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房地产开发项目管理ppt.ppt
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1、第一节:房地产开发项目管理概述第一节:房地产开发项目管理概述o1.房地产开发项目及特点房地产开发项目及特点o房地产开发项目:又称为建房地产开发项目:又称为建设工程项目,具体是指在一设工程项目,具体是指在一个总体设计或总预算范围内,个总体设计或总预算范围内,由一个或几个互有内在联系由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成,建成后的单项工程所组成,建成后在经济上可以独立经营核算,在经济上可以独立经营核算,在行政上又可以统一管理的在行政上又可以统一管理的单位工程。单位工程。1.房地产开发项目及特点房地产开发项目及特点o工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。工程项目可分为单位工程、单项工程、分
2、部工程等。o单项工程:在一个工程项目中,具有独立的设计文件,单项工程:在一个工程项目中,具有独立的设计文件,竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。工程项目。o单位工程:具备独立施工条件并能形成独立使用功能的单位工程:具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。建筑物及构筑物。o分部工程:单项工程的组成部分,按专业性质、建筑部分部工程:单项工程的组成部分,按专业性质、建筑部位确定。位确定。房地产开发项目特点:房地产开发项目特点:o知识密集型;知识密集型;o组织层次性;组织层次性;o系统性;系统性;o投资额巨大,建设周期
3、长;投资额巨大,建设周期长;o整体性强。整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念o房地产开发项目管理:房地产开发企业对整个工程项目房地产开发项目管理:房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程中的的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程中的一项重要管理内容,它集中体现了项目建设过程中的各一项重要管理内容,它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。项实务操作。o包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政合同管理、工程技术资料管理、施工安
4、全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。管理是三大管理核心。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念o三大管理目标之间的相互关系:三大管理目标之间的相互关系:o(1)三大管理目标之间的对立关系:)三大管理目标之间的对立关系:n如果对工程质量要求较高,就需要投入大量资金;如果对工程质量要求较高,就需要投入大量资金;n如果要抢时间、争进度,势必会增加投资或者使工程质量下降;如果要抢时间、争进度,势必会增加投资或者使工程质量下降;n如果要减少投资、节约费用,势必会考虑降低项目的功能要求如果要减少投资
5、、节约费用,势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。和质量标准。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念o三大管理目标之间的相互关系:三大管理目标之间的相互关系:o(1)三大管理目标之间的统一关系:)三大管理目标之间的统一关系:n适当增加投资数量,即可加快项目建设进度,缩短工期,使项适当增加投资数量,即可加快项目建设进度,缩短工期,使项目尽早动工,投资尽早回收,项目全寿命周期经济效益得到提目尽早动工,投资尽早回收,项目全寿命周期经济效益得到提高;高;n适当提高项目功能要求和质量标准,能够节约项目动用后的延适当提高项目功能要求和质量标准,能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费,从
6、而获得更好的经济效益;续费、周转费和维修费,从而获得更好的经济效益;n如果项目进度计划制订得既科学又合理,使工程进展具有连续如果项目进度计划制订得既科学又合理,使工程进展具有连续性和均衡性,不但可以缩短建设工期,而且有可能获得更好的性和均衡性,不但可以缩短建设工期,而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。工程质量和较低的工程费用。3.房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的层次体系o业主方的项目管理业主方的项目管理o工程总承包方的项目管理工程总承包方的项目管理o监理方的项目管理监理方的项目管理o设计方的项目管理设计方的项目管理o施工方的项目管理施工方的项目管理o供货方的项目管理供
7、货方的项目管理o社会环境方的项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理业主方的管理总承包方的管理总承包方的管理监理方的管理监理方的管理设计方的管理设计方的管理施工方的管理施工方的管理供货方的管理供货方的管理房地产开发项目房地产开发项目社会环境方的管理社会环境方的管理反反馈馈服务服务使用使用4.房地产开发项目管理的任务房地产开发项目管理的任务o施工企业的施工管理:对合同规定的标的内容进行工程施工企业的施工管理:对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、安全建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等,其目的是按管理、现场管理、质
8、量管理、进度管理等,其目的是按时保质地完成承包的施工任务,获得承包利润。时保质地完成承包的施工任务,获得承包利润。o房地产开发商对开发项目的管理:对已发包建设工程整房地产开发商对开发项目的管理:对已发包建设工程整个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度的控制个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度的控制管理,工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出管理,工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出现的各种问题的处理等,目的是确保工程项目按合同计现的各种问题的处理等,目的是确保工程项目按合同计划完成,保证项目开发的经济效益。划完成,保证项目开发的经济效益。第二节:房地产开发项目质量管理第二节
9、:房地产开发项目质量管理o1.工程项目质量管理的特点工程项目质量管理的特点o影响因素多影响因素多o质量波动大质量波动大o质量变异大质量变异大o质量隐蔽性质量隐蔽性o终检局限大终检局限大2.质量管理的主要内容质量管理的主要内容o施工前的准备阶段施工前的准备阶段n对施工队伍及人员质量的控制;对工程所需原材料的质量控制;对施工队伍及人员质量的控制;对工程所需原材料的质量控制;对施工方案、方法和工艺的控制;对施工用机械、设备的质量对施工方案、方法和工艺的控制;对施工用机械、设备的质量控制;对施工环境与条件方面的质量控制;对测量基准点和参控制;对施工环境与条件方面的质量控制;对测量基准点和参考标高的确认
10、及工程测量放线的质量控制。考标高的确认及工程测量放线的质量控制。o施工过程中的质量管理施工过程中的质量管理n对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督;在施工过程中对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督;在施工过程中进行质量跟踪监控;会同建设监理单位审查设计或承包方提出进行质量跟踪监控;会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改;对重要的承重结构进行检测验收;参的工程变更或图纸修改;对重要的承重结构进行检测验收;参加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作;参加工程质量加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作;参加工程质量的评定和竣工验收工作;认真做好施工日记;对沉降有观测要的评定
11、和竣工验收工作;认真做好施工日记;对沉降有观测要求的定期观察;监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工求的定期观察;监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工承承包包单单位位开开工工准准备备承承包包商商提提交交开开工工报报审审表表项项目目监监理理机机构构审审查查开开工工条条件件批批准准?分分项项分分部部工工程程施施工工承承包包单单位位自自检检(上上面面所所列列)承承包包单单位位提提交交报报验验申申请请表表项项目目监监理理机机构构检检查查质质量量合合格格?项项目目监监理理机机构构签签署署报报验验申申请请表表承承包包单单位位完完成成单单位位工工程程或或分分部部分分项项工工程程承承包包单单位位提提交交
12、报报验验申申请请表表项项目目监监理理机机构构检检查查验验收收合合格格?项项目目监监理理机机构构签签署署报报验验申申请请表表返工返工否否返工返工否否整改整改是是否否是是进行下道工序进行下道工序3.项目工程质量管理的主要途径和方法项目工程质量管理的主要途径和方法o3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径l审核有关技术文件、报告或报表审核有关技术文件、报告或报表l现场质量监督现场质量监督l现场质量检验现场质量检验3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法房地产开发项目工程质量控制常用方法o排列图法:排列图法:n若干个直方图分别表示质量影响因素的项目
13、,直方图的高度则若干个直方图分别表示质量影响因素的项目,直方图的高度则表示影响因素的大小程度,按大小顺序从左向右排列,曲线表表示影响因素的大小程度,按大小顺序从左向右排列,曲线表示各影响因素大小的累计百分数。示各影响因素大小的累计百分数。P256 图图9-3。o因果分析图法因果分析图法n树枝图、鱼刺图、石川图,把问题标在树枝图、鱼刺图、石川图,把问题标在“鱼头鱼头”,再划出质量,再划出质量过程阶段主干线(过程阶段主干线(“鱼骨鱼骨”)。)。P257 图图9-4。o直方图法直方图法oSPC图法图法 4.施工阶段质量监督控制手段施工阶段质量监督控制手段o旁站监督旁站监督o测量测量o试验试验o指令文
14、件指令文件o规定质量监控工作程序规定质量监控工作程序o利用支付控制手段利用支付控制手段5.房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目的竣工验收o5.1竣工验收的范围及依据竣工验收的范围及依据o范围:凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同范围:凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成,还应验收土地使用情况,以及单项工规定的内容建成,还应验收土地使用情况,以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。o依据:批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文依据:批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建
15、设的文件、件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。5.2竣工验收的要求竣工验收的要求o所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求。要求全部建成,并满足使用要求。o住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,并保证验收资料齐全。部验收合格,并保证验收资料齐全。o各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设
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