农副产品物流仓储服务配送中心综合开发项目可行性论证报告.doc

农副产品物流仓储服务配送中心综合开发项目可行性研究报告

农副产品物流仓储服务配送中心综合开发项目
可行性研究报告

- 74 -

目录

第一章 项目基本概况 - 1 -
一、项目总述 - 1 -
二、项目总体定位 - 1 -
三、报告研究范围 - 2 -
四、项目研究目的 - 2 -
第二章 项目建设背景及必要性分析 - 3 -
一、项目建设背景分析 - 3 -
1、农产品流通成为经济发展瓶颈 - 3 -
2、韩城物流市场现状 - 4 -
3、韩城市具有成为大型农业集散基地的区位优势 - 5 -
4、韩城具有农产品及农机产业流通枢纽的资源优势 - 6 -
5、国家宏观政策下对项目建设的影响 - 6 -
二、项目建设的必要性 - 7 -
1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要 - 7 -
2、符合国家产业政策的发展需要 - 7 -
3、项目建设是社会分工的必然要求 - 8 -
4、项目建设是提升全市物流服务水平的有效途径 - 9 -
5、加快韩城汽车及农业机械维修服务发展的需要 - 9 -
6、项目建设是调整产业结构、培育新经济增长点的需要 - 10 -
7、项目建设是提高城镇载体功能，加速城镇化进程的需要 - 11 -
第三章 项目现状及与发展瓶颈 - 12 -
一、项目区现状条件 - 12 -
1、地形地貌 - 12 -
2、气候水文条件分析 - 12 -
二、项目开发的主要有利条件 - 12 -
1、区域经济快速发展带来的影响 - 12 -
2、项目建设带来吸引力 - 13 -
3、区位条件与可进入性具有的优势 - 13 -
4、项目建设的规模效应 - 13 -
三、项目区发展瓶颈 - 14 -
1、基础设施需要进一步完善 - 14 -
2、区域性基础设施不协调，交通枢纽功能弱化 - 14 -
3、与物流园项目相比竞争不利 - 14 -
四、项目开发面临问题 - 15 -
1、农业物流存在的问题，投入成高、组织化运作力量薄 - 15 -
2、现有农产品交易市场发展相对滞后 - 15 -
3、当前农机服务体系专业性科技人才及相关配套政策缺乏 - 16 -
4、农业物流成本高，发展投入资金少 - 16 -
5、农业政策配套力度小 - 17 -
6、物流技术装备与信息技术落后，整合难度大 - 17 -
五、对策与结论 - 18 -
1、推进土地流转工作，强化组织运作力量 - 18 -
2、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地 - 18 -
3、提升物流管理水平，加大对农业机械维修服务支持 - 18 -
4、重视农产品初级市场的建设，增加农业服务设施发展资金投入 - 19 -
5、加快农业信息化建设 - 19 -
6、加大政策配套力度 - 20 -
六、综合评价 - 20 -
第四章 项目开发市场前景 - 21 -
一、宏观市场环境 - 21 -
1、项目开发建设符合发展现代农业物流的要求 - 21 -
2、大量农副产品外销立足现代物流业增添活力和生机 - 22 -
3、经济快速增长对物流及农业服务设施的需求增大 - 22 -
二、农产品市场预测和现有生产能力估计、供求关系分析 - 22 -
三、市场预测 - 25 -
1、对周边幅高射能力 - 25 -
2、农村汽车销售与农机维修服务前景 - 25 -
3、提高配送中心知名度 - 26 -
4、拉动相关产业发展 - 27 -
四、市场分析结论 - 27 -
第五章 项目建设条件与选址分析 - 28 -
一、选址依据 - 28 -
二、项目选址 - 28 -
三、建设条件 - 28 -
1、自然条件 - 28 -
2、工程地质条件 - 28 -
3、交通条件 - 29 -
4、基础设施条件 - 29 -
5、交通条件及公用设施条件 - 29 -
四、选址用地权属性质类别及占地面积 - 29 -
五、项目选址综合评价 - 29 -
第六章 项目定位、发展模式与实施方案 - 31 -
一、项目定位与目标 - 31 -
1、总体定位 - 31 -
2、功能定位 - 32 -
二、发展目标 - 32 -
三、发展模式 - 33 -
四、总体布局及建设规模 - 34 -
1、项目用地规划指标 - 34 -
2、项目主要建设内宾 - 34 -
五、项目建设内容介绍 - 35 -
1、农产品交易中心区 - 35 -
2、信息区 - 37 -
3、仓储区 - 41 -
4、汽车展销售区 - 44 -
5、维修区（货车与农用机械） - 44 -
6、生活配套服务区 - 45 -
第七章 规划方案 - 46 -
一、总平面布置 - 46 -
二、建筑方案 - 47 -
1、设计原则 - 47 -
2、建筑设计构思 - 47 -
3、土建工程 - 48 -
三、公用工程 - 48 -
1、给水工程 - 49 -
2、排水 - 50 -
3、供电设计 - 50 -
4、竖向 - 52 -
5、绿化、美化 - 52 -
6、燃气 - 52 -
7、摄像监控 - 52 -
8、采暖、通风 - 53 -
9、防火及排烟系统 - 54 -
10、照明系统 - 54 -
第八章 项目开发时序与原则 - 55 -
一、进度计划编制依据 - 55 -
二、项目工期 - 55 -
第九章 环境影响评价与劳动卫生 - 57 -
一、项目区环境条件 - 57 -
二、污染源及污染物概述 - 57 -
1、项目污染治理方案 - 57 -
2、噪声治理 - 57 -
3、固体废弃物的治理 - 58 -
4、绿化美化环境 - 58 -
三、职业安全卫生主要措施 - 58 -
四、水土保持 - 58 -
第十章 资源、能源消耗和消防安全 - 60 -
一、节能 - 60 -
二、电力节能措施 - 60 -
三、节水 - 61 -
四、节约土地 - 62 -
五、消防与安全 - 62 -
1、设计依据 - 62 -
2、项目概述 - 62 -
3、消防措施 - 62 -
4、消防给水 - 63 -
第十一章 组织机构与劳动定员 - 64 -
一、组织机构 - 64 -
二、工作制度 - 64 -
三、劳动定员 - 64 -
四、人员培训 - 65 -
第十二章 项目投资估算 - 67 -
一、估算范围及依据 - 67 -
1、投资估算依据 - 67 -
2、投资费用的计取 - 67 -
3、其他费用的计取 - 67 -
4、投资估算范围 - 68 -
三、项目投资估算分析 - 68 -
1、工程费用 - 68 -
2、土地征用费用 - 68 -
3、项目投资估算分析 - 68 -
四、项目总投资估算分析 - 70 -
五、资金筹措 - 70 -
六、资金使用和管理 - 70 -
第十三章 财务评价 - 72 -
一、项目评价的依据与原则 - 72 -
1、依据 - 72 -
2、原则 - 72 -
3、建设期和计算期 - 72 -
二、项目财务预测范围 - 72 -
三、项目经营财务分析 - 73 -
1、直接成本 - 73 -
2、工资与福利 - 73 -
3、折旧与摊销费 - 73 -
4、修理费 - 73 -
5、其他费用 - 73 -
6、项目总成本 - 74 -
四、项目收入及税金 - 75 -
1、项目收入主要来源 - 75 -
2、增值税、产品销售税金及附加 - 75 -
3、财务效益与费用估算 - 76 -
4、盈利能力分析 - 78 -
5、清偿能力分析 - 78 -
6、不确定性分析 - 79 -
7、盈亏平衡分析 - 79 -
8、敏感性分析 - 79 -
9、项目财务评价结论 - 80 -
第十四章 项目经济影响分析 - 81 -
一、经济效益预测 - 81 -
二、社会效益预测 - 81 -
1、转移和吸纳城乡劳动力，解决富余人员就业 - 81 -
2、项目对产业结构调整影响 - 81 -
3、改善周边区域面貌，并增强后城镇辐射功能 - 81 -
4、人气聚集，提升土地价值，增加地方收益 - 82 -
5、示范作用强，带动更大范围的小城镇发展 - 82 -
第十五章 风险分析与防范措施 - 83 -
一、风险评价 - 83 -
1、融资和利率风险 - 83 -
2、政策变动风险 - 83 -
3、运营风险 - 84 -
4、市场风险 - 84 -
5、其他风险 - 84 -
二、风险控制 - 84 -
1、针对融资风险 - 84 -
2、针对政策风险 - 85 -
3、针对运营管理风险 - 85 -
4、针对市场风险 - 85 -
第十六章 综合评价 - 86 -
一、结论 - 86 -
二、建议 - 86 -

第一章 项目基本概况

一、项目总述
1、项目名称：农副产品物流仓储服务配送中心综合开发项目。
2、项目性质：新建。
3、项目地点：位于韩城市龙亭镇。
4、投资总额：6358万元。
5、资金来源：企业自筹。
本项目根据国家农业产业化发展，特别加快现代农业物流产业对建设项目资本金的要求，结合本项目实际，政府财政性资金、商业贷款、社会机构基金。
6、投资企业：韩城市韩牟发有限责任公司。
7、建设周期：2年（2014-2016年）。
8、项目总规划占地面积： 60亩，约为40000平方米。
9、主要建设内容: 农产品交易中心区（蔬菜、水果、冻品、干货、副食品、农副产品的深加工、配送、仓储等）、信息区（认证农产品）、仓储区、汽车展销区、货车与农用机械维修区和生活配套服务区（办公室、客服中心、水、电、道路等）等六大功能区域组成。
二、项目总体定位
本项目定位于集农产品贸易、仓储、物流、深加工、现代农业投资、电子商务、农产品期货交易、汽车（农用车、卡车、小轿车等）销售与维修于一体的现代农业仓储物流园区。它将是韩城市内第一家完整的、专业的农产品、农机与汽车销售与维修服务整合平台，也是对国家实施“三农”政策的一种创新性诠释。
三、报告研究范围
本可研报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、建设规模、投资估算及资金筹措、效益分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。
四、项目研究目的
通过研究韩城市社会经济与城市规划、农产品交易与供给市场供需状况以及经营现状，分析项目的可行性，评估其投资价值，并对项目建设背景及建设条件进行调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供投资方和有关部门决策参考。

第二章 项目建设背景及必要性分析

一、项目建设背景分析
1、农产品流通成为经济发展瓶颈
我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2．4亿户，而平均每户拥有的耕地只有6亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如农副产品的商品率只有30％左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。
本项目提出的项目，兴办仓储设施和购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。
因此，建设韩城市农副产品物流仓储服务配送中心综合开发项目正是基于以上背景之一。
2、韩城物流市场现状
2012年，韩城全市实现生产总值233.2亿元、增长13.6%，人均生产总值超过9000美元，高于全国全省平均水平；地方财政收入完成15.3亿元，同口径增长27%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长16%和18%，达到24717元和8852元，双双超过全国平均水平，经济社会发展取得了新的成绩和进步。新建现代农业园区5个，芝阳花椒芽菜产业园被确定为省级示范园区。建成芝阳肉鸡产业园，实现了畜牧产业园区零的突破。全市新流转土地1.02万亩，新发展农民专业合作社27家，新增规模养殖户86户、设施蔬菜2091亩、果园9600亩。改造中低产田9000亩，建成高标准示范农田1万亩。农业产业化工作取得了长足的发展，国家花椒生物产业基地落户韩城。基本形成椒、果、菜、畜四大主导产业，“大红袍”花椒以粒大、皮厚、色鲜、味浓而驰名中外，年产4000万斤，占到全国的1/6。
据不完全统计，全市目前有注册营运的物流企业20家，注册资金2.5亿元。有个体营运户9300多家，营运性货车1.2万辆，载重吨位97800吨。2011年全市货运总量达到3600万吨，货运总里程达到60万公里，货物周转量21.6万亿吨。
根据资料测算2011年全市物流业营业收入约为35.8亿元，增加值约11.5亿元，占GDP比重的5.8%，占服务业增加值的63%，基本形成了“大商贸、大物流”遍布城乡的流通格局。
全市经济社会的发展促成一大批传统物流企业和商业批零企业提质、改进，中小型物流配送、零担货运企业通过提升和强化社会服务功能，拓宽服务领域，积极向现代物流转化。但是一批专业化程度高、竟争能力强的物流。
主要存在的问题有：
1、物流活动分散。中心城区的物流活动仍以企业分散的物流为主，专业化、规模化、社会化水平较低。市内工业企业中原材料和成品物流的80%左右都是由企业自身或供应商来承担，由第三方物流企业承担的仅占20%。商业企业中的商品调动大部分也是由商家来自理。
2、物流服务单一。中心城区的物流服务仍以传统业务和传统方式为主，以局部的、分段的、单品种的物流服务为主，局限于传统的物流运作，业务内容多数仍是代理存储，库存管理，搬运和运输，缺少能够提供全过程物流服务的企业。物流系统信息化、网络化程度也很低。
3、技术装备低级。与发达地区相比，在物流专用设备及物流信息网络配套方面韩城市还存在相当大的差距。在现代包装技术和机械化、自动化货物搬运技术已普遍使用于现代物流企业时代，还没有普通运用，没有从根本上改善物流活动中的货物运输的散乱状况和人背肩扛的手工搬运方式。
4、管理体制不顺。物流管理体制和机制上存在不少障碍。物流涉及部门很多，但目前有效的协调机制尚未建立。
3、韩城市具有成为大型农业集散基地的区位优势
108国道纵贯南北，市乡公路基本普及，各干线四通八达。两横一纵国省干线定格了韩城公路的主骨架，两横即西禹高速公路、G108国道，一纵即S304省道。发展大流通，实施商贸兴城，已成为韩城市调整产业结构的又一重要战略决策。
以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。
建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与其他地区商贸流通业的对接步伐，建设农业物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升韩城商贸流通业的层次。
仓储物流中心项目的建设将对韩城市加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。
4、韩城具有农产品及农机产业流通枢纽的资源优势
韩城市土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，韩城处于暖温带半干旱区域，属大陆性季风气候，四季分明，气候温和，光照充足，雨量较多，适宜农副产品和多种经济作物生长地。
资源优势使韩城具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。
5、国家宏观政策下对项目建设的影响
党的十八大明确提出，着力构建现代产业发展新体系，着力培育开放型经济发展新优势，使经济发展更多依靠内需特别是消费需求拉动，更多依靠现代服务业和战略性新兴产业带动，更多依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新驱动，更多依靠节约资源和循环经济推动，更多依靠城乡区域发展协调互动，不断增强长期发展后劲。
要统筹城乡发展、区域发展、经济社会发展、人与自然和谐发展、国内外发展和对外开放，统筹各方面利益关系，充分调动各方面积极性，努力形成全体人民各尽所能、各得其所有和谐相处的局面。
今后10年，国家加快工业化、城镇化进程，推进产业结构、消费结构升级，为现代物流产业的发展提供了巨大的市场需求。
这就表明了我国今后一个时期内宏观经济发展的趋势，因此本项目的开发建设适应国家宏观背景下大力推进新型城镇化建设的需要。
综合考虑以上述各因素，韩城市韩牟发有限责任公司认为在韩城市建设农产品交易集散基地具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于当地经济的发展，因此，建设该项目条件已具备。
二、项目建设的必要性
1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要
国家产业结构调整需要农业向产业化发展。龙亭镇主要经济结构仍属于农业型的结构。虽说近几年当地党委政府尽了最大努力，高度重视农业这个基础产业，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。目前迫在眉睫的是要进行产业结构的调整，发展服务业、农业等第三产业，它将为该镇提供新的发展动力和形成新的产业支柱。同时，龙亭镇在推动城镇化建设方面的条件已经成熟，通过小城镇开发，培育农村新的经济增长点，不断优化农村产业结构升级，可以促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业，带动农民走上共同富裕的道路。
2、符合国家产业政策的发展需要
十八大报告中提出，提出要推动服务业特别是现代服务业发展壮大，要加快形成新的经济发展方式，着力构建现代产业发展新体系，不断增强长期发展后劲，使发展经济更多依靠现代服务业和战略性新兴产业带动。作为新兴的生产性服务业，物流业是加快形成新的经济发展方式的重要途径，是推动经济结构战略性调整的重要支撑，是拉动消费、搞活流通、促进生产、满足民生需求的重要保障。
仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是深化外贸体制改革的一项重大措施,它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。国家高度重视发展物流业，出台了一系列政策措施，使我国物流政策体系不断完善。2009年国务院发布《物流业调整和振兴规划》；2011年国务院办公厅出台《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(“物流国九条”)； 2012年国家11个部委联合印发《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》，目前正在起草编制《全国物流业发展中长期规划》和《物流园区发展专项规划》；印发实施了物流企业土地使用税减半征收政策，将物流业纳入营业税改征增值税试点范围，扩大营业税差额纳税试点。支持物流发展，既有宏观政策，又有具体操作手段，奠定了我国物流业发展的产业地位。
韩城市政府提出，要大力发展以房地产为龙头的三产服务业，提高商贸、餐饮发展档次和水平，加快发展仓储物流、科技信息、电子商务等现代服务业，增强城市的凝聚力和吸引力。
本项目的建设将有力推动符合农副产品交易市场是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。
3、项目建设是社会分工的必然要求
社会专业化分工的出现，使得生产、分配、交换和消费在一个分离的空间进行，并且存在时间上的差异，只有依靠“物流”这一纽带，才能将各个环节连接起来，使社会化大生产得以实现。
现代物流体现的是一种综合服务的概念，泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，包括运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面的有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。通过使用现代信息技术和现代运输技术，按照物流流动的规模、方向和时间等要求，把供应商、生产商、销售商、消费者有机联系起来，可以大大降低社会总体运营成本，提高经济效益。
4、项目建设是提升全市物流服务水平的有效途径
物流基地是多个物流服务体在空间上集中布局的场所，具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，是物流系统运行支撑的地域载体，也是区域经济发展的一个节点。它综合了交通、物流企业于一体，从事大规模物流活动的重要场所，汇集了众多的人流、商品流、技术流、资金流、信息流，对其规划与建设能极大地提高商品流通速度和综合服务水平。同时，通过项目的规划，可以将运输、集散、中转、储存、配送、销售、售后服务等功能结合起来，对内部各种功能进行有机协调，提高物流设施的利用效率。
现代物流业在韩城处于初步发展状态，农副产品物流仓储配送中心建设，对于韩城现代物流业发展，物流资源开发和综合利用，必将起了巨大作用，正是现代物流业的发展需要。
5、加快韩城汽车及农业机械维修服务发展的需要
根据韩城市经济建设发展规划，全新地打造一个承接汽车流通产业转移、承载汽车流通产业整合与升级、具有国际化标准的汽车商贸、物流、会展、博览、文化与服务的平台，打造一个全新的汽车商贸物流产业连。
韩城市是陕西省重要的经济、文化、交通、商贸和通讯中心，发展大市场、大流通是经济发展的需要。但韩城市及周边市县的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式，而且档次较低，形象较差。目前韩城市还没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车销售与维修服方面场所，因此，项目的建设是适应韩城市经济发展和提升汽车流通市场形象的必然选择。
目前随着汽车下乡的推进，农民兄弟购车后的保养、维修难的问题也正在日益突出。由于很多企业维修网点的缺失，农民购车后只能到路边的维修店进行维修，不仅服务差，维修质量也不能保证。韩城市韩牟发有限责任公司在项目区建设汽车销售网络，在推进汽车产品下乡的同时，同步推进网络下乡、服务下乡。不仅有利于振兴汽车市场，而且真正惠农、便农、利农。如果厂家只想着把汽车卖到农村，售后服务却跟不上，农民兄弟很难真正从汽车下乡的政策中受惠。
另外，韩城市目前还有一家真正大型的农业机械维修服务站，特别是集农业机械维修服务的大型交易场所还没有。但目前农机维修服务普遍存在发展滞后，与农机化发展现状不相适应等问题，满足不了农机化发展的需要；农业机械维修服务点分散，且技术落后等原因已不适应新型农业发展需要。
因此，在物流仓储中心设置农业机械维修服务中心，将有利于农村产业结构调整，提高农机资源利用率，减轻农民劳动强度，为农民生活与生产提供更为便捷服务场所，这样才能够在家门口买到车、修好车，解决农民维修的后顾之忧，为广大农村用户提供便捷式服务。也是实现农民增收的有效途径。
6、项目建设是调整产业结构、培育新经济增长点的需要
物流基地的物流组织管理功能一般包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在基地内形成一个社会化的高效物流服务系统。加快项目的建设，将对改变物流发展环境及基础条件，对培育物流产业具有重要意义作用，提升韩城地区物流产业在社会经济中的地位，项目将带动物流业发展产生新的经济增长点，开发新的经济发展领域。
以国内外市场为目标，以韩城龙亭建设现代农业仓储物流配送中心为枢纽，拉动农副产品外输发展，增加农民收入，合理优化农业产业结构。另外项目实施后，可改变红安目前仓储物流配送规模散小状况，实现规模化、集约化经营，更有利于有关部门对产品的监管，能够进一步保证广大市民购卖产品的质量、卫生和安全。
7、项目建设是提高城镇载体功能，加速城镇化进程的需要
城镇化水平的高低是一个地区国民经济和社会发展的综合反映，也是反映人民生活水平重要的指标之一，目前我国正在大力推进新型城镇化建设，提出了工业、农业、信息及城镇化同步发展，项目建设符合国家发展战略需要。韩城在“十二五”规划中，制定出加速城镇化进程，实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与分行就业机会相结合，逐步形成布局合理、规模适度、功能完善的面向现代化发展的城镇体系。物流仓储配送中心的建设将培育和促进城镇化，创造就业机会，推动中、小城镇系统性经济增长来促进韩城区的整体经济、社会发展。
第三章 项目现状及与发展瓶颈

发展农业仓储中心物流项目有着前所未有的条件和机遇，龙亭镇发展物业的支撑因素很多，但同时也存在较大的不利因素和风险，现将各方面的因素分析如下：
一、项目区现状条件
1、地形地貌
项目位于韩城市龙亭镇，为地势起伏不大的低丘地块，中部浅山区多为黄土丘陵等。东南角连绵起伏的山岭，形成丘陵地带；韩城地势西北高，东南低。
2、气候水文条件分析
韩城处于暖温带半干旱区域，属大陆性季风气候，四季分明，气候温和，光照充足，雨量较多。年平均气温13.5℃，≥10℃积温为4626℃。平均年降水量559.7毫米，无霜期208天，日照2436小时，有利于发展农业生产。但雨量不均，多集中于7、8、9月份。春夏季易发生干旱，夏季阵雨多、强度大。
二、项目开发的主要有利条件
1、区域经济快速发展带来的影响
韩城市及龙亭镇其周边地区的GDP和人均GDP持续增长，消费者可自由支配的时间和货币在不断增长，居民用于日常生活消费支出比例不断加大。
2、项目建设带来吸引力
本项目开发作为农业开发建设项目，包括农业机械维修服务项目、农产品交易、仓储、基础设施等，在周边地区具有一定吸引力。由于本项目在韩城市独树一帜，主题形象鲜明突出，具有一定区域特色，因此本项目的开发将产生巨大的吸附力和凝聚力，为周边地区农业生产提供服务都具有吸引力。
3、区位条件与可进入性具有的优势
项目区位于龙亭镇，自然和用地条件较为优越。项目地位于芝川高速路口出口。
通畅发达的交通条件，增强了各市县区之间的联系，为项目的建设开发创造了良好的条件。市场潜力巨大，具有很强的市场支撑。
4、项目建设的规模效应
韩城市全年农业生产所需农资商品在50万吨以上。随着经济建设步伐的加快，所需建材、煤炭、机械等各类生产资料的增大，农产品的椒、果、菜、畜产品等的输出量也在逐步增加。一个与城市发展互相配套、功能完善、设施齐全的物流集散地呼之欲出。
项目实施的规划配套建设的农副产品、农资、农机具、名优土特产交易中心、食品冷链物流、仓储、保鲜等项目建成投入使用后，年货物吞吐量将达到75万吨，将建设成集化肥、农药、种子、农机具、建材、农产品批发以及工农业生产生活资料运输、仓储为一体和集商品集散功能、价格形成功能、资金结算功能、信息发布功能于一身的关中有特色的综合性物流中心。项目的建成将有效地提高全市工农业产品商品率和市场占有率，增强中心城市辐射功能，改进城市景观，提升城市形象，并能有效填补全市各类投资招商、商品展示“有会无场”的空白。
三、项目区发展瓶颈
1、基础设施需要进一步完善
整个项目区建设，对外连通性不够，交通有待完善，配套服务设施不全，因缺乏统一规划、管理和引导，农业生态旅游项目建设重特色不明显；同时水电、道路、通讯、卫生设施等基础设施不完善，不能满足物流及农机服发展的需要。
项目区周边虽然对部分基础设施进行了改造，同时也新建了一部分配套服务设施，但未形成城镇化建设必备功能需要，即：配套服务发展滞后，基础设施建设跟不上，如“水、电、路、建筑、绿化、环保”还达不到相应的要求。为。
2、区域性基础设施不协调，交通枢纽功能弱化
目前，项目区内有一定基础设施，但污水处理、垃圾处理等环保设施不足，交通虽发达，但交通服务时间短（停留时间）等不足，未来有待升级；未来区域升值空间也较为有限。
3、与物流园项目相比竞争不利
目前，韩城都在进行建设有龙门陕汽物流园、白村陕西华运物流基地建设，对项目建设带来一定影响，所以项目的建设要实行错位发展，突出科技性，特色性，因此项目的建设定位是关键。
四、项目开发面临问题
1、农业物流存在的问题，投入成高、组织化运作力量薄
我国农产品的储存、保鲜技术比较落后，农产品物流成本高。资料表明，25％的根类和块类产品，50％的水果和蔬菜，100％的肉鱼奶等易腐食品都需要冷藏。我国农副产品流通量很大，但以常温物流或自然物流形式为主，80％以上的生鲜食品采取常温保存。因为：一是农产品专用运输工具缺乏，缺乏冷藏冷冻设备和技术。二是通用仓库比较多，专用仓库不足，特种仓库比如低温库、冷藏库、立体仓库等严重短缺。统计数据显示：中国的农副产品产后损失占农副产品总产量的12％-15％，水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上损失率达25％-32％，而发达国家的果蔬损失率一般控制在5％以下，美国的蔬菜水果产品在物流环节的损耗率仅有1％-2％。2012年，我国农副产品物流成本在整个成本构成中占30％以上，而鲜活产品则占70％左右，甚至更多，而世界发达国家物流成本一般控制在10％左右。物流成本的居高不下，已成为制约农民增收和提高农产品市场竞争力的一个瓶颈。
农产品物流专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品物流的认知和认同度至今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但目前物流规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。
2、现有农产品交易市场发展相对滞后
韩城市现有农贸市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展速度缓慢，主要为居民区提供日常生活需要，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。。
3、当前农机服务体系专业性科技人才及相关配套政策缺乏
农业机械维修人员需要大量专门的技术人员、专业的管理人员，而韩城市目前集服务性、经营性于一体的区域性农机维修中心等维修服务组织建设滞后；尽管相关法律法规已有明确规定，但一些地方的农机服务组织在享受工商登记、金融信贷、税收减免、用地安排、用电用油等方面的优惠政策仍未能得到落实，或难以执行到位。
4、农业物流成本高，发展投入资金少
目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。
多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流 “绿色通道”的原因所在。500毫升蒙牛奶的超市售价3.5元/包，其中运费要占10％，更不要说低值低毛利的初级农产品了。　　
龙亭镇物流产业的发展底子薄、起点低、资源少，而且缺少一项较高品位、较高水平的旅游载体，难以形成聚集效应。同时各项基础设施急需完善，各种潜在资源仍需挖掘，相关配套措施尚需落实，这需要大量的资金投入。但目前相应的投资却很少，一方面镇级财政难以支持，另一方面融资渠道比较狭窄。生态旅游基础设施的完善，需要大量的资本介入，而大部分启动资金需要政府先期承担，然后政府才可以利用优惠政策吸引民间资本介入，进而促进政府对基础设施建设的再投入，从而实现良性循环。但目前在政府财政和民间资本都匮乏的情况下，龙亭镇生态旅游业的持续快速发展受到很大阻力。
5、农业政策配套力度小
农业仓储物流中心的发展离不开各项配套政策的实施，但目前促进物流产业发展的政策配套力度依然很小，一是用地政策限制，二是优惠政策较少。用地政策限制是影响龙亭镇发展农业加工、农产品物流业的重要障碍，一方面全镇大量的林地资源无法得到有效开发，另一方面土地政策吃紧也使得各项配套设施难以跟进。优惠政策较少使民间资本不愿投资物流产业，很多企业在没有得到政策扶持的情况下，也无心关注原本就基础薄弱的龙亭镇物流产业开发陷入困境。
6、物流技术装备与信息技术落后，整合难度大
农业产品运输车辆车型偏小，车种陈旧，大部份是一户一车。仓储设施陈旧落后，装卸搬运的机械化水平低。尤其是缺乏发展现代物流所必需的先进网络信息设施。
特别是物流的运输、仓储企业面临着改革转型的双重任务。由于历史原因，市场主体处于分散、分割状态，难以形成综合、高效、便捷的社会服务网络。
农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益是与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。
2013年菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么？明年蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌？长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和发布体系。
五、对策与结论
1、推进土地流转工作，强化组织运作力量
龙亭镇发展生态农业面临着土地规模化程度低的瓶颈，而解决这一问题的重要出路就是大力推进农村土地流转和劳动力转移，为推动农业和农村经济发展，从而初步实现土地的规模化生产。
2、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地
农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的市场能相互协调配合，形成体系。
既要加强市场硬件建设，亦要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成熟。抓好已建市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施和配套服务建设。。
3、提升物流管理水平，加大对农业机械维修服务支持
要积极推进农机社会化服务市场化、专业化、产业化。加快农机新技术、新机具的推广应用步伐，在农机化新技术、新机具推广工作中采用集中规模作业，不断提高农机装备水平，降低了生产成本，减少农户对农机具的资金投入，提高农田耕作质量等，实现农业节本增效，促进了农业的产业化、规模化、标准化生产。
4、重视农产品初级市场的建设，增加农业服务设施发展资金投入
鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办好集贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥作用的基础和依托。
为促进该项目的快速发展，龙亭镇应积极争取上级政府部门的支持和帮助，并依据实际情况增加资金投入，继续完善相关