时代新城项目可行性论证报告长春市和泰房地产开发有限公司.doc
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1、时代新城项目申请报告 长春市和泰房地产开发有限公司时代新城项目申请报告目 录一、总 论1二、市场预测4三、建设规模与产品方案8四、选址方案11五、节能节水措施14六、环境影响评价16七、劳动安全卫生与消防19八、组织机构与人力资源配置21九、项目实施进度25十、投资估算25十一、融资方案27十二、财务评价29十三、社会评价30十四、风险分析31十五、研究结论与建议33十六、附图、附表37一、总 论一项目背景1.项目名称:时代新城2.承办单位概况承办单位是长春市和泰房地产开发有限公司,注册资本800万元,开发资质为三级。公司经营范围:房地产开发。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉
2、承诚信、合作、卓越、创新的经营理念,开拓进取。长春市和泰房地产开发有限公司的经营宗旨是:为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务,让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩;为社会创造价值-服务社会,创造文明进步的生活方式,充分实现长春市和泰房地产开发有限公司的社会价值;为员工创造机会-创造发展空间,提升员工价值,提高长春市和泰房地产开发有限公司人的工作生活质量;3.可行性研究报告编制依据(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及长春市颁布的相关法律、法规、政策。(3)长春市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要(4)长春市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报(5)长春市城市总体规
3、划大纲(20062020年)(6)长江路经济开发区的经济和社会发展规划(7)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(8)长春市外阜基准地价(9)长春市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(10)投资项目方签定的协议书或意向书(11)编制报告的委托合同(12)其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,提
4、倡大力发展房地产经济。长春长江路经济开发区是长春市级开发区之一,近两年来,长江路经济开发区认真总结了建设中存在的问题,明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体,产业发达、环境优美、居住舒适的新型开发区的奋斗目标。二项目概况1.拟建地点拟建于吉林省荣发集团北侧,东临长江路镇赵粉房村耕地,南接吉林省荣发集团,西连302国道。2.建设规模与目标自有资金为25000万元,时代新城项目规划总用地12万平方米,建筑面积18万平方米,其中住宅YY平方米,公建UU万平方米。总居住户数1365户,规划总居住人口4342人,容积率1.5,绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会
5、所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、等设施。我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,我们公司超前思想,规划、开发“时代新城”,致力于为在长江路经济开发区工作的白领阶层及其他知识层次较高、家庭收入较好的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨,温馨伴随着现代。温馨是一种感觉,是人生美好的向往温馨是一种品位,是人生独到的见解温馨是家的元素,是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择,长春市和泰房地产开发有限公司对于温馨的认知,是源于对生活细节完美的追求。让长春市和泰房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件1. 供水在小区东侧
6、采地下100M处深水,作为小区供水,待未来长江路经济开发区自来水整体规划后引入自来水。2. 雨水、污水排放东南侧现有污水排放渠,拟建DN2100MM污水管线,可就进排入。3. 供热拟从华能长春热电厂余热供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电,一路从新光复路市场引一条10千伏电缆,接入小区内配电室;另一路可由长江路开发区供电所配电室引入。考虑留有余地,变压器容量为8000千伏安。5. 供气考虑到长江路经济开发区尚未接入天然气,本项目在规划过程中预留天然气管道,待未来整体规划后接入。6. 电信本项目预计需装机容量为2500门的程控交换机,拟由长春联通公司宽城分局解决。4.项目投入总资金及效益情况
7、本项目投入自有资金22000万元,加上房屋预售款2000,共投入总资金24000万元。 本项目完成后,预计销售收入为35276.50万元,扣除成本,减去销售(营业)税金及附加23387.04万元、所得税2972.37万元、提取法定盈余公积金及公益金1605.08万元后,预计累计未分配利润为7312.01万元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米120000总建筑面积平方米180000居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户1365平均每户建筑面积平方米90平均每户居住人数人3.2容积率1.5绿化率%32住宅栋数栋27平均层数层6.00地下车库面积平方米1
8、300停车位个234三问题与建议考虑到时代新城建成后,其用户多数为新光复路市场的白领阶层,结合他们的消费心理和消费结构,要特别注意其附属设施的建设,如停车场,娱乐中心及安保措施。另外,在住宅的户型的选择上,要充分调查,选择适合不同住户需求的多种户型,避免单一,同时,该项目的建设很大程度上依赖于新光复路市场的发展,因而,在建设的过程中,要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查据2009年长房指数报告显示:长江路经济开发区住宅平均价格为5000元/m2商业门市平均价格为7000元/m2从市场形态来看,各楼盘销售量是上升趋势。目前长春市住宅市场供应上,住宅面积在5
9、5-75m2占21%,76-100m2的占总量的72%,住宅面积在101120m2的占总量的5%,121140m2占总量的2%,从以上统计结果看,76m2-100m2的住宅面积目前是长江路经济开发区住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占30%,承受总价格在21-30万之间的占38%承受总价格在31-40万的占28%,以上调查结果显示,长江路经济开发区购房者所能承受的价格在20-30万之间,比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外,重点调查了
10、我们的项目所在的长江路经济开发区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2010年第三季度长江路经济开发区;住宅平均价格为5000元/平方米,比上季度上涨了121元/平方米,涨幅为4.9%。二产品供需预测根据调查,目前长江路经济开发区房地产投资大幅增加,2009年上半年长江路完成住宅建设投资1.82亿元,比去年同期增长47.17%,施工面积达到7.5万平方米。2009年总投资额为2.4亿元,同比增长14.9%。其中住宅投资2亿元,同比增长15.4%,占总投资的85%,从销售投资比率来看,08年销售额只占到投资额的60.78%,09年上升到80%,在2010年,长江路销预售总面积为89.76万
11、(其中住宅销售面积80万)同比增长17.17%;总销售额为24.23亿元,同比增长26.62%。阳光小区、隆宇花园、鑫海明珠小区等一批商品住宅的良好销量,再结合入住长江路经济开发区企业不断增多,白领阶层对中高档住房的需求一定会更大,另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高。据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。三价格预测据调查,今年长江路经济开发区还将陆续推出一系列的中高档项目,整体项目水平与2009年项目相比,这些项目无论在质量,还是在规划设计上,都将会再上一个档次,从而拉动长江路经济开发区房价继续走高。今年长江路经济开发区基础建设
12、将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程,使得大量居民重新置业,为长江路经济开发区商品房的销售提供了契机,这将导致长江路经济开发区商品房价格出现上涨趋势。今年长江路房价升幅在10%左右,从原因上看,主要有四:1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下,地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多,形成“扎堆”效应,带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看,有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业,而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款;还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变,使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强,按揭的作用
13、。我市城镇居民的人均可支配收入的增加,使居民购买力有所增强,再加上不少“持币观望”者的加入,银行按揭到位,国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高,致使房价上涨。4.住宅品质的提高,也成为了房市升温。因为随着经济的发展,居民对住宅的选择与选择能力大大增强,居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅,对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈,由于房地产市场供销了两旺,大量外地开发企业纷纷入驻长江路以争夺市场,带来了激烈的竞争。由于长江路经济开发区人口众多,消费市场巨大,加上房地产发展水平相对较低,外地企业纷纷进入长江路。使长江路房地产
14、市场的竞争更为激烈化。综上所述,再结合我们公司的竞争实力,初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2600-2800元。四竞争力分析外地企业纷纷进入长江路。由于长江路人口众多,消费市场巨大,加上房地产发展水平相对较低,致使大量外地开发企业纷纷入驻长江路以争夺市场。使长江路房地产市场的竞争更为激烈化,在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现,目前在长江路居民购房消费中,企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业,知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐,尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规
15、划设计公司,以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好,我们可以依托本公司的知名度,根据不同居民的不同需求,推出具有先进理念的楼盘;再加上我们开发的地段位于荣发休闲公园,靠近302国道,环境优美,具有浓厚的人文气息;高收入阶层的居民较多。而周边地段由于长江路近年来的高速发展,致使周边居民住房比较拥挤,与此同时居民的购买力增强,所以该地区市场上住房供应小于需求,具有巨大的市场潜力,为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在长江路经济开发区工作的白领阶层、知识分子,以及其他知识层次较高
16、,家庭收入较好的居民家庭。由于他们:1)职业稳定:改革开放以来,民营企业的职业相对来说比较稳定,同时随着经济水平的不断提高,人们对文化的追求也提高到了新的位置,随之而来的是民营企业的收入水平也逐步的提高。2)收入稳定:企事业单位员工的收入水平在稳定中逐步提高。长江路经济开发区工作的白领阶层,他们都属于高收入阶层。3)文化水平较高:他们的年龄的大多在3545岁之间,人到中年是单位的骨干力量,年富力强,工作紧张,需要一个好的投资环境。4)对家庭居室的要求较高:除对住宅的舒适性.安全性的要求以外,由于工作的原因,他们要求居住地能上班方便,同时在家也可顺利开展工作,对小区环境的要求,对住宅品位的要求,
17、对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好,比较容易出手,这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大。2.通货膨胀的防护能力:在市场经济条件下,通货膨胀的影响是长期存在的,而对于房地产投资而言,是本身具有对通货膨胀的防护能力,这是由房地产本身具有升值能力来决定的,这就减少了通货膨胀对该项目的影响,同时对该项目的投资采取了相对保守的措施,这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大,同样也受银行利率影响,假如依照目前政府政策,风险较小。三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上,论证比选拟建项目的建设规模和产品方案,作为确定
18、项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。一建设规模考虑到自有资金的有限(22000万元),时代新城项目规划总用地8.4253万平方米,建筑面积18万平方米,其中住宅122930.09平方米,公建12332.31平方米。总居住户数1365户,规划总居住人口4342人,容积率1.5,绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、等设施。(小区基本规划简图见附图2)二产品方案1. 户型选择小区规划以中档多层住宅为主,在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵,充分体现21世纪科技新城高
19、品质住宅区的风貌。时代新城项目主要居住对象为长江路经济开发区工作的白领阶层,机关、企事业单位员工,以及其他知识层次较高,家庭收入较好的居民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求,故选择了多种户型,见下表:户 型 分 配 表户型格 式面积()数量(套)A3室2厅2卫1厨1阳台103.1498B3室2厅2卫1厨2阳台103.8298C2室2厅1卫1厨1阳台90.08267D3室2厅2卫1厨3阳台102.74151户 型 分 配 表(续)户型格 式面积()数量(套)E3室1厅1卫1厨1阳台90.79290F2室1厅1卫1厨1阳台81.44344G2室1厅1卫1厨1阳台74.681172. 技术设
20、备条件1) 室外1.外墙:一楼至四楼面砖装饰,五、六楼(含阁楼)采用高级进口外墙涂料粉饰。2.屋面:琉璃瓦起脊。2) 室内:1.内墙:厅、房及厨房水泥砂浆拉毛。2.顶棚:厅、房及厨房水泥砂浆压光。 3.地面:厅、房为水泥砂浆拉毛4.窗:户外窗用白色塑钢窗。5.门:分户门为高级防盗门。7.卫生间:预留热水器接口位、预留给、排水管道;地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间:墙面乳胶漆,地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备:1.电梯:6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统:有线电视插口、电话插口、宽带高速上网,报装后可立即使用。3.电气配置:开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气
21、:煤气管道安装到厨房。5.给水:变频式供水系统,每户独立水表。6.排水:有组织排水,预设空调机专用冷凝水排水管。4) 智能化系统:1.安全防范系统:家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统:IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统:小区局域网(可接入Internet)、背景音乐、视频点播等。3. 道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起,形成“树枝状”道路系统。4. 小区建筑小品入口:区内设保安。入口处有宽广的地下停车场。指示牌:居住区设置各种指示牌,如指示公共服务设施
22、位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯:保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳:设在广场、水边,既绿化又方便使用。栏杆:起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时,可设台阶和挡土墙,方便排水。宣传栏:设在人流集中必经之地。大小高度适宜,便以观看。垃圾桶:在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场:社交游憩公共场所,附设游乐设施。附表:技 术 经 济 指 标项 目单 位数 量居住户数户1365居住人数人4342户均人口人3.2总建筑面积18万1.住宅建筑面积122930.092.公建面积12332.31住宅平均层数层6.0
23、容积率1.5969绿地率%32 用 地 平 衡 表项 目单 位数 量小区规划用地12万1.住宅用地328002.公建用地96323.道路用地90004.公共绿地30500四、选址方案眼下人们买房,不光看房型、地段、朝向,还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地,少占耕地,减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态,有利于保护风景区和文物古迹的原则,依据1、造就农安县建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件,市政基础设施等因素需要。我们选定一个位置(详见附图1:场址位置图)。拟建
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