纳税人将自有办公用房部分出租并收取跨年租金-有哪些涉税问题?如何账务处理?(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!纳税人将自有办公用房部分出租并收取跨年租金,有哪些涉税问题?如何账务处理?(老会计人的经验)【案例】A企业自有办公用房1000平方,购入总价值1200万元,原为该企业办公自用。2017年9月1日,该企业为了压缩办公成本,将其中的500平方办公用房分割,出租给其他企业使用,并一次性收取了该企业自2017年9月1日-2018年8月31日共12个月的房屋租金328500元。假设A企业为一般纳税人,该办公房屋取得的时间为2014年12月,上述业务发生后,A企业应该做哪些工作,如何进行涉税事项调整,如何进行账务处理?纳税人应及时采取哪些工作?
2、根据中华人民共和国房产税暂行条例第三条规定:房产税依照房产原值一次减除至后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。A企业拥有的房屋在2017年9月前,全部自用,应该从价计征;2017年9月开始,A企业将部分房屋出租,出租部分应该从租计征。A企业应及时到主管税务机关变更房产使用信息,将房产税的征收方式进行变更,由单一的“从价计征”变更为“从价计征”和“从租计征”两种方式。需要注意的是,纳税人进行相关信息变更时,要注意把出租部分的面积换算成“建筑面积”,否则,纳税人从
3、价计征的部分会多缴纳房产税。举例:假设A企业的办公用房建筑面积为1000平方,实际使用面积为800平方;如果A企业用以对外出租的部分500平方为实际使用面积,则A企业进行房产信息变更时,应把出租面积换算成建筑面积。对外出租的面积=500(8001000)=625平自用面积=1000-625=375平。则:A企业从价计征的房产税为1200(3751000)(1-30%)1.2%=3.78万元如果则A企业进行房产信息变更时,没有把出租面积换算成建筑面积,而是按照使用面积进行调整,则:该企业从价计征的房产税为:1200(5001000)(1-30%)1.2%=5.04万元两种情况下,A企业出租部分的
4、房产税都是从租计征,缴纳的房产税完全一样。两者相比,如果A企业没有把出租部分的面积换算成建筑面积进行调整,A企业多缴纳房产税1.26万元。纳税人有哪些涉税问题?A企业将自有办公用房的部分分割出租给其他企业使用,涉及以下税种:1、房产税企业将自有房屋分割出租,房产税的征收由单一的“从价计征”变更为“从价计征”和“从租计征”两种方式。根据房产税暂行条例第7条的规定,房产税按年征收,分期缴纳。由省、自治区、直辖市人民当局固定纳税期限。A企业一次性收取跨年租金,可以一次性计算缴纳房产税,也可以分两次计算缴纳房产税。2、增值税A企业改办公房屋取得时间为2014年12月。根据财政部国家税务总局关于全面推开
5、营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。因此A企业出租办公用房的行为,可以适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。营改增36号文规定,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此,预收租金不能按月(季度)分摊计税,应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。因此,A企业应该在2017年9月份,收到租金时,一次性计算缴纳增值税。需要注意的是,对于”其他个人”出租房屋的增值税征收有特殊规定。国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试
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