环比上月成交量分别减少9%，2%。2月份，由于新春再加上年初想你政策的颁布，从而影响了城西商品房市场的供求量，城西成交量是784套，成交面积是7.11万平方米。从3月开始逐渐好转，相比2月，在成交套数和成交面积上都增长了一倍之多，成交套数为1672套，成交面积是15.4万平方米，环比涨幅达到113.3%。连续几个月来，城西的商品房市场都存在供不应求的状况，所以7月份，政府又出台了新的政策来压制这一状况，才使得市场供求保持平衡发展。
图7：2010年青羊区商品房市场供求关系

5、2010年各月份不同类型的商品房供求状况
2010年3月，主城区新增商品住宅中，超高层和小高层供应量较大，占比分别达到39.5%和36.7%，高层商品住宅也达到23.1%。电梯房供应量比重占到供应总量的绝大多数，电梯房作为主流产品的地位难以撼动。洋房与别墅的供应量仅占到0.5%和0.2%。并且，在成交商品住宅中，高层商品住宅成交量最大，其占比达到成交总量的74%，其次为超高层商品住宅，占比为23%。
图8：2010年3月房地产市场不同类型的商品房供求状况

4月新增商品住宅中，供应量占比占供应总量的49%。小高层和高层供应量，占比分别达到28.6%和22.4%，无其他建筑类型商品住宅供应。4月高层商品住宅占比环比上月有8.1个百分点的回落，占比下降至65.9%，但与其他建筑类型产品相比，成交量差距仍然明显。其次为小高层产品，成交量占比为29.9%，超高层成交量占成交总量的3.5%。
图9：2010年4月房地产市场不同类型的商品房供求状况

5月超高层产品供应量36%，占比最大，高层产品供应量有所回升，占比为28%，小高层占比缩小，供应量占比为26%，本月保利心语花园推出联排及双拼别墅产品，别墅供应量占比为1%，洋房及多层供应量占比分别为5%和4%。
6月高层产品供应量55%，占比最大，其次为小高层产品，占比为25%，与上月份额基本持平，超高层产品以18%的比例位列第三，小高层供应量占比为26%，本月金沙西墅推出多层产品，共计78套，故本月多层供应量占比为2%，别墅和洋房没有供应。
7月高层产品供应量仍然占据着半壁江山，占比为52%；其次为超高层产品，占比为31%，较上个月有较多增长；本月小高层产品较上月份额有所下降，占比为15%，位列第三；本月府河公馆推出多层产品78套，中铁瑞城〃新界推出花园洋房64套，故本月多层及洋房供应量占比均为1%，别墅没有供应。
8月高层产品仍占市场主流，供应套数为4633套，占比为68%；其次是超高层产品，供应套数为1122套，占比为17%；小高层产品排名第三，供应套数为845套，占比为12%；本月别墅有新增供应，且与多层相差不大，占比分别为2%和1%；本月暂无洋房供应。
总的来说，城西房地产市场无论是在低迷期还是在高峰期，高层住宅的供求量仍旧占据着半壁江山，是各类型房地产中的主流部分，然而随之则是超高层住宅，小高层随之。由于城西二环到三环地块紧急，以至于三环外才可能有别墅以及洋房的供应，所以说别墅和洋房是目前为止供应以及成交量都相对较少的商品房类型。
6、2010年各月份不同面积的商品房供求状况
3月新增商品住宅中，面积在60㎡-90㎡的商品住宅供应量占供应总量的45.8%，供应量占据最大。其次为面积为90㎡-120㎡和60㎡以上的户型产品，其占比分别为25.6%和13.3%。本月大户型产品供应量较少，其中面积为120㎡-144㎡的商品住宅供应量占比为8.5%，144㎡以上户型产品供应量占比为6.8%。在成交商品住宅中，面积在70㎡-90㎡的商品住宅成交量最大，占成交总量的45.4%面积在90㎡-120㎡的商品住宅成交量占比达到26.1%。
图10：2010年3月房地产市场不同面积的商品房供求状况

4月在新增商品住宅中，面积在60㎡-90㎡的商品住宅供应量占比扩大7.6个百分点，占供应总量的53.4%。而60平方米以下和90-120平方米的商品住宅供应量占比均有所减小，本月供应量分别占供应总量的6.1%和22%。120-144平方米和144平方米以上商品住宅供应量占比略微增加，分别为10.7%和7.9%。在成交方面，本月70-90平方米面积段产品成交量占比环比增加8.4个百分点占本月成交总量的53.8%，90-120平方米和120-144平方米商品住宅占比分别为16.7%和10.5%，144平方米以上的商品住宅成交量占比为3.9%。
图11：2010年4月房地产市场不同面积的商品房供求状况

5月面积在70㎡-90㎡的商品住宅供应量为50.6%，面积在50㎡-70㎡的商品住宅供应量占比也达到18.2%，而120-140平方米和144平方米以上商品住宅供应量相应减少，分别为4.2%和7.3%。在成交方面，70-90平方米面积段产品成交量占比环比减少6.5个百分点占本月成交总量的47.3%，90-120平方米和50-70平方米商品住宅占比分别为20.1%和11.7%，120-144平方米以上的商品住宅成交量占比为9.5%。50平方米以下和144平方米以上的小户型及大户型产品成交量不大，分别占成交总量的5.7%和5.8%。
图12：2010年5月房地产市场不同面积的商品房供求状况

6月面积在70㎡-90㎡的商品住宅供应量为38.5%，面积在90㎡-120㎡的商品住宅供应量占比为31%，户型面积为120-140平方米及144平方米以上的产品均有一定量供应，占比分别为14.3%和10.3%，小户型产品趋向减少，50-70平方米户型段占比为6%，而50平方米以下户型没有供应。
7月在新增商品住宅中，面积在70-90平方米的商品住宅供应量为43.8%，面积在90-120平方米的商品住宅供应量占比为17.25%，环比下降44.03%；本月50-70平方米的商品住宅供应量大幅上升，占比为22.98%，环比上升283%； 50平方米以下户型突破零供应，本