公共租赁建设工程项目申请立项可研报告.doc

旬邑县2013年公租房建设项目可行性研究报告

新建公共租赁住房建设项目

可行性研究报告

第一章 总论
一、项目概况
1、项目名称：XXX新建公共租赁住房建设项目。
2、项目法人单位：XXX，项目法定代表人：XXXX。
3、项目建设内容及规模：XXX新建公共租赁住房建设项目，拟建于XXX，总建设占地面积15074平方米（22.6亩），总建筑面积20000平方米、500套，套均建筑面积40平方米，配套建设道路、绿化和其它附属设施。
4、建设地点：XXX。
5、项目建设性质：新建。
6、项目建设期：一年。
7、工程总投资：项目概算总投资3000万元，资金来源为申请中央投资补助及省补助，其余资金由XXX财政配套。
8、项目单位简介
XXX经“XXX”批准成立于2003年12月8日，为非国有独资有限责任公司，公司住所XXX文化路28号，法定代表人XXX，注册资本金伍拾万元，公司现有职工12人。
按照社会主义市场经济原则，公司以独立法人身份对XXX市政基础设施建设进行筹资、建设、经营、开发和还贷，多渠道、全方位加快XXX城市建设步伐。公司经营范围为：城市市政工程开发建设、城市基础设施开发建设、市政科技开发、城市道路开发、房屋租赁。
二、编制依据
1、《XXX城市总体规划》（2005～2025年）；
2、《投资项目可行性研究报告指南》；
3、《建设项目经济评价办法与参数》；
4、《廉租/公共租赁房住房保障办法》、《XXX住房建设规划》（2010-2015）；
5、XXX城市建设投资开发有限责任提供的设计方案；
6、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》；
7、《XXX人民政府关于廉租/公共租赁住房等项目用地征用的会议纪要》（第十二期）。
三、项目研究范围
本可研报告通过对XXX困难居民住房的现状及综合其发展需要进行认真分析,提出项目建设的必要性,从需要分析确定建设规模,项目的选址,建筑方案的选择,项目实施管理措施、分析项目对环境的影响提出保护措施,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施,通过建筑方案对投资进行了估算,分析社会效益,研究消防、劳动安全与卫生等，最终得出研究结论及建议，供决策参考。
四、项目预期目标
通过XXX度公共租赁住房项目建设,基本满足最困难居民保障性住房建设标准要求，完善配套功能和基础设施，改善最困难居民居住条件，为XXX实施国家保障性住房政策创造一个较好保障平台，使之为全县的经济社会发展发挥更大作用。
具体目标：
（1）改善最困难居民住房条件，解决城镇最低收入群众的住房困难，保障基本居住要求。
（2）完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
五、研究结论：
公共租赁住房是2011年XXX重要的民生工程，项目建设将解决500户城镇中低收入家庭的住房困难，中央、省、市县各级政府各部门高度重视住房保障工作，项目的建设条件具备，建设依据充分，符合国家政策，社会效益显著，建议有关部门在资金方面给予大力支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。

第二章、项目提出的背景及建设必要性
一、项目提出的背景
1、项目党和国家方针政策背景
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市公共租赁房住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。
2007年8月7日国务院国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确加快加快保障性住房建设步伐。公共租赁房房建设要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。明确公共租赁住房建设是改善民生的重大举措。实施公共租赁住房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
XXX人民政府要求以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为公共租赁住房建设的根本目的，力争用3年左右时间，基本完成全省从2009年到2011年，采取新建、配建、收购等方式筹集公共租赁房住房房源31.5万套，以实物方式，结合发放租赁补贴，解决好全省38万户左右城市低收入、国有大中型企业及相关行业、系统等城镇低收入住房困难家庭的住房问题。
2、项目宏观经济背景
当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。广义货币供应量将同比增17%左右。国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划，给公共租赁住房建设发展带来良好机遇。
3、项目实施的XXX政策环境
当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。
4、项目实施的技术层面要求
XXX有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合XXX政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于公租房建设的方针，符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。
5、XXX自然、社会、经济状况
XXX位于XXX东南部，隶属XXX市，地处东经103°42′～ 104°34′、北纬24°20′～ 25°00′之间。全县总面积2783平方公里，地形以山区为主，山区面积占90%左右，地势西北高东南低，最高海拔2409.7米，最底海拔737米。年平均降雨量1246毫米，年平均气温13.8℃，群山叠翠、沟壑纵横，特殊的地形地貌，形成“一山有四季、谷坡两个天”的立体气候。县城距省会昆明180公里，距市府XXX130公里，南昆铁路和“三大通道”（国道324线、省道以马线、师弥线）交汇XXX，并辐射连接三省云南、广西、贵州）五地州市（XXX、红河、文山、兴义、百色）。且有南盘江水运航线通达广西，素有“滇东锁喉”之称。全县总人口38万人，其中农业人口占总人口的约70%，人口密度为每平方公里137人。共辖5镇（丹凤、雄壁、彩云、葵山、竹基）、3乡（龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡）、5个社区、104个村民委员会767个村民小组。
XXX境内土地资源、矿产 资源、动植物资源、农业资源丰富。有耕地109.6亩，草山草场246万亩、林业用地237万亩，森林覆盖率36.4%，水源蕴藏量32万千瓦；以优质著称的煤炭保有可采储量2.41亿吨；石灰岩储量大、分布广、质量好、易开采，仅白马山矿点探明储量达2.7亿吨；独具特色的五彩石达1.2亿立方米。有70多种珍禽、野生动物；30多种名贵中药材；200多种可食野菜；850余中野花；有古木参天的原始森林，有10余万亩人工杉木林等。
“十一五”期间，XXX坚持以科学发展观统揽经济社会全局，以加快发展为第一要务，全面实施工业强县、农业稳县、三产活县战略，走煤化工为龙头、建材和农副产品深加工为两翼、旅游等服务业为补充的发展道路，坚持以人为本，构建和谐社会的发展目标。县域经济不断夯实，城乡面貌明显改观，群众生活持续改善。据统计2010年全县生产总值51.2亿元，比上年增长13%，全县财政总收入6亿元，比上年增长23.2%，其中地方一般预算收入2.92亿元，比上年增长16.2%，城区面积10平方公里，城镇化率达30%，实现了经济社会的又一次跨越，经过多年的努力，XXX已成为全国烤烟生产基地县、重点产煤县、生态示范区建设试点县和XXX柑桔生产基地县、速生杉木林基地县。
二、项目提出的理由
1、城镇公租房建设是改善民生的重大举措。实施公租房建设，有利于加快解决低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
2、实施公租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
3、公租房建设是完善城市功能的客观要求。公租房建设是促进经济社会协调发展的有效途径。实施公租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
4、历史上XXX地方财政困难，对XXX保障性住房投入少，保障能力明显不足，难于适应形势发展和落实科学发展观构建和谐社会的需要。
三、项目建设必要性
1、项目建设是解决XXX城镇中低收入家庭住房困难的需要
加快公共租赁住房建设，是有效破解居民住房难问题，维护社会稳定，实现“居者有其屋”目标的重要物质保障。我县自2007年启动廉租/公共租赁房房建设工程以来，截止目前，已累计建设廉租/公共租赁房住房776套，解决了776户城镇低收入家庭无房户的住房困难。根据2010年底的调查，预计我县“十二五”规划期限内，需新增廉租/公共租赁房房保障对象3000户，廉租/公共租赁房房租赁补贴保障对象在487户的基础上将新增3500户；公共租赁住房需新增1000套需求；棚户区改造需求2771户；城中村改造需求2330户。XXX住房保障任务十分艰巨，加快推进2011年公共租赁住房和公共租赁住房建设势在必行。
2、项目建设符合国家住房制度改革政策的要求。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《若干意见》）中明确指出：按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租/公共租赁房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
3、项目建设有资金来源保障及建设用地保证。
《若干意见》指出，地方各级人民政府要根据廉租/公共租赁房住房工作的年度计划，切实落实廉租/公共租赁房住房保障资金。一是地方政府要将廉租/公共租赁房住房保障资金纳入年度预算；二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租/公共租赁房住房建设；三是土地出让净收益用于廉租/公共租赁房住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租/公共租赁房住房保障专项补助资金等方式给予支持。《若干意见》中并明确，廉租/公共租赁房住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，廉租/公共租赁房住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。在土地供应计划中优先安排廉租/公共租赁房住房和经济适用住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。
4、项目建设符合XXX县城总体规划及各乡镇集镇总体规划，各项目点基础配套设施基本完善，加之项目建成后可服务于当地人民，能够得到社会各界的广泛支持。
5、项目的建设具有良好的社会效应，县委政府高度重视。XXX的廉租/公共租赁房房建设已实施四年，于二○○八年五月二十九日制定并印发了《XXX2008年至2010年廉租住房工作方案》的通知，经济和社会效益显著。但公共租赁住房建设仍是一片空白，本项目建成后将解决500户城镇中低收入家庭的住房困难，XXX的住房保障体系将进一步完善，并为建设小康和谐社会奠定坚实的物质基础。县委政府高度重视此项工作，并专门成立领导小组，为项目建设提供最有力的保障。
四、项目建设的可行性
1、XXX委、政府对公租房建设建设项目十分关注，项目单位以高度负责的态度，积极的工作方法，在县委、政府的领导下，密切配合，领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。
2、XXX队伍稳定发展，整体素质逐步提高，他们在以往的工作中，积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为XXX公租房建设项目的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。
3、XXX委政府对项目的建设十分重视，提供了建设用地，项目规划符合XXX城镇体系总体规划的要求，建设管理部门出具了《选址意见书》制定了建设资金筹措方案：申请中央、省预算内资金补助及地方自筹，资金保障程度高。因而项目在财务上是可行的。
4、技术上，项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。根据XXX公租房建设计划要求，本着“立足当前、简洁适用”的原则，提出XXX2011年度公租房建设按500套总20000平方米的规模建设是适宜的，且XXX地方建筑材料丰富，建设的其它各项建设条件已经具备。所以，在技术上是可行的。

第三章 需求分析与建设规模
一、需求分析
1、XXX社会经济发展状况
2010年，XXX实现生产总值51.2亿元，同比增长13％。完成固定资产投资43.9亿元，增长27.9％。组织财政总收入6亿元，增长23.2％；其中地方一般预算收入2.9亿元，增长16.2％。人口自然增长率控制在6.45‰以内。城镇登记失业率控制在3.2％以内。节能降耗完成目标任务。金融机构存款余额43.4亿元、贷款余额24.3亿元，城乡居民储蓄存款余额25.7亿元，分别增长16.6％、12.9％、25.2％。城镇居民人均可支配收入15050元，农民人均纯收入3784元，分别增长13.4％、15.9％。城乡基础设施建设全面推进，投资2.6亿元，完成通源大街北段、城市截污管网改造、XXX广场等市政设施建设，启动了文笔公园、通玄公园二期和荣海新区基础设施项目建设，被省政府命名为“省级园林县城”。投资4700万元，完成温则线（温泉－则黑）、阴私线（阴凉箐－私庄）、大龙线（大同－龙庆）等农村公路改建和维修工程。投资1.6亿元完成XXX至竹基二级公路主体工程。投资4678万元，完成摩西河水库新建、小石山水库除险加固、小河水库扩建、子午河海晏段治理、农村安全饮水等水利工程。投资1.2亿元，完成彩云片区10万亩中低产田地改造及滇东现代烟草农业综合示范区建设。保民生和保稳定工作全面深化，落实中小学“两免一补”经费5756万元，投资7621万元改造中小学校舍4.4万平方米，职业技术学校晋升为国家级重点中职学校，高考上线率达99.2％，圆满完成“两基”迎国检工作，教育教学质量稳步提升。投资7650万元，建成保障性住房4.5万平方米。“三馆一场”建成投入使用。
2011年，政府发展目标：生产总值增长12％，地方财政一般预算收入增长20％，固定资产投资增长25％，社会消费品零售总额增长15％，农民人均纯收入增长10％，城镇居民人均可支配收入增长8％，万元GDP能耗降低3％，城镇登记失业率控制在4％以内，人口自然增长率控制在6.5‰以内。
2、XXX困难群众住房现状调查
（1）2009年云南全省实现国内生产总值（现行价）6168.23亿元，人均GDP13539元。城镇居民人均可支配收入14424元,农民人均纯收入3369元，城镇化率34.0%，在岗职工年平均工资26992元，城镇居民家庭恩格尔系数为43.7%，住房配套有厕所浴室的比例87.1%，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重18.6%，人均住宅建筑面积35.8 m2。
(2)XXX职工工资和人民生活情况：
据统计，2009年底，全县单位从业人员为23727人，同比增长8.9%，单位从业人员劳动报酬为57860万元，同比增长16.9%。在岗职工平均工资为24726元/人, 同比增长12.5%.其中:国有经济在岗职工平均工资为28289元/人, 同比增长1.2%;集体经济在岗职工平均工资为21641元/人,比上年同期增长4.9%。2009年,全县农民人均纯收入为3266元,比上年增长13.32%;城镇居民可支配收入13268元,增长13.25%。
(3)低保家庭拉网式调查摸底情况：
XXX共有1729户低收入家庭，其中住房困难的共有1200户，无房户586 户，家庭总人数1758人，户均3人；住房建筑面积低于8平方米的低保户、特困户385户，家庭总人口1155人，户均3人。2008年至2010年三年保障性住房建设具体工作计划:
XXX2008年至2010年三年保障性住房建设计划
 序号
年度
最低收入住房困难
保障性住房计划供应数（户）
保障性住房实际供应数（户）
需求数（户）
实物配租
租赁补贴
1
2007
1200
136
0
136
2
2008
1064
200
0
200
3
2009
864
100
300
400
4
2010
464
100
364
464
合计

536
664
1200
3、项目区居民意愿情况
根据XXX城市建设投资开发有限责任对低收入居民住房户进行保障房（廉租/公租）项目调查征求意见，项目调查涉及的125户低收入居民，有119户同意进行保障房项目建设，占总数的91.6%，该征求意见调查结果表明，低收入居民对项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。
4、项目规模需求预测
根据XXX人民政府《关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）的有关规定，XXX公共租赁住房建设项目执行保障性住房标准，项目建设规模为建设500套，总建筑面积约20000平方米，项目平均户均面积40平方米。
5、项目利用率预测
项目建成后，将充分发挥XXX公共租赁住房建设的各种优势，提高整体功能，通过强化管理优势、硬件设施优势，强化城镇配套功能，通过预测研究认为，当项目实施完成投入使用时，利用率将达到100%。项目以新建20000平方米的建设规模应对需要是有必要的。
二、建设内容
项目新建500套公共租赁住房（套均面积40平方米），总建筑面积约20000平方米及相应配套绿化、消防道路、给排水等。

第四章 建设选址、设计方案及建设规模
一、建设选址
根据《XXX城市总体规划》（2005～2025年），县人民政府于3月9日召开《廉租/公共租赁房房项目用地征收》专题会议，并形成《XXX人民政府会议纪要》（第12期，2011年3月21日），组织相关单位组建工作组，进行现场调查，对公共租赁房建设地址进行选择、踏勘、规划，现已全部落实了建设地址，并经土地管理部门确定和建设规划部门规划，出具了《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，本项目建设用地符合城乡规划要求，土地勘界工作已完。
该项目选址位于XXX恩荣村，该地块两面临城市道路，东南侧临通源街延长线，设有主要出入口，东北侧城市规划道路上设置次要出入口。该用地周边各项配套设施齐全，基地地势平坦，目前基地标高比现有临通源街延长线标高低大约2.5米，是理想的居住用地。详见“恩荣村廉租/公共租赁房住房统建小区规划总平面图”。
二、设计方案
1、建筑设计的指导思想与原则
(1)、满足住宅用房的功能要求;
(2)、满足消防及日照要求;
(3)、体现“规模适度、功能齐全、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源共享。
2、建筑设计依据
(1)《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
(2)《建筑制图标准》（GB／T50104-2001）；
(3)《建设设计防火规范》（GB50016-2006）；
(4)《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
(5)由业主提供的有关项目批文、基地地形图。
3、总平面布置
在总平面图中,区别个共建点，均合理利用地形高差进行布局，每套户型均有良好朝向，每幢均有集中绿化用地，同时均满足消防要求，保证车辆出入安全方便。
4、户型平面布置：
所建项目按五至六层设计（具体根据地形及规划要求另行调整），按一梯四户或一梯两户等布置，从使用要求考虑，分为一室一厅一厨一卫、两室一厅一厨一卫，
建筑面积标准：每套建筑面积均在50平方米以下，做到平面功能分区明确，流线清晰。
5、结构设计
（1）结构设计采用的规范及规程：
《建筑结构制图标准》（GB50108-2001）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB500681-2001）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001-2006版）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《地下防水技术规范》（GB50108-2001）
（2）设计依据及设计要求：
★自然条件：本工程位于XXX境内，基本风压按照《建筑结构荷载规范》0.3KN/㎡，基本雪压为0.3KN/㎡。
★地质条件：本工程设防基本烈度7度（设计基本地震加速度为0.1g），第三组。
★活荷载标准：楼面、厨房、住宅卫生间2KN/㎡；一般阳台3.5KN/㎡；上人屋面2KN/㎡。
★本工程设计使用年限50年，砖混结构，现浇楼板，结构安全等级三级，基础设计等级乙级。本工程基础结构形式用条形基础或独立柱基，基础采用MU30平毛石M7.5水泥砂浆砌筑，基础持力层优先采用天然地基上的浅基础，或根据地勘情况选用其他适宜的基础形式。
（3）采用的材料
①混凝土强度等级：梁、柱混凝土强度等级为C25，现浇板、楼梯为C25。
②钢材：主要采用HPB235级钢筋和HRB335级钢筋。
③墙体：外墙采用承重墙为MU10 240页岩砖砌体，M7.5混合砂浆砌筑。
④内墙采用承重墙为MU10 240页岩砖砖砌体，M7.5混合砂浆砌筑。
⑤门窗过梁选用西南03G301（一）
6、建筑装修方案：
（1）廉租/公共租赁房房项目卧室、客厅、厨房、卫生间、内墙面及吊顶均采用双飞粉刷白，楼地面面层为水泥砂浆清光。
（2）廉租/公共租赁房房项目公共楼梯间楼地面面层为水泥砂浆清光。
（3）廉租/公共租赁房房项目外墙面层采用外墙涂料装饰，局部为贴200X100小面砖。
（4）本项目门窗工程：室内门均为建设单位定制成品门，外门和外窗均为防盗门、铝合金窗。
屋面采用现浇屋面，并用“两布三油”柔性防水，砖砌隔热板。
6、给排水设计
（1）设计依据
①《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
②《建筑中水设计规范》GB50336-2002
③《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
④建筑专业提供的有关资料及其它有关设计标准和规范。
（2）设计要求：
①给水：各项目点给水水源由市政给水管网引来，引入管管径DN150，给水管管材采用PP-R管。
②排水：室内污水由室内污水管收集至室外检查井，排出管径DN150，所有污水经室外污水管网收集至化粪池，经化粪池处理达标后方能排至市政污水管网，污水管管材为PVC塑料管。
③雨水：屋面雨水经雨水斗收集后排至市政雨水管网。
④消防：本工程按规范要求设置室内外消火栓系统。
7、建筑电气设计
（1）设计依据
①《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；
②《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；
③《低压配电设计规范》(GB50054-95)；
④《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)；
⑤其它有关国家及地方的现行规程、规范；
⑥各专业提拱的设计资料及当地习惯做法。
（2）设计范围：电力配电系统、照明配电系统、弱电系统、防雷及接地系统等。
（3）设计要求：
①电源引入：该工程一般负荷按三级负荷供电，电源为380/220V引来。
②计量方式：由供电部门确定。
③防雷、接地：本工程防雷等级（三）类，采用总等电位联结（MEB），所有进出建筑物的金属管均要求和室内人工周边接地扁钢联结。该工程低压配电系统保护接地型式采用TN-S制式，防高电位入侵，做法参见国标99D501-1.49页。
三、建设内容及规模
XXX新建公共租赁住房建设项目，总建设占地面积15074平方米（22.6亩），总建筑面积20000平方米，500套，套均建筑面积40平方米，配套建设道路、绿化和其它附属设施。容积率1.39，绿化率52.36%。

第五章 环境影响分析与环保水保措施
一、主要环境保护标准
1、《中华人民共和国环境保护法》；
2、《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号文件）；
3、《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号文件）；
4、《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号文件）；
5、《大气环境质量标准》（GB3095-960二级；
6、《地面水环境质量标准》（GB3838-88）二级；
7、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类；
8、《污水综合排放标准》（GB8978-96）三类；
9、《建筑施工界噪声值》（12523-1990）。
二、项目区域环境现状
项目区内周边环境良好，环境空气质量符合《环境空气质量标准》GB8978-1996二级标准，项目沿线主要噪声源为生活噪声，声环境质量良好，项目区域内无自然、生态、文物、鸟类等保护区。
三、施工与运行对环境的影响及其防治对策
本项目的建设对环境的影响包括两个阶段，即施工期间的影响和运行期间的影响。
① 施工期间环境污染防治对策
本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和废水。
② 施工期间噪声防治对策。
施工期间的主要噪声污染源为搅拌机、压路机、挖掘机等施工机械以及现场的运输车辆等。
建设施工部门，对造成噪声污染的各种施工机械，要采取有效的隔声防噪措施，使受影响区域等符合国家《城市区域环境噪声标准》中交通干线道路两侧的标准（即昼夜间700db（A），夜间55db（A））。
考虑到一部分项目施工期间受噪声影响较大为邻近居民区，可采取措施，减少施工噪声影响，本项目拟从以下两方面采取降噪措施：
第一、合理安排施工时间和施工用场地等管理措施，施工设备选型采用低噪声设备，以降低噪声源声压级，在施工过程中对动力机械设备定期进行维护、养护。
第二、设立简易的隔间棚等工程措施，包括：在朝向环境敏感点的一侧设立简易的隔间间棚，对位置对固定的高噪声机械设备，如搅拌站等设在操作棚内或适当设置单面声障。
③ 扬尘影响防治对策。
本项目施工期间对大气环境最大的是扬尘，主要来自于运输车辆、拌合、筛分系统。由于本项目施工时可能裸露浮尘较多，又是风日较多的地区，因此，产生量较大，施工场地周围及下风向的部分地区受影响较大。
为减少施工场地的扬尘污染，本项目在施工过程中拟采取以下措施：
施工场地每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数。施工场地内运输通道及时清扫、洒水、以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工场地要低速或限速行驶，以减少产尘量；多尘物料采用帆布覆盖，以免露天堆放，施工场界设立隔离或墙体。
④ 固体废渣：本项目施工期间固体废物主要为生活垃圾和施工产生的废渣土，生活垃圾拟用垃圾收集后由环卫工人定期送到垃圾场处理。对施工中的弃土、淤泥及废渣等要及时清运。
⑤ 废水：本项目施工期间产生的污水主要为生活污水和施工活动自身产生的污水。废水经初步处理后排至下水管道。
四、水土保持措施
1、工程建设水土保持措施
工程建设需要配套建设水土保持设施的项目主要有：场地分台建设土方工程、道路工程等。根据工程特点，加强保护生态环境、防治水土流失，在工程的实施中要注意以下问题：
(1)在工程的勘测设计中要有水土保持措施规划方案。
(2)工程开挖的弃渣若处理不当易产生水土流失，淤塞河道、冲毁农田、影响景观。因此应采取适当的工程措施，防止水土流失，如设置弃渣场，建护坡挡墙及排水沟等
(3)在工程的设计中要优化设计，尽量做到挖填方平衡，减少弃渣数量，同时处理好弃渣的堆放问题，工程建成后，应对渣场进行种草、植树，防止水土流失。要结合渣场岸坡稳定进行绿化，形成防护林带。
(4)对容易产生边坡失稳区域应修建挡墙、桥涵和排水沟等工程设施。
(5)施工结束后，要对施工痕迹地植树造林，恢复植被；同时对工程区域实行绿化、美化环境。
2、 项目建设水土保持措施
为了保护XXX公共租赁住房建设新址的环境，防止水土流失，在新址的建设中要注意以下问题：
(1)新址的选点要充分考虑地质稳定问题，要注意水景观水池蓄水后的岸坡塌滑等，危及移民群众的生命财产安全。
(2)新址建设要注意排洪。新址内要设置排水沟，防止污水漫流，污染环境。
(3)新址建设要统一组织实施，对建筑弃渣，应存放在指定地点，并作好水土流失防止工作。
3、水土保持实施保证措施
（1）组织领导措施
项目业主应主动与当地环境保护、水行政主管部门配合，在实施新址建设规划的同时，负责环境保护、水土保持方案的实施，积极主动接受环保、水利行政主管部门监督，并积极向当地群众宣传《中华人民共和国环境保护法》，《中华人民共和国水土保持法》，激发群众的热情，使群众能够积极参与环境保护、水土保持方案建设。
（2）技术保证措施
为保证项目新址建设工程水土保持方案的顺利实施，采取一定的技术保证措施：
加强公司人员的有关水土保持法律、法规和技术培训，增强人员的责任心，提高人员的技术水平。
加强科技投入，积极推广和应用新工艺、新技术，提高效益，节约成本。
加强技术监督，对水土保持措施要经常定点、定时进行长期监测，分析水土保持措施的防治效果，对需补充水土保持措施的应制定相应的治理方案。
（3）监督保障措施
依据审批的环境保护措施和水土保持方案，业主应经常性与环境保护、水行政部门积极配合对实施结果进行监督检查，将项目新址建设水土保持工作始终处于有关主管部门的监督和管理之下。
五、环境影响评价结论
根据环境分析，排查环境影响因素，采取相应防治措施，进行了建设项目环境影响登记申报，经XXX环境保护局审批，同意项目建设，批准文号为“2011年18号”，详见附件。

第六章 节能节水措施
一、节能措施
1、节能依据
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JGJ26—95；
《民用建筑热工设计规范》GB 50176-96。
2、节能概况
该区建筑节能设计暂不做特别要求，以自然通风为主。但建筑朝向等均要满足规范要求，室内环境通风、采光等本次设计已做考虑，均满足相关规范要求。
3、节能要求
(1)体型系数满足要求；
(2)各个朝向向外窗的传热系数未满足要求；
(3)外墙的传热系数满足标准要求；
(4)内墙的传热系数满足标准要求；
(5)楼板的传热系数满足标准要求；
(6)户门的传热系数满足标准要求。
该建筑物各项内窗传热系数指标均要满足要求《建筑节能设计标准》的相应要求,以及相关的节能设计规范、规程、法规、标准等。
4、节能具体措施
(1)选用新型的节能型用电设备和节能电机,用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，在供电系统设置功率补偿装置，功率因数不低于0.90，以降低电耗、节约用电；
（2）尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能提供热水等的利用；
（3）选用节能灯具，以提高发光效率；
（4）楼梯间及公共走道均采用声控开关，便于节能电源；
（5）建筑物防雷、接地装置充分利用结构钢筋，以节省钢材；
（6）低压配电系统中，采用无功自动补偿措施，以提高功率因子；
（7）各场所照明照度值严格按GB5003-2004《建筑照明设计标准》表6.1.1及表6.1.3之值设计；
（8）合理确定窗墙比，提高建筑物的体型系数；
（9）墙体考虑为180厚免烧空心砖进行保温隔热，以降低供热能耗；
（10）屋顶加做架空砼预制隔热板，以降低夏季制冷能耗。
二、节水措施
(1)合理确定排水方案,选用节水型的卫生器具、设备和管道材料；
（2）加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生；
（3）采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料；
（4）供水系统采用防渗、防漏措施、降低水资源无效消耗。
（5）可在场地中心内修建地下蓄水池，收集部分室外雨水作为绿化用水，最大限度节约生活用水，提高水资源的循环利用。

第七章 劳动卫生消防安全措施
一、影响劳动安全的因素分析
本项目影响劳动卫生安全的因素主要有：架设拆卸构造物的脚手架工程，土石方工程施工，管线施工、防尘，各种施工机械的使用等方面。
二、防护与监控措施
要认真贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针，以“安全为了生产、生产必须安全”为指导，严格按照安全技术操作规程和安全规划组织施工。
必须建立各级职能部门的文明安全生产办事机构和文明安全检查制度，并制作项目经理直至最基层操作工人的安全职责。施工现场做到文明卫生施工，旧建筑物的拆除应有防尘措施，施工现场做到布局合理，机械设备安置稳固，材料堆放整齐，为安全生产创造良好的环境。
机械设备操作人员必须经过严格训练，持证上岗，并严格遵守操作规程，严禁违章作业。
为沿线居民及施工人员的安全，土、石方工程严禁采用大爆破施工，并且开挖爆破施工必须在规定的时间内进行，并设定警戒范围和岗哨擎卫防护。
严格爆破器材的使用管理，建立台帐，严格执行颁发制度，杜绝被盗和流失。火工品的采购、存放地点必须经当地县级主管安全的机关批准，由专人看管、保卫。

第八章 项目实施进度及组织机构
一、项目实施进度
1、项目实施阶段
根据XXX公共租赁住房建设项目的目标任务要求，项目实施的各阶段如下：
第一阶段：先行完成土方开挖、管线预埋，包括主要的供水系统、供电系统等相关配套设施。
第二阶段；完成主体建筑的建设。
第三阶段：完成配套工程建设。
2、项目建设工期
该项目要求在2011年12月底完工，工程建设期为12个月，实施进度进划安排如下：
2011年3月完成项目前期准备工作、初步设计设计；
2011年4月完成施工图设计；
2011年5月施工图图审、招投标；
2011年6月～2012年3月，工程施工；
2012年3月～2012年3月，项目竣工验收。
表6、项目实施进度计划表
建设时间

项目名称
2011—2012年
2011年
2012年
3--4
5--6
7--12
1--3
项目前期工作

勘察设计阶段

场地及施工准备