匕禾健身房项目可行性论证报告.doc

匕禾健身房项目可行性研究报告

目 录

第1章 项目概述………………………………………………………………………………1
第2章 基础数据………………………………………………………………………………1
2.1健身房规模及租………………………………………………………………………1
2.2 经营计划……………………………………………………………………………1
2.3总投资估算……………………………………………………………………………1
2.4资金来源…………………………………………………………………………1
2.5产品成本和费用估………………………………………………………………3
2.6资金筹措…………………………………………………………………………4
2.7折旧和摊销…………………………………………………………………………5
2.8产品销售价格………………………………………………………………………5
2.9总成本费用……………………………………………………………………………6
第三章 财务评价……………………………………………………………………………7
3.1利润及利润分配………………………………………………………………………7
3.2财务盈利能力分析……………………………………………………………………8
3.3偿清能力分析………………………………………………………………………10
3.4不确定性分析………………………………………………………………………13
3.4.1敏感性分析…………………………………………………………………13
3.4.2盈亏平衡分析………………………………………………………………14
附录1 销售收入降低10%时的各表格及计算指标…………………………………………16
附录2 课程设计成绩评定表………………………………………………………………24

第一章 项目概述

经调查，烟台市莱山区烟台大学附近健身房较少且较贵，新建一家健身房可以满足周圈市民和学生的需求。
本项目位于烟台市莱山区迎春大街，占地面积500平方米，总投资约为162.95万元，可同时容纳40进行锻炼。同时，内部设有休息室，再进行健身营业时也销售饮料和巧克力。

第二章 基础数据

2.1、健身房规模及租金：占地面积500平方米，租金每年60万元。
2.2、经营计划：计划经营年限为5年。主要销售月卡和年卡，内含有小卖部。每天经营时间为中午12点到晚上11点，共11个小时。
2.3、总投资估算：因小规模，建设期忽略。根据已有类似项目的调查，可估算出建设投资总额约为97.95万元，每年需要流动资金65.00万元，且每年的增长额为0.
所以，
总投资=建设投资+流动资金=162.59万元
建设投资估算表见表1，流动资金估算表见表2。
2.4、资金来源：项目的自有资金（资本金）为113.81万元，
其余为借款，总投资中借款29.28万元，流动资金中借款19.50万元。根据要求，建设投资的长期借款利率为8%，长期借款借款的本金偿还必须按投产后的最大还款能力归还本金；流动资金的借款利率为6%，流动资金的本金偿还方式为年末归还，年初再借。
投资第一年全部投入。
表1 建设投资估算表
序号
项目名称
单价（万元）
数量（套）
总值（万元）
资产形式
1
设备购置费

13.64
固定资产
1.1
运动器材

10.64
1.1.1
跑步机
0.30
20.00
6.00
1.1.2
健步器
0.04
4.00
0.16
1.1.3
综合训练器
0.67
2.00
1.34
1.1.4
举重器
0.18
4.00
0.72
1.1.5
举重床
0.10
2.00
0.20
1.1.6
腹板机
0.04
3.00
0.11
1.1.7
划船器
0.35
4.00
1.40
1.1.8
脚踏车
0.15
3.00
0.45
1.1.9
哑铃架
0.04
2.00
0.08
1.1.10
哑铃
0.02
5.00
0.08
1.1.11
弹力带
0.00
20.00
0.03
1.1.12
跳绳
0.00
20.00
0.03
1.1.13
呼啦圈
0.00
10.00
0.03
1.1.14
握力器
0.00
10.00
0.02
1.2
器具

3.00
1.2.1
电视
0.30
2.00
0.60
1.2.2
电脑
0.60
4.00
2.40
2
装修费

82.95
2.1
储存柜
0.04
5.00
0.19
2.2
桌椅
0.17
4.00
0.68
2.3
前台桌
0.10
1.00
0.10
2.4
办公桌椅
0.06
1.00
0.06
2.5
灭火器
0.00
5.00
0.02
2.6
货架
0.03
4.00
0.12
2.7
收银柜台
0.03
1.00
0.03
2.8
其他(厕所、淋浴等）

81.75
3
证件办理
1.00
递延资产

合计（1+2+3）
97.59

其中 自有资金：68.31万元 借款：29.28万元

2.5、产品成本和费用估算：根据类似项目的调查可得出下表，
费用估算表
序号
项目
资金（万元/月）
数量
总额（万元）
1
工资及福利费
1.65
12
3.87

大堂经理
0.37
1
0.37

健身教练
0.27
4
1.08

接待人员
0.25
2
0.5

保洁人员
0.26
2
0.52

销售人员
0.2
1
0.2

办公人员
0.3
2
0.6

福利费
0.05
12
0.6
2
租金
5

5
3
外购
0.0008
1800
0.72

外购饮料
0.0003
900
0.27

外购巧克力
0.0005
900
0.45

资金（万元/年）

4
运输费

0.03
5
修理费
0.05
1
0.05
6
水电费
0.28
1
0.28
7
宽带费

0.06
8
宣传费

0.1
9
其他

0.08

合计

10.19

所以，每年的工资及福利=46.44万元
每年的租金=60万元
每年外购费用=8.64万元
每年的修理费=0.05万元
每年其他费用=0.6万元

表2 流动资金估算表
单位：万元
序号
项目
年总需要资金
周转次数
计算期/年
1
2
3
4
5
1
资产
124.32

65.00
65.00
65.00
65.00
65.00
1.1
现金（租金）
60.00
1.00
60.00
60.00
60.00
60.00
60.00
1.2
现金（工资及其他费用）
55.68
12.00
4.64
4.64
4.64
4.64
4.64
1.3
存货
8.64
24.00
0.36
0.36
0.36
0.36
0.36
2
流动负债
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
3
流动资金（1-2）

65.00
65.00
65.00
65.00
65.00
4
流动资金本年增加额

65.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.6、资金筹措表见表3
总投资计划与资金筹措表
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
1
2
3
4
5
1
总资金
162.59
162.59
0.00
0.00
0.00
0.00
1.1
建设投资
97.59
97.59
0.00
0.00
0.00
0.00
1.2
流动资金
65.00
65.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2
资金筹措
162.59
162.59
0.00
0.00
0.00
0.00
2.1
自有资金
113.81
113.81
0.00
0.00
0.00
0.00

其中：用于流动资金
45.50
45.50
0.00
0.00
0.00
0.00
2.1.1
资本金
113.81
113.81
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2
借款
48.78
48.78
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2.1
长期借款
29.28
29.28
0.00
0.00
0.00
0.00

其中：用于建设投资
29.28
29.28
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2.2
流动资金借款
19.50
19.50
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2.3
短期借款
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

2.7、折旧和摊销：根据建设投资和流动资金的估算可计算折旧和摊销费用，固定资产折旧估算表见表4，递延资产摊销估算表见表5。

表4 固定资产折旧估算表
单位：万元
序号
项目
合计
年折旧率
计算期 / 年
1
2
3
4
5
1
固定资产合计

1.1
原值
96.59
19%

1.2
折旧费

18.54
18.54
18.54
18.54
18.54

净值

78.04
59.50
40.95
22.41
3.86

表5 递延资产摊销估算表
单位：万元
序号
项目
摊销年限
/年
原值
计算期 /年
1
2
3
4
5
1
递延资产 （办证费用）

1.1
摊销
5.00
1.00
0.20
0.20
0.20
0.20
0.20
1.2
净值

0.80
0.60
0.40
0.20
0.0

2.8、产品销售价格：月卡，一张150元；年卡，一张1800元；按小时计费，每小时5元；每天营业时间上午12点到晚上11点，健身房内的饮料每瓶平均8元，巧克力每块平均10元。根据调查，第一年的销售收入约为300.65万元。营业税为3%，城市维护建设税税率为4%，教育费附加为1%。
据调查和统计，第一年的销售收入约为300.65万元，第二年增加20万元，以后每年增加10万元。
销售收入和销售税金及附加估算表见表6.
营业税=销售收入×3%
城市维护建设税=营业税×4%
教育费附加=营业税×1%

表6 销售收入和销售税金及附加估算表
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
1
2
3
4
5
1
销售收入
1641.45
300.65
320.20
330.20
340.20
350.20
1.1
健身卡
1448.95
269.11
287.46
287.46
297.46
307.46
1.2
其他
192.50
31.54
32.74
42.74
42.74
42.74
2
销售税金及附加
51.71
9.47
10.09
10.40
10.72
11.03
2.1
营业税（3％）
49.24
9.02
9.61
9.91
10.21
10.51
2.2
城市维护建设税（4％）
1.97
0.36
0.38
0.40
0.41
0.42
2.3
教育费附加（1％）
0.49
0.09
0.10
0.10
0.10
0.11

2.9、总成本费用：
长期借款利息=2.34万元，流动资金借款利息=1.17万元
根据以上表格和数据，得总成本费用估算表，见表7。
表7 总成本费用估算表
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
1
2
3
4
5
1
外购饮料和巧克力
43.20
8.64
8.64
8.64
8.64
8.64
2
工资及福利费
232.20
46.44
46.44
46.44
46.44
46.44
3
修理费
0.25
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
4
折旧费
92.72
18.54
18.54
18.54
18.54
18.54
5
摊销费
1.00
0.20
0.20
0.20
0.20
0.20
6
利息费用
8.19
3.51
1.17
1.17
1.17
1.17

其中：长期借款利息
2.34
2.34
0.00
0.00
0.00
0.00

短期借款利息
5.85
1.17
1.17
1.17
1.17
1.17
7
其他费用
303.00
60.60
60.60
60.60
60.60
60.60

其中：租金
300.00
60.00
60.00
60.00
60.00
60.00
8
总成本费用合计
988.76
201.50
196.81
196.81
196.81
196.81

其中：固定成本

155.98
151.29
151.29
151.29
151.29

可变成本

45.52
45.52
45.52
45.52
45.52
9
经营成本（8-4-5-6）
886.84
179.24
176.90
176.90
176.90
176.90

第三章 财务评价

3.1、利润及利润分配：所得税按利润总额的25%计取，盈余公积金按税后利润的10%计取。全部投资利润率==60.48%
投资利润率==56.26%
资本金利润率==79.21%
利润及利润分配表见表8.
表8 利润及利润分配表
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
1
2
3
4
5
1
销售收入

300.65
320.20
330.20
340.20
350.20
2
销售税金及附加
51.71
9.47
10.09
10.40
10.72
11.03
3
总成本费用

201.50
196.81
196.81
196.81
196.81
4
利润总额（1-2-3）

89.68
113.30
122.98
132.67
142.35
5
应纳税所得额

89.68
113.30
122.98
132.67
142.35
6
所得税（25%）

22.42
28.32
30.75
33.17
35.59
7
净利润（4-6）
450.74
67.26
84.97
92.24
99.50
106.77
8
可供分配利润

67.26
84.97
92.24
99.50
106.77
9
提取法定盈余公积金（10%）

6.73
8.50
9.22
9.95
10.68
10
未分配利润（8-9）
405.66
60.53
76.48
83.01
89.55
96.09
项目资本金
113.81
项目总资金
162.59
年均净利润
90.15
年均贷款利息
8.19
年均未分配利润
81.13
年均销售税金及附加
10.34
投资利润率
60.48%
投资利税率
56.26%
资本金利润率
79.21%

计算指标：

3.2、财务盈利能力分析：基准收益率取10%。项目的现金流量表（全部投资）见表9。项目的现金流量表（自有资金）见表10.

表9 项目的现金流量表（全部投资）
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
0
1
2
3
4
5
1
现金流入
1710.31
0.00
300.65
320.20
330.20
340.20
419.06
1.1
销售收入
1641.45

300.65
320.20
330.20
340.20
350.20
1.2
回收固定资产原值
3.86

3.86
1.3
回收流动资金
65.00

65.00
2
现金流出
1354.64
162.59
231.54
240.13
240.13
240.13
240.13
2.1
建设投资

97.59

2.2
流动资金
65.00
65.00

2.3
经营成本
886.84

179.24
176.90
176.90
176.90
176.90
2.4
销售税金及附加
46.04

8.21
9.46
9.46
9.46
9.46
2.5
所得税（25%）
259.17

44.09
53.77
53.77
53.77
53.77
3
净现金流量（1-2）
355.67
-162.59
69.10
80.07
90.07
100.07
178.94
5
累计净现金流量
339.57
-162.59
-93.49
-13.41
76.66
176.73
355.67
6
所得税前净现金流量
614.84
-162.59
113.19
133.84
143.84
153.84
232.71
7
所得税前累计净现金流量

-162.59
-49.40
84.45
228.29
382.13
614.84
8
净现金流量现值（i=10%）

-162.59
62.82
66.18
67.67
68.35
111.11
9
累计净现金流量现值

-162.59
-99.77
-33.59
34.08
102.43
213.54
10
税前净现金流量现值

-162.59
122.25
156.12
181.20
209.30
341.92
11
累计税前净现金流量现值

-162.59
-40.34
115.77
296.97
506.28
848.20

所得税后

所得税前

财务净现值（ic=10%)
213.54
万元
408.57
万元
财务内部收益率
46%

77%

投资回收期
2.51

1.26

计算指标：

所得税后的财务内部收益率为46%，财务净现值（10%）为213.54万元，所得税前财务内部收益率为77%，财务净现值（10%）为408.57万元。财务内部收益率大于行业基准收益率，寿命盈利能力满足了行业最低要求；财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以接受的。所得税后的投资回收期为2.51年，所得税前的投资回收期为1.26年，均小于行业基准投资回收期5.7年，这表明项目投资能按时回收。累计净现金流量图见图1.

表10 财务现金流量表（自有资金）
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
0
1
2
3
4
5
1
现金流入
1700.31

300.65
320.20
330.20
340.20
409.06
1.1
销售收入
1631.45

300.65
320.20
330.20
340.20
340.20
1.2
回收固定资产余值
3.86

3.86
1.3
回收流动资金
65.00

65.00
2
现金流出
1487.07
113.81
308.92
261.98
264.72
267.45
270.19
2.1
自有资金
341.31
113.81
45.50
45.50
45.50
45.50
45.50
2.2
借款本金偿还
48.78

48.78
0.00
0.00
0.00
0.00
2.3
借款利息支付
8.19

3.51
1.17
1.17
1.17
1.17
2.4
经营成本
886.84

179.24
176.90
176.90
176.90
176.90
2.5
销售税金及附加
51.71

9.47
10.09
10.40
10.72
11.03
2.6
所得税
150.25

22.42
28.32
30.75
33.17
35.59
3
净现金流量（1-2）
213.24
-113.81
-8.27
58.22
65.48
72.75
138.87

财务内部收益率
32%

财务净现值（ic=10%)
101.72
万元
计算指标：

3.3、偿清能力分析：偿清能力分析是通过对“长期借款还本付息表”，“资产负债表”额计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿还能力。

资金来源与运用表见表11，资产负债表见表12，长期借款还本付息表见表13。
表11 资金来源与运用表
单位：万元
序号
项目
合计
计算期/年
上年 余值
0
1
2
3
4
5
1
资金来源
857.29
162.59
108.42
132.04
141.73
151.41
161.10

1.1
利润总额
600.98

89.68
113.30
122.98
132.67
142.35

1.2
折旧费
92.72

18.54
18.54
18.54
18.54
18.54

1.3
摊销费
1.00

0.20
0.20
0.20
0.20
0.20

1.4
长期借款
29.28
29.28

1.5
流动资金借款
19.50
19.50

1.6
自有资金
113.81
113.81

1.7
回收固定资产余值
0.00

3.86
1.8
回收流动资金
0.00

65.00
2
资金运用
361.61
162.59
51.70
28.32
30.75
33.17
55.09

2.1
建设投资
97.59
97.59

2.2
流动资金
65.00
65.00

2.3
所得税
150.25
0.00
22.42
28.32
30.75
33.17
35.59

2.4
长期借款本金偿还
29.28

29.28

2.5
流动资金借款本金偿还
19.50

19.50

3
盈余资金（1-2）
495.68
0.00
56.73
103.72
110.98
118.25
106.01

4
累计盈余资金
1373.95
0.00
56.73
160.44
271.43
389.67
495.68

表12 资产负债表
单位：万元
序号
项目
计算期/年
0
1
2
3
4
5
1
资产
162.59
200.57
285.54
377.78
477.28
564.55
1.1
流动资产
65.00
121.73
225.44
336.43
454.67
560.68
1.1.1
现金

64.64
64.64
64.64
64.64
64.64
1.1.2
存货

0.36
0.36
0.36
0.36
0.36
1.1.3
累计盈余资金

56.73
160.44
271.43
389.67
495.68
1.2
固定资产净值
96.59
78.04
59.50
40.95
22.41
3.86
1.3
递延资产净值
1.00
0.80
0.60
0.40
0.20
0.00
2
负债及所有者权益
162.59
200.57
285.54
377.78
477.28
564.55
2.1
流动负债总额
19.50
19.50
19.50
19.50
19.50
0.00
2.1.1
短期借款
19.50
19.50
19.50
19.50
19.50
0.00

其中：流动资金借款
19.50
19.50
19.50
19.50
19.50
19.50
2.2
长期借款
29.28
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

负债小计
48.78
19.50
19.50
19.50
19.50
0.00
2.3
所有者权益
113.81
181.07
266.04
358.28
457.78
564.55
2.3.1
资本金
113.81
113.81
113.81
113.81
113.81
113.81
2.3.2
累计盈余公积金

6.73
15.22
24.45
34.40
45.07
2.3.3
累计未分配利润

60.53
137.01
220.02
309.57
405.66
计算指标：

资产负债率/%

9.72
6.83
5.16
4.09
0.00

流动比率/%

624.23
1156.12
1725.27
2331.66

速动比率/%

331.49
331.49
331.49
331.49

表13 长期借款还本付息表
单位：万元
序号
项目
计算期/年
1
2
3
4
5
1
借款

1.1
年初借款本息余额

1.2
本年借款
29.28

1.3
本年借款应付利息（8%）
2.34

1.4
本年还本付息
31.62

其中：还本
29.28

付息
5.30

1.5
年末本息余额
0.00

2
还本资金来源
79.28

2.1
当年可用于还本的未分配利润
60.53

2.2
当年可用于还本的折旧和摊销
18.74

2.3
以前年度结余可用于还本资金

2.4
可用于还款的其他资金

由上表可得长期借款的借款偿还期限为1.4年。

3.4、不确定性分析
3.4.1、敏感性分析：利用所得税前全部投资做敏感性分析。基本方案财务内部收益率为77%，投资回收期为2.26年，均满足财务基准值的要求。考虑项目实施过程中一些不定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率的敏感性分析。
敏感性分析见表14。
表14 财务敏感性分析表
序号
项目
基本方案
投资
经营成本
销售收入
10%
-10%
10%
-10%
10%
-10%
1
内部收益率（%）
77
72
82
66
87
95
57

较基本方案增减（%）

-5
5
-11
10
18
-20

从表14可以看出，各种因素的变化都不同程度的影响内部收益率，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。敏感性分析图见图2.

图2 敏感性分析图
从图2中可以看出，销售收入和经营成本对基本方案内部收益率的影响曲线可求出，当销售收入降低约134%和经营成本提高约60.91%时，项目的内部收益率才低于基准收益率10%的水平。
3.4.2盈亏平衡分析
取生产能力的39%为盈亏平衡分析点，以经营期的第二年分析。
项目的盈亏平衡分析表见表15.
盈亏平衡表见图3.
表15 盈亏平衡分析表
生产能力
0
39%
100%
固定成本
151.2949
151.294896
151.294896
总成本
151.2949
169.047696
196.814896
销售收入
0
124.878
320.2

图3 盈亏平衡图
从财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，借款偿还期能满足贷款机构的要求。综合敏感性分析，项目具有一定的抗风险能力，因此，项目从财务评价上讲是可行的。

附录1当销售收入降低10%时，各表格：

表1.1建设投资估算表
建设投资估算表
序号
项目名称
单价（万元）
数量（套）
总值（万元）
资产形式
1
设备购置费

13.64
固定资产
1.1
运动器材

10.64
1.1.1
跑步机
0.30
20.00
6.00
1.1.2
健步器
0.04
4.00
0.16
1.1.3
综合训练器
0.67
2.00
1.34
1.1.4
举重器
0.18
4.00
0.72
1.1.5
举重床
0.10
2.00
0.20