房地产公司核算之成本核算细则.doc

房地产公司核算之成本核算细则
目录
第一章总则
第二章成本核算方法及过程控制
一、成本核算的基本程序
二、成本核算对象的确定
三、成本费用项目及核算内容
第三章成本费用的归集与分配
一、成本费用的分摊原则
二、成本核算基本账户的设置
三、成本费用的归集与分配
四、开发成本的结转
第一章总则
一、为了加强成本管理，规范公司成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据公司管理需要并结合成本核算的具体内容以及总部制定的有关规定的要求，制定本制度。
二、公司应根据分期开发的项目和管理要求，确定适合的成本核算对象、成本计算方法、开发间接费用的归集和分配方法及开发成本的分摊方法等。上述方法一经确定，不得任意变更。如确需变更，应当根据项目实际情况，报经批准后执行，并将变更的原因及其对成本费用和财务状况的影响，单独报告加以说明。
三、成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
四、成本核算细则是公司经营管理制度的重要组成部分，公司应结合本细则完善内部管理流程，明确责任，确保细则的贯彻实施。
第二章成本核算方法及过程控制
一、成本核算的基本程序：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第六步：正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
二、成本核算对象的确定：
1、成本核算对象的确定原则：可售性原则、项目分期原则、产品明细差异原则、功能区分原则，便于成本费用的归集、适应成本监控的要求六项原则。
2、根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
2.1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象；在同一项目、结构类型相同、开竣工时间相近，可以合并为一个成本核算对象。
2.2、同一项目、同一期有高层、多层、复式等不同业态的，还应按业态划分成本核算对象。
2.3、同一项目有商业、住宅、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（车库作为相关配套设施核算）
2.4、根据核算和管理需要，会所、学校等配套设施不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
2.5、售楼机构若用于后期经营场并交业主使用，应单独作为配套设施计入成本；售楼机构性质若为商业性质，应单独作为商业业态进行核算。
2.6、样板房若属于临时性，则单独归集成本，结转入营销费用；样板房若可以对外出售，则按精装房进行核算。
3、成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性、一致性、可比性。
三、成本费用项目及核算内容
1、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列九项（目前成本项目固化到三级，三级以下可根据实际情况做适时增减）：
1)土地款
2)开发前期费
3)建筑安装工程费
4)园林环境工程费
5)基础设施费
6)配套设施费
7)工程其他费用
8)开发间接费
2、各成本项目的开支范围如下：
1)土地款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
(1)土地出让金：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。
(2)契税：由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时，向产权承受人征收的税赋（以土地出让金为基数，交纳给国土局的契约税）、印花税。
(3)拆迁安置费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(4)土地整治费：土地整治开发费用。
(5)其他：如林权费、地勘界费、土地权属调查费、地籍测绘费、证书工本费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等与土地相关的费用。
2)开发前期费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘等前期费用。主要包括以下内容：
(1)勘测测量费：包括初勘、详勘、测绘费等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(2)设计费：包括建筑设计费、安装设计费、景观设计费、装饰设计费等。主要有：项目立项后的规划设计费、方案设计费、初设设计费、施工图设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费、专家咨询费等。
(3)政府规费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、勘测放验线费、白蚁防治费、综合规划管理费、施工许可费用、招投标管理费、控制规划费、律师见证费、道路开口费、占道费等。