华伟卓越物流园区商业计划书.doc

一、项目背景：
为确保成功运作华伟卓越物流园区项目，现已组建一支高度专业化的现代企业--北京华伟卓越物流有限公司,其负责物流园区项目的具体商业运行。项目负责方具有多年的综合物流运营经验，企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境、市场环境，有广泛的固定客户资源。
拟在北京市顺义区李桥镇李洼庄路南侧建设物流园区，约50亩，土地用途为集体建设用地，另有50亩发展预留用地。该地块现属于北京鑫继源钢结构工程有限责任公司。
待成功收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司，我公司尽快将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入运营。

1．市场环境分析
进入WTO后，世界经济一体化的趋势早已形成，中国被定位为国际生产制造中心，中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头，国内贸易和进出口贸易空前活跃，因此，各类企业对第三方物流的需求越来越多，物流外包已成为企业的优先选择，因为物流外包可有效降低企业的运营成本，使企业能够将主要精力用于其核心业务上，无形中物流成为第三利润来源。
物流在我国是一个朝阳产业，有着很好的发展前景，收入稳定，市场波动小，目前处于起步阶段的快速发展期。

2．政策环境分析
商务部等国家9部委2004年联合制定了《关于促进物流业发展的意见》，为物流业的发展提供了宽松的政策环境。2009、2010年国务院陆续出台重要产业调整振兴规划。纺织业、钢铁业、汽车业、船舶业、装备制造业、电子信息产业、轻工业、石化产业、物流业、有色金属业列为十大规划。物流业尤为特出，物流产业成为应对国际金融危机影响、促进平稳较快发展、培育新经济增长点的综合性应对措施的行动方案。物流行业的九大重点工程：多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流工程。同时，物流产业将重
点发展九大物流区域、建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。
该九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、
南宁为中心的西南物流区域。
排在首位的 就是以北京、天津为中心的华北物流区域。因此，华伟卓越物流园项目是属于符合国家政策和物流规划布局的一个优势项目。

二、项目基本状况
1. 地理环境分析
位于北京首都机场T3航站楼附近，毗邻国门商务区，地处以北京为中心的华北物流区域的中心点。

2.项目具体状况
占地面积：约50亩，另有50亩发展预留用地
土地使用年限：长期
土地用途：建设物流园区
地面状况：需实现“五通一平”，即通路、给水、排水、供电、通讯和土地状况平整。
将由北京华伟卓越物流有限公司筹资兴建，并负责管理、运营；并办理建设物流园区的全部相关手续。
经营范围：货物运输、仓储、停车场 等
三、投资收益状况分析
（一）经营规模：
1．总基地面积：50亩，另有50亩发展预留用地
2．总建筑面积为：约32240平方米；50亩发展预留用地拟作为停车场、操作区域
包括：
（1）办公楼：100米×12.8米×4（层）×1栋＝5120平方米
（2）宿舍楼：100米×12.8米×4（层）×1栋＝5120平方米
（3）仓库：100米×55米×1（层）×4栋＝22000平方米
上述（1）＋（2）＋（3）＝32240平方米(注：最终按图纸上标注为准)
3．硬地面积：约9800平方米
4．人员编制： 40 人，其中包括：
总经理1人 副经理 2 人
财务人事部3 人 业务部 12 人
保卫部 10人
勤杂及司炉：12人

（二）投资与运营成本分析
1．筹集资金：8000万元
2．项目投资额：
①收购公司费用 1800万
②办公楼建造成本：
5120平方米×2000元（单价）＝1024万元
③宿舍楼建造成本：
5120平方米×2000元（单价）＝1024万元
④仓库建造成本：
22000平方米×1200元（单价）＝2640万元
⑤道路费用：
9800平方米×300元（单价）＝294万元
⑥绿化费用：约30万元
⑦园区配套成本：约300万元（含水、电、通讯、围墙、大门、消防、配电间、广告费等）
⑧ 车辆及设备：约680万元
项目投资总额合计：即以上8项（不含土地费用）总和为：7800万元
3．筹集资金总额－项目投资总额＝8000－7800＝200（万元），用作流动资金。

（三）以投资额的每年折旧估算年经营成本
其中土地费用按年计算（以最终合同为准）；房屋折旧按照40年计算；道路费用折旧按10年计算。

1. 固定成本：
（1） 年土地成本：1800万元÷40年=45万元/年
（2） 分摊的年房屋建造成本：建造成本÷40年=4688万元÷40年=117.20万元/年
（3） 分摊的道路成本：294万元÷10年＝29.4万元/年
（4）分摊的车辆及设备成本：680万元÷6年＝113.33万元/年
固定成本合计：（1）＋（2）＋（3）＋（4）
＝304.93万元/年

2. 年管理费用：
（1） 人工成本：约100万元
（2） 耗材：20万元
（3） 通讯费、差旅费等：20万元
（4） 维修费用：20万元
年管理费用合计： 160万元

（四）年度收益预测
1. 仓储收入（按照80％的出租率及0.6元/天/平方米计算）：22000平方米×80%×0.6元/天/平方米×365天＝385.44万元
2. 办公楼、宿舍楼出租收入（按照80％的出租率及1.5元/天/平方米计算）：
10240平方米×80%×1.5元/天/平方米×365天＝448.51万元
年度收益预测合计:833.95万元

（五） 综合上述数据，计算年度的净利润
在这里，净利润的概念是：在年度收益的基础上，减去当年的总投入（包括固定成本的折旧、管理费用）后取得的纯利润。也就是说，扣除投资者分摊在年度的所有投入后，取得的净收入。
作这样的计算时，充分地考虑了市场风险和其他不确定因素，因此，房屋租赁、仓储等项收入的计算按照80％的比率计算。计算公式为：
净利润＝年度预测受益－年度分摊固定成本－年度管理费用
833.95万元－304.93万元－160万元＝369.02万元

（六）关于收入状况的特别说明：
1. 做年度收入计算时，未考虑地方政府所给予的优惠政策带来的直接收益。
我们所投资的项目是北京市物流规划布局范围内的物流园项目，应该可以享受服务业招商引资的扶持政策,可享受政府的相关补贴、享受固定资产投资贷款利息在限额内的一定补贴、享受相应的税收优惠政策等。这种补贴收益是一笔可观的数字，之所以未考虑进去，是因为我们打算以这部分收益去抵扣潜在的经营风险。
2.土地、房屋升值和租金的上升将会给投资者带来未来可观的收益。

四、运营管理
物流园区的运营管理由北京华伟卓越物流有限公司管理层负责，采取总经理负责制，同时接受投资者的监督，充分考虑投资者的利益。按照岗位需要和合理控制成本的原则在各必要岗位上配备精干的管理和运营人才。
建立严格的系统管理制度，以提高管理效率，减少协调成本，保障物流园区从一开始就能够体现优质、高效的运营效率。

五、工作安排
1.华伟卓越物流园在进行前期筹备的同时，尽快签署收购协议。
2. 成功收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司后，前往镇政府、区里办理建设物流园区建筑物的文件及相关基建手续。
3.在建造物流园区期间，提前介入商业运营。

目 录

第一章 总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目建设规模： 1
1.3主要建设内容 1
1.4项目建设期限与进度 2
1.5投资结构及资金来源 2
1.6主要经济技术指标 2
1.7设计原则 3
1.8设计依据 3
第二章 背景及必要性 4
2.1项目建设背景 4
2.2项目建设的必要性 4
第三章 建设条件 6
3.1建设单位概况 6
3.2项目建设地点 6
3.3项目核心技术........................................
第四章 建设规模与产品方案 9
4.1项目建设指导思想 9
4.2项目建设目标 9
4.3项目建设规模 9
4.4产品方案 10
第五章 饲养工艺技术方案 11
5.1技术路线 11
5.2生产工艺流程 11
5.3引进种羊 11
5.4纯种繁育 11
5.5采用两年三产技术 12
5.6人工授精技术技术 13
5.7杂交改良 13
5.8物料消耗定额及平衡 15
第六章 工程设计方案 18
6.1总体布局设计 18
6.2土建工程设计 19
第七章 环境保护与综合利用 24
7.1环境影响因素 24
7.2环境保护与治理措施 24
第八章 项目建设期与建成后组织管理运行机制 26
8.1项目建设期组织管理 26
8.2项目建成后的组织管理运行机制 26
第九章 建设期限及实施进度 29
9.1建设期限 29
9.2实施进度 29
第十章 工程总概算 31
11.1编制依据 31
11.2工程概算 31
11.3资金来源及使用 32
第十一章 财务评价与效益分析 33
12.1经济效益 33
12.2社会效益分析 33
12.3生态效益 34
目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2研究依据及范围 3
1.3主要技术经济指标 4
1.4研究结论及建议 4
第二章 项目建设的背景和必要性 6
2.1项目建设的背景 6
2.2项目建设的必要性 8
第三章 项目服务需求分析 11
第四章 项目选址与建设条件 13
4.1选址原则 13
4.2项目选址 13
4.3建设条件 14
4.4项目建设优势条件分析 15
第五章 建设方案 18
5.1建设规模与内容 18
5.2总体规划设计 19
5.3建筑方案 24
5.4结构方案 26
5.5给水工程 27
5.6排水工程 29
5.7电气设计 31
5.8暖通设计 34
5.9项目实施进度 35
第六章 节能措施 37
6.1 设计依据 37
6.2节能措施 37
第七章 环境影响分析 39
7.1 环境影响分析 39
7.2 环境保护措施及治理效果 40
第八章 消防与安全卫生 42
8.1 消防 42
8.2  劳动安全 43
8.3  卫生防护 44
第九章 组织机构与运作方式 45
9.1  组织机构 45
9.2组织管理 46
9.3劳动定员 46
第十章 投资估算 47
10.1编制依据 47
10.2  投资估算 47
10.3资金筹措 48
第十一章  经济效益评价 49
11.1 成本核算 49
11.2 利润估算 51
11.3经济风险分析 52
11.4财务评价结论 54
第十二章 结 论 55