某地区土地开发及基础设施可行性策划报告.doc

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目 录
1总论 1
1.1项目背景 1
1.2研究内容 2
1.3主要研究结论 3
2社会经济及市场分析 10
2.1建设现状与进展 10
2.2发展规划 11
2.3发展有利条件分析 12
2.4土地销售前景及价格预测 14
3技术标准与建设规模 17
3.1技术标准的论证 17
3.2建设内容 17
3.3建设规模 18
4建设条件与方案设计 19
4.1场址现状 19
4.2场址建设条件 19
4.3道路方案设计 22
4.4给水工程 27
4.5排水工程 28
4.6照明工程 31
4.7交通工程 31
4.9消防工程 31
5项目的运作与管理 33
5.1管理模式 33
5.2对外招商与经营 33
5.3组织机构 33
6项目实施方案及进度安排 35
6.1项目实施方案 35
6.2施工措施 37
6.3建设工期安排与实施计划 37
7投资估算与资金筹措 39
7.1投资估算 39
7.2资金筹措及还贷 41
8财务分析 42
8.1编制依据 42
8.2基础数据 42
8.3营业收入及税金估算 42
8.4总成本费用 43
8.5利润 43
8.6财务盈利能力分析 43
8.7财务生存能力分析 44
8.8清偿能力分析 44
8.9不确定性分析 45
8.10财务评价结论 45
9环境保护 47
9.1编制依据 47
9.2环境现状 47
9.3环境影响 47
9.4综合治理及措施 47
10节能评价 49
10.1道路运输节能评价概述 49
10.2道路燃油消耗影响因素 49
10.3燃油节约 50
10.4节能分析 50
11风险分析 51
11.1项目风险因素识别 51
11.2风险评估 51
11.3降低风险的主要措施 53
12问题与建议 54
12.1关于资金筹措与使用 54
12.2关于环境保护 54
12.3关于项目实施措施 54
12.4关于防洪 54

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40

1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
新区土地开发及基础设施建设
1.1.2项目建设单位简况
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司是经云溪区政府授权的项目投资主体，是岳阳市、云溪区两级人民政府于2009年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权，代表政府负责港区的投融资工作和项目开发建设。公司依照《公司法》运作，实行独立经营核算。
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合办公室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室，运作机制完善。公司现有员工30人，其中专业技术人员22人，员工全部具有大专以上的文化学历。
1.1.3项目简介
本项目为新区土地开发及基础设施建设，主要包括湖南城陵矶新区的2435亩土地开发及黄泥沟路建设，黄泥沟路作为湖南城陵矶新区“三纵三横一环”的道路网络系统中的“一横”，是该区道路网络中极其重要的组成部分，规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000m；路幅宽度为30m。
1.1.4项目背景及编制依据
1.1.4.1 项目背景
湖南城陵矶新区位于岳阳市云溪区境内，是岳阳市推进工业化和新型城市化的核心区域，总规划用地面积23.6平方公里，拥有全国28个内河主枢纽港之一的城陵矶港，是国家对外贸易一类开放港口，湖南省长江干线上唯一口岸，长江航运和湘江航运重要的中转站，区位交通优势明显。为加快地方经济和社会发展，充分利用好区域优势资源，建设特色岳阳，根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先发展”的要求，充分发挥岳阳通江达海的区位优势，岳阳市委、市政府提出并实施了湖南城陵矶新区开发战略。港区开发启动实施以来，发展态势良好。城陵矶新港有限公司（以下简称新港公司）总投资16亿元，建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头，目前，投资6亿元的一期工程于2009年6月建成开港，年吞吐量30万标箱；三期建成后，散货、件杂货将达到1000万吨。同时，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。
为加大港区开发建设力度，适应港区招商形势的需要，优先发展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据湖南城陵矶新区总体规划与分步开发建设实施计划，云溪区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程，在城陵矶新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。
1.1.4.2 可行性研究报告编制依据
⑴岳府阅[2008]8号《关于岳阳城陵矶新区建设有关问题的会议纪要》；
⑵岳政发(2009)5号《岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶新区建设的若干意见》；
⑶《岳阳市城市总体规划》（2008—2030）；
⑷《岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
⑸《湖南城陵矶新区总体规划》(2008-2020)；
⑹国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
⑺其他有关专业设计规范；
⑻建设单位提供的其他各项基础资料。
1.2研究内容
通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性；同时，结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成《新区土地开发及基础设施建设可行性研究报告》。本报告主要研究内容有：
(1)项目建设的必要性；
(2)项目影响区域社会经济现状分析与发展预测；
(3)建设方案与标准；
(4)建设条件与方案比选；
(5)投资估算及资金筹措；
(6)经济评价；
(7)工程环境影响分析；
(8) 节能评价；
(9) 问题与建议。
1.3主要研究结论
1.3.1项目建设的必要性
⑴是推动“两型社会”建设的需要
资源环境约束和经济快速增长的矛盾,已经成为经济社会发展面临的严峻挑战。建立资源节约型和环境友好型区域经济,对于贯彻落实科学发展观,建设社会主义和谐社会,推进新型工业化、新型城市化都有着重要的意义。
湖南城陵矶新区，已纳入经国务院批准的长株潭城市群“两型社会”建设配套改革试验区的滨湖示范区范畴，作为湖南省长江干线上唯一口岸，该区建设对推动长株潭示范区的整体建设和发展起着非常重要的作用。按产业规划，新区今后将是长株潭城市群物流、航运、加工制造基地和原材料供应基地。因而快速搞好新区土地开发及基础配套设施建设，建好新区并发挥相应功能，对长株潭城市群“两型社会”建设具有很大的推动作用。
⑵是促进区域经济发展的需要
《岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶新区建设的若干意见》岳政发[2009]5号指出：湖南城陵矶新区要按照“产业高地、试验新区、临港新城”的定位，把新区建设成为长江中游区域性航运物流中心，中南地区重要的石化产业基地、电力能源工业基地、出口加工基地和先进制造业基地，湖南省对外开放的重要门户，岳阳市科学跨越、和谐崛起的先导区。
要想把湖南城陵矶新区发展成为产业高地、试验新区、临港新城，就必须把新区的土地开发及基础设施建设放在第一步，新区土地开发及基础设施建设是新区“提质扩容”的重要载体，它不仅为新区的发展、人民的生产、生活提供重要的基础设施，同时，也是引导城市用地布局健康合理发展的重大举措。该项目的建设不仅可加强区域内各片区之间的交通联系，有效的改善企业的投资环境，也将可以促进工业区土地升值,加快城市的提质扩容步伐,使得新区人流、物流畅通无阻，吸引更多的投资商来该区投资兴业，促进湖南城陵矶新区的经济发展。
⑶是完善云溪区用地状况和交通体系的需要
云溪区内的土地大部分为丘岗地，此次结合土地开发及基础设施建设，对城区内的黄泥沟路沿线两厢土地进行平整，土地平整后将有利于城区的项目建设和紧张的用地需求。
根据规划，云溪区城区面积为23.68平方公里，规划城市道路总长度约110km。目前云溪区城市交通主要以道路为主，本规划区域内仅有107国道、S201线和长江路，负担该区域的全部对外交通和过境交通。区内交通和过境交通相互混杂，特别是S201线，是目前唯一的南北向交通道路，也是旧城区与新城区的交通咽喉，交通流量大，交通十分拥挤、混乱，经常发生交通堵塞。
正所谓“城镇要发展，交通要先行”，岳阳市的建设离不开交通的发展，湖南城陵矶新区是岳阳市“十一五”发展规划中的重要区域，是岳阳“工业强市”战略的主要实施载体。而黄泥沟路是湖南城陵矶新区公共配套服务区及港口航运物流区东西向的交通动脉之一，它的建成将极大改善岳阳市的招商引资环境和沿途人民生产条件，必将带动沿线两侧土地的开发升值，使发展规划成为可能。
⑷是岳阳市城市建设用地的客观需要
岳阳市优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源，使岳阳具有强大的发展潜力。但是，目前岳阳城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了岳阳市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大岳阳城区规模提供完整的发展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为岳阳市的未来发展提供广阔的空间。
⑸是优化投资环境的需要
招商引资作为引进外来资金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径，优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，即将建设的随岳高速以及已有的G107、长江路、S201、S301，将会加强临港新区与外部经济发达地区的联系，本项目的建设，将进一步优化岳阳市投资环境，吸引投资商投资，带动岳阳经济发展。
1.3.2技术标准与建设规模
⑴技术标准及主要技术条件
根据本项目在新区中的地位和作用，结合该区交通量预测和道路通行能力分析，考虑沿线地形、地貌，依据《城市道路设计规范》（CJJ37—90）初拟本项目的技术标准。
黄泥沟路按城市Ⅱ级主干道标准设计，计算行车速度50km/h，路幅宽30m详见表1-1。
表1-1 黄泥沟路主要技术标准表
序号
项 目
单位
标准指标
1
道路等级

城市Ⅱ级主干道
2
道路长度
m
8000
3
设计速度
km/h
50
4
路幅宽度
m
30
5
平曲线最小半径
设超高最小半径
m
200
不设超高最小半径
m
400
6
最大纵坡
%
5.5
7
最小坡长
m
140
8
竖曲线一般最小半径
凸型
m
1350
凹型
m
1050
9
车辆荷载
等级
构造物

城—A级
路面

BZZ—100KN
10
桥梁设计洪水频率

1/100
⑵建设规模
本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表1-2。
表1-2 拟建建设规模
项目
单位
数量
土地开发工程
亩
2435
基础设施工程

一、路线

1、道路长度
km
8
2、占地
亩
360
二、路基路面

1、路幅宽度
m
30
2、路基土石方
万m3
127.68
3、主线路面结构类型

沥青砼
4、路面工程数量

4.1 行车道面积
千m2
184
4.2 人行道面积
千m2
56
三、桥梁、涵洞

1、大桥
m/座

2、中桥
m/座

2、涵洞
道
3
四、路线交叉

1、互通式立交
处

2、分离式立交
处

3、平面交叉
处
4
五、沿线设施

1、排水管道
m
16000
2、给水管
m
8000
1.3.3投资估算及资金筹措
⑴投资估算
本项目总投资估算为59996.55万元；其中土地开发工程投资29220万元，基础设施工程投资24836.55万元，建设期利息5940万元。土地开发工程共有2435亩，其中工业用地1770亩，综合用地665亩；基础设施工程主要是黄泥沟路及配套设施建设，黄泥沟路全长8km，宽幅30m，平均每公里造价3104.57万元。
⑵资金筹措及安排
本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：
①自筹资金19996.55万元。
②申请银行贷款40000万元。
1.3.4投资计划方案
投资计划安排见表1-3。
表1-3 推荐方案投资计划与资金筹措表 单位：万元
序号
年份
项目
合计
建设期
第一年
第二年
第三年
1
总投资
59996.55
41908.03
10775.82
7312.7
1.1
自有资金
19996.55
1908.03
10775.82
7312.7
1.2
银行贷款
40000
40000

1.3.5工期安排
⑴建设工期安排
本项目建设进度，计划用3年(2009.7—2012.6)完成。
⑵实施计划
工程进度概略及投资年度分配方案见表1-4。
表1-4 拟建项目工程进度安排表
年份
2009年
2010年
2011年
2012年
季度
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
前期工作

征地拆迁

三通一平

材料及现场准备

路基工程

桥涵及交叉工程

路面及沿线设施

竣工验收

1.3.6经济评价
本项目主要数据与经济指标详表中表明，全部投资财务内部收益率为5.96%(税后)，投资回收期为7.35年(静态税后)，总投资收益率为5.69%，从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目具有一定的抗风险能力。
综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此项目是可行的。
1.3.7节能评价
道路建设项目的节能主要体现在营运车辆燃油消耗的节约上。本项目道路部分为新建道路，拟建项目的节能效益主要是道路等级提高而使燃油消耗量降低所产生的燃油节约效益。此项效益是指拟建项目建成前后，拟建项目与老路之间行车速度及油耗的变化情况，每车百公里平均油耗为12.8公升（标准小客车），建成后平均每车百公里实际耗油11.5公升，每车百公里平均可节约用油1.3公升；在目前能源问题日益突出、政府号召建立节能型社会的形势下，具有显著的经济效益和社会效益。
1.3.8综合评价
本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，并具有一定的抗风险能力，因此，本项目推荐实施。
主要技术经济指标详见表1-5。
表1-5 主要技术经济指标表
序 号
指标名称
单 位
指 标
备 注
1
总用地面积
亩
2795

1.1
道路占地面积
亩
360

1.2
土地开发面积
亩
2435

2
新建道路长度
km
8

3
建设期
年
3
含前期工作
4
总投资
万元
59996.55

5
资金筹措

5.1
银行贷款
万元
40000

5.2
自筹
万元
19996.55

6
财务评价

6.1
项目营业收入
万元
60994.88
计算期内
6.2
总成本费用
万元
51042.55
计算期内
6.3
利润总额
万元
9952.33
计算期内
6.4
所得税
万元
2488.08
计算期内
6.5
净利润
万元
7464.25
计算期内
6.6
项目静态投资回收期(税后)
年
7.35
含建设期
6.7
财务内部收益率(税后)
%
5.96

6.8
财务净现值(税后)
万元
5139.33

2社会经济及市场分析
2.1建设现状与进展
云溪区成立于1984年，总面积402平方公里，人口16.48万人，2008年，全年完成国内生产总值38.18亿元，规模以上工业企业70家，比2007年新增12家，完成规模工业增加值15.4亿元，财政收入3.47亿元。云溪区作为全市的工业区，长岭炼化、巴陵石化、华能电厂、泰格林纸等中央、省属大型企业境内驻有，经过20多年发展，该区已发展成为中南地区最大的石油化工基地和重要的能源、造纸基地。特别是石油产业链已发展到炼油、化工、有机合成、精细化工等共20多个行业，200多种石油化工产品，总资产200亿元，年产值达1000亿元以上。
2007年，为落实省委张春贤书记“优势优先、优先发展”的指示精神，进一步发挥岳阳通江达海的区位优势，岳阳市委、市政府启动了湖南城陵矶新区（以下简称临港新区）开发战略。两年来，在省市区三级政府的直接推动下，临港新区各项工作超常推进，取得了明显成效。
一是加快了临港新区总体规划编制步伐。《湖南城陵矶新区总体规划》是在省市两级政府审时度势、抢抓机遇，打造长江中游航运物流一类口岸，启动松阳湖港口建设的背景下展开的。为高起点、高标准制定湖南城陵矶新区总体规划，在黄兰香市长的直接领导下，从2008年3月开始，按照将港区建设成为区域性航运物流中心、重要的石化工业基地、电力能源基地、出口加工贸易基地和湖南省对外开放的门户的规划理念和规划定位，通过采取外地学习考察、征求专家意见、听取基层建议等多种形式，对港区规划进行了反复修改完善。编制工作得到了各级领导和社会各界的帮助指导，岳阳市、云溪区“四大家”领导班子十分重视规划编制工作，多次深入现场，参与讨论，指导工作；市直、区直各行政职能和技术服务部门全力配合，协同作战，提供支持，以上工作为规划编制奠定了坚实的基础。《规划》几易其稿，不断深化完善，目前规划正在不断完善修订过程中。同时，港区核心区控制性详规编制工作正在抓紧进行。现阶段，临港新区已进入我市城市规划范畴和新一轮城市及土地利用总体规划，临港新区的土地已全部调整为建设用地。
二是明确了港区管理体制和运行机制。为加强湖南城陵矶新区建设工作的领导，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的湖南城陵矶新区建设领导小组，并明确了云溪区为临港新区的建设责任主体，确定了“政府主导、区政合一、市场运作”的模式。
三是逐步完善了基础设施建设。目前，港区水、电、路、通讯等基础设施全面启动建设。总投资6个多亿，设计年吞吐量达30万标箱的城陵矶国际集装箱码头已建成开港；投资约3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，打通了港区对外的陆路大通道；同时，港区循环铁路进入了荆岳铁路规划，即将开工建设。另外，1个11万伏变电站已竣工使用，首期投资4000万的移民安置小区已交付使用，年供水600万吨的供水工程上半年将实现供水。
四是加大了招商引资工作力度。港区自筹建以来，因独特的区位优势和良好的工业基础，吸引了众多投资者的目光，已有中远化工、华新水泥、中天石化等一批投资过亿元的企业落户投产。同时，泰格林纸集团、江阴恒阳化工码头两个投资5亿元以上的重大项目正在抓紧建设。特别是投资5亿元的恒阳公共化工码头将进一步完善城陵矶港的港口功能和资源配置作用，极大地提升我市石油化工产业的核心竞争力。
2.2发展规划
湖南城陵矶新区总体规划结构为“五区”：
一是港口航运物流区：规划面积6.4平方公里，共有长江岸线6670米，除1600米为已有货主码头（华能、华新水泥），其他岸线一律规划为公共码头。目前，新港公司国际集装箱码头（一、二、三期）共用岸线2100米，其余2970米为预留集装箱码头及部分生活岸线。在长江路以西，兴业路以南、华松路以北的沿岸及腹地陆域纵深约400米，用地面积2.6平方公里规划为物流用地，沿长江岸线布局公共码头，建设综合性的物流园区、专业化工产品物流园区和第三方物流园区，形成以港口为枢纽的现代物流基地。
二是港口配套加工区：本区规划面积6.8平方公里，位于长江路以东、松阳湖路以西、兴业路以南、芭蕉湖北面山体以北的地段，主要布局与港口关联度大的进出口加工、能源、精密机械等制造加工业。
三是建材化工产业区：规划面积2.8平方公里，位于沿长江路两侧、在兴业路以北地域，该区西临长江港口岸线，北靠东接松阳湖滨水景观带，是承接省内外转移产业，发展大运量、大耗水、低污染的港口型重化产业的主要承接地。
四是精细化工产业区：规划面积2.5平方公里，位于随岳高速道路以西、兴业路以南、公共中心以东地域，主要依托长炼、岳化等中央石化企业，对接现有湖南云溪精细化工产业基地，延伸石油化工产业链。
五是公共配套服务区：规划面积5.1平方公里,主要围绕黄泥沟水系及通港路南侧布局金融、保险、信息网络、中介服务等生产性服务业发展，完善行政办公、教育、卫生、文化等市政公共设施建设，形成以港口为对象的现代化商贸服务体系。
2.3发展有利条件分析
2.3.1具备实施临港开发战略的区位、交通和产业优势
以城陵矶港为核心的新区位于湖南省岳阳市城区北部，地理位置十分优越，交通枢纽已成网络，产业支撑兴旺发达，是一块投资兴业的理想之地。
⑴经济区位优势明显。岳阳是沿江开放城市、城陵矶港是国家一类外贸口岸、首批对台直航港口。该区位于长江流域经济带和京广铁路经济带的交汇中心，又处于武汉城市圈与长株潭两个改革试验区之间，是未来岳阳市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域。同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。
⑵交通区位优势明显。新区距岳阳城区仅3公里，北距武汉180km，南距省会长沙162km，具有现代化的综合交通运输体系，其快速、便捷、安全的交通运输网络，为推进对外开放、发展外向型经济奠定了坚实基础。港口方面：沿江临港是该区的核心战略资源，城陵矶港作为湖南省长江干线上唯一国家对外贸易一类开放口岸，是连接长江航运和省内湘资沅醴内河航运重要中转站和唯一出海口，在枯水期间5000吨级船舶也可进港作业。道路方面：随着随岳高速、杭瑞高速、京珠高速复线的相继建设，与京珠高速、107国道、S201、S301等道路伴区或穿境而过，共同构成了港区国、省干道互通的道路网络。铁路方面：距京广铁路和武广铁路岳阳站在5公里左右，随着武广客运专线、荆岳铁路的建设，规划建设的荆岳铁路进入临港新区的铁路专用线向北延伸至道仁矶、陆城和长炼，并最终与路口车站形成疏港环线货运专线，依托京广铁路线，将形成四通八达的铁路运输网络体系。航空港方面：在距临港新区15公里的岳阳县筻口镇规划建设岳阳航空港站区，技术等级为2级，行政等级为不定期航班的支线机场。
⑶产业支撑基础雄厚
湖南省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能岳阳发电有限公司和泰格林纸集团等四家大型企业集团都驻在区内。现有的石油化工、电力能源、水泥建材都是我省的优势产业，尤其是石油化工产业经过30多年发展，已成为中南地区重要的石化工业基地，形成了1000亿元的产值规模。新区正式筹建以来，一些大运量的新型建材、机械装备制造项目纷纷进驻，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸集团、中交集团新港公司、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户，逐步形成以港口物流、化工储运为核心的新兴物流产业和以造纸、建材为重点的重化产业。
2.3.2创造了港区开发的良好招商环境
⑴港区开发战略得到了省、市政府的高度重视和大力支持。湖南省委书记张春贤高度重视城陵矶港的门户作用，强调岳阳要“优势优先、优先发展、树立门户城市概念”。在省委、省政府的直接推动下，港区龙头工程----总投资6亿元的城陵矶国际集装箱码头一期工程已竣工投入运营，其30万标箱／年、散杂件100万吨∕年的吞吐量，能保证全省“十一五”期间社会经济发展需要。2008年9月，湖南城陵矶新区纳入了国务院批准的长株潭“两型社会”建设配套改革试验区总体规划滨湖示范区范畴，将会享受中央和省政府在土地、信贷和财税等方面各种扶持政策支持。为加快新区发展，岳阳市委、市政府多次召开港区会议，专题研究有关港区规划、管理体制和运行机制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的湖南城陵矶新区建设领导小组，云溪区也成立了专门工作机构--新区临时管理委员会，负责港区开发建设的具体工作。在省市两级党委、政府的高度重视和大力支持下，城陵矶新区正朝着打造区域性物流中心的战略目标迈进。
⑵建立和完善了功能齐全的综合性港口码头和基础设施。现在，城陵矶港不但拥有煤炭、粮食、石油等专用码头和木材、沙石、钢材等各类散货码头，而且具有国内一流水平的现代化国际集装箱码头已投入使用，投资约5亿元的恒阳公共化工码头即将开工建设；届时，湖南城陵矶港将成为一个功能配套、设施齐全具有核心竞争力的综合性港口群，其年吞吐量2000万吨的运输规模，将极大地带动和促进全市乃至全省经济社会特别是外向型经济的快速发展。同时，为完善港区基础设施，港区管委会加大了投入力度，总投资3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，并分别与随岳高速和107国道联通，打通了港区对外的陆路大通道；电力供应能力充裕，港区供水工程已经开工建设。临港新区整体开发条件已基本具备。
⑶出台了支持港区发展的一系列优惠政策和措施。为充分发挥港区优势，加快港区发展实现区域经济跨越式发展，港区管委会出台了一系列更加科学、更具吸引力的港区招商引资优惠政策，支持、鼓励符合国家产业政策、投资强度大、科技含量高、附加值高、税收高的拉动型、环保型、节约型产业项目进入港区。
独特的区位交通优势，良好的投资经商环境，雄厚的产业基础支撑，使得新区成为湖南对外开放的门户，成为招商引资和对接沿海产业转移的黄金宝地， “福布斯”杂志将岳阳评为中国20个最适宜投资的城市之一。
2.4土地销售前景及价格预测
项目以城陵矶新区土地运营为主要收入来源，其发展在宏观上取决于临港新区内产业的发展前景，在微观上取决于现有企业扩能增产和城陵矶新区对外招商引资时对土地需求的增长。在产业发展前景预期良好条件下，项目招商引资规模和速度将对本项目土地销售前景产生重大影响。
2.4.1招商引资前景分析
城陵矶新区经济区位优越，交通条件优势明显、产业支撑基础雄厚、招商环境良好，是未来岳阳市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域，同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。
从未来资本转移发展态势及发达地区和欧美等发达国家产业结构演变阶段判断，发达国家和发达地区资本输出正处于一个上升初始阶段，这意味着，在未来相当长的时间内，大量的沿海发达地区和发达国家资本将继续向岳阳市转移。其基本理由是：
一是沿海发达地区和发达国家产业结构仍处于调整时期，尤其是香港、上海等地产业结构具有很大的调整空间，这意味着将有大量的产业资本进行转移。
二是岳阳市既具有明显的区位优势，又具有明显的综合成本优势，是产业转移的理想基地。
三是入园企业可享受国务院、省、市政府给予的优惠政策，实行“封闭式管理、开放式运行、社会化服务”，企业办事实行“一个窗口受理，一站式审批，一条龙服务”。园区各类中介机构健全，投融资服务完善。
2.4.2土地销售价格预测
土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近两年岳阳市城陵矶新区综合用地的交易价格情况如表2-1。
表2-1 近两年城陵矶新区周边地区用地交易价格
用地性质
价 格（万元/亩）
最高价
平均价
最低价
工业用地
17
15.7
14.4
综合用地
（含住宅及商业用地）
29.60
27.96
26.32
考虑到国家对地产的宏观调控政策及金融危机影响，以及根据近几年城陵矶新区周边地区地产价格的平均增长率为10%，保守起见，本项目综合用地的土地预测增长率取8%，增长基数为表2-1土地交易价格的平均值；工业用地第一年按近2年平均价格15.7万元/亩不变，以后每年价格增加1万元/亩。
表2-2 城陵矶新区未来10年土地增长价格表
年 份
工业用地价格
综合用地价格
2008
15.7
27.96
2009
15.7
30.2
2010
15.7
32.6
2011
15.7
35.2
2012
15.7
38
2013
16.7
41.1
2014
17.7
44.4
2015
18.7
47.9
2016
19.7
51.8
2017
20.7
55.9
2018
21.7
60.4
2019
22.7
65.22
可以预计，随着新区基础配套设施的建成和完善，其土地升值速度将大于本可研预测值。
3技术标准与建设规模
3.1技术标准的论证
根据《岳阳市城市总体规划》并参照《城市道路设计规范》，本项目中的黄泥沟路按城市Ⅱ级主干道标准设计，设计行车速度均为50km/h。
主要技术标准见表3-1。
表3-1 路线主要技术标准表
序号
项 目
单位
标准指标
1
道路等级

城市Ⅱ级主干道
2
道路长度
m
8000
3
设计速度
km/h
50
4
路幅宽度
m
30
5
平曲线最小半径
设超高最小半径
m
200
不设超高最小半径
m
400
6
最大纵坡
%
5.5
7
最小坡长
m
140
8
竖曲线一般最小半径
凸型
m
1350
凹型
m
1050
9
车辆荷载
等级
构造物

城—A级
路面

BZZ—100KN
10
桥梁设计洪水频率

1/100
3.2建设内容
本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容包括征地拆迁、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程、交通设施等。
3.3建设规模
本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表3-2。
表3-2 拟建建设规模
项目
单位
数量
土地开发工程
亩
2435
基础设施工程

一、路线

1、道路长度
km
8
2、占地
亩
360
二、路基路面

1、路幅宽度
m
30
2、路基土石方
万m3
127.68
3、主线路面结构类型

沥青砼
4、路面工程数量

4.1 行车道面积
千m2
184
4.2 人行道面积
千m2
56
三、桥梁、涵洞

1、大桥
m/座

2、中桥
m/座

2、涵洞
道
3
四、路线交叉

1、互通式立交
处

2、分离式立交
处

3、平面交叉
处
4
五、沿线设施

1、排水管道
m
16000
2、给水管
m
8000
4建设条件与方案设计
4.1场址现状
4.1.1地理位置
项目位于岳阳市云溪区内，位于东经113°08′48″至113°23′30″、北纬29°23′56″至29°38′22″之间，云溪区位于岳阳市城区东北部、长江中游南岸，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳县毗邻。区域内107国道和京广铁路纵横南北，京珠高速道路在东边擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉245公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。
4.1.2土地利用现状
本区域内土地现状多为荒地和田地，农居和水域也占有一定比例，而建设用地的比例较大，用地构成属于典型的未开发农用地场址，地势较平坦，主要用地已全部纳入城陵矶新区建设用地范围。
该区域属于岳阳市城区边缘，湖南省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能岳阳发电有限公司和泰格林纸集团公司等四家大型企业集团都驻在区内或周边。
4.2场址建设条件
4.2.1地形、地貌、地震情况
项目地属幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地貌多样、交相穿插，整个地势由东南向西北倾斜。境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔497.6米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔21.4米。一般海拔在40—60米之间。
地震：根据《中华人民共和国地震参数区划图》（GB18306—2001），该区域地震动峰值加速度g=0.10，特征周期为0.35s，根据云溪抗震设防基本烈度为Ⅶ度，规划按Ⅶ度标准进行设防。
4.2.2地质和水文
地表组成物质65%为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。
⑴松阳湖水域
湖面积：丰水期6000-8000亩左右；枯水期5000-6000亩左右；
水位：最深水位5-6米左右；平均水位3-4米左右
蓄水量：丰水期21万立方米左右；枯水期12万立方米左右；
⑵长江岳阳段
松阳湖水域北濒临并汇入长江。长江螺山段水文特征对其影响很大，根据长江螺山段水文站水文数据，长江在该段主要水文参数如下：
流 量：多年平均流量20300立方米/秒；
历年最大流量61200立方米/秒；
历年最小流量4190立方米/秒；
流 速：多年平均流速1.45米/秒；
历年最大流速2.00米/秒；
历年最小流速0.98米/秒；
含砂量: 多年平均值0.683公斤/立方米；
历年最大含砂量5.66公斤/立方米；
历年最小含砂量0.11公斤/立方米；
输砂量: 多年平均输砂量15.7吨/秒；
历年最大输砂量177吨/秒;
历年最小输砂量0.59吨/秒;
水 位：多年平均水位23.19米(吴淞高程);
历年最高水位33.14米;
历年最低水位15.99米;
4.2.3气候条件
项目区域属亚热带季风气候，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。年日照1722—1816小时，年太阳辐射总量为113.7千卡/cm2；一月平均气温约4.3℃，七月平均气温约29.2℃；年平均气温16.6—16.8℃，无霜期258—278天；年降雨日141—157天，降水量