标准化厂房建设可行性论证报告.doc

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1. 总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制依据 1
1.3 研究范围 2
1.4 技术经济指标 2
1.5 结论 3
2. 项目建设背景及必要性分析 4
2.1 建设背景 4
2.2 建设必要性 5
2.3 建设可行性 7
3. 行业发展、市场分析与需求预测 9
3.1 行业发展 9
3.2 市场分析 10
3.3 本项目市场前景预测 10
4. 建设地址、建设条件和建设内容 11
4.1 建设地址 11
4.2 建设条件 11
5. 设计方案 13
5.1 设计规范 13
5.2 设计指导思想及主要原则 13
5.3 工程设计范围 14
5.4 总平面布置 14
5.5 建筑 16
5.6 给水排水 19
5.7 电气 21
5.8 通风与空气调节 25
6. 节能及人防设计 29
6.1 节能设计 29
6.2 人防设计 33
7. 消防设计及环境保护 34
7.1 消防设计 34
7.2 环境保护 37
8. 职业安全卫生 39
8.1 影响职业安全卫生的主要因数 39
8.2 职业安全卫生防护措施 39
9. 项目建设进度及工程招投标方案 42
9.1 项目建设进度 42
9.2 工程招投标方案 42
10. 社会影响评价 44
10.1 互适性分析 44
10.2 社会风险分析 45
11. 投资估算与资金筹措 46
11.1 投资估算 46
11.2 相关投资估算说明 46
11.3 投资估算结果 47
11.4 资金筹措 48
12. 财务评价 49
12.1 评价原则、依据及参数 49
12.2 评价参数 49
12.3 营业收入、营业税金及附加估算 49
12.4 营业税金及附加估算 50
12.5 经营费用 50
12.6 盈利能力分析 50
12.7 偿债能力分析 51
12.8 敏感性分析 51
12.9 财务评价结论 52
13. 风险分析 54
13.1 风险因素分析 54
13.2 风险防范措施 54
14. 结论及建议 56
14.1 研究结论 56
14.2 建议 57
15. 附表及附图 58
附表1：项目总投资估算表 58
附表2：投资计划与资金筹措表 60
附表3：借款还本付息计划表 60
附表4：经营收入及税金测算表 61
附表4-1：固定资产折旧费测算表 61
附表5：利润测算表 62
附表6：项目投资现金流量表（全部投资） 63

- IV -
XXXx标准化厂房建设项目可行性研究报告
1. 总论
1.1 项目概况
（1） 项目名称: XXXx标准化厂房建设项目
（2） 项目地点: 本项目位于XX北侧，XX西侧
（3） 项目业主: XXXXX经济开发区XXXx管委会
（4） 主要建设内容及规模：
本项目为XX北侧地块标准化厂房建设项目总占地面积为58306㎡，总建筑面积50000㎡，包括三栋一层车间、四栋一层车间局部三层办公用房，一栋两层车间局部三层办公用房，四栋四层车间，建筑面积为50000㎡。
（5） 项目总投资
本项目总投资16113.59万元，其中：土地费用6512万元，前期费用259.1万元，工程费用7224.48万元，工程建设其他费用1790.51万元，建设期利息327.5万元。
（6） 资金筹措
项目投资资金由业主自筹6113.59万元，占项目总投资的37.94%；借贷资金10000万元，占项目总投资的62.06%。
（7） 项目建设周期
本项目建设期为1年（2013年9月至2014年9月）。
1.2 编制依据
（1） 《XX市城市总体规划（2005－2020年）》；
（2） 《工业项目建设用地控制指标》国土资发〔2008〕24号；
（3） 《建设项目经济评论方法与参数》（第三版）;
（4） 本项目适用的国家和地方的有关法律、法规、标准、规范；
（5） 项目业主提供的相关资料。
1.3 研究范围
通过对本项目建设背景及必要性、建设条件等进行研究，提出项目的建设方案。通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见。
1.4 技术经济指标
表 1 技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
主要技术指标

1
项目总用地面积
㎡
58306
87.46亩
1.1
建筑用地
㎡
32732

1.2
道路用地
㎡
18579

1.3
绿化用地
㎡
6995

2
总建筑面积
㎡
50000

3
实际容积率

1.28

二
主要经济指标

1
项目总投资
万元
16113.59

2
资金来源及构成
万元
16113.59

2.1
业主自有
万元
6113.59
占总投资的37.94%
2.2
银行贷款
万元
10000
占总投资的62.06%
三
主要评价指标

1
全部投资

1.1
全部投资利润率

3.15%

1.2
全部投资利税率

4.22%

1.3
财务内部收益率(FIRR)

15.42%
所得税前
1.4
财务净现值 （ic=8%）
万元
5540.6
所得税前
1.5
投资回收期
年
6.79
所得税前
1.6
财务内部收益率(FIRR)

15.33%
所得税后
1.7
财务净现值 （ic=8%）
万元
5449.17
所得税后
1.8
投资回收期
年
6.79
所得税后
1.5 结论
本项目位于城市规划的市中心及分区中心，属于XX市XXXx。本项目的建成将实现集约化节约化用地；解决周边农民就业难题，增加当地农民收入，促进地区经济发展；满足中小涉农企业的创业和发展；有效促进XXXx的经济发展；推动建设城乡统筹综合配套改革实验区，提高人民生活质量。因此，项目的建设是必要的。
项目选址符合XX市城市发展规划和城市功能定位，选址地满足了基地建设依托主城、服务主城、又不干扰主城的要求，同时选址范围内地质较好，交通方便，公用设施配套齐全，施工条件较好。从总体上讲，本项目征地规模符合项目建设的需要，建设技术不复杂，方案合理，资金来源有保障，项目所在地社会经济发展及交通、水、电、通讯等基础设施良好，均可保证项目的建设。项目建设方案、技术、社会评价均可行，本项目的建设是必要可行的，建议有关部门尽快批准实施。
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2. 项目建设背景及必要性分析
2.1 建设背景
2.1.1 项目位于XX市XXXx范围内
XXXXX经济开发区XXXx位于XX市北部，规划面积15.3平方公里。园区分为工业区、城市功能核心区、拓展区、发展新区和生态区五大功能区域，以高新技术企业作为区域战略性主导产业，重点发展电子信息、光电、生物医药等高新技术产业以及新材料、新能源等新兴产业。园区被国家发改委确定为国家级中小企业创业基地，省级创业服务中心。
目前，园区已实现基础设施建设覆盖面积7平方公里，建成“六横五纵”全长24公里的棋盘状道路管网；累计投资8亿元，建成总建筑面积35万平米的安置小区，妥善安置拆迁住户1900户。园区新落户工业项目420个，其中台资、合资及市外项目比例达40%，集聚投资80亿元，项目类别涉及IT电子、机械制造、环保节能等产出效益高的产业。XXXx在工业开发过程中积极践行科学发展观，通过园区自建、企业自建、区企合作等形式，共建设标准厂房130万平米，标准厂房的建筑容积率达到1.1，有效节约了资源。2012年园区完成工业销售140亿元，年均增幅40%以上。
XXXx作为全市新兴产业的集中区，将逐步建成一个形态上兼具城市功能和轻质工业的城市北部副中心。园区在大力发展工业经济的同时，通过教育、商贸、居住、现代服务等产业的综合开发，不断完善园区的产业结构和配套服务功能。目前，总规划面积100万平米的城北教育文化商贸居住中心项目已经启动建设。其中：总投资2亿元，占地188亩，建筑面积8万平方米的XX市第一高级中学已经投入使用；一期占地50亩的全市保障性住房工程启动建设，预计2013年交付使用；总面积50万平米的商住地产项目中的7.5万平米已经建成并完成销售。XXXx将力争通过3-5年的时间，实现集聚人口8-10万人，完成销售250亿元，全力打造成经济繁荣、设施完善、人气聚集的城北新组团。
2.2 建设必要性
2.2.1 是集约化节约化用地的的需要
土地是保证园区快速发展的第一资源，也是不可再生资源。近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。我国很多地方因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。而标准化厂房是集约用地的好办法。建设多层的标准化厂房，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了一倍以上，是“向天借地”、集约发展的基本模式。
因此，大力实施标准厂房建设，一方面提高了土地利用效率，另一方面降低了中小型企业进入园区的门槛，有利于壮大园区产业基础，完善产业配套。
2.2.2 是增加当地农民收入，促进区域经济发展的需要
结构调整是当前整个农业发展最为紧迫的问题，在结构调整 中，应当依据市场需求，合理优化产业结构；要在稳定数量的基础上，提高质量，调整布局，扩大加工。高新技术企业发展前景广阔，只要抓住机遇，选准方向，搞好资源的优化配置，进一步拓宽国际国内两个市场，创造更为广阔的发展空间。
本项目建成后将直接解决周边区域农民就业，是让农民增收的重要手段。对促进XXXx农村经济发展具有很强的推动作用。
2.2.3 是满足相关中小涉农企业创业和发展的需要
当前，许多中小涉农企业正处于转业和发展过程中，资金实力不太雄厚，尚不能购置成片的生产厂房。XXXx标准厂房建设项目正好可为众多中小涉农企业提供创业和发展的平台。中小涉农企业提升竞争力的重要途径之一就是提高集聚度，形成真正的产业集群。通过培育产业集群，既可以保证产业集群内部中小涉农企业的独立性，又有集群的整体竞争优势，如利用集群内生产的产品成本低于集群外部产品成本的低成本优势，使其在同等的市场价格水平下具有较强的竞争能力；或利用“区位品牌”改善营销方式，降低单个企业的营销成本，取得协同效应，营造市场优势等，从而使资金紧张、融资困难的中小涉农企业也能够和大型企业一样实现阶段性的规模经济，有利于中小涉农企业的健康发展。
由于组团具有基础设施配套、综合功能互补、行政运行高效和投资成本低的优势，已成为加快产业聚集的重要载体。因此中小涉农企业应积极向组团靠拢，争取成为入园企业，并与组团内其它企业建立良好的分工与合作关系，建立企业协作网络，从而加速工业组团的集群化，而集群化的不断增强又提升了中小农业企业的竞争力，从而形成良性循环。
2.2.4 是发展XXXx的需要
根据XXXx工业发展规划，优化工业结构和布局，加快工业结构战略性调整，构建现代工业产业体系，支持园区建设，加快工业产业发展的要求。园区以高新技术企业作为区域战略性主导产业，重点发展电子信息、光电、生物医药等高新技术产业以及新材料、新能源等新兴产业以及行政办公、文化、商业和居住业。园区的开发建设因此而跃上了一个新的台阶。根据政府要求，本项目的规划建设要注重与园区开发建设的互动，通过本项目的顺利实施直接为促进园区高新技术产业发展服务，可以有效提高园区经济效益，扩大园区影响范围，提升园区功能。可见，本项目的实施是建设XXXx的需要。
2.3 建设可行性
2.3.1 政策可行
根据国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正本）》，本项目属于国家鼓励类项目，符合国家现行的产业政策，符合可持续发展战略。本项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成XX市的高新技术产业优势，并提高城市品位，美化城市形象。
2.3.2 区位可行
本项目位于XX市XX北侧地块，地块位于XX北侧，XX西侧，用地周边交通便利，区位优越，适合开发。
2.3.3 效益可行
项目建设有利于处理好城市建设和地区发展的关系，维护公共利益，完善城市服务功能，提高基础设施水平。本项目的社会效益、生态效益俱佳。
2.3.4 技术可行
本项目位于XX市城北区，位于总体规划确定的城市建设用地范围内，交通设施及其他基础设施完备，施工条件良好。
3. 行业发展、市场分析与需求预测
3.1 行业发展
标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。
首先，标准化厂房是中小企业创业的孵化基地。中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。
其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产。因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。
其三，建设标准化厂房，可以集约用地。近几年来，中央对土地的政策是越来越严。一方面，面对突飞猛进的经济发展速度、伴随城市化进程加快城市规模的扩大、各种外资和工业项目的集聚，都需要充足的土地和资金作保障；另一方面，中央政府紧收“地根”，土地政策越收越紧，形成了发展当中对土地的供需矛盾。建设标准化厂房是优化资源配置，提高土地利用效率，解决中小企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，推进工业集聚发展的一条有效途径。通过标准化厂房建设，可以缩减企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力，缩短项目建设周期，尽早产生效益。
3.2 市场分析
根据规划，XXXx是以发展高新技术为主导产业的工业组团，随着基础设施条件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。
同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。因此，本项目市场前景广阔。
3.3 本项目市场前景预测
XXXx高新技术产业经过不断建设，入驻企业将不断增加，根据近几年的投资趋势，外商及国内大的投资商也要求租赁厂房或先租后买，因此建设出租标准化厂房在该工业园区具有较好的前景。本项目标准化厂房建设按照“政府推动、业主开发、市场化运作”的方式进行开发建设。据预测，5年内至少将有数十家企业租赁或购买工业组团内标准厂房。
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4. 建设地址、建设条件和建设内容
4.1 建设地址
本项目位于XX市XX北侧地块，地块位于XX北侧，XX西侧，用地周边交通便利，区位优越，适合开发。
4.2 建设条件
4.2.1 场区条件
项目所在规划区南侧、东侧为城市主干道。规划区四周城市道路已基本形成，区域物流主要依托园区主干道、快速路一横线，进行集散；周边通勤人流主要依托园区干道及支路集散。
4.2.2 气候条件
本工程河段地处北亚热带季风区，临江近海，气候温和，四季分明，雨量丰沛，“梅雨”、“台风”等地区性气候明显，冬季以西北风、东北风为主，夏季以东南方向的海洋季风为主，春秋为过渡期，以偏东风为主。
据多年气象资料：XX市年平均气温15.2℃，多年极端最高气温38℃，多年极端最低气温-14.8℃。年平均降水总量1025.6mm；年平均风速2.2m/s，最大风速达20m/s，沿江风速比内陆高一级，夏季常受台风影响；年均日照时数2005.9h。
4.2.3 交通条件
本项目位于XX市XXXx内，XXXXX经济开发区XXXx位于XX市北部，规划面积15.3平方公里。园区分为工业区、城市功能核心区、拓展区、发展新区和生态区五大功能区域，以高新技术企业作为区域战略性主导产业，重点发展电子信息、光电、生物医药等高新技术产业以及新材料、新能源等新兴产业。园区被国家发改委确定为国家级中小企业创业基地，省级创业服务中心。园区交通便利
4.2.4 建设内容
本项目为XX北侧地块标准化厂房建设项目总占地面积为58306㎡，总建筑面积50000㎡，包括三栋一层车间、四栋一层车间局部三层办公用房，一栋两层车间局部三层办公用房，四栋四层车间，建筑面积为50000㎡。

5. 设计方案
5.1 设计规范
（1） 《民用建筑设计通则》GB 50352-2005；
（2） 《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；
（3） 《饮食建筑设计规范》JGJ 64-89；
（4） 《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-98；
（5） 《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）；
（6） 国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例；
5.2 设计指导思想及主要原则
5.2.1 指导思想
根据对行业产业链的分析，提出适合进入标准厂房的企业类型，通过对此类工艺流程的分析，结合相关标准厂房的案例，现状用地情况，总结出标准厂房的合理尺寸，设计布局方案。
5.2.2 主要设计原则
各专业在符合国家和地区现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。根据顾客提供的工艺布置和生产规模要求以及产品特点，合理设计物流流程和车间内区域规划，提高车间面积综合利用率，并适当考虑扩展空间。
充分体现“效率优先、以人为本”的现代设计思想，处理好生产与生活、工艺与建筑、设备与人、人与交通、近期与远期之间的关系。设计总体上统筹考虑工艺、建筑、设备、设施、交通、物流之间的和谐。
坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。
坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，设计应满足有关主管部门和国家法律、法规对规划、用地、抗震、消防、防雷、环保、劳动安全、卫生、绿化、节能等方面的规定，实现可持续性发展的战略要求。
5.3 工程设计范围
本项目设计范围为该工程规划道路红线及用地界线范围内厂房工艺、建筑物和总平面方案设计。
设计内容包括总图及物流、建筑、结构、给水排水、电气、采暖通风与空气调节，消防、节能、环境保护、职业安全卫生及投资估算等。景观绿化设计本次仅考虑绿地布置。
5.4 总平面布置
5.4.1 功能布局
根据工艺和物流分析并结合四周环境分析，将厂区分为办公、生产两大功能板块。通过交通整合将两大板块有机地联系起来，使整个总平面布局紧凑，活泼。总体布置满足工艺、地形、地质、日照、通风、消防、交通、节能及环境保护等要求，体现了安全、适用、经济、美观、先进、发展和灵活的设计理念。
5.4.2 建筑物布置
标准厂房的建筑设计以拟入住的企业点为基础，厂房单元灵活划分、结合环保、经济、美观的设计指导原则。运用现代建筑设计处理手法，以先进的设计理念，在满足各个建筑物功能要求的基础上，力图将建筑设计成具有时代感、以人为本的现代化建筑。
5.4.3 建筑间距
日照间距：园区内各建筑物之间的间距均满足《XX市城市规划管理规定》。
防火间距：园区内各建筑物之间的间距均满足《建筑设计防火规范》的要求。
5.4.4 竖向布置
以尊重原始地形为原则，合理利用场地竖向，因地制宜布局不同性质的建筑，考虑最适合的建筑方向，提高场地利用率，减少挖填方量。
5.4.5 交通组织及道路系统
（1） 交通组织
项目设计以客货分流，方便快捷为原则，结合功能分区，分别设置厂区货运入口和小车入口；在标准厂房四周形成环路，提升厂区的通畅性及适用性。规划区采取地面停车形式，货车沿厂区道路停放；小车集中停放在标准厂房周边。
（2） 道路系统
道路系统垂直网状结构。道路为城市型双坡立道牙混凝土路面，砼面层22cm厚，手摆片石30cm厚，粗砂找平层5cm厚，路基夯实。主要道路宽度为8m，8建筑物室内外地坪高差为0.15~0.45 m，车间引道及入户道路宽度与大门及楼梯间相适应。建筑物四周均设留可供消防车通过空间，并设相应停车场与其配套，以满足规划，消防和运输的要求。
5.4.6 物流
根据区域物流流向及厂区货物的工艺流程， 设计原料物流、成品物流、通勤流线、行政流线等四种流线，避免流线交叉干扰，实现“高效生产”。
5.5 建筑
5.5.1 方案设计构思和特点
标准厂房的建筑设计以拟入住的企业点为基础，厂房单元灵活划分、结合环保、经济、美观的设计指导原则。运用现代建筑设计处理手法，以先进的设计理念，在满足各个建筑物功能要求的基础上，力图将建筑设计成具有时代感、以人为本的现代化建筑。
5.5.2 主要建筑物
（1） 厂房
本项目为包括三栋一层车间、四栋一层车间局部三层办公用房，一栋两层车间局部三层办公用房，四栋四层车间。
5.5.3 交通组织及物流
厂房出入口位置及总体布局充分考虑了工艺流程的衔接与人物分流的使用要求。
5.5.4 与厂区的联系
项目设计以客货分流，方便快捷为原则，结合功能分区，分别设置厂区货运入口和小车入口；在标准厂房四周形成环路，提升厂区的通畅性及适用性。规划区采取地面停车形式，货车沿厂区道路停放；小车集中停放在标准厂房周边。
立面设计
建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用现代设计的表现形式，给人以丰富、完整、统一中又略显个性的视觉感观。厂房外立面处理丰富，用材新颖，体现科技感。
整个建筑，刚与柔的结合，虚与实的对比。建筑内部功能合理，与外部形态相互辉映，相得益彰。
剖面设计
剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度综合考虑。
工程概况
本工程建设地址位于XX市XXXx，进行的标准化厂房建设，为入驻园区的高新技术企业提供入驻厂房。
5.5.5 设计依据
（1） 建筑主体结构设计使用年限：50年。
（2） 自然条件
1）基本风压：0.4KN/m2；地面粗糙度：B类。
2）抗震设防烈度为6度；设计基本地震加速度为0.05g；设计地震分组为第一组。
3）活荷载标准值。见下表：
表 2活荷载标准值
序号
荷载类别
标准值(KN/m2)
1
上人屋面
2.0
2
不上人屋面
0.5
3
办公室
2.0
4
会议室、休息室
2.0
5
生产车间
辅房3.5 车间10.0
6
楼梯、走道、电梯间
2.5
7
消防疏散楼梯
3.5
8
卫生间
2.5
9
设备间 电梯机房
7.0
10
变配电间 水箱房
10.0
5.5.6 本专业设计所执行的主要规范和所采用的主要标准
（1） 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
（2） 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；
（3） 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；
（4） 《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
（5） 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
（6） 《砌体结构设计规范》GB50003-2001；
（7） 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
（8） 《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；
5.5.7 建筑分类等级
（1） 建筑结构安全等级：二级。
（2） 建筑抗震设防类别：标准类建筑。
（3） 地下室防水等级：P6。
5.5.8 主要结构材料
（1） 混凝土强度等级：C25-C45。
（2） 主钢构采用Q345钢材，次钢构采用Q235钢材。
（3） 钢筋选用热轧HPB235级钢筋、HRB335级钢筋、HRB400、CRB550级钢筋。
（4） 砌体等级 ：MU5-MU10；砂浆强度等级：M5-M7.5。
5.6 给水排水
5.6.1 给水
（1） 给水水源
本工程给水采用市政自来水，在该工程北面及南面有现状市政环状給水管网，給水管径为DN200~400mm。
（2） 用水量估算
1）该地块总用水量：本工程最高日用水量为：1500m3/d，最大时用水量为：187.5m3/h。
2）消防用水量：本工程室内外消防用水总量为：65L/s，其中，室内消火栓用水为：25L/s，室外消火栓用水为：40L/s，自动喷淋用水量为30L/S；一次灭火用水量为：810m3。
（3） 给水系统
本工程给水由北面及南面的市政环状給水管网上引入两条进水管（现状市政环状給水管网管径均为DN200~400mm），其给水引入管管径为DN200mm；给水采用生产，生活，消防合一制，給水主管呈环状敷设，管径为DN150mm；根据市政供水压力情况采取分区供水，城市供水压力以下用水采用市政压力直接供水，办公楼城市供水压力以上部分采取加压供水。
消防系统
本工程共设置室外消火栓系统，室内消火栓系统，自动喷淋系统共三种消防给水系统；采用生产，生活，消防合一制；室内消火栓系统及整个厂区的自动喷淋系统由消防水池提供，采用消防水泵加压供给。消防水池容积为378 m3。其他厂房室内消火栓给水系统采用市政水压直接供给。
5.6.2 排水
（1） 排水体制
本工程室、内外排水均采用生活污水，生产废水及雨水分流制。生活污水经厂区排水管道单独收集后，汇流入厂区生化池，污水经综合处理后达标排放。
（2） 污、废水排水量，雨水量及重现期参数
本工程污水排水量按其相应给水量的90%计，该地块污水排水量为1350m3/d；雨水量按当地暴雨强度公式计算确定。
当地暴雨强度公式： q=2509（1+0.845lgp）/（t+14.095）0.753(L/s.hm2)（**市）
1）设计重现期：P=5年。
2）地面综合径流系数：取Ψ=0.55。
3）汇水面积：F=157505m2 。
4）雨水量 Q=2978.3L/s ;
5）降雨历时t =10min 。
（3） 排水系统说明及综合利用
本工程室、内外排水均采用生活污水及雨水分流制；生活污水经生化池处理达标后排入厂区污水系统，其排放出路为该工程西面低洼处的市政污水管网。
（4） 管材及接口
污水管d≤500排水管道采用UPVC双壁波纹管,承插连接；d>500采用大口径高密度聚乙烯螺旋缠绕管，用套管进行螺纹连接，再用聚胺脂密封胶密封。
5.6.3 需用说明的其他问题。
在下阶段设计以前甲方需要提供工程周围准确市政给水压力。如果不满足厂区内消防和生活用水要求，需要及时调整消防和生活供水方案。
5.7 电气
5.7.1 设计依据
（1） 企业提供的有关资料及其要求；
（2） 公用各相关专业提供的资料；
（3） 现行的国家规范和技术标准。
5.7.2 设计范围和设计内容
设计红线范围内：
1） 供配电。
2） 照明。
3） 防雷接地和电气安全。
4） 弱电。
5） 厂区电气线路。
6） 消防系统。
5.7.3 电力负荷估算
本工程均为三级负荷。标准厂房为丙类工业厂房，消防用电设备为二级负荷，其余均为三级负荷。
用电设备额定电压均按220/380V考虑。负荷估算指标：办公楼：60W/㎡；标准生产厂房：60W/㎡。
负荷估算采用需要系数法。估算结果如下：
电力安装容量: Pe=2400kW。
有功计算负荷: Pjs=1920kW（消防负荷未列入计算）；
无功计算负荷: Qjs=1440kvar(补偿以后)；
视在计算负荷: Sjs= 2400kVA；
变压器安装容量: Sb=2500kVA
5.7.4 电源和电压
工作电源各采用两路市电10kV电源，从厂区东侧道路采用10kV电缆穿管引入设在车库的10kV开闭所，10kV开闭所由当地电力部分负责设计施工。由于10kV进线引自两路市电，变压器之间可互为备用电源。应急照明均采用灯具自带蓄电池作应急电源。
5.7.5 供配电
在厂区内布置10kV开闭所和一个10/0.4kV变电所，10/0.4kV变电所内置3x1250kVA干式变压器， 10kV配电装置系统采用单母线分段主结线，以电缆放射式出线向各变压器供电。变电所采用单母线主结线，以电缆出线向各建筑楼层供电。
10kV配电装置预留两路出线，以备入驻企业中的用电大户自设变电所之用。
配套办公楼采用树干式配电，配电干线采用单芯电缆，在每层电气井内安装楼层配电箱。
配套办公楼、标准厂房等生产用房均设动力配电箱。变电所以电缆出线放射式向相关配电箱供电。配电线路采用绝缘导线在桥架内敷设。因用电设备不详，配套办公楼、标准厂房等配电设计作到各层动力配电箱。
消防设施均采用引自不同市电的变压器低压屏出线，两路电源供电，在末级配电箱处自动切换。配电线路采用阻燃绝缘导线穿钢管敷设。
5.7.6 照明
办公楼、和标准厂房公共照明光源以日光灯为主，辅以节能灯，采用跷板开关就地控制。照明线路采用绝缘导线穿PVC电线管暗敷，有吊顶处在吊顶内敷设。
照度标准：办公楼等服务用房200-300Lx，走道和楼梯间50-75Lx，标准厂房200~300Lx。
标准厂房辅房和需作二次装修的服务用房其照明设计作到末级配电箱。
办公楼、各厂房设应急照明和疏散指示灯具，采用自带蓄电池作备用电源的灯具，停电后自动点亮。应急照明照度>0.5 Lx, 应急时间大于60min。
5.7.7 电能管理及无功补偿
10kV配电系统设专用计量柜，计量10kV市电电源的有功，无功电能。变电所低压出线安装有功电能表，以满足不同电力用户的计费要求。
无功补偿采用与低压配电屏配套的电力电容器自动补偿成套装置，在各变电所内集中安装，补偿后10kV侧功率因数达0.92以上。
5.7.8 弱电系统
电话估算指标：办公用房1部/50m2，标准厂房1部/1000m2，考虑适当裕量，本工程约需电话50部。电话接入城市公众电话网。
电视：配套办公楼按照每层两个电视接口，该区域约需电视用户点600个，电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由城市弱电干线引入。
各建筑参照电话指标布置信息插座，接入城市宽带数字网络系统。
弱电电缆均由区域西侧的市政道路的市政弱电管网引入，弱电前端设备设于配套办公楼一层弱电机房内，各弱电中间设备在相关建筑内安装。电气井内弱电线路采用桥架敷设，电气井外的弱电线路采用桥架在吊顶内敷设或穿PVC电线管暗敷。
本设计配合土建预埋弱电线路管线，预留弱电设备安装位置。各弱电系统形式和设备，线路选择由相关弱电集成公司确定。
5.7.9 防雷接地和电气安全
低压配电系统接地型式为TN-S(TN-C-S)系统，所有用电、配电设备正常不带电的外露可导电部分均接PE线。
按二类防雷建筑物设置防雷装置，利用建筑物基础内钢筋网作防雷接地装置，其接地电阻不大于1欧姆，否则应增设人工接地体。
5.7.10 厂区电气线路和道路照明
本工程供电电缆采取YJV电缆穿镀锌钢管敷设的方式，弱电电缆穿电信管埋地敷设方式，厂区路灯照明采用单侧排列，线路埋地敷设。所有直埋线缆过道路时穿镀锌钢管保护。
5.8 通风与空气调节
5.8.1 工程概况与室外气象参数
1) 工程概况
本项目为XX北侧地块标准化厂房建设项目总占地面积为58306㎡，总建筑面积50000㎡，包括三栋一层车间、四栋一层车间局部三层办公用房，一栋两层车间局部三层办公用房，四栋四层车间，建筑面积为50000㎡。
2) 所在地区自然气象条件
XX位于长江北岸，地处亚热带湿润季风气候区，由于受季风环流势力影响，具有明显的海洋性、季风性和过渡性气候特点：四季分明，光照充足，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春秋冷暖、干湿多变，气象灾害时有发生。
气 温: 六月（最热月）平均气温33℃
十二月（最冷月）平均气温0℃
绝对最高温度38.4℃
绝对最低温度-5℃
相对湿度: 年平均相对湿度80%
最小相对湿度26%
气 压: 大气压力1015.8毫巴
降 雨 量: 年最大降雨量1208.1mm
年平均降雨量864.6mm
月最大降雨量128mm
雷 电 日: 36.4天（年平均）
降雪及冰冻: 最大降雪高24cm
最大冰冻深11cm
地 震: 地震裂度相当于修正麦卡里烈度七度
风 向: 年主导风向：东南
春天：东南
夏天：西南
秋天：东南
冬天：西北
风 负 荷: 年平均风速4.2m/s
瞬时最大风速18.6m/s
海拔高度: 2-8.2m
地面承载力: 8～14 T/m2
日照：年平均日照时数2114.6小时，日照百分率48%。
灾害性天气：影响XX的灾害性天气主要有台风、暴雨（雪）、雷电、寒潮、大风、大雾、高温、冰雹和连阴雨等。
5.8.2 设计范围
建筑的通风及防排烟设计；综合办公楼舒适性空调设计。
5.8.3 空调系统
室内设计参数见下表：
表 3空调室内设计参数
房间名称
夏 季
冬 季
新风量标准
m3/h·P
温度℃
相对湿度%
温度℃
相对湿度%
一般办公室
26-28
<65
18-20
－
30
高级办公室
24-27
60-40
20-22
55-40
30
会议室
25-27
<65
16-18
－
30
1）标准厂房集中空调由业主另行委托设计，由土建专业预留室外机安装位置，电气专业预留电量，本专业不做具体设计。
2）综合办公楼空调系统设计为全年使用，夏供冷、冬供热。根据建筑物的特征及使用情况，本工程采用VRV多联机中央空调系统，室外主机集中放置于屋顶。空调负荷估算：夏季冷负荷1800kW，冬季热负荷1000kW。
5.8.4 通风系统
平时通风考虑5次/小时换气次数；排烟按不小于6次/小时换气次数计算；通风与排烟共用一套系统，采用消防高温排烟双速风机。风机低速运行平时通风，失火时高速运行排烟，不满足自然进风区域同时设置机械补风系统。各类房间通风量换气次数见下表：
表 4各类房间通风换气次数表
房间类型
换气次数
变配电室
8次/小时
水泵房、弱电机房
6次/小时
办公室、会议室
30m3/人
公共卫生间
10次/小时
电梯机房
8次/小时
柴油发电机房排风系统由设备自带，土建预留排风竖井，换气次数不小于15次/小时。储油间设独立的防爆风机考虑事故通风兼平时排风，设计换气次数12次/小时。储油间的密闭储油箱设置直通室外的通气管，通气管设置带阻火器的呼吸阀。
电气设备用房使用气体灭火系统，排风系统要求电气专业于室外设置风机开关，仅考虑平时通风，失火时关闭，待火灾扑灭后再启动通风系统。电气用房排风井道直通室外。

6. 节能及人防设计
6.1 节能设计
6.1.1 设计依据
（1） 《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
（2） 《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；
（3） 《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005；
（4） 《建筑照明设计标准》GB 50034-2004；
（5） 《节水型生活用水器具》CJ164－2002。