南京浦口珠江工业园区策划.ppt

2013年12月 珠江科技产业园城市设计背景及上位规划解读发展背景南京已经初步形成新兴产业发展带江北副城谋求特色崛起基地区位地铁11号线宁合高速通向主城区宁淮高速通向主城区长江三桥长江五桥应天大街过江通道南京软件园浦口中心桥林新城地铁10号线发展背景集研发、商务、商业、居住、会展等众多功能于一体的产城融合典范，生态科研新城交通背景基地区位地铁11号线宁合高速通向主城区宁淮高速通向主城区长江三桥长江五桥应天大街过江通道南京软件园浦口中心桥林新城地铁10号线部分用地处于南京软件园的中远期开发阶段偏离片区发展主轴与片区核心区区位分析“集研发、商务、商业、居住、会展等众多功能于一体的产城融合典范，生态科研新城”区位分析海峡科技工业园珠江科技工业园基地如何利用基地独特的区位优势，避免劣势，整合区域，起到起承转合的联系作用。总体策略保持总体规划定位与主导功能明确产业类型，保障持续发展重塑功能布局，实现有机衔接完善空间景观，彰显生态优势强化形象特色，打造地区名片SWOT分析优势劣势机遇挑战交通优势明显，有利于与海峡科技工业园的互补提升缺少基本配套设施，远离启动区自身落后产业需要升级。同类科技园区竞争激烈新兴产业迅猛的发展势头跨江发展、创新转型战略的实施核心问题科技产业作为科技与相关产业的集聚区，哪些产业类型更为适合？产业空间如何优化布局？园是否采用传统意义的产业“园”抑或科技“园”的空间模式？有没有更好的方式？园区特色如何体现？从南京软件园整体层面分析产业现状特征与规模，明确产业引导方向及适宜产业类型，结合周边片区功能及基地山水自然环境，合理进行产业布局。顺应场地肌理，传承地域文脉，依托合理的功能布局，打造与山水环境和谐相融的人工环境，通过一系列标志性空间，强化园区与众不同的鲜明形象特色。核心问题1：产业类型的选择核心问题2：空间模式与园区特色设计概念筑巢引凤腾飞凤鸣智谷、创意社区核心问题如何筑巢1.淘汰落后产能、提高产业准入、提升产业类型产业转型区为珠江工业园区2000年开发建设的区域，占地面积约1.5平方公里，主要以机械加工制造、电子仪器仪表为主导产品。区域内企业42家。博天信息、雅博科技、春照总部基地等一批转型升级企业集中于此。核心问题如何筑巢2.提升园区环境、引入生态发展理念、系统发展理念生态景观走廊生态景观节点景观通廊通过生态景观走廊的引入，打造生态休闲节点和生活景观通廊，创造出确切宜人的生态网络空间，为企业的入住打造良好的环境平台核心问题如何引凤1.构建创新体系与交流平台2.提升园区环境、引入生态发展理念、系统发展理念创新生活：创造适合信息时代创新人群的生活新模式；创新家园：建构实现自身价值的宜业宜居新家园；创新高地：占领吸引高精尖人才的知识新高地。核心问题如何引凤核心问题如何腾飞1.培育企业孵化与发展土壤，增强人才归属感为进驻的中小企业提供一流的软硬件设施、优惠鼓励扶持政策，旨在对高新技术、科技型企业和创业企业进行孵化，提供综合服务帮助新兴的中小企业成熟长大形成规模。产业选择定位产业遴选分类按照“产业基础”和“外部机遇”初步遴选；“三阶段”逐层提升发展，按照“辅助产业核心产业前瞻产业”的园区科学产业定位组合。辅助产业主要为核心产业提供配套服务的关联性产业；园区经济发展不可或缺的部分；核心产业推动开发区经济发展的支柱，开发区经济发展创造价值的主体，是园区产业定位的关键；前瞻产业即先导性产业，是开发区未来的核心产业，但在目前尚不能构成其经济的主体和价值创造的第一推动力，为着力培养的产业。产业选择定位STEP1产业比选分类产业综合评价按照“区域战略”、“发展机遇”、“产业前景”、“资源优势”、“竞争态势”、“集群能力”和“国家政策”七大方面进行评分；评分标准按照科技园总体定位和发展战略，分为三个等级（差中好）。产业比选结果“辅助产业”包含一般加工业、汽车零部件加工制造业、机械加工业；“核心产业”包含软件及电子行业、生物医药业业、旅游综合服务业；办公“前瞻产业”包含创意产业、总部基地及办公。产业选择定位STEP2产业综合评价STEP3产业综合评价辅助产业 一般加工业 汽车及零部件制造业 建材及机械加工业核心产业 软件及电子行业 生物医药业 旅游综合服务业前瞻产业 创意产业 总部基地及办公产业遴选分类按照“产业基础”和“外部机遇”初步遴选；“三阶段”逐层提升发展，按照“辅助产业核心产业前瞻产业”的园区科学产业定位组合。辅助产业主要为核心产业提供配套服务的关联性产业；园区经济发展不可或缺的部分；核心产业推动开发区经济发展的支柱，开发区经济发展创造价值的主体，是园区产业定位的关键；前瞻产业即先导性产业，是开发区未来的核心产业，但在目前尚不能构成其经济的主体和价值创造的第一推动力，为着力培养的产业。产业准入制度STEP1产业比选分类l高附加值、高技术含量，聚集能力强的产业l与三家企业产业关联度较高、能与其他企业配套的产业l政府鼓励发展的科技型与前沿型产业l知名企业的示范与品牌效应强的产业l具有明显人才优势的产业u产业入驻条件分析：鼓励发展的产业选择性发展的产业l与园区产业定位有适当差异，但发展前景好，能提升园 区品牌的非污染型产业l技术领先、市场前景好的传统产业的高端部分。杜绝入园的产业l污染型或国家明令禁止的产业l占地规模大，产出效率低的产业l劳动密集型的低端车间生产型产业关注产业链中关注产业链中“三大环节三大环节”产业升级产业升级产业孵化产业孵化产业规模化产业规模化高附加值高附加值企业与项目孵化类产业高技术含量高技术含量技术升级与研发类产业高聚集性高聚集性产品与技术规模化类产业科技地产涵盖了产业链中高附加值、高技术含量，高聚集性的三大环节，以提供专业平台服务为宗旨，因此企业遴选必须从“产业升级、产业孵化、产业规模化”三大原则出发。入园遴选条件核心功能的导向分析面向有产业升级与研发需求的企业，为其提供专业服务形成的产业面向有产业升级与研发需求的企业，为其提供专业服务形成的产业依托三大企业的产业升级需求，提供发展载体；面向广大需要产业升级与产品研发的企业，提供专业化平台。产业升级面向有孵化需求的中小企业与特定项目，提供孵化服务形成的产业面向有孵化需求的中小企业与特定项目，提供孵化服务形成的产业产业孵化针对有人才与技术等实力与发展潜力的中小企业，提供以政策为主的孵化针对政府支持的产业或项目，提供以资金与技术平台为主的孵化。面向需要规模化的成熟技术与产品，提供规模化载体形成的产业面向需要规模化的成熟技术与产品，提供规模化载体形成的产业产业规模化面向成熟的技术或高技术含量的专利产品，提供技术 转化、中试与规模化平台 建议：设置标准化中试基地、专利成果转化中心等建议：设置标准化中试基地、专利成果转化中心等面向附加值高、规模效应大、带动力强的服务类产业提供产业平台服务 建议：建设产业规模化所需的金融支持平台、交易平台、行业信息服务平台等建议：建设产业规模化所需的金融支持平台、交易平台、行业信息服务平台等通过建立合作网络的模式建设公共实验平台、技术标准评价系统、研发技术服务平台和技术支撑体系四大技术支撑体系。构建产业发展的“五大平台”平台一：技术创新与升级支持平台平台一：技术创新与升级支持平台平台二：中小企业孵化支持平台平台二：中小企业孵化支持平台平台三：产业规模化、品牌化支撑平台平台三：产业规模化、品牌化支撑平台平台四：新产品与新技术中试服务平台平台四：新产品与新技术中试服务平台平台五：教育培训、金融服务、信息交流等综合配套服务平台平台五：教育培训、金融服务、信息交流等综合配套服务平台形成园区产业的“六大特色”市场朝向国际化产业链条高端化集群效应聚集化环保要求生态化技术含量高智化附加价值高产化空间模式与特色案例分析一产业空间意向张江高科技园区空间布局图苏州工业园区空间布局图产业结构：二三产业均衡发展，是先进园区的重要特点产业效率：高产出、集约化是先进园区发展的共同特征人才结构：高素质、创新能力强的人才结构是保证新区领先的必要支撑园区布局：围绕中心的居住与公共服务设施布局，是先进园区的共同特点案例分析二案例借鉴1.台湾新竹科学园简介台湾新竹科学工业园位于新竹市区东南，总面积7.45平方公里，吸引约10万工作人口。东北距离台北市约70千米处，纵横台湾南北的高速公路和铁路从旁穿过，北可上台北、基隆，南可下台中、台南和高雄，至桃园国际机场乘车也只需40分钟路程，交通十分便利。园区西侧与台湾著名的学府邻近，附近还有重要的应用研究和科技开发中心工业技术研究院和精密仪器发展中心、天然气研究所，以及中华理工学院等数十所大专院校和中等学校，是台湾主要的科研、教育中心。经验借鉴土地混合、注重研发社区式集聚模式高品质基础设施园区开发成为可持续发展的科技城，科研人员的工作场所按照社区式集聚模式设计，创造相互沟通、交流、启发和知识共享的平台。园区在建设过程中，始终贯彻投入高品质的基础设施，以突出世界级园区特色。研发产业用地采用组团式理念，把相关产业集中布局，方便整个工作流程的运行，并能降低成本，提高工作效率。案例研究案例研究案例研究案例借鉴2.香港科学园简介香港科学园位于香港新界大埔区白石角，处于吐露港沿岸，临近香港中文大学，园内提供20幢具有最先进实验室配套的大楼，办公面积达22万平方米，是个以高科技及应用科技（包括电子，生物科技，精密工程及讯息科技和电讯）为主题的研究基地经验借鉴核心构筑物的标志性作用造型独特、让人过目不忘的“大金蛋”是香港科学园的核心构筑物，也因此成为园区的标志性象征。优美的环境园区内采用类似大学校园的低密度、低层、园林化布局模式，环境优美，景色宜人。健全的慢行系统利用滨海优势，创造安全方便、舒适宜人的慢行交通体系。可持续、生态的园区发展理念园区内所有项目均进行“整体能量方案”的计算，以争取能量消耗方面的可持续性，建筑的设计和实施过程中始终提倡低碳环保材料。案例研究案例研究案例借鉴3.德国MESSESTSDT RIEM科技园简介德国MESSESTADT RIEM科技园位于德国慕尼黑，占地面积5.56平方公里，吸纳1.6万工作人口。科技园始建于1998年2月的慕尼黑国际博览会，会后改建成科技园。核心构筑物的标志性作用园区用地性质包括科技研发、科技产业、国际博览与会议中心、紧密结合住宅小区、公共设施（包括学校、医疗中心、日间托儿所）和文化设施（包括美术和表演艺术）。详细面积和比例见下。经验借鉴三位一体，组团开发园区采用先进人性化的“生活、工作、休闲”三位一体的设计理念，完美的集商业、人文与住宅一体。强调组团式布局开发。河畔布局高档办公区；休闲用地包括信息、传媒、娱乐和高附加值的盛业活动。营造品质开放空间园区注重开敞空间的营造，开敞空间达到可开发用地的40%。案例研究案例研究案例借鉴4.美国NIKE总部简介1989年，耐克（NIKE）公司重设总部，位于美国俄勒冈州的比弗顿（Beaverton），占地面积约300公顷，共有7座办公大楼，均以建设时期著名的运动员名字命名，总办公面积达17.4万平方米。这处总部主要承担行政管理方面的工作，统筹全球各分部的营销实务，捅死拥有产品研究、测试中心，以及市场策略研究部门。花园式办公环境采用低密度、园林化布局，与大自然融为一体，营造了清新宜人的办公环境，整个总部林木葱郁，宛若一个大花园。经验借鉴人性化关怀园区效仿一些院校的形式。务求在工作环境中既能增进员工的合作和团队精神，又能怀有轻松愉悦的心情，环绕整个建筑群设了10多公里长的木屑缓跑径，专供员工舒缓工作压力。除了各类室内外健身康乐设施之外，园区内还建有幼儿园、小学、人工湖和日本式花园，员工餐厅还提供经过营养师计算的健康美食，诸如此类的人性化的细节关怀，令员工有极强的归属感，降低了人才的流失率，增强了企业的综合竞争能力。案例总结 制造业建筑：产业类型为传统制造业，开发区成立之初，开发区主要发展劳动密集型产业，开发区建筑主要是生产设备、生产工分和生产活动的“外壳”，注重经济适用，很少考虑人的感受以及建筑的美观。平面式延伸，排列机械，环境较差。建筑形式及风格以会白墙蓝屋顶为主，里面较呆板。形式较单一，与老工业区厂房的外观和内部空间并没有本质差异，建筑高度以1-2层为主内部的高大空间能够适应多种生产设备的要求。研发业建筑：产业类型为高新技术产业，上世纪90年代后，高新技术产业在开发区悄然掀起一股热茶，高新产业建筑对环境要求高，建筑外部高品质的景观环境和建筑内部优雅的研发环境，建筑密度较低，建筑之间常相互呼应，环境优美。立面形式丰富，研发建筑的兴起大大丰富了开发区产业建筑的类型、建筑高度为4-6层，建筑形式多样、建设体量没有标准厂房大。本园区的阶段性总结：集约利用土地的规划策略 我国开发区土地利用强度不到0.6，在建设之初就确立集约发展的目标，对产业区进行规划时提高其开发的强度，高强度建设能保证将来改造的经济型和适应性。强适应性的设计策略 成业建筑既要符合当前生产功能，并在未来改造中既可以作为办公类建筑，研发类建筑，也可以作为服务业空间，研发类建筑应当可以在平面和空间上进行再分割，适应多种产业类型的更迭，办公类建筑空间应当具备复合性，可以满足内部办公的服务活动，增加改造的可能性。高标注的建造策略 最重要的是建筑材料，材料是建筑寿命场的前提和保证，较先进建筑材料的使用，建筑节能的运用，以及设备管道的预留以适合未来设施的发展要求，要使得产业建筑在适应长时间的改革与更新。办公业建筑：产业类型为现代服务业，上世纪末本世纪初以来，为了提高工业生产的生产效率，开发区开始出现了以生产性服务业为主的现代服务业。平面主要由裙房和塔楼组成，环境优美。立体式延伸。常用玻璃幕墙立面，现代服务业建筑形式新颖、体态颀长、向空中要空间、形式丰富多彩。以小高层、高层为主。产业空间意向产业空间意向空间意向研发、生产混合区研发、生产混合区产业空间意向通过挖掘产业园区在土地利用上、建筑形态上、行业管理上、企业之间内在联系等方面的特征，规划形成环状+网络的功能组团结构，靠近主干道是主要研发办公区，内部是主要的生产园区，同时也设有对外研发办公的功能组团并有合并的可能；核心是主要的内部服务组团，作为园区的休息交流和公共服务中心。统一配套生产服务设施，提高设施的利用率，减少小规模重复建设；提供多种规格的厂房单元，在满足多种功能要求的前提下做到结构基本统一。既有利于满足工艺所要求的灵活性，又方便按单元进行流水作业施工建设大型联合生产厂房。空间意向生态社区产业空间意向绿化景观体系与建筑布局的关系，一方面建筑本身以中密度围合为主，呈现紧凑布局模式;同时每个组团与绿化有着紧密的联系，体现了与自然环境的和谐对话关系。布局方案比选优点;南北功能分区明晰，基地内河岸线景观最优，沿河 为经营性和居住型地块，建筑空间布局可 灵活多样，有利于河沿岸景 观环境的塑造。不足：功能分区过于明确，联系不够有机，不利于功能互补与协作优点;三个功能板块互动紧密，借用老山绿脉融合沿河景观，共同塑造园区活力中心不足：对原控规有调整，需要严格控制企业的引入与迁出，有较高管理与运营的要求开发时序与开发思路园区建设时序一期：培育与梳理二期：发展与完善三期：衔接与优化梳理产业，淘汰落后产能适度开发住宅混合用地数理内部路网，配置公共服务设施功能完善居住组团与公共服务配套完善配套商业服务用地积极营建生产研发用地衔接生活像服务功能优化生产性服务功能一期 一期应该研究已批已建项目，梳理开发用地，同时开发部分住宅混合用地，以满足优先入住人员的住房需求。二期 对基地未来发展功能实行规模化和结构化配置的关键时期。二期建设将围绕三个方面同时展开，即住宅、商业服务和生成研发三期 在基地前两期建设发展成熟的基础上，对各基地建设成果进行衔接与优化，形成布局合理、功能综合、特色鲜明的专业化科技园区，彰显基地凤鸣智谷、创意社区的规划理念开发时序经济效益与社会效益盈利模式研究珠江科技珠江科技产业园盈利模式产业园盈利模式土土 地地 收收 益益 园园 区区 物物 业业 收收 益益 园园区区运运营营管管理理 自自投投项项目目经经营营收收益益品品 牌牌 效效 应应资资 本本 融融 资资 通过对园区的整体动作，包括配套住宅及商务用地，使整个园通过对园区的整体动作，包括配套住宅及商务用地，使整个园区的土地价值得到大幅增值，使投资者能够获取土地的溢价收区的土地价值得到大幅增值，使投资者能够获取土地的溢价收益。益。将园区内的物业进行出售或出租，也包括配套的生活商办用房将园区内的物业进行出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，我国经济发达地开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，我国经济发达地区的很多园区都在采取这种模式。区的很多园区都在采取这种模式。园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。通过自主投资经营适合园区发展的项目，在自投项目成功的同通过自主投资经营适合园区发展的项目，在自投项目成功的同时也带动了配套企业时也带动了配套企业落户。落户。打造园区品牌效应，以确立园区在某个地区、某个行业的影响打造园区品牌效应，以确立园区在某个地区、某个行业的影响力；也可以是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概力；也可以是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场获益。念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场获益。锡东科技产业园盈利重点锡东科技产业园盈利重点锡东科技产业园盈利重点锡东科技产业园盈利重点获利周期：长期获利周期：长期获利周期：中长期获利周期：中长期获利率：高获利率：高获利率：中获利率：中获利周期：中长期获利周期：中长期获利率：中获利率：中获利周期：长期获利周期：长期获利率：高获利率：高获利周期：长期获利周期：长期获利率：高获利率：高工作框架现状解读规划评析 总体策划 项目策划 设施布局 风貌形象 开发时序交通组织功能分区业态引导规模控制功能性服务设施建筑风貌分区景观设计指引景观视线组织对外交通内部交通开发模式分期分区详细设计节点设计道路设计界面设计标示设计亮化设计标志性建筑节点景观开放空间道路景观道路断面建筑立面建筑色彩建筑体量夜景规划照明设计指示标志户外广告规划意义规划目标提升重点形象定位研究范围解决方案设计策略道路提升节点提升环境美化开发运营空间布局详细设计项目愿景目标与愿景目标与愿景