以土地使用权投资如何进行账务处理?【会计实务经验之谈】.doc
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从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢! 以土地使用权投资如何进行账务处理?【会计实务经验之谈】 【问题】 我公司想以土地使用权对另一公司进行投资,该土地成本目前在我公司“开发成本”科目中记录,以该块土地进行投资,请问涉及何种税及会计应如何处理? 【解答】 问题所述土地使用权目前已核算在“开发成本”中,我们认为无论是否完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,其实质不能改变土地使用权特征。在这种情形下,企业将土地用于向外投资,主要涉及的税种如下: 1、营业税: 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定,自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 2、企业所得税: 《企业所得税实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定,属于企业自制的资产,应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产,可按购入时的价格确定销售收入。 企业将土地进行股权投资,也就是发生了非货币性资产交换,根据上述规定,应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。 3、土地增值税: 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 根据上述规定,企业将土地转让到所投资的企业从事房地产开发的,应缴纳土地增值税。若被投资企业不是从事房地产开发的,不缴纳土地增值税。 4、印花税: 《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)规定,“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。由签订“产权转移书据”的双方按万分之五的税率缴纳印花税。 5、契税: 《契税暂行条例细则》第八条规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是,契税是由被投资人缴纳的。 投资时的会计处理: (1)建议将“开发成本”转为“无形资产”: 借:无形资产 贷:开发成本 (2)向外投资时: 借:长期股权投资 贷:无形资产 应交税费 小编寄语:不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段,不是目的。千万不要再考试通过之后,放松学习。财务人员需要学习的有很多,人际沟通,实务经验,excel等等等等,都要学,都要积累。要正确看待考证,证考出来,可以在工作上助你一臂之力,但是绝对不是说有了证,就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习,必须力求总结和应用相关技巧,使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性,通过分析实质,找出核心要点。- 配套讲稿:
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