土地房地产基础知识培训-.ppt

2024/5/22 周三1土地、房地产基础知识培训一、土地方面1、土地的定义。2、土地用途：一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地的利用方式或功能。按土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2024/5/22 周三2土地、房地产基础知识培训一、土地方面基本农田（耕地）：是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地，是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。一般农田（耕地）18亿亩红线：守红线，要动真格的确立粮食基本自给方针落实“占一补一”出路节约、集约用地2024/5/22 周三3一、土地方面土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其它土地超过七十公顷的，征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地取得方式：划拨、出让出让：协议出让、招拍挂道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。土地、房地产基础知识培训2024/5/22 周三4土地、房地产基础知识培训一、土地方面土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地利用率一定区域内已利用的土地与土地总面积的比例。土地垦殖率一定区域内耕地面积与土地总面积的比例。2024/5/22 周三5土地、房地产基础知识培训一、土地方面土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。最多出让年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。2024/5/22 周三6土地、房地产基础知识培训一、房地产方面房地产是指土地、建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。地产：是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等。2024/5/22 周三7土地、房地产基础知识培训一、房地产方面房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。2024/5/22 周三8土地、房地产基础知识培训一、房地产方面房屋建筑的分类建筑物的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：生产性建筑：工业建筑，农业建筑。非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：居住建筑，公共建筑。按建筑材料的分类砖木结构，砖混结构，钢筋混凝土结构，钢结构2024/5/22 周三9土地、房地产基础知识培训一、房地产方面按照建筑物层数或高度划分：1、住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。2、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。3、建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。2024/5/22 周三10土地、房地产基础知识培训一、房地产方面五证二书一表国有土地使用证，(国土局)建设用地规划许可证，（规划委）建设工程规划许可证，（规划委）建设工程开工证，（建委）商品房销（预）售许可证。（房屋管理局）两书：商品房质量保证书，商品房使用说明书。一表：商品房竣工验收备案表。2024/5/22 周三11土地、房地产基础知识培训一、房地产方面毛地：是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。生地：已补偿，未拆迁，未三通一平。或可用于建设农用地、荒地。三通一平(净地)：是指土地具备通路通水通电以及场地平整的条件。七通一平(熟地)：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。2024/5/22 周三12土地、房地产基础知识培训一、房地产方面总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）2024/5/22 周三13土地、房地产基础知识培训一、房地产方面土地单位价格土地总价格土地总面积楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价土地总价格建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价容积率2024/5/22 周三14土地、房地产基础知识培训一、房地产方面人口密度，城镇化率（常住人口），基价、起价、均价、期房、现房，层高，净高，公摊面积，建筑面积，使用面积，套内面积（套内建筑面积、套内使用面积）套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。土地出让金、土地增值税，土地使用税，房产税等2024/5/22 周三152024/5/22 周三16