易居-南京雅居乐汊河项目营销策略报告.ppt
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1、和而不同雅居乐汊河项目营销策略报告谨呈:来安雅居乐房地产开发有限公司易居中国-南京公司项目界定区位:安徽来安县汊河镇占地面积:270906万方建筑面积:约79万方容积率:2.34 建筑高度:100米建筑密度:38.4%绿地率:31.4%本案安徽滁州南京区域项目界定项目界定虽然区域经过碧桂园城市花园及南京湾的开发预热,但项目仍然尚属于跨省小县城内-陌生区域的弱势资源大盘 南京都市圈报告整体框架Part 1 行业理解Part 2 案例分享Part 3 项目定位Part 4 营销策略Part 4 营销执行行业理解:解读南京都市圈的形成与现状都市圈理解南京房产市场壹在今天的一二线城市,城市中心城区房地
2、产逐渐趋于饱和城市逐步形成以城市中心为据点,通过加快建设快速干道及轨道交通的方式,接驳城市中心与周边区域的距离昆山之于上海2013年昆山市公交将新辟调整7条公交线路,与上海轨道交通 11号线花桥延伸段实现无缝对接。上海、昆山居民将可以通过“公交”方式往返两地。“双城”生活成为举步公交距离。昆山市地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连,南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤,西与吴江、苏州交界。适宜居住的现代化园林城市,素有“小上海”之称,。根据上海市2030年规划,昆山将并入上海 启东之于上海启东市地处万里长江入海口东侧,三面环水,集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身,是出
3、江入海的重要门户,也是江苏日出最早的地方。启东市与上海市隔江相望,距浦东直线距离仅50多公里。2009年2月28日崇启大桥苏段开工建设,2011年12月24日大桥建成通车,启东与上海的路程距离由原来的254公里缩短至190全程,车程时间缩减至1个半小时。2011年7月,启东恒大海上威尼斯面市,成就约65%上海人海岸生活梦淄博之于济南淄博位于山东省会城市群经济圈,为省会城市群经济圈次中心城市。西临省会济南,东接潍坊,西南与泰安、莱芜相邻,南部与临沂接壤,北部与东营、滨州相接。淄博定位济南都市圈的经济副中心,以石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链为内核的服务业相对发
4、达的现代化制造业城市。2013年出台的省会城市群都市圈发展规划实现淄博到济南公交化 带来城市一体化生活都市圈城市与城市间交通网托起了整个城市间脉络今天的都市圈的发展给予了中心城市以跨度式的发展空间模式,同时给予了其他城市能级提升的机会点今天南京,作为江苏省省会城市她的都市圈如何形成其都市圈将会改变什么随着城市交通的快速发展,都市圈形成以大城市为中心,小城市向其聚拢同时由于周边城市以大城市所不具有的自然资源,吸引了越来越多的城市客户最好的城市规划,就是让这座城市会讲故事城市社会学家迪特哈森普鲁格南京都市圈区域规划明确南京都市圈包括南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州、宣城规划期为2012年
5、至2020年,展望到2030年南京扬州淮安镇江马鞍山芜湖宣城滁州南京都市圈实现跨省市发展战略两省八市规划南京都市圈溧马(溧水-马鞍山)高速高芜(高淳-芜湖)高速宁宣(南京-宣城)高速宁滁(南京-滁州)快速通道沿江高等级公路(南京-镇江)建设城际轨道建设在2017、2018年宁句线(南京-句容)、宁扬线(南京-扬州)通车,使高铁南京南站、龙潭港、禄口机场成为都市圈共同的“铁路港”、“江港”、“空港”南京都市圈加大交通建设将“一小时都市圈”变成“半小时生活圈”南京扬州淮安镇江马鞍山芜湖宣城滁州南京都市圈城市与城市通达以高速路段、城际轨道交通建设,形成由中心城市产生聚集效应,然后由聚集效应发挥扩散效
6、应聚集是先导,扩散是结果,集聚为了扩散,而扩散则进一步增强集聚能力南京都市圈最终形成随着交通路网建设形成南京都市圈的城市地位将会出现改变南京都市圈战略定位:融入长三角、辐射中西部的国际性重要门户一核南京作为都市圈发展核心引擎南京都市圈将构建成:一带一区四片沿江综合发展带,连接南京、镇江、扬州、马鞍山、芜湖等沿江中心城市,打造沿江的产业城镇产业集聚带宁镇扬同城化先行区江南产业转型提升片(南京、芜湖、马鞍山)江北承接转移与转型融合片(南京、芜湖、马鞍山的江北地区)江南产业转移承接片(宣城市)江北产业转移承接片(滁州、淮安、扬州北部地区)核心核心核心南京都市圈现状格局:以由碧桂园及恒大为代表的项目占
7、据主要地位,辅以其他品牌项目。城市花园欧洲城高淳碧桂园如山湖城凤凰城金碧天下恒大绿洲恒大名都滨湖城六安碧桂园柏庄御景湾恒大名都恒大雅苑恒大华府恒大御景湾恒大名都恒大绿洲宣城碧桂园亚东贝林柏庄其他开发商恒大地产碧桂园核心第一圈层第二圈层第三圈层第三圈层南京湾本案卧龙湖小镇南京都市圈通过国际先进制造业中心 和现代服务业基地及泛长三角转型与合作发展示范区的建设最终实现由现有的单一城市向周边城市扩散模式的产业结构大转型人们的生活、工作、消闲、置业、消费等也将随着都市圈的形成悄然改变随着交通、金融、生活圈层的改变,将突破现有城市界限实现工作、生活、消闲、置业、消费的日益“同城化”“5+2”的生活模式逐渐
8、被1小时工作圈所改变交通距离的缩短在改变一部分人的置业方式1小时工作圈在改变一部分人的置业方式拼搏在中心城市,但被高房价压得直不起腰一部分人他们尚处于为生活拼搏的阶段每天在忙碌的工作中度过,他们是这座城市的明天然而他们在高涨的房价中,无数次沮丧,他们为了能留在主城还在努力挣扎与中心城市交通距离的缩短在改变一部分人置业方式把城市中心拥有的房产留给子女,自己选择周边城市他们曾经是这座城市的拼搏者在中心城市拥有自己的一方晴天然而他们在高涨的房价中,选择静默的仰望,他们为了能给下一代更多的支持,选择都市田园与中心城市交通距离的缩短在改变一部分人置业方式地缘性客户,对城市生活向往的一部分人他们祖祖辈辈生
9、活在安逸的农村对城市生活充满的憧憬愿景,交通距离缩短的变化带来的对城市的生活近距离的体验都市圈正逐步以提升城市功能而影响着我们不仅仅给你想要的更多南京房地产市场研究、宏观政策以限购、限贷、限价为代表的房地产调控仍将继续,中央定调:不加压也不放松细则两会召开国五条出台中共中央政治局会议2月20日3月1日3月3日3月17日7月30日升级房地产调控措施,更具针对性,包括对二套房贷款首付比例、贷款利率提高、加大税收调节,加强预期管理,公布工作时间表,加强社会监督7月30日,中央政治局会议对房地产表态:“促进房地产行业平稳健康发展”。新一届中央政府的调控思路渐明:增加供给而非限制需求;着力于市场化和长效
10、机制。这并非单一的行动,而是一个整体的推进方案,包括住房信息联网、土地制度改革、不动产统一登记、房产税等时间住建部央行国务院会议要求坚持地产调控同时,加快中低价位、中小套型普通商品房建设,支持居民合理购房需求,优先保证首次购房贷款需求。2011年12月25日对“首套住房问题”的表态继续落实差别化住房信贷政策,完善融资机制,改进金融服务,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求。2012年2月3日创新金融服务,支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求,支持保障性安居工程建设,扩大消费金融公司试点。2013年9月17日对“稳刚需”层面要求更
11、高,国务院首次表态支持首次购房贷款需求政策整体上保持稳定,本届政府房地产调控新思维初见端倪:政策平稳、尊重市场、加强住房保障主要的行政调控手段,如限购、限贷等保持不变,房产税等改革推进谨慎货币政策比较稳定,降准和降息也不曾出现,强调“盘活存量货币”,终结过去货币的超发模式“让房价回归合理”不再见于国务院发文政策十分重视简政放权,发挥市场机制的调节作用住房保障政策将优先考虑最低收入人群保障房建设将转为以租为主,租赁补贴等货币保障形式将加大试点“十二五”期间力争基本完成1000万套棚屋区改造一线开发商,业界加快布局二三线城市,都市圈城市成为热点区域确保完成今年方将控制目标房价控制目标被放在第一位,
12、其中房价指的是新建商品住宅价格,剔除了保障房,减少了注水可能继续严格执行限购等政策重申限购,差别化信贷,但对20%个税的操作与征收仍 没有出台具体的规定加大中低价位住房供应力度自5月1日起,南京首批限价房在岱山,花岗片区开始供应,售价为市场价的9折,接下去将逐步扩大供应量增加普通商品住房用 地供应南京今年住宅用地供应总量是850公顷,其中商品住房用地500公顷,与去年持平,但南京目前也存在不少闲置土地,需要政府和开发商抓紧推动上市加快保障性安居工程建设:健全保障性住房申请审核机制强化房地产监管:对违反市场监管的惩罚力度有所加大完善商品房价格管理制度:对原有规定进行重申完善房地产调控联动j机制:
13、重申国五条精神一、申报价不得超过前期成交价105%新一批房源的申报价不准超过前期房源实际成交价的105%,楼盘的价格涨幅将受到进一步抑制。二、一次性申领预售面积不得小于3万平方米南京的楼盘在申领预售证时的最小单位通常是“幢”,一些开发商每次少量推出房源,借机推高房价。设置3万平方米的最小领证规模,在一定程度上可以“压缩”开发商的操作空间。2013年4月19日南京市政府办公厅发布“宁八条”商品房申报规定:2013年4月19日,在南京市政策办公厅公布的关于继续做好房地产市场调控工作的通知中,对于前期中央发布的“国五条”没有作出对应相应政策,未对房产税明确表示,而对南京房价涨幅作出了明确表示。南京政
14、策仅重申中央政策,对房价涨幅做出指导性方向2013年上半场政策调控总体呈现中央收紧、地方宽松的态势,从中央发布国五条以及国五条细则,到各地方发布国五条地方细则,中央调控精神并未完全贯彻,政策调控的松动导致上半年楼市呈现火爆局面。中央与地方博弈 由于地方政府的不配合,上半年各地方房产信息联网的目标未完成,房产税扩容也暂未启动,关于实施房产税的时间目前并未明确,但房产税的实施也只是时间问题。房产税疑云房价上涨预期仍然较强,若未来市场仍持续高温,地方及中央政府将可能再次加码调控,20%个税的贯彻实施以及房产税扩围的可能性将进一步加大。后期预测后期市场预测:南京楼市持续升温,抑或利用房产税进行调控加码
15、近期的政策调控呈现中央收紧、地方宽松趋势后期市场,若南京楼市持续升温,不排除利用房产税进行调控加码的可能同时或将以上海、重庆的调控效果为蓝本,将会对楼市产生较为实质性影响由于土地成本等原因,一二线开发公司开始逐渐布局都市圈城市宏观政策小结、中观数据整体成交:2006年-2013年8月,南京全市土地供应面积在5451.25万区间,今年1-8月全市城区(不包括高淳、溧水)供应土地总面积为682.3万,整体供应显著不足;上市土地属性:从土地挂牌的地块属性分布来看,住宅、商住混合用地供应同往年持平,而商务办公用地供应幅数占比出现大幅激增。2013年1-8月南京土地供应显著不足,明显低于往年平均水平,同
16、时商业办公用地供应比例激增,纯住宅用地供应较少南京土地供应有所萎缩,住宅用地占比较少整体成交:2006年-2013年8月全市城区成交土地总面积为5226.2万,受2012年底土地集中供应影响,土地成交总量较去年同期呈显著上涨。成交土地属性:从土地成交的属性分布来看,2013年1-8月成交土地中,纯住宅用地占比由12年的50%下降到41%,商业办公由23%上升为41%,总的来说,纯居住用地取地愈发困难。市场成交一片火爆,开发企业储备土地竞相抢地,带动整体成交量价大幅增长;从成交结构上看,由于供应结构因素,纯住宅用地成交比例下降,商办用地增幅明显南京土地成交量宽幅上扬,纯住宅性质用地比例下降江宁、
17、浦口、栖霞区域土地供销上升显著,玄武、秦淮、建邺、鼓楼等主城土地供应放缓南京土地主城供量逐渐减少,城市向外扩展较为明显供求状况:2013年1-8月全市商品住宅累计上市量约为592万,同比去年上升35%;成交量约为657万,同比去年上升43%。成交均价:2013年1-8月全市商品住宅成交均价约为11835元/,同比上涨7.89%。成交数据月度表现:1、2月 份延续了去年年底的良好态势,成交量保持在高位;3-5月份受政策倒逼影响,成交量大幅上涨;6月份一方面由于政策未落地,客户置业回归理性,另一方面由于开发商工期等因素,上市量萎缩,导致成交量大幅下降,同时供不应求的趋势也推高了近两个月成交价格。南
18、京楼市总体呈现供不应求、量价齐升的态势供应区域主要集中在江宁、浦口两江区域,城中板块区域供应最为稀缺江宁板块依靠大量高性价比、品牌楼盘的热销支撑,成交占比涨幅最高,其余板块表现平稳成交量主要集中在两江区域,其他区域占比较少100-200万为目前南京市场成交的主力总价段,250万以上产品市场占比较小80-144房源仍是市场成交主力,受市场房价攀升高总价的影响,90-120房源成交比例出现大幅上升同比平均涨幅鼓楼20.50%建邺21.69%江宁22.38%浦口22.56%栖霞13.51%秦淮16.85%玄武6.70%雨花14.71%各区域成交价格年均增幅明显,其中两江板块表现最为突出,江宁同比平均
19、涨幅为22.38%1-8月各区开盘项目在涨价的前提下基本保持在60%以上的去化成绩,江宁新增上市量整体去化在74.70%南京市场小结呈现供不应求、量价齐升的态势,各大房企前期库存获得有效去化随着占比较大的首置、首改客户入市及高总价导致的供应产品结构的变化,90-120产品成交占比上升明显预计后期楼市内将继续延续热销态势,短期内成交价格下调的可能较小 政府、金融等多种手段组合迫使楼市降温,政策从紧仍是大趋势三四线城市楼市发展机会凸显,快速占领市场很关键二三线城市应对“限购”政策转为“限价”执行,“限贷”成为阻碍成交的重要因素宏观市场小结、微观区域在南京说南京南京,四大古都之一进步中南京2000年
20、全市人口537.44万人,人均GDP19003元2005年全市人口595.8万人,人均GDP40468元2010年全市人口632.4万人,人均GDP79262元2012年全市人口816.1万人,人均GDP88525元在南京看南京成长中南京2013年4月白下区与秦淮区合并秦淮区鼓楼区与下关区合并鼓楼区溧水、高淳撤县建区。在南京望城市壮大中南京南京都市圈区域规划明确南京都市圈包括南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州、宣城规划期为2012年至2020年,展望到2030年南京南京扬州扬州淮安淮安镇江镇江马鞍山马鞍山芜湖芜湖宣城宣城滁州滁州南京都市圈实现跨省市发展战略城市性质滁州是皖东区域中心城市
21、,国家级“皖江示范区”北翼城市“南京都市圈”核心层城市,南京市江北门户下辖来安县环邻江苏省的南京市(浦口区、六合区)来安县受南京都市圈、安徽省经济圈和长三角经济圈三圈覆盖,地理占位有助享受资源倾斜滁州日报滁州日报20102010年年1010月月2020日日 南京、滁州城际交通便利,规划打造成南京卫星城镇和滁州产业转型示范区来安来安南京市南京市本案本案G104G104沪蓉高速沪陕高速宁洛高速长深高速城市规划项目与南京通达性好,距离地铁项目与南京通达性好,距离地铁三号线底站林场站三号线底站林场站1414公里公里本案通过G104及青奥会前通车的地铁三号线近距离接驳南京本案本案林场林场地铁三号线底站距
22、离本案14公里滁州北站滁州北站宁滁城际轨道宁滁城际轨道大行宫大行宫新街口新街口地铁二号线地铁二号线地铁一号线南延地铁一号线南延南站南站地铁三号线地铁三号线金太阳鹭港蒙塔卡利玫瑰十一英里项目所处板块周边个案已上市一段时间,对周边区域形成了一定的市场影响力南京湾城市花园八闽名郡本案体量:周边楼盘体量周边楼盘体量:占地面积约27万平米建筑面积约79万平米容积率2.34项目名称建筑形态体量(万方)南京湾高层、别墅约2000城市花园高层80.8八闽名郡高层、小高层17玫瑰十一英里独栋、双拼、联排3蒙搭卡利独栋3金太阳鹭港独栋15从区域市场目前去化情况,市场接受度较高的是南京湾和城市花园,其从区域市场目前
23、去化情况,市场接受度较高的是南京湾和城市花园,其中南京湾目前总供应中南京湾目前总供应388套,去化套,去化329套,月均去化套,月均去化29套套区域内项目公寓型产品以易居型产品为主从去化情况看,总价段在60万以内,80-120面积段产品去化较快别墅产品以低总价、高舒适是远郊别墅的主要卖点推售情况,以大体量集中上市,引爆市场远郊项目以卫星城概念建城,商业配套以满足日常生活需求为主小 结案例分析:知己知彼 百战不殆 碧桂园凤凰城恒大金碧天下碧桂园城市花园南京湾锦绣香江贰典型项目选择标准1234u 同一级别的品牌开发商u同一类型物业形态,有类似产品u 重点分析区域内客户分流型项目u相对热销的项目南京
24、都市圈典型案例筛选原则基于以上筛选原则我们挑选了以下四个项目作为重点研究案例碧桂园-凤凰城(句容)恒大-金碧天下(溧水)碧桂园-城市花园(汊河)南京湾-锦绣香江(汊河)重点研究品牌开发商运行模式重点研究客户属性及营销手法碧桂园-凤凰城【南京都市圈案例分析一】凤凰城-项目概况-经济数据南京大城际时代恢宏力作项目位置镇江句容,紧邻S122公路和汤山新城 项目指标一期285亩首期拟推出51.5万方货量,容积率3.48,绿地率45.85%二期1200亩;(预留有约40亩商业用地)一期规划形态以高层为主、配置少量的别墅产品,规划酒店酒店占地0.7万,建筑面积6.3万,22层,配套有咖啡厅、西餐厅、健身中
25、心、室内外泳池、儿童天地、KTV、商铺等,目前已开始做桩基础,预计开盘时首层可交付使用;营销节点2011年5月上市凤凰城-项目概况-产品高层挑高 47平米 1140套 精装修高层洋房88135平米 2730套 精装修150165平米 120套 精装修类别墅 270350平米 232套 毛坯540平米 540套 毛坯超豪 546630平米 12套 毛坯一期总套数:4346套一期总面积:515.302万平米凤凰城一期产品类型及数量内在价值:价值构成价值表现品牌碧桂园开发商近10年的造城经验,以其恢宏大手笔拿地造城方式,借着“快速开发,快速销售”的运营理念迅速成长为了中国“地产界的沃尔玛”。荣膺“2
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