商水县阳城大酒店项目策划书.doc

商水县阳城大酒店项目策划书

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商水县阳城大酒店项目策划书

第一节 项目概况.... ２
第二节 背景分析..。。 ２
2．1政策分析。.。 ２
2．2市场分析.。. ３
2．3选址分析。.。 ３
第三节 目前星级酒店现状及趋势..。. ４
第四节 经营定位...。 ４
4．1定位基本理念.。。 ４
4．2定位主要依据。。. ５
4．3经营理念.。。 ５
第五节 功能布局与建设基本思路..。. ６
5．1功能设置。。. ６
5．2酒店设计建议.。. ７
5．3酒店建设标准。。. １０
第六节 投资进程。.。１２
6．1投资进程与前景展望。.. １２

第一节 项目概况
1．1 项目名称
商水县阳城大酒店（暂定名称）
1．2 发起单位
河南沃德房地产开发有限公司
河南众安实业有限公司
1．3 企业性质
有限责任公司
1．4 项目地址
中国.河南。商水
1．5 投资总额
6000，000，00元人民币

第二节 背景分析
2．1 政策分析
伴随着支持中原经济区建设各项政策的落实和周商一体化的快速推进，以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到大发展,与商水县委、县政府大力发展第三产业的思路一脉相承。
项目选址在周商大道西侧、新世纪学校同侧原周口玫瑰精油厂。项目所在地正处在周商一体化的中轴线上，具有无比优越的地理和商业优势。
2．2 市场分析
商水县人口117万人,项目所能辐射范围人口可达30万。商水县区域内无大型高级酒店，且经营状况处于中下等水平。如果阳城大酒店在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然独树一帜，必能带动商水县宾馆酒店服务业的快速发展，提升周商一体化的档次和水平。
2．3 选址分析
项目选址具有不可替代地理优势，因其位于产业集聚区内,可极大满足企业家的商务需要，并且其交通、环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。

第三节 目前星级酒店现状及趋势
根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是:
★ 四星级以上的酒店经济效益普遍较好；
★ 高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好；
★ 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；
★ 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；
★ 酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。

第四节 经营定位
4．1 定位基本理念
4．1．1 档次定位:四星级商务酒店。
4．1．2 功能定位：中、高端商务、会议、娱乐和商业休闲中心。
4．2 定位主要依据
目前，商水县尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心,建成营业后将弥补这一空白。
4．3 经营理念
4．3．1 主题理念：打造商水县首家独特的商务酒店。产业集聚区最高档的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处,最时尚的商业、办公、居住空间。
4．3．2 衍生理念:以四星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形象，以规模化的客房、温泉桑拿和KTV包房为利润中心,以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。
4．3．3 运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制）,实现标准化运行.以个性化的服务为特色，按五星级模式经营客房、餐饮，娱乐、桑拿.建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。

第五节 功能布局与建设基本思路
5．1 功能设置
5．1．1 环境设计
参考中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》.
5．1．2单体功能布置
★公共建筑部分：酒店及办公主楼为22层.酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到150个，以满足营业需要.
A、酒店
底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房；
二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房;
三层设KTV包房(约40间），酒吧,KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房；
四层设桑拿(约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房；
五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室)，中小会议室,小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房;
六至二十二层为标准客房和套间客房，屋顶花园,露天恒温游泳池、每层均带有空中花园，其中六层为蒸气客房区(桑拿与客房共用)。
B、高级办公写字楼
八至十层为高级办公写字楼.
★居住建筑部分
由高级公寓与宿舍两部分组成，在宿舍底层设置洗衣房.
★商业建筑部分
弧形布局商业街两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、针对工业区的小型展览馆等商业模式.
5．2 酒店设计
5．2．1 总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。
5．2．2 酒店设计体现较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性(建成后能领先市场5年以上)。原则为:基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标,树立良好的形象，又能节省投资。
5．2．3 酒店的建造与装修重设计，轻材料.体现设计是灵魂,建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5．2．4 客房控制在150间套;设一豪华客房楼层（行政楼层)，以套房和豪华单人房为主，建总统套房10间,豪华套房20间，豪华标准间30间，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。
5．2．5 大型多功能会议厅,交通集散方便,有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120～230平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。大型会议室可容纳300人的会议需求，配置同声传译设施,使用特殊的玻璃与外界隔开,通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人,里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。
5．2．6 娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。可容纳2桌和4桌的包厢,包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间.多功能宴会厅即可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
5．2．7 政府接待是一块较大的市场,是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展.在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道;套房不宜设在同一楼层。
5．2．8 与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面,空间有迎宾的氛围和效果,大堂净高应在6米以上,体现高星级酒店的气势。服务功能全，布局合理,流线通畅。中庭的设计考虑消防安全需要.工程设备区集中设置,注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响.设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。一线各部门考虑分设在各经营区域,对宾客服务的设在前厅附近.
5．2．9 酒店设计充分考虑环境因素，充分利用现有水面，布局庭院与艺术小品，使整个酒店彰显自己的个性和特色，体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
5．2．10 酒店引进并体现绿色饭店的理念,在节能、环保、利用新能源等方面，在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都体现绿色理念，在市场上确立个性化形象.
5．3 酒店建设标准
酒店的建设按现行国家GB/T14308标准实施。
5．3．1 标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），净高在3米以上，拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于7平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。
5．3．2 拥有适量的双套房和豪华套房，双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。
5．3．3 拥有中央空调系统，各区域通风良好。
5．3．4 拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施.
5．3．5 拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备，且均可直抵地下室。
5．3．6 拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
5．3．7 整个酒店区域内交通顺畅。

第六节 投资进程与前景展望
6．1．1 四星级酒店项目计划投资2.4亿元，住宅和商业区项目计划投资3。6亿元。
6. 1. 2 将项目中建设速度快、回报周期相对较短的商业项目先行建设；房地产开发项目在酒店主体楼进展一半时，开始建设；争取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营，提前为酒店积聚人气的同时，拉动房地产项目升温升值，减少投资压力。除去四星级酒店尚有约12平方米左右的住房和15000平方米左右的商业；住宅区高规格规划设计,全部建成12—24层的高层住宅楼，建筑密度、容积率按规划建设。项目的建成将成为工业园中的亮点。
6．1．3 经过上述分析，我们认为在目前选址兴建四星酒店及相关商业配套项目是具有前瞻性的,是可行的。
6．1．4 从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。阳城大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法,在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为，必将对商水县的第三产业发展产生明显的示范和带头作用，提升改善当地招商引资环境，获得良好的社会、经济效益，同时也必将助推商水经济和周商一体化的快速发展.