农家乐餐饮服务中心项目可行性论证报告.doc

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目 录
第一章 总 论 1
一、项目概况 1
二、建设单位概况 2
三、综合评价 3
第二章 项目建设背景及必要性 4
一、项目背景 4
二、经济发展背景 5
三、项目建设的必要性 7
第三章 市场供求分析及预测 9
一、发展前景分析 9
二、市场需求预测 10
三、注意问题 11
四、发展建议 11
第四章 项目建设条件及地点选择 13
一、建设地点 13
二、建设条件 13
第五章 项目生产规模及建设方案 18
一、项目建设规模和期限 18
二、总体设计方案 18
三、外部配套条件 22
第六章 建筑设备工程方案 23
一、电力工程 23
二、智能化系统（弱电） 26
三、给水排水工程 28
四、 采暖、通风与空气调节 30
第七章 环境保护及评价影响 33
一、生态环境影响评估 33
二、防治措施与综合利用 33
三、影响评价 34
第八章 项目组织与管理 36
一、组织管理机构 36
二、劳动定员和人员管理 36
三、项目运作模式 37
第九章 消防、节能、劳动保护和安全卫生 38
一、消防 38
二、节能 38
三、劳动保护和安全卫生 39
第十章 建设周期和工程进度安排 40
一、项目建设期限 40
二、项目的实施年度计划 40
第十一章 投资估算与资金筹措 41
一、固定资产投资估算 41
二、新增固定资产投资估算说明 42
三、新增固定资产资金来源与筹措 42
四、流动资金估算及资金来源 42
第十二章 财务评价 43
一、产品产量计划 43
二、总成本测算 43
三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 44
四、项目盈利能力 44
五、经济效益与社会效益分析 44
第十三章 风险分析 46
一、盈亏平衡分析 46
二、敏感性分析 46
三、其他可预见风险分析 47

第一章 总 论

一、项目概况
（一）项目名称：伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司农家乐餐饮服务中心建设项目。
（二）项目建设单位：伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司。
（三）项目建设地点：伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。
（四）项目法人：苏怀忠。
（五）项目负责人：苏怀忠。
（六）建设内容、规模及建设期
1．建设内容
本项目建设内容包括：一处生态餐厅、一处办公服务区、一处职工宿舍、以及园区道路、硬化、绿化等配套工程。
2．建设期:2年
3．建设规模
规划面积45亩，其中办公服务区1500平方米，生态餐厅3000平方米，职工餐饮住宿区2000平方米，园区道路、硬化、绿化及水电讯等辅助工程。
（七）项目建设依据
1.国家发展和改革委员会投资〔2006〕1325号文件，“建标〔2000〕205号；
2．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）；
3．国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；；
4．国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；
8．《伊金霍洛旗城市总体规划》。
6．建设单位提供的其它有关资料及数据。
（八）项目定位
本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮服务中心。该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业。
（九）投资总额及资金来源
本项目根据设计要求，估算新增总投资500万元，其中新增固定资产投资440万元，其中铺底流动资金60万元，资金全部为企业自筹。
二、建设单位概况
伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司成立于2009年12月，注册资本为10万人民币。公司主营业务为种植、养殖、塑料大棚、育苗、观光农业、生态建设。我公司下设技术生产部、计划部、财审部、综合部，拥有很多优秀的技术人才，成熟的市场渠道，良好的企业声誉。
今后公司将竭诚为各界客户提供出色的网络产品和服务，及具有竞争性的价格和具有创新精神的高技能解决方案。我们本着诚信、专业、热忱的宗旨，开拓更大的行销渠道，扩大市场占有率，挖掘潜在商机，与合作伙伴们共同发展壮大。
公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理苏怀忠的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，干一处工程，出一项精品。
三、综合评价
农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。
本项目符合鄂尔多斯地区的行业规划，与具备良好的基础，加之旗区政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。

第二章 项目建设背景及必要性

一、项目背景
　 “农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。
　　乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的在部分是一些欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1／4。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。
国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来鄂尔多斯经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。
二、经济发展背景
2009年伊金霍洛旗完成生产总值达到393.49亿元，按可比价计算同比增长20.7%；50万元以上固定资产投资完成219.9亿元，同比增长29.3%；财政收入完成80亿元，同比增长57.2%；实现社会消费品零售总额23亿元，同比增长16.8%；城乡居民收入分别在去年同期的基础上增加2687元和697元，达到23098元和7959元，三次产业结构调整为：1.3：61.4：37.3，县域经济跃居全国百强县（市）第54位，较上届晋升七位，西部百强县（市）仍保持第四位。
在全旗经济快速发展，主要消费品市场物价基本稳定的大环境里，一方面，住宿餐饮、商品批发零售企业不断提高自身经营管理水平，努力开拓消费市场，不断推出各类促销手段，吸引消费者增加消费；另一方面，国家“家电、农机、汽车下乡”等一系列扩大内需、促进消费政策措施也有效带动了全旗居民消费总量增长。统计显示，全年全旗消费品市场实现社会消费品零售总额23.2亿元，同比增长18.0%。分地区看，城市增长快于农村。城市消费品市场实现零售额14.5亿元，增长19.5%；农村消费品市场实现零售额8.7亿元，增长15.6%。分行业看，批发零售业总量居首。批发零售业实现零售额17.6亿元，增长17.3%；住宿餐饮业领跑消费市场，实现零售额5.1亿元，增长21.7%；其他行业共实现零售额0.5亿元，增长7.5%。
文化、旅游事业同步发展。在“四个注重”（注重科学规划、注重景点打造、注重产业延伸、注重旅游促销）上下功夫，深入开发成吉思汗祭祀文化、草原那达慕、鄂尔多斯婚礼等一批有影响深远的文化名牌，大力实施文化精品战略，不断提高我旗知名度，2008年11月，我旗被国家文化部授予“全国文化先进单位” 荣誉称号；同时，加快发展旅游产业，着力打造全国著名的民族文化旅游圣地，全旗旅游景点接待游客再创新高，达到142万人（次），实现旅游收入8.5亿元，同比增长24%。全年全旗第三产业实现增加值146.65亿元，同比增长19.6%。居民收入保持增长，人民生活稳步提高。坚持以科学发展观为指导，坚决贯彻落实国家各项强农惠农政策，稳步推进社会主义新农村建设，不断拓宽居民增收渠道，多方位增加城乡居民收入成效显著。全旗城乡居民收入增量分别达到2687元和397元，总量达到23098元和7959元。
　　三、项目建设的必要性
近年来伊金霍洛旗经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。
农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民积极生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农科技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融人现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为伊金霍洛旗的农业特色产品的特殊性——无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地每家农户增加了积极生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。

第三章 市场供求分析及预测

一、发展前景分析
近年来，我市经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。截止2009年底，全市餐饮业零售额增长速度达到26%。项目所在地伊金霍洛旗有着悠久的历史和灿烂的民族文化，自古人杰地灵，文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，资源类型多、功能全，组合优良。历史文化积淀深厚、内涵丰富，无论从总量、丰度、可持续利用等方面来看，都称得上是优势资源。项目所在地伊金霍洛旗原始纯朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，古老神秘的文化遗迹，风格迥异的民族风情，符合旅游求新、求异、求知的需求趋势，具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。
在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农业产业链延伸、新型产业的发展。把它概括起来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，通过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。
二、市场需求预测
随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐餐饮可以说应和了区域经济多元发展的潮流。
项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、修闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着鄂尔多斯打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。
三、注意问题
　1.食品安全。因为运力城市，“农家乐”中的厨房、碗筷也缺乏正规的消毒措施，没有卫生防疫部门的监管，很难达到与城镇餐馆相提并论的消费要求和卫生标准。有的经营点甚至还出售明令禁止销售的保护野生动物，如野猪、野鸡等动物。为此，要十分注意食品安全，树立企业信誉。
　　 2.景区安全。由于大部分的“农家乐”点规模少、基础设施落后，大部分乡村游客旅游归来后，都在抱怨景区停车难，停车场缺乏安全保卫人员和措施。“农家乐”不少景区是村集体或私营业主自行开发的，旅游景区的设置、安全设施的规划甚至连最基本的导向指示牌也没有，让游客进入其中就像是无头苍蝇瞎转悠，人流量大的时候特别危险。
　　 3.服务水平。点的茶半个小时都上不来，车被堵住个把小时也找不到堵车的车主，有的甚至连固定停放车辆的位置也没有，大部分都是依路停靠和随意停放。“农家乐”发展虽有了不少进步，但服务提升依然是最大难题，服务“短腿”日渐凸现。据调查统计：国际旅游业界公认，超过80%的旅游利润来自“回头客”。
四、发展建议
农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。
　　1.组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。
　　2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。
　　3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。
　　4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。
　　5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。
第四章 项目建设条件及地点选择

一、建设地点
伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。
二、建设条件
(一)地理位置
伊金霍洛镇位于伊金霍洛旗中部，地处东经109度28分-109度51分，北纬39度17分-39度29分，南北长约49.5公里，东西宽约30公里，海拔高度在1316米至1414米之间。全镇总面积717平方公里，辖16个嘎查村、100个农牧业社，总户数为6173户，总人口为15128人（农业户口5857户、14664人）。镇区内城镇户籍人口为351户492人。境内现有驻镇单位15家，企业24家。有三产商铺361家，目前启动的有115家，其中从事餐饮业的34家，从事民族用品、旅游纪念品的生产、加工、销售的43家，蒙古包厂7家，从事其他行业的31家。在昌呼格草原从事餐饮的有54家，分布在旅游区周围从事农家乐、牧家乐的有24家。 伊金霍洛镇有着悠久的历史和灿烂的文化，自古人杰地灵、文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，一代天骄成吉思汗陵园座落于此，是全国重点旅游景区，已被命名为国家级重点文物保护区，成吉思汗祭祀文化已经被国务院评为“第一批国家级非物质文化遗产”，成陵旅游区被文化部命名为“全国文化产业示范基地”，具有融草原之爽、帝陵之奇、高原风貌之神，集民族风情于一体的显著特点，其特殊的地理区位优势和人文优势，有力地促进着地方经济的健康快速和谐发展。
(二)地形地貌
项目区内海拔1350米，总面积958.5亩。项目区地势东、西、北三面起伏为丘陵，南部低缓平坦。多年来的建设，该地区已经成为交通便捷、基础设施完善、非常适宜人居的地区。
(三)水文地质
水资源富集，地表河流湖泊较多，河流流域面积3040平方公里，占全旗总土地面积的54.3%；有大小湖泊21个，较大的6个，湖泊总面积15万亩；下水资源比较丰富，水质良好，永久储量为151亿立方米。项目区所在地阿勒腾席热镇蕴含丰富的地下水资源，其永久储量151亿立方米。地表有6条大的内流河，有两条外流河干流，水质良好。
(四)气候特征
项目区属中温带，大陆性气候显著，具有干燥少雨、日照强烈、冷热剧变、风大沙多的特点。最高气温227度，最低气温-39度。年降雨量370毫米，蒸发量2535毫米。年日平均照2700小时左右，平均无霜期128天，最长161天，最短102天。春季大风天气比较多，气温变化剧烈，南北气流的辅合带，气旋过境频繁。风向变化主要受季风影响冬季受蒙古高压控制，多吹西北风；夏季初秋受夏风影响，多吹偏南和偏东风；春季受蒙古气旋控制盛行西风。
(五)植被情况
伊金霍洛旗植被良好，人工造林保存面积350万亩，林木覆盖率34.6%，植被覆盖率86%。先后被评为“全国绿化先进旗”、“全国绿化百佳县”和“全国退耕还林后续产业先进旗”。2007年伊旗林木覆盖率为32.6%，植被覆盖率为86%，规划区现有植被覆盖率达89%，被国际生态组织喻为“煤海绿洲”。
(六)水资源
本项目所在地为伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。同时探明地下水资源丰富。
(七)交通区位
   境内交通四通八达，有黑色路面4条共122公里，砂石路14条共148.2公里，210高速、210辅线、包茂高速纵穿境内，东乌铁路横穿东西。电力供应充足，动力电入社率100%，照明电入户率100%。移动、联通通讯基本无盲区，多路微波覆盖全镇。
（八）邮电通信
经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。境区通讯已与全国和部分国家联网，通讯条件十分优越。
（九）经济社会发展
伊金霍洛镇有着悠久的历史和灿烂的文化，自古人杰地灵、文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，一代天骄成吉思汗陵园座落于此，是全国重点旅游景区，已被命名为国家级重点文物保护区，成吉思汗祭祀文化已经被国务院评为“第一批国家级非物质文化遗产”，成陵旅游区被文化部命名为“全国文化产业示范基地”，具有融草原之爽、帝陵之奇、高原风貌之神，集民族风情于一体的显著特点，其特殊的地理区位优势和人文优势，有力地促进着地方经济的健康快速和谐发展。
根据原伊金霍洛镇旧址状况，为充分挖掘成陵得天独厚的旅游资源，大力弘扬蒙古民族文化，努力把成吉思汗陵打造成世界级的旅游胜地，系统挖掘蒙元文化，全面展示古老神秘的鄂尔多斯民族文化和民族风情，使成吉思汗陵成为弘扬民族精神、传承民族文化、进行学术文化交流、促进民族团结的重要载体。按照“以人为本、发展旅游、突出特色、持续发展”的原则，遵循“依托于成陵、服务于成陵、受益于成陵”的总体发展思路，旗委、政府对伊金霍洛镇镇区进行总体规划，实行整体搬迁。规划集镇近期容纳人口1.5万，旅游年接待能力30万人（次），远期可容纳人口3万人，年旅游接待能力达到60万人（次）。总规划面积5.56平方公里，近期建设面积2平方公里，目前启动建成面积为0.82平方公里，主要分为机关办公区、文教卫生区、居住区、商贸餐饮区等。
市委、市政府对新区建设工作高度重视，明确提出“四个打造”，即把成吉思汗陵园打造成世界级的旅游胜地，把伊金霍洛镇打造成全国民族团结模范镇，把伊金霍洛镇新镇区打造成全国最具特色的小城镇和中国西部地区居民收入最高的地区之一。
搬迁工程总投资2.86亿元，现已完成全部投资。完成210国道改线16.48公里，建设市政道路10公里。共铺设排水管道、供水管道、供暖管道、通讯管网20多公里。市政绿化共栽植各类树种25000株，栽植绿篱植物25000平方米，安装路灯319盏。新建办公楼10栋，住宅楼18栋，商业网点386户。
新镇区建筑风格以直观的欧式风格与抽象的蒙古族传统风格相融合，建筑高度以2至3层为主，局部点缀4层；建筑密度相对松散，留有一定空间；建筑色彩以蒙古族所崇尚和喜爱的蓝色和白色为主基调，建筑细部用弧形窗口、坡屋顶、空架构、绳结、柱廊等来表现内涵。
目前，集镇内初步实现了市政功能日益完善，配备设施齐全，远期发展留有空间。交通道路四通八达，新210线辅道、210高速成陵出口引线直达镇区，并与成陵旅游区直接相通，新镇区已成为人流、物流、信息流的集散地。一个充满浓郁民族特色的小城镇已经矗立在自治区西部，并成为传播民族文化的一个亮丽“窗口”。
第五章 项目生产规模及建设方案

一、项目建设规模和期限
（一）项目建设规模
规划面积45亩，其中办公服务区1500平方米，生态餐厅3000平方米，职工餐饮住宿区2000平方米，园区道路、硬化、绿化及水电讯等辅助工程。
（二）建设期限
本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，年内项目实施运行。
二、总体设计方案
（一）建设方案
当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型；景区旅舍型；花园客栈型。
本项目将采用最后一种，把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。向现代化谱写上光彩的一笔。
(二)经营方案
　 服务人性化。勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。但是随着游客数量和接待次数的增加，许多开展农家乐旅游的家庭住户的管理人员（一般是户主）服务水平不高，服务意识不足，往往会造成无论是哪位客人的要求、不管是什么要求、能不能够达到的要求都满口答应。但是由于农家住户服务人员较少，一旦忙起来，客人的要求不能够及时满足或者先满足了那些无关紧要的要求，就会给客人不好的印象。其实，农家乐的服务人员不能一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝客人，尤其是在现有条件下很难满足的要求。同时在客人用餐时，服务人员不能远离，要及时为客人提供服务。
　　器具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。但许多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在一家可以看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到大大小小的盘子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起上，给人以不整洁之感。因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。
　　卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置，饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。
　　自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐吸引城里人的特色。“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干净整洁，最好是有专门的餐厅，条件不好的也可以将自家庭院开辟出来，但庭院用作餐厅需要做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙。
　　菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农家乐”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。除了农村特有的土鸡、土鸭、老腊肉、黄腊丁以及各种时令鲜蔬外，还应广泛采用各种当地土特产。
　　“农家乐”的主食也应该充分体现出农家的特色。例如，“农家乐”的米饭就不应该是纯粹的大米饭，而应该做成诸如“玉米粒焖饭”（俗称“金裹银”）、“腊肉豌豆焖饭”、“红苕（或南瓜）焖饭”、“豇豆（或萝卜丝）焖饭”等等。其实，这些饭既有农家特色，又好吃，而且成本不高。“农家乐”的小吃和面点也不能搞得和城里一样，而是应当突出农家特色，搞一些诸如凉粉、凉面、锅摊（薄煎饼）、发糕、叶儿粑、蒿蒿馍馍、粽子、土豆饼、红苕饼、玉米饼、窝头以及煮玉米、煮红苕、煮土豆之类的小吃和面点。
　　要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。来“农家乐”消费的人各种各样：有男人、有女人、有年轻人、有中老年人、还有小孩，有工人、有职员、有干部、有企业家，还有文化人等；消费者也有各种各样的情况：有一两个两三个人来的，也有十个八个甚至几十个人来的；有只点几个菜的，也有包上一桌甚至几桌的；有只吃一餐的，也有住上三五天甚至十天半月的，等等。因此，“农家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对消费者的不同情况，灵活变化、合理安排。例如，男人一般都要喝酒，可以多安排一些大菜，女人、小孩不喝酒，则可以多安排一些小吃；工人、职员可以多安排一些经济实惠的菜，干部、企业家、文化人等可以多安排一些档次稍高且比较有特色的菜；用餐少的可以尽量安排特色菜；多的则可以面面俱到，各种菜肴都安排。对于那些要住上十天半月的消费者，所安排的菜肴可尽量做到“家常”，使人看起来像居家过日子的样子。
　　质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和特色菜量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经济实惠意识。工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。
　　“农家乐”餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应该进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需要对自己的菜肴进行适当的文化包装。只有这样，才能使“农家乐”的经营迈上一个新台阶，最终将“农家乐”办成人人喜爱的休闲度假好去处。
三、外部配套条件
该项目外部配套条件良好，项目区水、电、暖、讯、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。

第六章 建筑设备工程方案

一、电力工程
（一）编制依据
目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。
（二）编制目的
主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。
（三）方案系统设置
根据项目区规模和电力负荷规范标准，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。
本项目电源由市政提供，供电电压10kV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。采用两路独立10KV专用线一用一备。当一路电源故障时，由另一路电源负担全部符荷。
（四）供配电系统
依据其供电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kV环网。
引入楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立建筑之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。
从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。
所有照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。
所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。
（五）照明设计
照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。
照度标准依据国标<<建筑照明设计标准>> (GB50034-2004)。
主要场所照度标准如下：
商 业 300lx或依装修而定
宿 舍 依装修而定
楼梯间、走廊 50－100lx
（六）防雷、接地及电气安全
根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程低层建筑按照当年雷击次数N>=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。
在屋顶墙上装设Ф12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。
防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0Ω，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。
每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。
为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，每幢楼的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，建筑内插座回路均装设漏电保护装置。
（七）室外线路
本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明采用庭院灯，路灯控制在值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV 5×16铠装电力电缆直埋敷设。
二、智能化系统（弱电）
（一）编制依据
目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。
（二）编制目的
主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。
（三）系统设置
为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、节能的项目区，宜设置以下弱电系统设计：
1．综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；
2．有线电视系统；
（四）系统说明
综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。
1.系统设计
综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。
宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。
2.信息插座的数量、规格及安装位置：
入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每层内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。在每个房间设置电话插座、网络插座。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。
（五）有线电视系统：
1．系统设计
电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平60-75dB。
2．信号源
电视信号从市政光缆上分支接到该项目区其它建筑物内有线电视系统。
3．设备选择
设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为5-1000MHZ。
电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由每栋楼的箱管系统仍按传输干线采用SYWV-75-9型电缆，分支线采用SYWV-75-5型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插座。
三、给水排水工程
（一）设计依据
1．《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
2．《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
3．《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
4．《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
5．《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
6.业主提供的相关基础资料及要求。
（二）工程概况、设计范围
有压管网的敷设标高原则上按照项目区地势起伏变化。重力自流管网布置，基本按照项目区内地形的坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。
项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入1根DN200给水管。项目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径DN200mm，直埋敷设。考虑项目区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。
项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。
（三）给水系统
水源由市政自来水管网接入1根DN200给水管，提供项目区用水，项目区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径DN200mm，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。全部为多层建筑所以直接由市政供水，无需加压。室外供水管上设置若干消火栓作为消防用水。附表 5-1 用水量表

（四）污水排水系统
项目区内排水采用污、废合流制排放。厨房设隔油池，生活污废水排出后经化粪池处理后汇集，统一排入城市污水管网，由城市污水处理场统一处理。室外污水采用HDPE双壁波纹管。室内污水采用PVC管。
1．建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。
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