武清开发区金侨大道南区住宅项目工程可行性研究报告.doc

天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目可行性研究报告目 录第一章 总论61.1项目名称及有关单位情况61.1.1项目名称：天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目61.1.2项目建设单位概况61.1.3可行性研究报告编制单位61.2可行性研究报告编制依据71.3项目背景81.3.1政策背景81.3.2项目建设背景分析91.3.3.开发单位概况9第二章 项目概况122.1拟建地点122.1.1周边交通状况122.1.2周边规划122.2.建设规模与目标132.2.1建设规模132.2.2建设目标132.3项目建设进展情况142.4项目投入总资金及效益情况142.5项目竞争能力分析15第三章 项目选址及规划163.1天津市及武清区定位与发展方向163.2武清开发区定位与发展概况163.3项目规划目标18第四章 市场供求预测分析194.1宏观政策解析194.1.1房地产行业宏观政策回顾194.1.2天津房地产政策分析204.2天津及武清住宅市场供需状况214.2.1天津市房地产投资情况214.2.2天津市商品房成交价格变动情况224.2.3天津市商品房成交数量变动情况244.3项目销售前景分析274.4.2价格水平284.4.3去化能力294.4.4产品需求29第五章 产品及经营定位305.1产品定位305.2目标市场定位305.3项目SWOT分析325.4产品价格33第六章 环境影响评价346.1环境保护的指导原则、技术及法律依据346.1.1环境保护指导思想346.1.2环境保护基本原则346.2环境保护的基本法律356.3编制依据356.4项目场址环境现状366.5生态环境影响预测分析366.5.1生态系统的影响分析366.5.2对区域植被的影响376.5.3对周围农田生态环境的影响376.5.4水土流失影响分析386.6 施工期环境影响分析39第七章 工程项目管理417.1项目建设与管理417.1.1工程管理417.1.2资金使用与管理417.1.3项目建设招投标417.2工程前期准备427.2.1技术准备：427.2.2物资及现场准备427.2.3 其它准备437.3现场工程管理437.4组织管理43第八章 劳动安全卫生与消防458.1劳动安全卫生458.1.1设计依据及标准458.1.2设计原则及防范措施458.1.3安全卫生措施预期效果评价468.2 消防468.2.1 设计依据468.2.2项目火灾因素分析478.2.3消防设施与措施47第九章 投融资分析489.1项目建设投资估算489.1.1编制范围489.1.2估算依据489.1.3项目投资估算499.2融资安排509.2.1公司融资说明509.2.2融资情况分析50第十章 财务效益评价5210.1项目财务评价的有关问题说明5210.2财务评价基础数据与参数选取5210.2.1销售价格5210.2.2经营收入测算5310.2.3税（费）率选取说明5410.2.4项目计算期5410.2.5财务基准收益率5510.2.6成本费用估算5510.3财务分析5610.3.1项目盈利能力分析5610.3.2清偿能力分析5710.3.3财务平衡分析5710.3.4不确定性分析57第十一章 社会评价5911.1项目对社会影响分析5911.2项目对所在地的互适性分析5911.3社会评价结论60第十二章 项目风险分析6112.1定性分析6112.2投资风险的控制63第十三章 研究结论与建议6513.1结论6513.2建议6613.3附图、表67第一章 总论为积极配合与支持天津市武清开发区整体发展规划，天津金侨城投资有限公司通过审慎的市场研究，拟开发建设武清开发区金侨大道项目。项目处于武清开发区未来核心地带，生态环境较好，区域规划已经完成，发展态势较好。工程先期进行金侨大道南区项目的建设，初期规划为总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，拟由该公司自筹资本金12570.55万元，申请银行贷款25000万元，项目建设后可实现各类收入52158.83万元，税后利润总额7228.4万元。1.1项目名称及有关单位情况1.1.1项目名称：天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目1.1.2项目建设单位概况1、单位名称：天津金侨城投资有限公司2、单位地址：天津市武清开发区福源道北侧高新公寓14栋3、项目建设地址：天津市武清开发区4、企业法定代表人：刘朝晖5、项目负责人：刘朝晖1.1.3可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位名称：天津市投资咨询公司资格证书编号：工咨乙10220070004公司法人：焦进单位地址：天津市河西区南京路19 号增1号邮政编码：3002031.2可行性研究报告编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2）城市规划编制办法及实施细则（1991，1995）（3）城市用地分类与规划建设用地标准（G2J137-90）（4）城市道路交通规划设计规范（G25022095）（5）城市居住区规划设计规范（G25018093）（6）住宅设计规范（G2500961999）（7）住宅建筑规范（G2503682005）（8）建筑设计防火规范（G2J1687）（9）高层民用建筑设计防火规范（G25004595）（10）商店建筑设计规范（JGJ48-88）（11）旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）（12）天津武清金侨大道项目项目规划方案征集文件（13）业主天津项目考察总结 （14）其它相关文件图纸和资料（15）天津市武清区规划和国土资源局行政许可证建设项目选址意见书（16）天津市城市规划管理技术规定（17）业主提供地形图及地籍资料1.3项目背景1.3.1政策背景自2010年以来，国家针对房地产行业出台了一系列调控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭贷款的银行利率、限制三套住房的贷款等，目的是要坚决遏制房价的过快上涨，促使房价回归合理水平。一系列政策的出台对房地产市场的影响较为明显，2011年天津房地产市场成交量与成交均价等指标出现明显的滞涨局面。2011年11月29日，国务院总理温家宝在关于当前的宏观经济形势和经济工作指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨；11月28日，国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续；12月1至2日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。2012年3月温家宝总理在会见中外记者时指出房地产价格水平尚未回归合理水平。到2012年一季度末，由于受政府调控政策的影响，多个城市房价出现下跌迹象，特别是一线房价上涨过快的城市更为明显。调控政策对2011乃至2012年天津房地产市场走势产生了深远影响，成交量与成交均价等市场指标，较2010年度出现明显的滞涨局面。另一方面，为了防止一刀切，政府也出台相关政策保护并促进首套刚性需求，多家银行对首套购房实行贷款利率85折优惠，一定程度上推动了房地产市场成交量。具体到位于京津之间的天津市武清开发区，作为武清区乃至天津市的对外开放窗口，正处于快速扩张期。区内房屋销售价格和天津市平均价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清的其他住宅板块相比也存在一定的差距。这与作为国家级开发区的地位并不相称，因此在本轮调控中本区域房价并未出现大的波动。相信在国家大力推进开发区建设整体利好的前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。且随着开发区大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋的刚性需求也将快速增长，对区域房地产销售将有极大的促进作用。1.3.2项目建设背景分析目前武清开发区人口已达10万以上，但目前暂无集中式的商业配套来满足日益增长的商业需求。武清未来的整体规划中，本项目所在区域内的商业以及市政公共设施都会有极大的提升。从社会效益角度分析，本项目为该区域提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，同时还可进一步繁荣本项目所属区域，符合区域整体发展规划，项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场对住宅、商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的投资建设面临着良好的市场环境，具备较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。故不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的投资有着充分的必要性。1.3.3.开发单位概况天津金侨城投资有限公司成立于2011年9月，注册资金5000万元，在职员工36人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地产开发与经营。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立的一家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局的重任。其母公司金侨投资控股集团，成立于1991年。在20年的经营发展中，形成了文化、教育、科技、医疗、服务、地产、建筑、物业、金融、投资、证券等板块。国家住建部授予金侨集团国家一级房产开发资质、国家一级建筑总承包资质和国家一级物业管理资质。同时，在湖南省人民政府批准、国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学院。集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京、上海、天津、湖南等地投资拓展业务，即将在香港、台湾注册公司。现有员工近1000人，正副教授56人，具有博士、硕士学位50人，本科生686人。其中高级职称83人，中级职称206人，长年从业人员近两万人。 集团连续获得“湖南省诚信企业”、“湖南省银行业系统守信用企业”、“湖南省重信用守合同企业”等多项荣誉称号。项目多次被评为“中国湘潭国际人居环境小区”、“湖南名盘”等。金侨人用责任心树立公信力，用对社会的贡献体现金侨的企业价值。迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过6亿元。投资近5亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地的25000名学生就读；投资2000多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆、北京、上海、广州、深圳、台湾等全国20多省市及地区；先后捐资数百万元，扶孤助残、修建农村公路；慰问西北广大农村贫困家庭上百万元；捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪灾害，集团捐资100万元抗冰赈灾；集团先后捐赠600万元，赞助“八一”足球联赛及在湘潭举行的第11届省运会，为湘潭文体事业的发展做出了重要贡献。 集团董事长、法定代表人任玉奇为十届、十一届全国人大代表，所提交的取消农业税等45份议案被全国人大常委会立案。20年来，金侨人在董事长任玉奇的率领下，秉承诚信、开明、创新、奉献的企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会的奉献力，在文化、教育、医疗、房地产开发、建设等领域积累了较丰富的企业经营管理经验，金侨的品牌成为社会广为知晓、享有较高美誉度的品牌。第二章 项目概况2.1拟建地点 项目位于武清开发区三期西侧，属于城市西扩区域，离武清区政府12.5公里。东邻如乐钢结构厂，金红叶纸业等多家企业工厂，南邻福源道，北邻广源道，与高新公寓隔路相望。项目紧临亚洲超大购物小城弗罗伦萨小镇和超级游乐中心“凯旋王国”，建成后将成为天津武清新城市核心。2.1.1周边交通状况该地块区位优势明显，北靠高新公寓，南临逸仙工业园区，西侧即为104国道，东侧为工业园区企业。离武清高铁站12公里，离京津高速出口9.3公里。国家级重点高中杨村一中新校区离该项目仅3公里。2.1.2周边规划1、随着开发区行政经济中心西移，新的高新区管委会大厦正在规划设计中，预计2013年可入驻。高新区成型后南东线将成为贯穿本区中心的主干道，项目所在位置将成为高新区的核心地带，区位价值会有大幅度的提高，本项目将成为高新区重要的生活及商业配套。2、项目西部为中国水电集团开发建设的武清开发区西区核心部位，也是武清区近几年的重点城建工程，建成后将使武清主城区西扩成为现实，并为武清主城区的发展提供更大的空间。3、天津地铁4号线未来规划已正式延伸到武清主城区，站点位于本地块南侧；同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中，使得过去由于偏远不便的本地块可因多个工程的竣工而使居住生活交通条件发生极大变化，房地产及土地的升值潜力明显增加。2.2.建设规模与目标2.2.1建设规模天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区开发的大型商业居住区。初期规划总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，具体为：地上建筑面积为68983.37平方米，地下建筑面积14239.2平方米，居住户数641户，居住人数1795人，机动车停车位614辆，非机动车停车位1211辆。 2.2.2建设目标为满足购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现代商业及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境、配置完善的配套服务设施以及极具文化内涵的中高档物业。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。为武清乃至天津的城市形象增添新光彩。2.3项目建设进展情况该项目已取得发改委的备案批复及土地证。用地规划许可证、工程规划许可证、环评批复、项目施工许可证正在办理当中。项目建筑设计单位为北京中外建建筑设计有限公司；施工建筑单位为天元建设集团有限公司、浙江中联建设集团有限公司。项目建设涉及的施工、设计等单位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。工程已于2011年开工建设，截止到目前项目进展情况为：桩基础完成，正在进行基础施工，定于2012年9月底开始销售。2.4项目投入总资金及效益情况项目拟建总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，年经营收入17386.28万元，年利润总额3212.62万元。 详见项目投资及效益指标表：项目投资及效益指标表序号名 称数据单位一基本数据1总建筑面积83222.57 平方米其中：可出售面积70643.02 平方米2项目总投资37570.55 万元3年经营收入17386.28 万元4年经营成本12523.52 5年土地增值税、经营税金及附加1650.14 万元6年利润总额3212.62 万元7年利税总额4862.76 万元8年税后利润2409.47 万元表2-1 项目投资及效益指标表2.5项目竞争能力分析金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周边的众多高智企业与新杨村一中对本楼盘的提升效应，很大程度上避免了与区域内其他纯住宅项目的同质化竞争；从自身角度，金侨有长达20年的房地产开发经验，在项目研发、户型设计、细节打造上有着独特的竞争优势。本项目在商业配套上追求更大的时尚与舒适，能够有效提升整个高新区的生活质量。同时随着高新区行政经济中心的西移，本项目将成为开发区核心区域的重要住宅商业配套。综上所述，金侨大道项目不论从自身角度还是所在区域未来规划角度均具有其他项目不具备的天然优势，并由此形成了自身较强的综合竞争能力。第三章 项目选址及规划3.1天津市及武清区定位与发展方向天津是中国四个直辖市之一，有超过1000万人居住和生活在这一地区，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。它位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。武清位于京津两地之间、环渤海经济区中心地带，在天津北京之间起到了一个相当重要的桥梁作用，地理优越性突出，交通优势明显。古老的京杭大运河蜿蜒而过，物华天宝、人杰地灵，历来享有“京津走廊”的美誉。 3.2武清开发区定位与发展概况中国天津武清开发区是1991年12月28日经国务院批准设立的国家级高新技术产业园区。位于京津之间，规划面积30平方公里，远期控制规划总面积93平方公里。其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出让完毕，三期15平方公里正在招商。 开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区71公里，天津市区25公里，首都国际机场90公里，规划中的首都第二机场50公里，天津滨海国际机场35公里，天津港71公里。 交通体系开放便捷，周边10分钟车程范围内，有京津塘、京津、京沪等高速公路3条、高速公路出入口4个；有京津城际铁路客运站1处，至北京市区仅需19分钟车程，至天津市区10分钟车程；有京山铁路客、货运站各1处；103、104等2条国道在开发区内通过。 自然生态环境良好，绿化率达到40%以上，在质量管理和环境管理方面通过了ISO国际标准认证。 服务环境优质高效，开发区管委会对开发区实行“封闭式”管理，区内设有武清区行政许可服务中心、海关、检验检疫局和国际保税物流园，为企业提供“一站式”办公、“一条龙”服务，提供所有进出口业务服务，同时引进了多家金融、法律、财务等服务机构。基础功能设施完备，达到“十一通一平”。配套功能设施完善，建有大型商务写字楼、星级酒店、温泉公寓、高级会馆、廉租公寓、双语国际学校、连锁超市等。 建区以来，武清开发区共吸引投资总额400亿元（其中外资35亿美元），引入50个国家和地区的企业近1000家，其中有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国LG、中粮等世界500强企业14家，有丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、EKC工业等50余家国内外行业龙头企业。形成了电子信息、机械制造、生物医药、汽车及零部件、新材料、新能源等六大主导产业，六大主导产业投资总额和经济效益占到开发区总量的70%以上。建区以来，累计实现税收130多亿元，年上缴税金占武清区财政收入的一半以上；吸引直接就业6.5万人，带动配套企业200多家，间接就业3万多人。 武清开发区已成为武清区对外开放的窗口，经济发展的主发动机，带动产业升级的龙头和安置就业的重要基地。 3.3项目规划目标长期以来武清开发区优质住宅项目欠缺，致使许多高科技企业高管难以就地安居置业，更难以为这些来自海内外的财智人士提供宜居购物的商业氛围。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，餐饮娱乐，银行网点，市场超市等多种商业业态入驻后，不但满足高端人士的居住需求，更为其购物、休闲娱乐提供了便利，充分弥补武清开发区内高端品质生活配套的空白，以高端城市综合体形象服务武清新城区，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。第四章 市场供求预测分析4.1宏观政策解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾2011年是我国楼市又一个“调控年”，国家政府先后多次出台较为严厉的调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。随着国家调控的深入落实，各地政府细则也相继出台。在本轮调控中，房贷政策、限购政策的执行是重点内容之一，随着地方政府相继出台细则，二套房贷收紧的政策在全国范围内推行。2011年国务院出台的国八条，2012年天津出台的津十条奠定了继续房产市场调控的主基调，一系列组合政策从市场供给到银行贷款再到成交环节层层布控，主要从政府问责、房价调控、保障房建设、土地供应等方面推进。值得注意的是，为加快去库存化进程、缓解销售和资金压力，开发商普遍采取了积极营销、以价保量的促销措施，有利于刚性需求的加速释放，对房地产市场形成一定支撑。2012年4月份，主要城市房地产市场温和回暖，景气指数已呈现止跌回稳态势。时间出台部门政策概要2010年4月15日 国务院办公厅二套房首付不低于50%。2010年4月17日 国务院办公厅三套及以上住房贷款暂停发放；外地炒房者限制购买数量。2010年4月19日 住房城乡建设部未取得预售许可的商品住房不得变相收取定金；取得预售许可的商品住房项目10内必须公开全部价格并出售；实行购房实名制。2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010年9月29日财政部、国家税务局、住房和城乡建设部、国土资源部等购房首付提至30%及以上，第三套房停贷；开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2011年1月26日国务院办公厅地方政府一季度公布今年房价控制目标；全年建设1000 万套保障房；扩大限购范围，上调贷款利率；商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。2011年11月在上合组织成员国总理第十次会议温家宝总理强调，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也是房地产也健康有序发展。2011年12月4日央行从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年12月底住建部住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。表4-1 2010-2012年部分宏观政策一览表图4-1 2009年以来房地产开发综合景气指数4.1.2天津房地产政策分析继多个地方政府出台相关调控细则后，天津市政府紧跟国家步调，于2011年10月13日发布通知，将进一步加强房地产宏观调控，促进天津市房地产市场持续健康发展。房贷收紧：各商业银行暂停发放居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。税费优惠限制：对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房者，可减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房者，将按1%税率征收契税。而对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。保障先行：土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，要加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进公共租赁住房建设。4.2天津及武清住宅市场供需状况4.2.1天津市房地产投资情况2011年四季度，天津市房地产投资实现279.03亿元，略高于上一季度，同比增长17.78%。在全国房地产市场低迷的背景下，下半年，天津市房地产市场投资基本稳定。从各季度投资额来看，天津市房地产投资呈现不断波动态势，投资额在二、三季度达到年度峰值，在一、四季度投资额下滑。从投资增速来看，2010年以来，天津市房地产投资增幅一直低于全国的水平，2011年二季度，天津市房地产投资增速与全国增幅水平持平，高于全国房地产投资增速0.35个百分点。三季度，天津市房地产投资增速低于全国增幅水平，四季度，随着全国房地产投资增速的下滑，天津市房地产投资增速与全国增幅水平基本持平。随着近期政府严控楼市的声明和房地产政策的深入，天津市的房地产投资可能出现新一轮的波动。从天津市房地产投资占比情况来看，2010年三季度以来占比开始逐步提升，2011年二季度，占比达到2.22%，实现近期占比值的最高峰。在三、四季度，天津市房地产投资占比接近历史低位。单位：亿元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投资额122.16290.91216.66236.91153.14385.96261.91279.03全国投资额6594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.0917974.3917514.94本市投资增速15.10%23.16%24.30%8.43%25.40%32.67%20.89%17.78%全国投资增速35.10%36.65%30.53%31.97%34.10%32.32%30.59%18.70%本市占比1.85%2.21%1.57%1.61%1.73%2.22%1.46%1.59%表4-2 2010年-2011年天津市各季度房地产投资完成情况与全国对比图4-2 2009年-2011年天津市各季度房地产投资增速4.2.2天津市商品房成交价格变动情况2011年四季度，天津市商品房销售价格为9059.32元/平方米，同比上涨7.67%；住宅销售均价达到8586.32元/平方米，同比上涨5.35%；办公楼销售均价达到12007元/平方米，同比下降10.5%；商业营业用房销售均价达到16938.07元/平，同比增加76.01%。从价格变动增速来看，自2009年三季度以来，天津市商品房及商品住宅销售价格增速处于波动下滑态势。在调控政策不放松情况下，四季度价格增速仍呈现出继续回落局面。另一方面，商业地产价格和办公室楼市场价格变动表现规律性不强，在商业地产发展比较充分的天津市，由住宅市场将持续流入商业地产方向，可能推高商业地产价格。单位：元/平方米图4-3 2009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价趋势单位：元/平方米图4-4 2009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价增速趋势4.2.3天津市商品房成交数量变动情况2011年四季度天津市商品房销售实现638.79万平方米，同比下降8.53%。从各种商品房类型来看，住宅销售面积实现577.36万平方米，同比增加3.86%；办公楼市场销售面积实现23.71万平方米，同比增速为1.11%；商业营业用房销售面积实现26.16万平方米，同比下降56.97%。从天津市商品房销售面积及增速可以看出，天津市商品房销售市场的季节特征较为明显，一、三季度商品房销售处于低迷期，二、四季度销售情况相对较好。天津市商品房销售面积与住宅销售面积同比增速走势大体一致，在经历了2009年三季度以来的持续下滑之后，2010年三季度开始反弹，但2010年下半年销售面积同比增速皆为负值，2011年一季度销售面积出现回升，二季度又下浮出现负增长，三季度增长至2009年三季度的水平，四季度又出现回落。商业类型商品房销售增速情况看，2009年至2011年四季度，办公楼和商业营业用房市场销售面积由于受到行业季度变化周期影响，增速波动较大。2011年四季度商业营业用房市场销售面积增速较上季度大幅下跌，同期，办公楼市场销售面积增速同比增加1.11%。在所有物业中住宅的增速波动最小，但2009年以来的趋势显示，住宅的增速缓慢下调，在政府调控未放松，市场走向不明朗的阶段，波动中下行的方向可能将继续。单位：万平方米日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度商品房销售面积251.05363.62251.46698.39304.19367.18332.95638.79住宅销售面积230.68332.22233.79555.92270.58306.79300.11577.36住宅占比91.89%91.36%92.97%79.60%88.95%83.55%90.14%90.38%办公楼销售面积4.565.521.7623.452.5016.550.0423.71商业营业用房销售面积7.8723.8311.1460.8014.0833.9330.3326.16商品房销售面积同比增速22.22%3.44%-18.03%-3.85%21.17%0.98%32.41%-8.53%住宅销售面积同比增速24.36%-0.46%-19.84%-14.55%17.30%-7.65%28.37%3.86%办公楼销售面积同比增速83.13%-22.69%-36.46%36.73%-45.18%199.82%-97.73%1.11%商业营业用房销售面积同比增速-53.57%192.03%25.73%126.19%78.91%42.38%172.26%-56.97%表4-3 2010年-2011年各季度天津市各类新建房屋累计销售面积单位：万平方米图4-5 2009年-2011年各季度天津市商品房销售面积及增速趋势图4-6 2009年-2011年各季度天津市各类新建房屋销售增速趋势4.2.4武清区房地产市场变动情况图4-7 武清区月成交套数走势图图4-8 武清区月成交面积走势图图4-9 武清区月成交均价走势图图4-7、图4-8、图4-9数据显示，武清区房地产市场在2010年10月至2011年9月期间受政策调控影响较小，成交量排在各区成交面积的前列，占成交总量的17%。武清区房地产市场近几年表现强势，供求总量均为天津市首位。虽然在调控过程中出现价格波动，但整体呈现出上涨态势。在天津市房地产市场整体放缓的大背景下，武清区房地产价格显现出较强的抗跌能力。另外，从本项目周边区域路段楼盘开发数量以及销售状况分析，房地产市场集群效应明显、市场竞争较为活跃，同时开发商对政府规划及解读能力也有了明显的提高。4.3项目销售前景分析1、价格走势分析本项目开发及销售阶段两到三年的周期内，随着高新区行政经济中心的西移，项目周边市政基础设施将进一步完善，区域内的房地产不论是住宅还是商业都会呈稳步增长趋势.2、产品需求分析住宅类：由于小户型产品前期投入成本低、回报率高等特点，70100平方米住宅产品将是本区域内主导且畅销型产品；商铺类：本项目建成后将成为武清开发区首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求。商铺类产品尤其是50200平方米将是本区域内（除大型商业集团进驻外）主要热销产品。4.4综合结论4.4.1政策方面政策方面是挑战也是机会。挑战，我们将面临较为严峻的宏观背景，政策的逐步细化以及执行，对天津整体市场的发展都将有一定影响。机会，相对天津市区而言，处于武清开发区的本项目，仍有一定发展空间，并且随着武清老城区住房需求的外溢以及开发区日益完善的市政基础设施，都将会支撑武清开发区房地产市场的发展。4.4.2价格水平从武清区近一年的成交均价来看，目前均价达到了6000元以上， 2010年10月2011年10月房地产均价格上涨9.8%，在天津市整体稳中有降的大背景下依然保持明显平稳的上升，尤其是处于快速发展期的武清开发区，受政策影响较小，预计未来几年随着区内企业的进驻及基础设施的进一步完善，价格仍将平稳上涨。4.4.3去化能力武清开发区自建区以来优质住宅项目欠缺，致使众多高科技企业中高层的居住及商业需求得不到满足，区域内积累了大量的住房及商业需求。4.4.4产品需求70100平方米的住宅类产品以及50200平方米的商铺类产品将是本区域内（除大型商业集团进驻外）主要热销产品。第五章 产品及经营定位5.1产品定位项目位于武清开发区内，距离本项目较近区域聚集着较高素质和经济能力的需求群体。从规划角度分析，未来几年项目周边将营造诸多产业用房及配套物业，为满足这些居住及商业需求，项目拟定位于开发住宅及商业物业。5.2目标市场定位从项目客群市场调研以及项目自身条件分析得知，本项目目标客群构成如下：1、武清城区居民武清城区原有居民，几代人在城市中定居工作生活发展，占武清人口总数的20%。此类为主流购买人群，最大的刚性需求核心客户群。需求以第一套房产自住为主，二、三套房产改善、投资为辅，分为：新婚一族，以2735岁年轻人为主，刚步入社会，或由家庭资助部分款项，工作于武清城区企事业单位；单位中高层，以3550岁政府官员及企事业单位高管人员为主，改善住房及部分投资，地缘情节较浓；民营业主，以3550岁私营民营业主为主，或往来于各地，改善住房或投资，彰显身份，突出地位。2、武清郊区农村居民武清郊县乡镇的农村人口，是武清区的主流人口，占人口总数的70%。此类人群在城市化扩张中或主动或被动加入城市的购买人群，房产需求的中心客户群。需求以过渡为主、投资为辅，追求在城市中的认同感、价值感。分为：富裕农民，以3040岁周边村官及富裕农民为主，往来于城市乡村之间，向往城市完善医疗、教育、商业配套生活；私营业主，以3550岁自营私营生产型企业业主为主，往来于城市乡村间，改善住房或投资，注重项目品质及完善服务。3、产业及城际客户 武清工业、商业、开发区内企业人口，以及部门往来与京津人员。此类为外围补充购买人群，需求以过渡、投资为主，追求价值提升项目保值增值。分为：产业人员，以驻武清企业为工作单位，多为开发区内企业白领，追求高性价比，完善配套；城际客户，工作在天津市区或北京地区，因武清便捷的交通和较低的房价而选择武清城区置业，多为过渡兼投资性购房，看中便捷的城市交通线和京津半小时城际，关注房产保值增值性。4、流动及省外人口 流动人口、希望落户天津的省外人口。此类为受蓝印户口政策影响的补充购买人群。需求以自住为主、投资为辅，满足自身落户及子女上学需求。分为：流动人口，受天津或武清经济发展及就业吸引的第一代落户武清的人群，追求城市认同感，注重项目性价比；省外人口，以天津周边省份3040岁私营业主及小生意人为主，为子女未来获得更好的教育机会而置业，往来于天津及周边省份，改善居住及投资，注重