营改增后不动产的账务处理【会计实务经验之谈】.doc

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营改增后不动产的账务处理【会计实务经验之谈】
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——待抵扣进项税额”科目.
国家税务总局2016年14号公告规定纳税人转让取得的不动产征收增值税.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法.
【案例1说明】
深圳金君洋实业有限公司是一般纳税人,2016年5月8日购入办公楼一栋,不含税价1200万元.(增值税率11%,营业税率5%)
【账务处理】
营改增前:
借:固定资产 1260 (1200+1200X5%)
贷:银行存款等 1260
营改增后:
借:固定资产 1200
应交税费——应交增值税(进项税额)79.2
——待抵扣进项税额 52.8
贷:银行存款等 1332
【特别提示】 79.2= 1200x11%X 60%; 52.8=1200x11%X 40%
小规模纳税人营改增前后取得的不动产会计处理同一般纳税人营改增前的会计处理.
【案例2说明】
深圳金君洋实业有限公司出售2016年4月30日以前自建的办公楼一栋,原值1500万元,已提折旧1200万元,已提减值准备20万元,售价350万元,清理费用5万元,相关收入与税费均已通过存款实际收付.增值税率5%,营业税率5%..

【本集小结】营改增后,一般纳税人取得的不动产要分两年抵扣,会计处理不能将增值税一次性计入进项税额,而是将增值税的60%记入”应交税费——应交增值税(进项税额)”,40%记入”应交税费——待抵扣进项税额”,转让不动产要按5%交增值税,记入”应交税费——应交增值税(简易计税)”;而小规模纳税人购进的不动产仍然记入”固定资产”成本,转让不动产也按5%交增值税,记入”应交税费——应交增值税”.

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。