某酒店建设项目可行性论证报告.doc
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1、XXXXXX酒店有限公司XXXXXX酒店建设项目可行性研究报告XX省建筑设计院二一年九月目 录第一章 总 论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3项目定位11.4项目建设地点11.5项目建设规模及内容11.6项目总投资及资金筹措21.7主要技术及财务指标21.8可行性研究报告编制的依据和范围31.9结论及建议3第二章 项目建设背景和必要性32.1项目建设背景32.2世界顶级热带雨林XX国家森林公园介绍32.3项目建设的必要性3第三章 市场分析33.1客房供给增长预测33.2客房需求增长预测33.3市场住宿率水平预期3第四章 建设规模和建设内容3第五章 项目地点与建设条件35.1建设地点3
2、5.2项目建设条件3第六章 建筑建设方案36.1项目设计原则及理念36.2项目总平面设计36.3建筑设计36.4结构方案3第七章 公用工程37.1给水排水设计37.2通风空调设计37.3电气设计37.4道路、广场、停车场与绿化3第八章 消防工程38.1防火设计原则38.2建筑专业防火38.3设备专业防火38.4电气专业防火3第八章 环境保护及节能38.1环境保护38.2节能措施3第九章 项目实施计划和进度表3第十章 组织机构和劳动定员310.1项目组织310.2劳动定员310.3人员培训3第十一章 工程招标311.1招标原则311.2招标方式311.3招标内容和范围3第十二章 投资估算与资金筹
3、措312.1估算的范围和依据312.2项目总投资估算312.3资金使用计划与资金筹措3第十三章 财务分析与评价313.1基础数据313.2财务分析与评价3第十四章 风险性分析314.1市场风险314.2经营管理风险314.3建筑成本风险369第一章 总 论1.1项目名称XXXXXX酒店有限公司XXXXXX酒店建设项目。1.2项目建设单位XXXXXX酒店有限公司。1.3项目定位集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水平的山地湖滨休闲度假胜地。满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求,配置相应的酒店设施及功能。1.4项目建设地点项目地块位于XX风景旅游区,XX风景旅游区是X
4、X城乡总体规划(20052020)中确定的重点旅游区之一,其距XX省省会XX市 260 公里,距南端的XX市 90 公里。项目建设地点位于XXXX岭XX,项目占地面积约125亩。1.5项目建设规模及内容整个项目由接待大堂区、会议中心、康复疗养区、滨水别墅区、集中式酒店区、后勤服务区等几部分组成。 其中接待大堂区由1幢2层热带雨林风格建筑,地上建筑面积为1300m2;会议中心为1幢3层热带雨林风格建筑,地上建筑面积为3500m2,地下建筑面积500m2;康复疗养中心为1幢3层热带雨林风格建筑,地上建筑面积为3500m2;滨水别墅区由靠近湖滨的10幢2层、具有当地民俗风格建筑组成,地上总建筑面积为
5、3000m2;集中式酒店区由8幢3层热带雨林风格建筑组成,地上总建筑面积为27700m2。后勤服务区2幢3层热带雨林风格建筑组成,地上总建筑面积为3000m2。建筑高低错落,以争取最大的观景视线。总建筑面积42500m2,其中地上42000m2,地下500m2,总客房数360套。 同时进行建设用地范围内园林环境工程建设(绿化工程、建筑小品、入口广场)、室外照明、泳池、2个网球场和背景音乐等。1.6项目总投资及资金筹措经测算,本项目总投资30,610.39万元,其中:建设投资30,045.42万元,流动资金564.97万元。总投资额30,610.39万元,所需资金由业主自筹解决。1.7主要技术及
6、财务指标详见以下主要技术经济指标表:序号名 称单位数 量1总用地面积亩1252总建筑面积m242500(1)地上建筑面积m242000(2)地下建筑面积m25003建筑物基底总面积m2147204绿化面积m2483335建筑密度%186容积率0.5047绿化率%588总套数套36011机动车停车数辆12013总投资万元30,610.39 其中(1)土地费用及附属物万元2,500(2)工程费用万元24,390.75(3) 其他工程费用万元81.00(4) 其他费用万元1,642.94(5) 预备费万元1,430.73(6)建设期利息万元0(7)流动资金万元564.9714财务内部收益率(税后)%
7、6.2115财务净现值(税后)万元324.2416投资利润率%9.1617投资利税率%10.6018投资回收期(税后)年7.4319经营期盈亏平衡点%63.241.8可行性研究报告编制的依据和范围1.8.1可行性研究报告编制的依据(1)与建设单位签订可行性研究报告编制合同;(2)国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额;(3)投资项目可行性研究指南;(4)XXXX风景旅游区总体规划(2008-2025);(5)民用建筑设计通则(GB 50352-2005);(6)中华人民共和国星级酒店评定标准;(7)住宅设计规范(GB 500961999)(2003年版);(8)建筑设计防火规范(GB5001
8、62006);(9)建设单位提供的其它文件、意见和资料等。1.8.2可行性研究报告编制的范围研究工作的范围包括:建设的背景及必要性、市场分析、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。1.9结论及建议1.9.1主要结论XX岛是我国唯一的热带海岛,中国国务院关于推进XX国际旅游岛建设发展的若干意见,将XX建设国际旅游岛上升为国家战略,明确了XX国际旅游岛的战略定位、发展目标,并对XX省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业
9、各方面建设提出意见,最后提出政策保障措施。所有这些为XX发展旅游房地产创造了良好的条件。随着XX省建设国际旅游岛的深入发展,XX风景旅游区在乐东黎族自治县、XX省未来发展中的旅游地位和功能将起到越来越大的作用。本项目集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水平的山地湖滨休闲度假胜地。满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求,配置相应的酒店设施及功能。项目的建设将为XX省建设国际旅游岛增添了新亮点,项目的建设符合XX省经济社会发展规划,符合行业发展趋势和旅游产品的需求。项目将对XX省经济和旅游业的进一步发展将起到积极的促进作用。项目具有一定的经济和社会效益,项目的建设是必要
10、的。研究表明,本项目环境条件得天独厚,由于XX具有丰富的自然景观资源、人文景观等旅游资源,适宜于度假酒店项目的开发,项目地点具备开发成一个融合度假酒店综合体的市场机遇,极具市场潜力,建设条件十分优越,项目顺应了现代旅游业发展的需要,符合行业发展趋势,符合城市发展规划要求,项目工程技术先进可靠、建设规模合理、建设方案可行,项目具有良好经营效益和社会效益,项目可行。财务分析表明,项目盈利能力强,极具投资价值。1.9.2建议1切实做好项目前期工作,如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。2应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接,以保证项目建设及投入使用期的需要。3应切实做好资金筹措,落实资金
11、,保证项目顺利实施。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目建设背景1旅游业的大发展趋势从二十世纪九十年代起,在全球相对过剩的经济格局下,旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下,全球旅游业如虎添翼,成为经济增长重要因素。以年均8-10%的速度持续增长,同时带动了第三产业如服务业、金融业的发展。据专家预测,未来20年内,全球游客人数将达到15亿,旅游总收入将达至2万亿美元,旅游业将成为世界第一大产业。特别是度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。中国有着几千年渊源的文化资源和秀丽的自然资源,有漫长的海岸线和高质量的海滩,有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉,构成了独特的中华旅游文化脉系。
12、它将成为世界旅游文化的一支“奇葩”,随着旅游业的全球一体化趋势,中国日益受到国外游客的青睐,成为旅游观光的首选地。改革开放的不断深入,21世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。国家已把旅游业列为国民经济新的增长点,充分肯定了旅游业作为经济支柱产业对拉动需求所起的扛杆作用。2007年,我国旅游业发展势头良好,三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元,分别比上年增长5.5%和23.5%;国内旅游人数16.10亿人次,收入7770.62亿元人民币,分别比上年增长15.5%和24.7%;中国公民出境人数达到4095.40万人次,比上年
13、增长18.6%;旅游业总收入10957亿元人民币,比上年增长22.6%。2008年,全国旅游行业克服困难,总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30亿人次,实现国际旅游外汇收入408.43亿美元,分别比上年下降1.4%和2.6%;国内旅游人数17.12亿人次,收入8749.30亿元人民币,分别比上年增长6.3%和12.6%;中国公民出境人数达到4584.44万人次,比上年增长11.9%;旅游业总收入1.16万亿元人民币,比上年增长5.8%。我国入境旅游市场时间入境游客总人数(万/人次)比上年增长(%)入境外国游客人数(万/人次)比上年增长(%)入境港澳台游客人数(万/人次)比上年增长(%
14、)入境游客过夜人数(万/人次)比上年增长(%)旅游外汇收入(亿美 元)比上年增长(%)2002979.19.991343.9519.718446.8810.66360810.96203.8514.572003916.21-6.381140.29-15.158026.92-10.433297.05-10.41174.0614.61200410903.8218.961693.2548.499210.5814.754176.1426.66257.3947.8720051202910.3202619.6100038.6468112.129313.8)200612494.213.92221.039.71
15、0273.182.74991.346.6339.4915.9200713187.335.52610.9717.610576.363.05471.989.6419.1923.5200813002.74-1.42432.53-6.810570.210.065304.92-3.1408.43-2.6200912647.59-2.72193.75-9.810453.84-1.1XX省委、省政府明确提出:“有必要突出和强调旅游业在XX经济发展中的地位,使之成为全省经济发展的龙头”。从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度。旅游业成了XX的优势龙头产业、支柱产业和经济热点,XX旅游业在国民经济建
16、设发展中起着越来越重要的作用。为保证旅游业健康发展,省政府先后颁布了XX省旅游规划大纲、XX省旅游管理条例、XX省旅游市场管理规定,充分体现了我省对旅游业发展的高度重视,将旅游业推向了法制建设的正确轨道。XX省是我国最大的经济特区,也是联合国世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人旅游所需要的4S资源:阳光、海水、沙滩、空气,一应俱有,特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具,更为XX旅游业的发展增添新的生命力。目前,XX省正在向“旅游强省”进军。XX省旅游产业十五规划和2020年远景规划纲要提出XX的战略目标是:到2
17、020年,XX建成中国旅游强省,成为亚洲最佳、国际著名的热带海岛旅游度假胜地,届时年接待游客达到7500万人次,旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。2XX省、XX市和乐东县旅游业快速发展(1)XX省旅游业发展情况XX岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠,是仅次于台湾的第二大岛,中国陆地面积较小,海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里,森林面积1714700公顷,森林覆盖率达51%。XX岛处于亚洲太平洋经济圈的中部,北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地,四周有宽窄不等的平原。XX岛交通方便,有遍布全省的星级酒店等现代化设施,为人们提供了高档次的食、住、行
18、、游、购、娱旅游条件。 适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据XX省旅游发展总体规划纲要,XX省未来20年旅游发展总目标为,建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。XX,钟灵毓秀,如诗如画,是现代人返朴归真、天人合一的理想旅游度假之地,美丽的XX岛,正以她的热情的胸怀,每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康,体会时尚,感受美丽。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人旅游所需要的4S资源:阳光、海水、沙滩、空气,一应俱有,特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具,更为XX旅游业的发展增添新的生命力。随着我国经济持续的稳定的高速发展,人民生活水平逐步
19、提高,随着跨海铁路的开通,到XX旅游的人数越来越多。作为支柱产业,XX省旅游的发展及增长率远高于全国平均水平。随着旅游业向度假休闲旅游方向的转变,对各种旅游设施特别是酒店的需求越来越大,酒店业作为旅游业的组成部分,得到了较大的发展,也吸引了社会众多资金投资于酒店。近年来,XX旅游业的得到前所未有的发展。优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游,而且还吸引了众多投资者来投资兴业,全国和来自世界各地的旅游者来XX打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等。特别是春节、五一、十一黄金周期间,旅游业的发展更是盛况空前。巨大的客源市场,为旅游地产的崛起夯实了基础。随着XX逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜
20、地,全省各项旅游业接待国内外游客由2002年的1255万人次上升至2009年的2250万人次,平均增长速度达到10.22%。XX省20022009年旅游接待情况单位:万人次年份指标20022003200420052006200720082009总接待人数1254.91234.11402.91473.281605.021845.4120602250.33其中境外38.929.330.943.1961.6975.3197.9355.15境内1216.01204.81372.01516.471543.331770.201962.072195.182007年,全省接待旅游过夜人数1845.51万人次,
21、比上年增长15.0%。其中,接待海外旅游者75.31万人次,增长22.1%;接待国内旅游者1770.20万人次,增长14.7%。旅游总收入171.37亿元,增长21.2%。其中,境外旅游收入21.74亿元,增长31.6%;国内旅游收入149.63亿元,增长21.1%。旅游饭店客房开房率57.31%,提高3.7个百分点。年末全省共有星级宾馆266家,比上年增加5家。其中,五星级宾馆14家,四星级宾馆53家,三星级宾馆118家。2008年全年接待旅游过夜人数2060万人次,比上年增长10.0%。其中,接待国内旅游者1962.07万人次,增长10.8%;接待入境旅游者97.93万人次,下降5.5%。
22、旅游总收入192.33亿元,增长9.1%。其中,国内旅游收入165.01亿元,增长10.3%;境外旅游收入27.32亿元,增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.18%,提高1.9个百分点。年末全省共有星级宾馆260家,其中,五星级宾馆20家,四星级宾馆54家,三星级宾馆117家。2009年在大力推进国际旅游岛建设进程,以及在加强旅游宣传促销与区域合作力度的作用下,旅游业克服国际金融危机、甲型H1N1流感等不利因素的影响,呈现不断加快发展趋势。全年接待旅游过夜人数2250.33万人次,比上年增长9.2%。其中,接待国内旅游者2195.18万人次,增长11.9%;接待入境旅游者55.15万人次,下
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