贯穿房地产企业全流程的税种-印花税(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!贯穿房地产企业全流程的税种印花税(老会计人的经验)众所周知,房地产企业是税负最高的行业之一,其从拿地到销售、清算,涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税及其他附加税费等等.今天我们主要针对房地产企业涉及到的印花税做简要分析.首先,我们需要明确:印花税是合同税,但并不是签订所有的合同都要缴纳印花税,印花税采用正列举的方式,只有发生印花税税目范围之内的业务才需要缴纳印花税.那么,针对房地产企业,哪些业务需要缴纳印花税呢?一、产权转移书据1、企业取得土地使用权后,要依”产权转移书据”税目,按0.0
2、5%的税率缴纳印花税,其计税依据为土地使用权出让合同上注明的合同价款.依据:印花税税目税率表产权转移书据:包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据2、企业销售商品房,也适用”产权转移书据”税目,按0.05%的税率缴纳印花税,而不适用0.03%的”购销合同”税目.依据:财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税2006162号)第四条:对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税.但是在实际售房过程中,开发商与业主已经签订购房合同,在交房之前又发生退房,那未执行的合同还需要缴纳印花税吗?需要缴纳印花税,不管合同是否履行!国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定(国
3、税地字198825号)第七条:依照印花税暂行条例规定,合同签订时即应贴花,履行完税手续.因此,不论合同是否兑现或能否按期兑现,都一律按照规定贴花.另外,因房地产企业不能按期交付工程款,经常会发生”以房抵工程款”的业务,此时视同销售房产,适用”产权转移书据”税目,缴纳印花税.再者,涉及到棚户区改造的安置住户的销售,免征印花税.依据:财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知(财税2013101号)第一条:对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征.在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(
4、拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税.因此,房地产企业在拿地阶段、售房阶段,都会涉及到”产权转移书据”的印花税,企业要按0.05%缴纳印花税.二、借款合同房地产企业最重要的就是资金流的运转,所以快速融通资金成为房地产企业永恒的主题.房地产企业最典型的融资方式是借款,但并不是所有的借款合同都要缴纳印花税.依据:印花税税目税率表借款合同的范围:银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,税率为0.005%.另外:如果涉及到抵押贷款问题,因借款方无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方,要按”产权转移书据”缴纳印
5、花税.依据:国税地字198830号第三条:借款方以财产作抵押,与贷款方签订的抵押借款合同,属于资金信贷业务,信贷双方应按”借款合同”计税贴花.因借款方无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方,应就双方书立的产权转移书据,按”产权转移书据”计税贴花.因此,企业向银行及其他金融组织借款,要按0.005%缴纳印花税;企业向个人及其他非金融机构的借款,不适用印花税”借款合同”的税目,不需要缴纳印花税.三、加工承揽合同房地产企业的广告支出占”营销费用”的绝大部分,广告支出要按”加工承揽合同”税目缴纳0.05%的印花税.另外,房地产企业的测绘费也适用”加工承揽合同”税目,应依0.05%缴纳印花税.依据:印花税
6、税目税率表加工承揽合同范围:包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同,税率0.05%.需要注意的是:”加工承揽合同”税目的范围包括”修理”,但是企业日常发生的到4S店、汽车修理厂的零星修理业务是不需要缴纳印花税的.依据:国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定(国税地字198825号)第二条:对商店、门市部的零星加工修理业务开具的修理单,不贴印花.四、购销合同企业采购货物,适用”购销合同”税目,要依0.03%缴纳印花税中.依据:印花税税目税率表购销合同:包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同.五、建设工程勘察设计合同/建筑安装工程承包合同房地产企业发生的勘
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