科技城项目客户、产品定位报告(节选).ppt
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1、苏州科技城地块客户、产品定位报告领领 跑跑 绿绿 色色 科科 技技 地地 产产朗诗苏州科技城项目营销部2014年12月9日1二、客户定位二、客户定位四、产品定位四、产品定位一、宗地分析一、宗地分析三、项目定位三、项目定位五、效果图赏析五、效果图赏析2一、宗地分析宗地指标宗地现状3地块编号苏地2014-G-36号地块位置科技城武夷山路北、富春江路西用地性质城镇住宅用地用地面积71887m容积率1R1.01建筑面积72606m建筑密度35%楼面价(元/)3703拍卖时间2014年7月29日备注:该地块于2014年4月15日流拍,楼面价4500元/,容积率1.01.1、车位配置:机动车满足1个/户,
2、地下停车位数量不少于总停车位的90%。2、物业用房、社区管理用房:按照不少于地上建筑物总建筑面积的千分之七配置物业用房,按照住宅总建筑面积的千分之三配置社区管理用房。3、西侧地块限高36m,东侧地块限高18m。宗地经济技术指标4宗地现状 p【地块四至条件描述】:宗地被市政河道分割为两个小地块,地块中心有低矮山丘及湖泊,四至环境较好,无明显抗性5投资目标分析客户来源 科技城内收入较高的客群为主,周边乡镇客户为辅;客户需求 主力为100-140平米小三房、三房产品;客户喜好 重视居住环境;需要学区资源;客户定位地块属性 容积率1.01,低密度社区;地块环境优良,拥有山水景观资源;优质学区资源;中高
3、端改善 对应科技城板块的中高端客户,拥有首改、再改需求,对生活品质有要求;项目定位多层科技洋房 科技城内拥有改善生活需求的人群;少量东渚、镇湖客户;肯定朗诗的科技产品;经济型别墅 对别墅生活有追求;为稀缺山水资源买单;客户囊括科技城内、东渚镇镇湖,甚至部分新区客户;产品定位6二、客户定位市场研判客户调研竞品分析Swot分析7区域概况市场政策板块属性市场研判8区域概况宗地科技城板块新区核心板块苏州科技城位于苏州高新区中心地带,东邻苏州古城,西濒太湖,是科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地。吴中区板块古城区9p【产业分布】:低人口密度的科研机构、高新产业、政府机关p【常住人口】:科
4、技城2.5万人、东渚6万人、镇湖2万人中国兵器101商务总部园省医疗器械产业园中科院生物研究所中国电波传媒研究院中国高性能机电研究院苏高新软件园高博软件技术五十铃柴油机技术住友电工明治乳业恒荣精密亚智科技纽威数控鑫恒光伏蓝帆精密n 目前已入驻中科院医工所、中国兵器214所等70余家科研院,富士通、印度NIIT、住友电工、鱼跃医疗等400多家企业,高层次人才2.5万多人,硕士以上占30%左右;国家“千人计划”人才24人。产业龙头:电子信息产业。年均增长12%左右,继续保持苏州高新区第一支柱产业地位。产业基地:装备制造产业基地。重点发展汽车和零部件、通用设备制造(机床)、专用设备制造(阀门、试验仪
5、器)三大产业部类。三个新增长极产业:培植新能源、生物医药、服务外包三个新增长极。区域发展 经济、人口10区位交通 p【板块】:新区科技城,是苏州城市西进的重点发展区域,已历经10年发展p【大交通】宗地距离中环约12km,新区狮山路CBD约18km,观前街24km12km中环太湖大道新区吴中区姑苏区相城区工业园区24km18km11区位交通 p【区位】:科技城中心区域,距离新区管委会等都较近p【交通】:周边车行交通便利,有轨电车一号线已试运行,预计年底前正式运营。万科新都会绿地项目浒光运河太湖大道有轨电车1#S230新区行政中心文体中心(已开建)宗地科技城管委会12有轨电车一号线是苏州高新区有轨
6、电车第一条线路。1号线贯穿苏州高新区,已经于2012年9月动工,将于国庆建成通车;有轨电车将作为区内主要交通方式连通新区核心区、科技城、沪宁新区站。新区工业带有轨电车13生活配套p【生活配套】:暂无;绿地、万科(招商中)等配套商业、医院、文体中心尚未成形p【教育资源】:科技城实验小学、苏州高新区实验中学、伊顿国际学校科技城实验小学(100M)苏州高新区实验中学(初高中)(100M)伊顿国际学校(800M)文体中心(500m)诺贝尔湖(1km)太湖湿地公园(4.0km)苏州科技城医院(500M)万科新都会商业(筹,100M)绿地中央广场(筹,1.5KM)教育资源医疗资源商业资源娱乐资源科技城医院
7、:三级综合性医院,建面12万方,床位1000张。(已开工,2016年投入使用)高新区文体中心:总建16万平方米,含文化馆、图书馆、体育馆、电影院、休闲广场等(已开工,2016年开放)高新区行政中心苏州高新区实验中学为新校区,原实验中学仅国际部迁入,今年初中部招生规模为10个班,文昌实验中学规划迁往浒关;伊顿国际学校由新加坡教育局成立,九年一贯制,学生为3至14岁的外籍人员子女,招生600名,学费18W/年。万科新都会商业绿地中央广场商业文文文诺贝尔湖14属性诠释地块指标总建7.26万方;容积率1.01;西侧地块限高36米,东侧地块限高18米;地缘属性科技城板块内的核心区位,自然环境较好;与苏州
8、高新区相接驳;板块内缺少固定生活人群;多产业人员,外来导入人群;生活配套目前配套欠缺,配套价值感知度较低;医疗文化配套尚未成型;暂无高端商业入驻(有规划)交通配套轨交:有轨电车一号线已试运行,预计年底前正式运营路网:北环西延直达苏州城区,绕城高速衔接周边城市 经济产业人口低人口密度的科研机构、高新产业、新区政府机关入驻;科技城2.5万人、东渚6万人、镇湖2万人;地缘人口密度不高,人口环境较为封闭;区域概况与地块小结15区域市场分析整个新区公寓产品增量趋势明显,别墅产品成交量较为稳定。二季度增量明显,后期竞争会较为激烈。科技城板块价格处于区域低位。均价:10169均价:16036截选2013年7
9、月2014年7月数据作为统计16优先级别建筑形态供应面积供应占比成交面积成交占比成交均价供求比2叠加6.73%2.42%124152.733独栋11.85%4.33%212412.781联排14.66%8.06%137381.834双拼3.31%0.60%140555.213多层5.12%3.02%99101.702小高层100.244%61.643%100161.631高层88.138%63.044%101851.40合计229.7100%142.8100%106901.61苏州新区2013年以来,各建筑形态成交供求关系从数据看,普通公寓产品去化优于别墅项目。17p量价:2013年来普通住宅
10、成交大幅增加,主力成交集中在绿地项目(2014年5万方)p供求:主力面积120-144,120以下户型增加明显(绿地中央广场)。浒墅关41 科技城22 何山2 狮山6 横塘4 2013年新区各板块普通住宅成交面积分布2010年2011年2012年2013年2014年051015202530353000400050006000700080009000100009.111.35.931.722.915.43.54.022.410.880438808922090979324科技城普通住宅量价供应面积成交面积成交均价2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年0%20%40%
11、60%80%100%科技城普通住宅成交结构变化144以上120-144100-12090-10090以下2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年100%80%60%40%20%0%科技城普通住宅供应结构变化144以上120-144100-12090-10090以下板块成交结构分析普通公寓产品普通公寓产品18板块成交结构分析普通公寓产品普通公寓产品p2014年上半年科技城:两房集中在【75-100】&【70-100万】,三房在【120-144】&【120-140万】n2房含2+1房,3房含3+1房n主力成交:两房(含2+1)75-100、70-100万;三房(含3+
12、1)120-144、120-140万35030025020015010050075以下75-9090-100100-120120-144144-160160-180180以上一房二房三房四房科技城成交面积段与房型交叉分析一房二房三房四房25020015010050070万以下70-8080-100100-120120-140140-160160-180180以上75以下75-9090-100100-120120-144144-160160-180180以上科技城成交面积段与总价段交叉分析75以下75-9090-100100-120120-144144-160160-180180以上250200
13、15010050070万以下70-8080-100100-120120-140140-160160-180180以上一房二房三房四房科技城成交总价段与房型交叉分析一房二房三房四房19板块成交结构分析别墅产品别墅产品 全市别墅供求比基本在2以下;科技城别墅面积集中在250-400平米,无250平以下的别墅产品形态;202010年2011年2012年2013年2014年252015105060008000100001200014000160002318151225121110881263314561138511580315462新区别墅量价供应面积成交面积成交均价2010年2011年2012年20
14、13年2014年0%20%40%60%80%100%新区别墅成交面积段结构450以上400-450350-400300-350250-300200-250200以下2010年2011年2012年2013年2014年100%80%60%40%20%0%新区别墅成交总价段结构600以上500-600400-500300-400200-300200以下n 量价走势:2014年上半年新区别墅成交8万方,占全市比例为13.8%;成交均价15462元/m,高于相城区。n成交结构:年均别墅成交8-10万方,主力成交面积250-300平,成交总价300-500万。14年供应量较大,主要为大阳山的秦馀山庄、景山
15、玫瑰园和中节能生态岛,未来新区中、大面积段的别墅产品市场竞争将异常激烈。市场缺乏小面积别墅产品。板块成交结构分析别墅产品别墅产品21世茂御珑墅2013年12月首开产品:107-160叠加,150-210联排去化表现:当月157套,14年月均30套东方维罗纳2013年10月产品:102套120130平联排去化情况:开盘当月56套,年末去化到79套;14年月均去化2套。库存不多阿卡迪亚:2011年1月开盘产品:联排、叠加、独栋去化表现:联排月均5套,叠加月均5套。年去化100套以上。13年9月推出120-160平联排,10个月去化74套。东山天镜2014年6月首开61套联排产品:主推100-130
16、联排去化情况:当月去化36套花样年太湖天城2011年8月首推别墅产品:450-750独栋,50-150叠加去化表现:月均5套,全年60套鑫苑湖居世家2014年6月底开盘推出32套,130-150平联排,签约3套【经济型别墅分布】:苏州市区范围内,150以下的经济型别墅较稀缺,总价多在250万内。其中世茂、东方维罗纳、阿卡迪亚等年均去化在100套以上,鑫苑价格高,走量慢。项目套均价单价世茂御珑墅17513500东方维罗纳20016700阿卡迪亚25019000花样年太湖天城15514500东山天境18016500鑫苑湖居世家270-33020000板块成交结构分析别墅产品别墅产品22板块成交结构
17、分析别墅产品别墅产品 总价段在150-200万以内的产品,单价高出平均水平800-1000元/平米;过去一年苏州全市200平以下别墅成交808套,现库存严重不足;新区在200平以上的别墅产品存在空白;23p【板块存量】:普通住宅存量129万方,集中在绿地、樾公馆及山湖湾;别墅存量14万方,樾公馆预计下半年推出跃层产品,价格未定,在售主要为中节能项目及万科尾盘。建筑类别项目开盘时间累计去化(万方)月均去化套数存量(万方)普通住宅永新秀郡2011年9月8 20 3 万科新都会2012年10月2 0.5 水岸年华2012年11月3 16 3 山湖湾2013年1月8 35 25 绿地中央广场2013年
18、6月15 109 41 虹锦湾2013年7月2 16 13 望湖公寓2014年4月2 开盘首月90套8 樾公馆2014年下半年36 合计129别墅清山慧谷2010年12月3.3 2.20.8 万科新都会2011年5月3.53.3 1.7 中节能生态岛2014年1月0.6 4.55.3 樾公馆2014年下半年6合计14 存量及新增供应分析242015年2016年01020304030.718.9新区核心区高端住宅未来供应2015年05109.5板块外别墅未来供应p板块内(2014年仅包括1-7月数据)科技城板块土地总存量约129万方,2015年度新增供应量普通住宅约36万方,别墅4.8万方。20
19、13年度、2014年上半年普通住宅分别成交22万方,10.8万方,别墅年均3万方,供大于求。p板块外新区别墅供应量少,高端住宅2015年新增供应约30.7万方,2014年上半年单价15000以上成交8.7万方,未来形成一定竞争。2013年2014年2015年2016年01020304031.722.9363122.410.8科技城板块普通住宅未来供应供应成交2013年 2014年 2015年 2016年531-14.44.83.531.4科技城板块别墅未来供应供应成交存量及新增供应分析25拿地时间:12年12月地块指标:87万方/4.1/1639竞得单位/项目名称:绿地中央广场拿地时间:12年
20、12月地块指标:5.9万方/0.8/3375竞得单位/项目名称:中节能拿地时间:11年6月地块指标:32.7万方/2.0/2300竞得单位/项目名称:科技城发展/山湖湾拿地时间:11年1月地块指标:9.1万方/2.0/4464竞得单位/项目名称:南通千嵘/望湖公寓拿地时间:10年6月地块指标:14.4万方/0.8/4727竞得单位/项目名称:万科新都会拿地时间:10年1月地块指标:21.3万方/1.35/5157竞得单位/项目名称:艾维克/top未来拿地时间:10年1月地块指标:19.7万方/1.6/4918竞得单位/项目名称:艾维克/top未来拿地时间:08年10月地块指标:4.1万方/0.
21、6/4667竞得单位/项目名称:清山慧谷拿地时间:10年1月地块指标:6.4万方/1.5/5176竞得单位/项目名称:水岸年华可比地价261.全市及区域市场二季度供应量增量明显,预判后期市场竞争将更加激烈,区域市场价格低于全市平均水平;2.科技城市场,别墅产品成交量持续比较少。科技城别墅供应量趋势平稳,二季度新区别墅供应增加(中节能生态岛、秦馀山庄);3.板块来看,普通公寓成交量延续上升趋势,供应方面上半年120平以下增量明显;4.别墅:全市的经济型别墅、微型别墅产品成交量呈现逐年上升趋势,尤以“世茂御珑墅、奥海胥江湾“为例,科技城板块内尚无此类产品,200平以下的经济型别墅(mini墅)存在
22、市场空缺;5.与周边竞品土地价格比较,我方具备一定优势。市场小结27竞品分析竞品成交分析竞品客户分析28板块普通住宅价格9200元/m左右,产品以首置、首改为主,平均去化速度30套/月,绿地品牌优势强,价格优势去化较快;在售别墅项目,以260-280平米的联排别墅为主,总价360-400万,去化周期较长;山湖湾、水岸年华为科技城发展项目,购房可享受200元/补贴。绿地中央广场建筑形态:高层在售价格:9200元/m主力户型:2房:79-95;2+1房:116;3房:130-141;4房:180去化速度:995套,11.5万方(13.7开盘)山湖湾建筑形态:高层在售价格:8700元/m主力户型:2
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