老年活动中心改造可行性论证报告.doc

目 录
第一章 总论 0
1.1项目概况 0
1.2 建设背景与理由 1
1.3 可行性研究报告编写的依据 2
第二章 项目建设必要性分析 4
2.1 本项目建设符合《中国老龄事业发展“十一五”规划》 4
2.2 本项目建设符合北京市“十二五”时期社会保障发展规划 5
2.3 本项目建设是顺应经济发展、丰富老年人精神生活的有力措施 6
2.4 本项目建设有利于增加就业，扩大内需，刺激经济增长 7
第三章 建设地点选择与建设条件 8
3.1 区域概况 8
3.2 项目选址 8
3.3 建设条件 9
第四章 建设方案 11
4.1 项目建设功能定位 11
4.2 项目主要建设内容 11
4.3 建设方案 12
第五章 节能方案分析 16
5.1 合理用能标准和节能规范 16
5.2能耗指标及分析 17
5.3 节能措施 20
5.4 小结 22
第6章 环境保护 23
6.1项目所执行的环境保护标准 23
6.2项目建设期与运营期对环境的影响 23
6.3环保治理措施 24
第七章 项目实施计划 27
7.1 建设期 27
7.2 项目前期阶段 27
7.3 项目准备阶段 27
7.4 项目实施阶段 27
第八章 组织结构及人员配置 29
8.1 组织结构 29
8.2人员配置 30
8.3 人员来源 30
8.4 人员培训 31
第九章 项目招标方案及组织管理 32
9.1 项目建设管理 32
9.2 招投标初步方案 33
第十章 投资估算 35
10.1 投资估算范围 35
10.2 投资估算依据 35
10.3 投资构成 36
10.4 资金来源 37
第十一章 社会评价 38
11.1 社会影响评价 38
11.2 社会适应性评价 39
11.3 社会评价结论 40
第十二章 结论与建议 41
12.1结论 41
12.2 建议 41

第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
33333333老年活动中心改造工程
1.1.2 建设地点
朝阳区
1.1.3 建设单位：33333333老年活动中心
1.1.4 建设内容及建设规模
本项目改造建筑面积约为2300㎡。其中游泳馆建筑面积1020㎡,多功能厅建筑面积268㎡，排练厅室建筑面积212㎡。五层办公区建筑面积800㎡。
（1） 游泳馆内的前台大厅、泳池区、男女更衣室、淋浴间、设备间、消毒间的墙顶地面整体拆除更新；泳池热水及过滤循环系统的设备管线整体拆除更新；采暖、通风空调系统配套安装。
（2） 多功能厅原有设备间拆除，墙顶地面、木门等整体拆除更新；室内的照明电气管线设备。舞台灯光及音响设备系统更新安装。
（3） 排练厅室墙顶地面整体拆除更新，墙面制作木制吸音装饰板，地面铺设复合木地板。更换安装钢制隔音门。
（4）五层办公区旧地面砖整体拆除，重新铺贴600*600玻化地砖及地砖踢脚线。墙面铲除旧灰皮，批刮腻子，涂刷乳胶漆。更换安装实木复合贴面装饰门，其中财务室安装同色钢制防盗门。
1.1.5 项目建设进度安排
33333333老年活动中心改造工程建设期为1年,建设期自2015年1月至2015年12月止，其中施工工期半年。
1.1.6 总投资及资金来源
项目总投资估算为1000万元，拟由33市财政拨款。
1.2 建设背景与理由
目前，世界上几乎所有发达国家都已进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。我国于2000年进入老龄化社会。2004年底，我国60岁及以上的老年人口数近1.42亿人，占全国总人口的比例已达11％。2007年底已达到1.53亿人，占总人口的11.6%。2009年,老年人口达到1.6714亿,占总人口的12.5%。与2008年度相比，中国老年人口净增725万，增长了0.5个百分点；平均预期寿命超过73岁，80岁以上老年人口达到1899万，高龄人口增加迅猛，每年以5%的速度增长。我国人口老龄化经过10年的发展，开始进入快速发展阶段，老龄人口将由每年增长的300万而达到每年增长的800万，到2020年将达到2.48亿。当前我国正处于经济结构和社会结构重大变革时期，人口快速老龄化与利益格局的深刻调整及思想观念的变化相伴随，特别是老龄人口规模大、高龄人口增长快，老年人群对社会管理和公共服务的需求大，因此老龄问题面临的形势更为复杂，老龄工作面临的挑战更为艰巨。
北京市是我国的首都，是政治、文化、科技的中心。据市老龄委办公室数据统计显示：北京市的人口老龄化问题比较严峻，具体有三个特点：一是数量多。到2012年12月31日止，全市老龄人口达到了262.9万人左右，占总人口的20.3%。二是增长速度快。老年人口比上年净增15万多人，而且近几年还将以每年3%的速度递增。三是高龄化，截至2012年12月31日止，北京市80岁以上的老人人数已经达到42.6万多人。养老并服务老人已成为一个不容忽视的大问题。银发浪潮快速袭来，如何让老人有保障、有体面、有尊严地生活，已引起各级政府和社会的重视和关注。
随着社会老龄化的日益加快，越来越多的老年人从工作岗位上退下来。如何使这些老年人过得健康又快乐，成了全社会关注的问题。北京市政府针对本市日益突出的老龄化问题，积极提出应对措施。
为解决北京市及周边地区老年人不同层次、不同需求的养老服务需求，为老年人服务要与时俱进，不能只停留在唱唱戏、下下棋、看看报等方面，本项目“北京市老年活动中心改造工程”在北京市各级政府的指示下准备立项，老年活动中心改造完成后将作为北京市全市老龄工作的窗口，为老龄同志过好晚年生活、展现别样风采提供公共服务场所。
1.3 可行性研究报告编写的依据
（1）《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（2）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
（3）《北京市人民政府办公厅关于促进养老服务业发展的通知》
（4）《北京市人民政府关于印发北京市优待老年人规定的通知》
（5）《北京市优待老年人实施办法》
（6）《老年人建筑设计规范》
（7）委托编制项目可行性研究报告合同
（8）其他相关法律、规范
（9北京市老年活动中心提供的相关资料
第二章 项目建设必要性分析
2.1 本项目建设符合《中国老龄事业发展“十二五”规划》
为了加快发展老龄事业，结合我国人口老龄化快速发展的趋势，《中国老龄事业发展“十一五”规划》中明确“积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络和满足老年人特殊需求的老年用品市场，进一步营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好社会氛围，为实现‘老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐’的目标创造更为有利的社会条件。”
同时明确：“在社区为老服务设施建设方面，要考虑老年人的需求差异，建设一批不同类型、不同层次的福利服务设施，缓解城市街居和农村乡镇老年人福利服务设施严重匮乏的矛盾，为居家养老提供支持，为老年人活动提供场所。在城市，把老年服务设施纳入街道、社区服务体系，统筹规划、合理建设；在农村，充分利用现有闲置资源，加大农村养老设施的资金投入，以农村五保供养服务机构建设为依托，加强农村乡镇敬老院、老年活动中心和综合性老年福利服务中心建设，争取使其覆盖75%以上的乡镇。西部地区的县、中东部地区的乡镇争取至少建一所设施齐备、功能完备、服务到位的老年活动中心。”
目前，我国养老保障、养老服务和老龄工作等‘三个体系’建设取得新发展。《中国老龄事业“十三五”规划》正在抓紧制定出台。2014年全国老龄办主任会议已于7月21日在本市召开，为老龄事业发展献计献策。
老龄事业已作为国家一项重要事业被列入专项规划行列，可见老龄工作的重要性。各省市、各级政府也越来越重视老年服务业的发展。北京市老年活动中心改造项目建设为当地老年人提供了娱乐活动场所，可以提升市级老年服务业基础设施服务能力，符合《中国老龄事业发展“十二五”规划》发展思路。
2.2 本项目建设符合北京市“十二五”时期老龄事业发展规划
《北京市十二五时期老龄事业发展规划》指出，“改善老年人生活环境。加强街道（乡、镇）、社区（村）老年人生活服务配套设施建设，为老年人居住、出行、就餐、就医、学习、健身、购物、休闲娱乐提供安全、便利的环境”。2008年北京市人民政府办公厅转发《北京市老龄工办关于加强老年人优待工作的通知》，2013年10月北京市政府出台《关于加快推进养老服务业发展的意见》。从政策上优先安排养老机构建设用地。养老机构建设一般采取划拨的方式供地，对符合规划要求并具备划拨条件的养老机构用地，要优先予以保证；对不具备划拨用地条件的，也可采取协议出让方式供地，但应严格审批，确保土地真正用于养老事业。鼓励企事业单位、个人利用闲置的房屋资产兴办养老服务机构。各级政府要将养老服务业纳入当地经济和社会发展规划，加大对养老服务事业投入，在继续安排好养老机构建设资金的同时，根据需要适当安排一部分资金用于养老机构补助、购买服务和贷款贴息。
本项目建设体现了北京市政府响应国家福利事业发展和养老服务业发展号召，充分为老年人服务，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量。
2.3 本项目建设是顺应经济发展、丰富老年人精神生活的有力措施
2010年，本市地区生产总值13777.9亿元、人均超过1万美元，进入了新的历史发展阶段。切实完善公共服务和社会管理，实现经济繁荣和社会和谐，不仅是满足人民群众日益增长的物质文化需求的客观要求，也是扩大内、需实现经济持续增长的重要着力点。老龄事业是加快推进以保障和改善民生为重点的社会建设的重要组成部分，具有重要的战略地位和作用。
2.4 本项目建设有利于提升北京市老龄事业的新形象
随着北京市社会经济的快速发展，人居环境的不断改善，人们物质生活水平的不断提高，以及社会人口老龄化问题的出现，越来越多的老年人离开工作岗位回到家中，为了丰富老年人的精神生活，体现“老有所乐、老有所学”的精神追求，加强并改善老年活动中心基础设施的建设已成为改善老年人文化生活和满足健康娱乐需求的重要举措。尽快进行北京市老年活动中心改造工程建设，对全面展示北京市的综合实力，增强人民群众的凝聚力、向心力，树立北京市城市形象都能起到积极的作用。

第三章 建设概况与建设条件
3.1 区域概况
333333老年活动中心坐落在33333333街333333区33333号，总建筑面积约为11000平方米，设施场馆包括游泳馆、卡拉OK厅、排练厅、保龄球馆和网球馆等。
3.2 建设地点
建设地点位于3333333333区333333333号。
3.3 建设条件
3.3.1 交通条件
建设项目地址位于333333333区 中心位置，交通条件十分便利。
3.3.2 基础设施条件
本项目所在地市政基础设施已经完备，项目充分利用原有老年活动总新已铺设好的室外管网及市政管网等配套设施。因此，本项目基础设施能够满足项目建设及运营需要。
3.3.3 气象条件
气候温和湿润，雨量充沛，四季分明，多年平均气温16℃。极端危害最高温度：38.5℃，极端最低温度：－9.30℃，年平均降雨量：1260.4mm，日最大降雨量：165.4mm，最大冻结深度：20cm，主导风向：东南风，基本风压：0.45KN/㎡，基本雪压：0.35KN/㎡。
3.3.4 征地拆迁条件
本项目为改造工程，不涉及拆迁。
3.3.6 综合评价
综合以上分析，项目建设场地周边交通方便、环境适宜、公共设施比较齐全、基础设施保证条件良好，无不良地质现象，适宜建设。
项目位于北京市朝阳区望京中心位置，项目建成后可以方便本地社会老年人学习、娱乐、生活，为老年人“老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”创造了良好条件。
第四章 建设方案
4.1 项目建设功能定位
“3333333333老年活动中心”是面向北京全市社会老人开放的，为老年人提供文化娱乐、教育培训、保健服务的社会公益性活动场所,是北京市政府为全市老年人办的一项实事工程,也是推动北京市老年事业发展的一个示范性窗口。
老年活动中心内设有游泳馆、阅览室、书画室、棋牌室、台球室、保龄球室、乒乓球室、多媒体教室、保健室、理发室、健身房、排练厅、舞厅(多功能厅)等娱乐、保健、教学设施,是集老年人学习、娱乐、健身为一体的休闲场所。
4.2 项目主要建设内容
本项目改造建筑面积约为2300㎡。其中游泳馆建筑面积1020㎡,多功能厅建筑面积268㎡，排练厅室建筑面积212㎡。五层办公区建筑面积800㎡。
（3） 游泳馆内的前台大厅、泳池区、男女更衣室、淋浴间、设备间、消毒间的墙顶地面整体拆除更新；泳池热水及过滤循环系统的设备管线整体拆除更新；采暖、通风空调系统配套安装。
（4） 多功能厅原有设备间拆除，墙顶地面、木门等整体拆除更新；室内的照明电气管线设备。舞台灯光及音响设备系统更新安装。
（4） 排练厅室墙顶地面整体拆除更新，墙面制作木制吸音装饰板，地面铺设复合木地板。更换安装钢制隔音门。
（4）五层办公区旧地面砖整体拆除，重新铺贴600*600玻化地砖及地砖踢脚线。墙面铲除旧灰皮，批刮腻子，涂刷乳胶漆。更换安装实木复合贴面装饰门，其中财务室安装同色钢制防盗门。
4.3 建设方案
4.3.1 老年建筑设计规则要求
（1）出入口设计要求：
①老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。
②缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mmm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。
③出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
（2）过厅和走道设计要求
通过式走道净宽不宜小于1.80m；出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差；通过式走道两侧墙面0．90m和O.65m高处宜设φ40－50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。
（3）楼梯、坡道和电梯设计要求
老年人公共建筑应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，不应小于320mm；踏面高度，不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。
（4）卫生间设计要求
老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
4.3.2 总平面布局
本项目为改造工程，原有总平面布局保持不变。其中的游泳馆位于老年活动中心西侧一层，为独立建筑。多功能厅位于老年活动中心东侧大厅以南。排练厅位于老年活动中心主楼二层。办公区位于主楼五层。
4.3.3 装饰设计
建筑平面布局充分体现了“上静下动、动静分开”的原则。楼梯和电梯的设计尺寸均考虑了老年人的体能心态特点。针对老年人的使用特点，在每一个公共场所的出入口，都设置了残疾人专用坡道，室内主要卫生间均考虑了残疾人的使用，并且在内走廊的双侧墙面均设置了扶手和护墙板。
建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。日间照料间不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料。
4.3.4 给排水、电气设计
沿用原有建筑内的主要承重墙体内给排水及电信主管线，根据老年活动中心的各种功能用房的使用需要，将给排水及电信主管线续接至各相应功能用房。
第五章 节能方案分析
5.1 合理用能标准和节能规范
本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。
5.1.1相关法律、法规和规划
（1）《中华人民共和国节约能源法》
（2）《中华人民共和国可再生能源法》
（3）中华人民共和国电力法》
（4）《中华人民共和国建筑法》
（5）《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)
（6）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）
（7）《“十一五”十大重点节能工程实施意见》(发改环资[2006]1457
（8）《XX省民用建筑节能设计技术管理若干规定》（建设发[2009]218号）
（9）《XX市固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法》（甬发改投资[2007]555号）
5.1.2产业政策和准入条件
（1）《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）
（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、国家环保总局 [2005]65号令）
5.2能耗指标及分析
5.2.1 项目能耗指标及计算
1、用水量计算
项目1#楼用水定额按5L/m2·d计；管理办公人员40人，用水定额按40L/p·d计；食堂每日估算500人次，用水定额按15L/p次·d计；日间照料共计160人，用水定额按100L/p·d计；未预见用水量按以上总用水量的15%计。具体用水量计算如下表所示：
表6-1 用水量计算表
序号
用水类别
使用人数/面积
用水
定额
最大日用水量(m3/d)
小时变化系数
用水时间(h)
小时最大用水量(m3)
运行
天数（d）
年用水量
(m3)
1
1#楼
6804m2
5L/m2·d
34.0
1.5
8
6.38
250
6804
2
管理办公人员
40p
40L/p·d
1.6
1.5
8
0.30
250
320
3
食堂
500p次
15L/p次·d
7.5
1.5
12
0.94
365
2190
4
日间照料
160p
100L/p·d
16.0
2.5
24
1.67
365
4672
小计

59.1

9.28

13986
未预见用水量
（按15%计）

8.9

1.39

2098
合计

68.0

10.68

16084
注：年用水量(m3)＝使用人数或数量×用水定额×运行天数/日变化系数
日变化系数取1.25
由上表可知：本项目年用水量为16084m3。
2、用电负荷计算
项目用能设备用电负荷计算见表6-2：

表6-2 用电负荷计算表
序号
区域
项目
面积(m2)
功率密度
W/m2
功率 (kW)
需要系数
cosφ
tanφ
有功功率Pj (kW)
无功功率Qj (kvar)
视在功率Sj (kVA)
1
1#楼
照明
6804
11
74.84
0.8
0.95
0.33
59.88
19.76
63.05
电器
13
88.45
0.8
0.8
0.75
70.76
53.07
88.45
空调
40
272.16
0.8
0.8
0.75
217.73
163.30
272.16
2
2#楼
照明
5474
11
60.21
0.8
0.95
0.33
48.17
15.90
50.73
电器
13
71.16
0.8
0.8
0.75
56.93
42.70
71.16
空调
40
218.96
0.8
0.8
0.75
175.17
131.38
218.96
3
连廊
照明
730
10
7.30
0.8
0.95
0.33
5.84
1.93
6.15
4
室外照明

10.0
0.8
0.95
0.33
8.00
2.64
8.42
总计

642.47
430.66
773.46
同时系数
0.85

546.10

682.36
0.95

409.13
电容补偿

200

补偿后容量

209.13
584.78
变压器损耗

5.85
29.24

高压侧

0.92

551.95
238.37
601.22
变压器的负载在60%~70%时，接近其运行时的最佳负荷，运行最节能。按照电气专业设计技术措施中的指标，变配电房配置1台400kVA和1台500kVA的变压器，变压器的负荷率为66.80%，在经济运行区间范围内，符合节能要求。
3、年用电量计算
项目用能设备的年用电量见表6-3
表6-3 总用电量计算表
序号
区域
项目
面积(m2)
功率密度
W/m2
功率 (kW)
需要系数
αav
日工作时间（h）
运行天数（d）
用电量（kWh）
1
1#楼
照明
6804
11
74.84
0.75
0.7
8
250
78586
电器
13
88.45
0.8
0.7
8
250
99066
空调
40
272.16
0.8
0.7
8
200
243855
2
2#楼
照明
5474
11
60.21
0.75
0.7
8
250
63225
电器
13
71.16
0.8
0.7
8
250
79701
空调
40
218.96
0.8
0.7
8
200
196188
3
连廊
照明
730
10
7.30
0.8
0.7
2
250
2044
4
室外照明

10.0
0.75
0.7
11
300
17325

779991
项目年用电量：779991KWh
4、天然气
根据方案设计，本项目食堂布置预计180个座位，根据《城镇燃气设计规范》GB50028-93的有关规定，食堂用气量指标为5.0×105kcal/座·年, 未预计量为5%，天然气热值按8500kcal/m3计。
年天然气用量为：
180×5×105×1.05÷8500=11118m3
5.2.2 能耗指标分析
本项目总建筑面积为13008m2，总投资2689万元。项目各项能耗指标详见下表：
一、综合能耗指标
表6-4 年综合能耗
序号
能源品种
单 位
消耗量
折标煤系数
折标煤(tce)
1
水
万m3
1.6084
0.1
0.16
2
电
万kWh
77.9991
1.229
95.86
3
天然气
万m3
1.1118
12.143
13.50
合 计

109.52
二、单位建筑面积能耗指标
表6-5 年单位建筑面积能耗
序号
指 标
单 位
数 值
1
年单位建筑面积水耗
m3/m2
1.2365
2
年单位建筑面积电耗
kWh/m2
59.9624
3
年单位建筑面积天然气耗
m3/m2
0.8547
4
年单位建筑面积综合能耗
tce/m2
0.0084
三、单位投资能耗指标
表6-6 年单位投资能耗
序号
指 标
单 位
数 值
1
年单位投资水耗
m3/万元
5.9814
2
年单位投资电耗
kWh/万元
290.0673
3
年单位投资天然气耗
m3/万元
4.1346
4
年单位投资综合能耗
tce/万元
0.0407
5.3 节能措施
5.3.1建筑专业
（1）外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温方式，热桥部位采用20mm厚聚合物保温砂浆外保温做法，加权平均传热系数为0.97W/m2·K。
（2）外窗采用断热铝合金型材5+9A+5普通中空玻璃窗，传热系数为3.4W/m2·K，遮阳系数为0.86。
（3）屋顶采用挤塑聚苯板倒置式保温构造做法。
5.3.2给排水专业
（1）给水系统充分利用市政压力，本项目1~5层建筑均采用市政给水管网直接供给。
（2）给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，达到了降低电耗和水量损失的效果。
（3）选用节水型卫生器具和器材，坐便器水箱容积不大于6L，蹲便器冲洗阀采用自闭式冲洗阀，水龙头采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流流率，并经国家有关检质量检测部门检测合格的节水水嘴。公共卫生间采用感应式水嘴，感应式小便冲洗阀。
（4）项目绿化、道路用水采用非市政水源（附近河道水）,有利于缓解XX紧张的供水环境。
5.3.3电气专业
（1）建筑照明节能
1）照明光源选择T5系列节能荧光灯，配电子镇流器，功率因数不小于0.9。
2）连廊、走廊等区域采用集中分区控制，办公室及其它分散控制。
3）室外景观照明采用功率转换控制，平时采用双光源，在深夜时采用单光源。
4）在满足眩光限制的条件下，选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率不低于70％，灯具的反射罩具有较高的反射比。
（2）供配电系统
1）合理布置变配电房，使各变配电房靠近负荷中心，缩短低压供电线路，减少线路损耗。
2）利用最佳负载系数法正确选择和配置变压器容量及台数，确保系统安全、可靠，在经济运行方式下运行，避免出现“大马拉小车”、“小马拉大车”的现象，实现变压器及配电网的经济运行。
3）选用高效低耗的SCB10型干式变压器，减少变压损耗。
4）在变配电房安装无功功率自动补偿装置以集中补偿，补偿后功率因素不小于0.9，以提高供电质量，节约电能。
5）选用电阻率较小的线缆，以降低线路电阻。
5.3.4 暖通专业
（1）合理布置分体空调系统室外机位，减少冷媒管道长度，减少冷量流失。
（2）项目选用高效低能耗的空调，如选用能效比高的变频分体空调。
5.4 小结
通过综合计算，本项目单位建筑面积年综合能耗为0.0084tce/m2，单位投资年能耗为0.0407tce/万元，整体达到并满足节能设计标准。
本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、通风、空调的节能设计方面严格执行国家及省、市相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，符合节能要求。

第6章 环境保护
6.1项目所执行的环境保护标准
项目的建设和运营皆以控制环境污染和生态破坏，保护环境资源，保障人民健康为原则。
项目主要执行的标准如下
（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
（2）《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96)；
（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）。
（4）以及其他相关的法规与标准。
6.2项目建设期与运营期对环境的影响
6.2.1项目建设期对环境的影响
（1）废气、扬尘
废气主要来自装修阶段。装修时的油漆废气主要污染因子为甲苯和二甲苯，无组织排放。
施工期扬尘主要来自于土方的挖掘与堆放产生的扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运与堆放产生的扬尘；施工期垃圾的清理与堆放产生的扬尘，人来车往造成的现场道路扬尘。
（2）噪声
施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，这些噪声源的声级大多在100Db(A)以上。
（3）污废水
主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。
（4）固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾，施工清土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
6.2.2项目运营期主要污染物分析
（1）废气
本项目运营期废气排放主要为厨房烹饪油烟气以及少量机动车尾气。
（2）噪声
本项目运营期的噪声主要来自于交通噪声和空调风机噪声及一些社会活动噪声。
（3）污废水
本项目污废水主要为入驻老年人及工作人员产生的生活污水。
（4）固体废弃物污染
本项目运营期固体废弃物主要为办公生活垃圾。
6.3环保治理措施
6.3.1项目建设期的环保措施
（1）对扬尘、废气的治理措施
为减少扬尘对本项目建设区域周围大气环境的污染。将通过加强施工管理，地面硬化处理，配置滞尘防护网；对扬尘发生量大的部位应采用喷水雾法降低扬尘；对运输交通道路应及时洒水、清扫。此外，在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥砂运输车辆，采用封闭式车辆运输。
对于在装修时产生废气污染，建议业主使用绿色环保的装修材料和方法，注意通风，以减少装修废气对空气的影响。
（2）对废水的治理措施
建设期主要有两股废水：一是施工建设过程中大量的保养水、设备清洗水和地面冲洗水；二是施工队的生活污水。前者的废水不能无组织排放，应经沉淀处理后考虑回用或外排；生活污水必须经设立的临时厕所，化粪池和隔油池处理后纳入污水管网。
（3）对噪声的治理措施
噪声是施工期间主要污染。将通过在施工场地周围构筑围墙，设置单独出入口，出入口设置应尽量远离周围敏感点，选用低噪声施工设备。同时，在施工期间加强管理，合理安排作业噪声大的施工时间，把噪声污染降至最低。
（4）对固废的处理措施
对于在施工期产生的固废物，项目建设单位在施工期要求施工单位加强现场施工管理，规范物料运输，不能随地洒落物料，不能随意倾倒、堆放建筑垃圾；施工结束后，及时清运多余或废弃的建筑材料或建筑垃圾。对于建筑垃圾，其中的钢筋可以回收利用，其它混凝土块连同弃土、弃渣可用于回填低洼地带，不会对周围环境产生大的影响。
在施工期间，施工队伍的生活垃圾会做到及时收集，并由当地环卫部门统一运至生活垃圾卫生填埋场。
6.3.2项目运营期的环保措施
（1）对废气的治理措施
本项目产生的废气主要为厨房烹饪油烟气和停车场排放的汽车尾气。
厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中。
停车场排放的废气量不大，周边的绿化基本保证停车场的空气中尾气含量不超标。
（2）污废水的治理措施
项目排出的污水主要来源于办公区生活用水、冲厕水。为保证本项目排入城市下水道的水中污染物达到《XX市水污染物排放标准》，项目排水拟采用分流制排放生活污废水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放。
（3）对噪声的治理措施
运营期间加强设备维修和日常维护和管理，使各设备均处于正常良好状态运行。建筑物四周种植有树木可以有效降低噪音。
（4）对固废的处理措施
本项目运营期产生的生活垃圾实行分类、分质收集。以无害化、减量化、资源化处理为原则。办公生活垃圾全部实行袋装，密闭容器存放，集中外运。
第七章 项目实施计划
7.1 建设期
XX街道老年活动中心工程建设期为1年。2011年1月至2011年4月为项目前期工作阶段；2011年5月至2011年6月为项目准备阶段；2011年7月至2012年12月项目实施阶段，其中施工工期半年。具体如项目实施计划表所示（表7-1）。
7.2 项目前期阶段
2011年1月至2011年4月完成项目前期全部工作。从项目策划起到项目可行性研究报告获审批止为项目的前期阶段，前期准备工作主要包括：提出项目规划、项目建议书、可行性研究报告、项目建议书和可行性研究报告评估等工作。
7.3 项目准备阶段
2011年5月至2011年6月完成项目准备阶段工作。从项目可行性研究报告获审批起到项目正式开工建设止为项目的准备阶段，项目准备阶段工作主要包括：资金筹措、工程设计、施工准备（需要改建的建筑拆除）、谈判协商签订合同和工程设备采购等工作。
7.4 项目实施阶段
2011年7月至2012年12月完成项目实施阶段工作。从项目正式开工建设起到工程竣工交付运营止为项目实施阶段，项目实施阶段主要工作包括：合同管理、施工管理、工程控制与监测、工程竣工验收等，具体包括房屋的立面整治、室内装修、改建房屋建设等土建工程施工。
表 7-1 项目实施进度计划表（按月编制）
建设阶段
2011年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
前期阶段

准备阶段

实施阶段

第八章 组织结构及人员配置
8.1 组织结构
本项目建成后，设中心主任一名，主任负责组织领导老年活动中心的日常经营和管理工作。主任下设综合科、活动科、教务科、护理部、食堂、医院。其主要职责分别是
综合科：承担公司的行政、人事、财务管理工作等。
活动科：组织开展中心内部各项活动和老年文体的对外交流工作；联系各团体单位、老年文艺团体的活动安排；负责场地租用和其他经营业务等。
护理科：承担中心老年人日间照料护理工作。
教务科：负责组织办学培训、招生和教务工作；负责教师队伍的招收、录用和服务管理工作；组织学员开展各类课外及对外的教育交流工作；负责教室的安排和教学设备的管理工作等。
后勤科：负责活动中心各项设施的管理、维修清洁工作以及食堂工作，保证中心正常的物资供应和保管。
老年活动中心的管理机构组织方案和体系图如图8-1。
中心主任

活动科
综合科
后勤科
护理科
教务科

8.2人员配置
项目建成后老年活动中心配员约40人，其中管理人员11人，工作人员29人。另外，教务科的各种专业教师针对老年人相应的学习需求，临时聘请校外资深专业教师参与。人员具体配置如表8-1。
表8-1 人员配置表
序号
人员组织
管理人员
工作人员
合计
1
主任
1

1
2
副主任
2

2
3
综合科

0
3.1
行政
1

1
3.2
人事
1

1
3.3
财务
1

1
4
活动科
1
4
5
5
护理科
1
6
7
6
教务科
1
7
8
7
后勤科

0
7.1
维修

2
2
7.2
门卫

2
2
7.3
清洁工

2
2
7.4
食堂
2
6
8
8
合计
11
29
40
8.3 人员来源
老年活动中心主任由XX街道政府聘用，教师、护理、后勤保障等人员面向社会招聘。要求管理人员具有专科以上文化程度，普通员工要求初