城市生态公园项目建设投资可行性研究报告.doc

目 录
1.总论 3
1.1可行性报告编制依据 3
1.2项目概况 4
1.3承办单位及概况： 4
1.4报告编制单位 4
2项目提出的背景及建设的必要性 5
2.1项目提出的背景 5
2.2项目建设的必要性 7
3. 发展规划、产业政策和行业准入分析 11
3.1发展规划分析 11
3.2 产业政策分析 17
3.3 行业准入分析 20
4建设地址与建设条件 21
4.1 建设地址 21
4.2气候条件 21
4.3地质状况 22
4.4交通设施 22
4.5 市政配套设施 23
5.项目建设方案 24
5.1设计目标 24
5.2 景观格局规划 24
5.3交通流线规划 24
6.投资估算 25
6.1项目概况 25
6.2流动资金估算 25
6.3项目建设总投资估算 25
6.4资金筹措 27
7. 项目预期目标及可行性分析 28
7.1项目投资与产出 28
7.2项目可行性分析 29
7.3财务评价效益 31
8. 结论及建议 32

1.总论
1.1可行性报告编制依据
《中华人民共和国水法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《国家湿地公园管理办法（试行）》；
《风景名胜区规划规范》；
《风景名胜区条例》；
《建设项目环境保护管理条例》；
《全国湿地保护工程规划》；
《关于特别是作为水禽栖息地的国际重要湿地公约》；
《公园设计规范（CJJ 48-92）》；
《城市规划编制办法》；
《城市规划编制办法实施细则》；
《城市绿化条例》；
《南沙地区发展规划》；
《南沙地区河道岸线综合利用规划》
《南沙万顷沙分区控制性规划》；
《投资项目可行性研究指南》；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
1.2项目概况
1.2.1.项目名称
南沙“水鸟世界”城市生态公园项目
1.2.2.项目定位
项目目标为在本地区兴建一座占地面积达350亩，以繁育水禽、涉禽、湿地植物为特色，以亲水、赏鸟为独特游憩风格，展现南沙“曲水芦苇荡，鸟息红树林，万顷荷色美，人鸟乐游悠”环境特色的保护型城市生态公园。同时与新西兰旅游局开展合作，引入新西兰的自然风光、小镇风情以及红酒文化，打造珠三角休闲旅游品牌。
1.2.3.项目地点
广州市南沙区万顷沙镇新垦十七、十八涌之间区域上游
1.3承办单位及概况：
广州南沙围垦开发有限公司
广州锦鲤假日酒店管理有限公司
1.4报告编制单位
广东省轻纺建筑设计院
证书编号：工咨甲12320070038

2项目提出的背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
湿地这一概念在狭义上一般被认为是陆地与水域之间的过渡地带；广义上则被定义为“包括沼泽、滩涂、低潮时水深不超过6米的浅海区、河流、湖泊、水库、稻田等”。
湿地是地球上有着多功能的、富有生物多样性的生态系统，是人类最重要的生存环境之一。按照广义定义湿地覆盖地球表面仅有6%，却为地球上20%的已知物种提供了生存环境，具有不可替代的生态功能，有强大的的生态净化作用，因此享有“地球之肾”的美誉。湿地位于陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带，在土壤浸泡在水中的特定环境下，生长着很多湿地的特征植物。湿地是地球上具有多种独特功能的生态系统，它不仅为人类提供大量食物、原料和水资源，而且在维持生态平衡、保持生物多样性和珍稀物种资源以及涵养水源、蓄洪防旱、降解污染调节气候、补充地下水、控制土壤侵蚀等方面均起到重要作用。很多珍稀水禽的繁殖和迁徙离不开湿地，因此湿地被称为“鸟类的乐园”。
湿地生态系统是一个动态系统，它像自然界的任何事物一样，永远处于不断运动和变化之中。生态系统退化是系统内组分及其相互作用过程发生的不良变化，是系统的逆向演替，从而导致其功能退化和系统的不稳定性。湿地在面积丧失和景观破碎化加剧的同时，由于水源补给的减少和水质恶化，亦发生不良变化，表现在湿地资源衰退、湿地功能弱化或消失等。
湿地是目前受到威胁最大的生态系统。由于湿地被开垦与改造、污染、生物资源过度利用、泥沙淤积和水资源不合理利用等，导致湿地不断退化和消失，生物多样性锐减，水土流失加剧，水旱灾害频繁，造成巨大的经济损失，甚至威胁到人类的健康和生命。
我国湿地资源十分丰富，但随着经济的发展和城市化进程的加快，掠夺性开发和不合理利用、淤积、污染、过度排水等导致湿地面积和资源日益减少，功能和效益下降，生物多样性丧失。湿地的减少和功能退化，不仅对我国的生态环境造成严重破坏，不利于人与自然和谐发展，而且江河湖泊水质恶化和可利用淡水资源的减少也直接威胁到我国水资源供给安全，进而影响到整个经济和社会可持续发展，甚至危及人类的生存。近年来我国洪涝、干旱、赤潮、沙尘暴、荒漠化等自然灾害的频繁发生与许多湿地消失和退化密切相关。例如，1998 年长江流域发生特大洪水，共溃决堤2000 多个，淹没耕地283万亩，受灾人口253 万，给人民生命财产造成巨大损失。洪水灾害的发生与洞庭湖、鄱阳湖等湖泊湿地面积的锐减有很大的关联性。
由于缺乏统一规划和论证，盲目地无节制地开垦和围垦湿地、湿地排水和城市扩张，使湿地岌岌可危，天然湿地正面临消失的危机。据统计，20 世纪后半期，我国已有50％的滨海滩涂湿地不复存在；全国约有13％的湖泊已经消失。
2.2项目建设的必要性
我国1992年加入《湿地公约》，国家林业局专门成立了“湿地公约履约办公室”，负责推动湿地保护和执行工作。截至2009年11月，列入国际重要湿地名录的湿地已达39处。我省已有三处湿地榜上有名：广东湛江红树林国家级自然保护区、广东海丰公平大湖省级自然保护区、广东惠东港口海龟国家级自然保护区。相比之下，本项目所处南沙湿地保护性建设显得进展缓慢，未能发挥出它在生态保护、资源可持续利用方面的显著作用和满足城市居民日益增长的生态旅游需求方面的辉煌前景。
2.2.1. 地理位置优势
南沙湿地南沙地区位于广州市南端，东邻狮子洋，西临洪奇沥水道，南濒珠江入海口。总面积597.9 km2，其中陆地面积336.5 km2，水域面积261.4 km2。区内水网密布，河涌纵横，有蕉门、洪奇沥等重要水道，有漫长曲折的海岸线和围垦地，形成类型多样、面积广的湿地。南沙地区地处北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候，气候温暖，雨量充沛，年平均气温21.9℃，年平均降水量1600 mm 左右，由冲积平原、丘陵台地和海岛组成。冲积平原主要是由珠江口携带的的冲积土，丘陵台地多为低丘。水网密布，河道纵横，沿河口有丰富的潮涧带滩涂湿地，同时南沙珠江口许多处都保留着一定面积的红树林湿地，为鸟类栖息提供了良好的气候条件。
南沙湿地处于北回归线的南侧，珠江口的主要出海口，同时又处于我国东部沿海的过渡地带，有广阔的滩涂湿地，数量众多的候鸟在此路径、停留或越冬。因此，南沙湿地珠江口是中国三大候鸟迁徙路径之一，即东部候鸟迁徙区，每年有几万只候鸟在此越冬或停息。是广州市唯一的鸟类重要的迁徙路线和越冬场所，地理位置对鸟类保护来说十分重要。
特殊的地理位置决定了南沙湿地的发展方向，必然要与环境相结合，走可持续发展的生态道路，发展生态旅游业，恰如其分的利用这一地理区位优势。
2.2.2.鸟类资源丰富
据中山大学生命科学学院常虹教授、环境科学与工程学院彭友贵教授调查，广州南沙地区鸟类95 种，隶属15 目、34 科、68属，其中东洋界种类44 种，古北界种类41 种，广布型种类10 种，冬候鸟或旅鸟42 种，留鸟48 种，夏候鸟5 种。其中栖息于湿地的种类有51 种，占与总种数的53.7％。这些种类中有许多是我国的珍稀濒危鸟类利国际濒危鸟类，如白琵鹭，黑脸琵鹭，小青脚鹬，鸳鸯，黑翅长脚鹬，褐翅鸦鹃等。国家重点保护鸟类有11 种。中日保护候鸟协定的鸟类有37 种；中澳保护候鸟协定的候鸟有15 种。濒危野生动植物种国际公约物种有16 种，其中附录I 物种1 种，附录II 物种8种，附录III 物种7 种。广东省级保护鸟类16 种。
南沙湿地给鸟类提供了广阔的活动空间和丰富的食物来源。调查仅在十九围鸟类保护区一次就发现野鸭类、苍鹭、白鹭、池鹭和其他水禽超过了万只以上，主要是因为南沙湿地有十分广阔的水域面积，适宜水禽栖息和活动的场所。具有鸟类安全的隐蔽场所和多种类型的栖息环境。海岸河口纵横，河口普遍长有芦苇，有些地方还有一定面积的红树林，（南沙地区湿地高等植物约有318 种，其中真红树植物有10 种，占我国真红树植物总种数的36％，半红树植物6 种。）围堤外滩涂上也有以岛状生长的水草长势良好，有利候鸟的隐蔽和取食。类型多样的海湾湿地、河口湿地、潮间滩涂湿地、潮间沼泽、红树林湿地、苇渔场、鱼虾养殖场等，使得南沙湿地具有不同水深、不同含盐量、不同食物种类和密度的生境条件，适宜于多种不同生态习性、不同个体大小、不同食性的水禽栖息。
目前观鸟活动在我国发兴未艾，拥有丰富鸟类资源使南沙地区在鸟类爱好者心中具有独特的地位，随着观鸟组织的发展、观鸟群体的壮大，南沙必将有众多的游客纷至沓来。
2.2.3.生态环境厄待保护
海岸湿地的稀缺性和重点保护的必要性。南沙湿地是广州市唯一的大面积海岸湿地，对广州市发展海滨城市具有重要的作用，也是广州市湿地资源的稀缺性。南沙湿地是水陆相互作用形成的独特生态系统，是自然界最富生物多样性的生态景观和人类最重要的生存环境之一，在蓄洪防旱，防风固堤，调节气候，降解环境污染等方面起着极其重要的作用。因此，保护南沙湿地就显得十分重要，尤其是配合南沙地区开发和广州市建设为国际大都市，以及南沙今后的环境目标要以欧洲为模式，因此保护南沙重点湿地的稀缺性是十分必要性的。南沙湿地是广州市地区唯一候鸟的迁徙路线和越冬场所。每年有几万只候鸟在此越冬或停息，地理位置重要。
酷捕滥捞和滥捕乱猎。近年来随着经济发展，捕捞强度不断加大，捕鱼船只迅速增长，许多渔船由小船改用机轮，且马力不断加大，渔民为了增加渔获量，许多采用密目网具，造成珠江口海岸湿地经济鱼类资源日趋衰退，渔获量不断减少，使许多天然鱼类、贝类明显下降，许多水鸟亦失去食物来源，从而威胁这些珍稀鸟类的生存。
环境污染。珠江三角洲工农业经济发达，上游几千家工厂，特别是沿岸的造纸厂、化工厂、电镀厂、印染厂等流出来的未经处理的工业废水，农田中大量使用的有机氯农药残留物，以及大量的城市生活污水，最后归宿都是汇入珠江口再排入南海。珠江口的水体富营养化程度有加重的趋势。另外，该区域大量的船舶运作出现的机仓漏油，船仓底水排放以及运油船事故，经常在海面上形成大片油膜成为一个污染源。
为了实现南沙地区的可持续性发展，兴建具有环境保护性质的湿地生态公园，既保护了当地生态环境，又带来可观的经济收益，具有良好的发展前景。

3. 发展规划、产业政策和行业准入分析
3.1发展规划分析
3.1.1总体规划分析
　　随着我国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。尽管当前面临百年不遇的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，我国旅游业发展仍属于上升期。基于以上分析，中国旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征：
市场持续增长
　　在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。
对外开放加快
　　随着加入WTO过渡期的结束，旅游业将启动新一轮的对外开放，国内外旅游市场一体化进程将加快，与国际市场、国际规则、国际水平将进一步接轨。中国入境旅游、出境旅游的规模不断扩大，旅游业将进一步发挥提升国家软实力的作用，我国旅游业在世界旅游界的话语权将继续增强，国际地位和影响力不断提升，参与国际规则、标准的制定与应用的空间进一步扩大。
多元化发展
　　随着我国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。
旅游效益显现
　　今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占全国旅游总收入的50%左右，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到2015年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可达1000亿美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。
3.1.2专项规划分析
生态旅游（ecotourism）是由国际自然保护联盟（IUCN）特别顾问谢贝洛斯·拉斯喀瑞（Ceballas Lascurain）於1983年首次提出。 当时就生态旅游给出了两个要点，其一是生态旅游的物件是自然景物；其二是生态旅游的物件不应受到损害。 在全球人类面临生存的环境危机的背景下，随着人们环境意识的觉醒，绿色运动及绿色消费席卷全球，生态旅游作为绿色旅游消费，一经提出便在全球引起巨大反响，生态旅游的概念迅速普及到全球，其内涵也得到了不断的充实，针对目前生存环境的不断恶化的状况，旅游业从生态旅游要点之一出发，将生态旅游定义为“回归大自然旅游”和“绿色旅游”；针对现在旅游业发展中出现的种种环境问题，旅游业从生态旅游要点之二出发，将生态旅游定义为“保护旅游”和“可持续发展旅游”。同时，世界各国根据各自的国情，开展生态旅游，形成各具特色的生态旅游。
　　生态旅游发展较好的西方发达国家首推美国，加拿大，澳大利亚等国，这些国家的生态旅游物件从人文景观和城市风光转为谢贝洛斯·拉斯喀瑞所指定的“自然景物”，即保持较为原始的大自然，这些自然景物在其国内定位为自然生态系统优良的国家公园，在国外定位为以原始森林为主的优良生态系统，这就使不少发展中国家成为生态旅游目的地，其中加勒比海地区和非洲野生动物园成为生态旅游热点区域。
西方发达国家在生态旅游活动中极为重视保护旅游物件。在生态旅游开发中，避免大兴土木等有损自然景观的做法，旅游交通以步行为主，旅游接待设施小巧，掩影在树丛中，住宿多为帐蓬露营，尽一切可能将旅游对旅游物件的影响降至最低。在生态旅游管理中，提出了“留下的只有脚印，带走的只有照片”等保护环境的响亮口号，并在生态旅游目的地设置一些解释大自然奥秘和保护与人类攸息相关的大自然标牌体系及喜闻乐见的旅游活动，让游客在愉怡中增强环境意识，使生态旅游区成为提高人们环境意识的天然大课堂。
生态旅游在我国的发展还处于起步阶段，南沙地区现已建成“百万葵园”与“湿地公园”两个生态主题公园，为该地区发展生态旅游做出了有益的尝试，也取得了良好的成果。
3.1.3区域发展规划分析
旅游产业是现代服务业的重要组成部分，是连结生产与消费的重要纽带，旅游业带动功能强，综合效益大，一业兴而百业旺。加快旅游产业改革与发展不仅有利于优化产业结构，扩大就业，增加税收，还有利于扩大内需，刺激消费，改变广东经济增长过度依赖投资和出口拉动的局面，为广东省经济持续稳定发展注入新的动力。随着中国经济迅速崛起和城乡居民收入水平不断提高，旅游观光、休闲度假已成为群众提升生活质量的迫切需求，旅游业将成为拥有巨大市场潜力的朝阳产业。加快旅游产业改革与发展，不仅有利于满足人民群众日益增长的精神文化需要，有利于培育新的支柱产业，还有利于统筹区域与城乡协调发展，把人流、资金流从发达地区带到欠发达地区，对构建以人为本的和谐社会发挥积极的推动作用。
广东是我国旅游大省，在全国旅游产业格局中的地位举足轻重，但缺乏知名品牌和战略谋划已成为制约广东旅游经济发展的两大突出问题。国家要求广东建成全国旅游综合改革示范区，对广东寄于厚望，同时也给广东带来新的压力和动力。在新形势下，广东必须有新的思维和新的举措来推动旅游产业的新一轮大发展，才能完成国家赋予广东的光荣使命，为我省争当实践科学发展观排头兵做出新的贡献。
科学发展观的核心是以人为本。大力发展旅游业的目的，就是要最大限度地满足人民群众日益增长的旅游需求。随着国家带薪休假制度的落实，鼓励有条件的地区制定国民旅游计划，鼓励企事业单位开展奖励旅游、福利旅游。根据广东省的实际情况，广东省旅游局率先试行国民旅游计划，大力发展休闲旅游。积极探索企事业单位开展奖励旅游、福利旅游，以及将修学旅游列入中小学课程等做法。推行国民旅游计划有一个逐步探索的过程，相信将有更多的鼓励、方便群众出行的具体措施出台，使老百姓充分分享广东省旅游业大发展的成果，使旅游真正成为人们普遍的、正当的、必需的消费行为，成为生活要素之一，让旅游真正走进千家万户，为拉动内需、带动经济发展和精神文明建设作出贡献。
为了塑造“活力广东”旅游总体形象，广东省将以“活力广东”总体形象为核心，推进旅游与文化的融合。以名城、名人、名山、名寺和广府、潮汕、客家文化为依托，着力建设“岭南文化、活力商都、黄金海岸、美食天堂”四大旅游品牌，全面提升旅游核心竞争力。珠三角地区以都市旅游为重点，率先实现旅游业的现代化和国际化。充分发挥广州和深圳两个中心城市的龙头作用，重点发展高端休闲度假、商务会展、主题公园和工业旅游，构建珠三角都市旅游圈，使之成为我国旅游业发展水平最高、国际性最强的区域之一，辐射和带动全省旅游业全面发展。
项目所在地——南沙万顷沙湿地资源类型多样、分布面积大，动植物种类繁多、被誉为“候鸟的天堂”、“珍禽的乐园” ，开展生态旅游资源条件十分优越。但整个地区的湿地生态旅游资源开发尚处于初始状态，具有巨大的挖掘潜力。南沙地处我国的“南大门”珠三角中心地区，北连广州中心城区及佛山，东与东莞、深圳一衣带水；西靠中山；南眺港珠澳，经济发达区域环伺其周。都市人对生态旅游的需求越来越旺盛，但是本地区还没有形成生态特色鲜明、品牌知名度高、面向城市中等收入及以上群体的休闲度假型旅游项目。独具优势的地理区位，使南沙生态旅游拥有了数以千万计的潜在客源，极有可能成为本地区的生态旅游热点区域。
3.2 产业政策分析
在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第四篇 “营造环境推动服务业大发展”中明确指出“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。”积极发展旅游业“全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。”
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
国家旅游局在2011年7月公布的最新统计数据显示，上半年全国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长18％。其中，国内旅游人数约13.3亿人次，同比增长13％；国内旅游收入约9200亿元，同比增长22％。入境旅游人数约6600万人次，同比增长1％；入境过夜旅游人数约2750万人次，同比增长1％；旅游外汇收入约225亿美元，同比增长1％。出境旅游人数约3200万人次，同比增长19％。上半年全国有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增长10.5％。新建项目总体投资额较大，质量、档次和综合配套水平更高，出现了一批数十亿元乃至上百亿元的投资项目，体现出旅游产业化快速发展的良好势头。上半年全国3500家Ａ级旅游景区共接待游客12亿人次，同比增长12％；门票收入170亿元，综合收入470亿元，均同比增长一成以上。星级饭店出租率、平均房价、营业收入均不同程度提高，旅行社组织和接待境内外游客数均实现两位数增长。宾馆饭店、景区景点等旅游设施建设进一步加快，仅二季度全国新开业高星级饭店就超过30余家。
2008年年底，为进一步加快广东省旅游业改革与发展，建设旅游强省，根据国家关于加快服务业发展的有关精神，结合广东省实际，广东省旅游局作出《关于加快我省旅游业改革与发展建设旅游强省的决定》。提出“加快旅游业改革与发展是转变经济增长方式的重要举措、是促进区域协调发展的重要途径、是谋求新一轮旅游产业大发展的迫切需要。”
旅游业是现代服务业的重要组成部分，发展旅游业是构建现代产业体系的重要举措。加快旅游业改革与发展有利于优化产业结构，扩大就业，拉动内需，刺激消费，增加财税收入，改善经济增长主要依赖投资和出口拉动的现状，为经济社会又好又快发展注入新的动力。随着我国经济社会发展和城乡居民收入水平不断提高，旅游已成为人民群众提高生活质量的迫切需求。加快旅游业改革与发展有利于培育新的经济增长点，统筹区域与城乡协调发展，满足人民群众日益增长的精神文化需要，不断提高人民群众健康水平与幸福指数，为构建和谐社会发挥积极作用。广东省是旅游大省，在全国旅游业格局中占有重要地位，但旅游总体形象不鲜明、缺乏科学规划和核心竞争力等问题已成为制约广东省旅游业发展的瓶颈。加快旅游业改革与发展，建设全国旅游综合改革示范区，有利于广东省以新举措推动旅游业新一轮大发展，为全国旅游业改革发展积累经验。
《决定》中指出“珠三角地区以都市旅游为重点，率先实现旅游业的现代化和国际化。充分发挥广州和深圳两个中心城市的龙头作用，重点发展高端休闲度假、商务会展、主题公园和工业旅游，构建珠三角都市旅游圈，使之成为我国旅游业发展水平最高、国际性最强的区域之一，辐射和带动全省旅游业全面发展”“ 充分发掘和利用我省海岸线长、岛屿众多、气候适宜等丰富的海洋资源优势，大力发展滨海旅游经济，高水平规划建设新型滨海旅游区、海岛旅游精品项目，不断提高滨海休闲旅游产品的品位。”
从政策角度分析，旅游业旅游业发展到今天，与民生、环保、城建、交通等领域的关系越来越密切，对整个经济社会发展的推动力和影响力越来越大。党中央和各级地方政府都逐渐把旅游业做为重要的支柱产业来发展，并为之创造良好的发展环境。
从经济指标分析，2008年以来，我国的经济巨轮无惧国际金融危机的狂澜怒涛，一路劈波斩浪，在全球率先止跌回升，极大地振奋了民族精神，坚定了亿万人民的信念。从近年的行业统计数据来看，虽然入境旅游受金融危机影响裹足不前，但受惠于国内旅游的迅猛增长，旅游行业整体呈现高速发展势头。
3.3 行业准入分析
毫无疑问，随着我国国民经济快速发展和国家经济体制的改革，旅游行业准入门槛将不断提高。为加强监督管理，进一步规范旅游市场秩序，不断提升旅游服务质量，国家旅游局于2011年3月公布了《关于加强监督管理规范旅游市场秩序的工作意见》
本项目定位为“休闲城市生态公园”，地理区位优势在珠三角地区独一无二，具有良好的发展前景。目前该区域已建有“百万葵园”、“南沙湿地公园”两座生态型主题公园，为该地区发展生态旅游积累了宝贵经验。从南沙地区的发展规划来看，该地区还可能新建更多的生态旅游项目，虽然会带来一定的竞争，但总体上会逐渐凸现南沙湿地在珠三角地区生态旅游的中心地位，实现互利共赢，携手共进的有利局面，打造广州休闲旅游的知名品牌。

4建设地址与建设条件
4.1 建设地址
项目位于广州市南沙区万顷沙镇，位于广州市的最南端、珠江出海口前沿，是珠江口比较大的沙岛，濒临伶汀洋，三面环海，总面积56平方公里，由珠江大缶海口（蕉门水道和洪奇沥水道）冲积而成，与广州、深圳、珠海、香港和澳门等大中城市的距离均为60公里左右，水陆路交通十分便捷，亦是广东省的重点渔港之一，有2个五千吨的码头泊位可供各种船舶停泊。
4.2气候条件
广州市南沙区地处北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候区，历年平均气温为21.9℃，历年日照时数在1575～2130小时之间，平均降雨量为1600毫米左右。四至九月为雨季，其降雨量占全年的82%，冬季6%。季风变化明显，冬半年以偏北风为主，夏半年多为东南风；九月至次年二月多为北风，三月至七月多为东南风，八月为南风。全年最多风向为北风，频率为16%，全年平均风速为2.3米/秒，静风频率为19%。年平均气压为1012.4百帕，年平均相对湿度为81%。
灾害性的天气方面，早春常出现低温阴雨，夏秋间常有台风侵袭。根据1949～1980年资料统计，在这32年间共有台风193次在华南沿海登陆，其中在珠江三角洲登陆的有41次，年平均1.3次。
万顷沙镇有历史记录的最大年降雨量2652.8mm(1965年)，最小年降雨1030.1mm(1960年)，多年平均降雨量1606mm，平均径流深800mm。最高气温36℃，最低气温0℃，平均气温21.8℃，年平均日照2100小时，年平均无霜期355天。灾害性的天气方面，台风是影响较大的自然灾害，万顷沙镇每年受台风影响约有10次左右，偶有龙卷风和寒潮侵害。
由于地处珠江入海口咸淡水交界处，辖区南部每年的12月至翌年的2月份为半咸水期，咸度约为1－8‰，其余为淡水期 。
4.3地质状况
万顷沙镇境内陆地均由人工围海造田而成，全镇耕地面积70683亩，全镇地势平坦、土地连片、土质肥厚、河网纵横、物产丰富地势平坦。土质以人工填土、粘土、淤泥、淤泥质粘土、淤泥质砂土、粉土、细砂、中砂、粗砂、粉质粘土及砂质粘性土等多层结构地基，地质构造较差。本场地未发现危险的地质现象和隐伏的不良物理地质现象及近发的地质灾害。
4.4交通设施
万顷沙镇位于广州、深圳、中山、顺德、珠海等市的地理中心，公路交通十分顺畅，是广、深、珠高速公路与广珠东线公路的交汇处。广州南部快速干线途经镇境。从万顷沙开车到广州、深圳、珠海只要1小时。
万顷沙镇四面环水，毗邻三个对外开放港口（南沙港、太平港、中山港），两桥飞架与中山市相连，与南沙区内只有一水之隔。从万顷沙到香港、澳门均是28海里。南沙港、莲花港每天有多班飞翔船直达香港。
4.5 市政配套设施
万顷沙镇电力由南方电网供电，镇内设有11万千伏安的变电站，电力资源充足。此外镇内有两间供电所，5间水厂，水电充足，能够为企业提供服务。
镇内已开通程控电话、图文传真、无线电话、宽带上网等通讯服务。用户可通过各种现代通迅直接与全国和世界各地沟通。

项目地理位置图

5.项目建设方案
5.1设计目标
合理利用广州南沙17、18涌现有的湿地生态系统，在其基础上通过适当的改造，营造出由河涌、沼泽、滩涂、芦苇荡、各种水生植物、耐湿性强的植物以及喜湿地栖息的鸟类、鱼类等动物所共同构成的，具有丰富而多层次内容、景色怡人的典型湿地景观环境。同时在场区18涌堤坝附近建设新西兰风情酒吧街，通过与新西兰旅游局的合作，展示新西兰的异域风情和红酒文化。
5.2 景观格局规划
结合总体规划布局、场地的现状地形条件、周边环境等，以正确处理各组成要素之间的有机结合，为其共同发挥作用创造满意的条件，并体现湿地特色的基本原则，根据规划意图和需要，将整个水鸟世界划分为步行区、游船区、新西兰风情区、后勤区四个功能区域。
5.3交通流线规划
规划将分设陆上游览线和水上游览线。其中陆上游览线主要由木栈道构成，主要在公园南部，通过曲径通幽的木栈道串联起分布于此间星罗棋布的岛屿；水上游览线分为机动船游览和摇橹船游览，分布于园区中部及北部的大片区域。

6.投资估算
6.1项目概况
本项目为南沙“水鸟世界”城市生态公园项目，由广州南沙围垦开发有限公司与广州锦鲤假日酒店管理有限公司投资兴建，目前规划为一期项目，建设项目总投资额（按铺底流动资金）1000万元。其中围垦公司占45%股权，出资450万元；锦鲤公司占55%股权，出资550万元。其中采购水鸟580万元，土建工程180万元，园林绿化95万元，设备购置60万元，基本预备费45，铺底流动资金40万。
本建设投资估算依据南沙“水鸟世界”城市生态公园项目方案及有关资料，以及国家有关規定编制。
6.2流动资金估算
项目流动资金按定额估算法，项目需流动资金120万元，其中铺底流动资金40万元。
6.3项目建设总投资估算
项目建设总投资=资产投资+铺底流动资金=1000万元。
建设总投资情况详见下表：
建设总投资估算表 单位：万元
序号
工程或费用名称
建筑
设备
安装
其他
合计
备注
－
工程费用

1
采购鸟类

天鹅

160

火烈鸟

160

鹈鹕

160

鸳鸯

80

涨价预备费

20

580

2
土建工程

室外工程
100

公用工程
15
40
5

附属建筑
20

180

3
园林绿化

95

95

4
设备购置

60

60

5
基本预备费

45

45

小计：
135
100
5
720
960

二
工程建设其他费

1
铺底流动资金

40

40

三
项目建设总投资

100
5
760
1000

6.4资金筹措
项目建设总投资1000万元，其中用于项目建设投资960万元、用于增加铺地流动资金40万元。所需资金全部由南沙围垦开发有限公司与广州锦鲤假日酒店管理有限公司自筹解决。

7. 项目预期目标及可行性分析
7.1项目投资与产出
项目计划投入资金1000万元，目标为在广州市南沙区万顷沙镇新垦十七、十八涌之间区域上游兴建一座占地面积达300亩，以繁育水禽、涉禽、湿地植物为特色，以亲水、赏鸟为独特游憩风格，展现南沙“曲水芦苇荡，鸟息红树林，万顷荷色美，人鸟乐游悠”环境特色的保护型城市生态公园。同时与新西兰旅游局开展合作，引入新西兰的自然风光、小镇风情以及红酒文化，打造珠三角休闲旅游品牌。
项目建成后，预计日均接待游客1000人，旅游旺季可达上万人，年接待游客达36万人次。公园收入来源分为门票收入和游船游览费，其中门票价格预定30元每人/次，游船乘坐80元每人/次。
项目社会效益和环境效益十分显著，同时可带动南沙旅游产业的发展与升级。
7.2项目可行性分析
7.2.1成本估算
7.2.1.1运营成本估算依据
（1）按照本项目的鸟类饲养规模及相关价格数据计算鸟类饲养成本,平均4元/只、天，合计3200元/天。
（2）动力价格：电1.0元/KW.h；水2.7元/m3。
（3）工人平均工资，2.23万元/人、年；技术人员4.116万元/人、年；管理人员8.72万元/人、年。
（4）固定资产按年限平均法折旧，其中建筑折旧年限为20年，设备折旧年限为10年，残值率为5%。
（5）修理费按折旧费的50%估算。
（6）根据实际情况，适当估算其他费用。
7.2.1.2成本
日均运营成本5737元。
7.2.1.3总成本
生产期平均年总成本206.5万元。
7.2.2收入及税金
项目门票价格20元每人/次，预计日均游客500人，营业收入每日1万元；游船乘坐50元每人/次，预计日均游客300人，营业收入每日1.5万元。日营业收入2.5万元（税前），年营业收入900万元（税前）。
运营过程中，需缴纳企业所得税25%，旅游业营业税5%，城市维护建设费7%，教育附加费3%，合计占税前收入的40%，折合360万元
7.2.3利润及分配
项目运营期平均年营业收入900万元，减去运营成本与税金及附加，利润总额为333.5万元。
7.2.4盈利能力分析
总投资收益率(ROI)

项目资本金净利润率（ROE）

净现值（NPV）
设定项目基准折现率，计算周期4年，有如下计算：
时点
0
1
2
3
4
净现金流量
-1000
333.5
333.5
333.5
333.5

=57.195（万元）>0，则此项目值得投资
内部收益率（IRR）

取基准折现率，求得净现值57.195万元；取基准折现率，求得净现值-47.857万元；可见，项目内部收益率必然为10%~15%，带入内插法计算式可求得：
12.7%
因为IRR=12.7%>，所以方案是可行的
7.3财务评价效益
表12-1 财务评价效益表

名 称
费用(万元)
名 称
费用(万元)
备 注
项目总投资
1000
辅底流动资金
40

建设项目总投资
960
固定资产贷款
0

固定资产投资
960
营业收入
900
平均年
靜态投资
960
总成本
206.5
平均年
固定资产建设投资
235
利润总额
333.5
平均年
基本预备费
45
最大还款期
0

8. 结论及建议
中国改革开放以来，广东省发生举世瞩目的变化。全省经济总量持续多年居全国各省、市、自治区首位，社会各项事业取得了显著成就。社会的飞速发展促使人民群众的精神文化需要不断增长，随着中国经济迅速崛起和城乡居民收入水平不断提高，旅游观光、休闲度假已成为群众提升生活质量的迫切需求，旅游业成为拥有巨大市场潜力的朝阳产业。项目建设于自然资源丰富的南沙万顷沙，处于珠江三角洲核心地带，发展旅游业可谓得天独厚。
综上所述，该项目不仅会为项目单位带来可观的经济效益，对落实科学发展观，保护生态环境、实现经济社会的可持续发展都有重要意义。希望本项目建设资金及时到位，精心组织，科学管理，早日建成运营，尽快发挥综合效益。

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