某花园产品策划项目申请立项可行性分析研究报告.doc
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XX花园项目 产品建议报告 前言 《XX花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目,因此,项目的成功与否,对公司的未来发展至关重要。 目前项目处于前期产品设计阶段,以目前房产市场发展的进程,客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段,《XX花园项目》是否能为客户所接受,后期销售能否成功,最终销售目标是否能够达成,都与产品的设计息息相关。 因此,在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上,形成本报告。 报告通过对楼盘销售状况的分析,从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征,并结合《XX花园项目》的规划条件、宗地特点,对《XX花园项目》产品提出建议,并形成产品设计任务书,以为产品设计提供参考。 第一章 市场分析 一、淮安城市发展趋势分析 淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区。总面积1.01万平方公里,其中市区建成区面积75平方公里,2006年末常住人口524万,市区人口80万,根据规划,未来5年内,市区人口将突破100万,建成区面积达到120平方公里。 整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架:一城、二区、二带。 “一城”指的就是建设中的工业新城; “二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区; “二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。 从城市发展的情况看,淮安处于一个城市扩张发展期,根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看,以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点,向东扩张成为城市发展的必然选择,因此,本案处于一个新兴的城区,未来发展空间大。 二、淮安整体房产发展分析 通过淮安网上楼市,统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。 从成交价格走势看,06年11月开始,整体商品房价格已经达到2500元/平米以上,07年后,价格呈现稳步上扬的趋势,7月,成交价格达到2778元/平米,而截止8月10日统计数据,8月份的成交价格已经达到2907元/平米,逼近3000元/平米的关口。 从成交面积情况看,07年4月前,月成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊,而07年5月,成交面积迅速拉升,达到22.6万平方米。6、7两月,成交面积也在15万平方米以上。 通过10个月平均月成交面积为14.5万平方米测算,淮安全年成交面积约为174万平方米,成交套数约为15000套左右。 三、四大区域市场分析 淮安市房产发展,以行政区划划分,结合房产开发进程,自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。 古黄河以北区域,为淮阴区; 古黄河以南,里运河、珠海路以北,宁连一级公路以西区域,为清河区; 里运河以南区域,为清浦区; 珠海路以南,XX大道以西,宁连一级公路以西,为开发区。 (详见下图) 淮 阴 区 清 河 区 开 发 区 清 浦 区 1、淮阴区 从网上房地产统计数据看,目前淮阴区在售楼盘共计24个,合计推出住宅产品8554套,实际成交7604套,目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比,为1:0.89。 通过对区域内部分重点楼盘的调研,从产品至客户构成进行研究,具体如下: ① 产品规划分析 楼盘名称 总建面 容积率 绿化率 总户数 建筑形态 建筑风格 立面建材 国华·御景园 15 2.2 31% 1500(约) 多层; 小高层(11F) 现代风格 面砖 东方家园 7 2.2 30% 360 多层 现代风格 面砖 樱花小区 55 2.2 31% 2500 多层 别墅 现代风格 涂料+面砖 依云·法国小区 5.5 1.59 32% 401 多层 小高层(9F)别墅 欧式风格 面砖 银河湾 20 1.92 40% 1500 多层 小高层(11、16F) 欧式风格 涂料+面砖 世邦领域 15 3.66 31% 1000 多层 高层(26\33F) 欧式风格 涂料+面砖 淮安威尼斯 7.9 1.55 30% 583 多层 小高层(11\15F) 欧式风格 面砖 Ø 淮阴区大盘偏多,容积率集中在较高 从统计结果看,淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成,而容积率多数在2.2左右,最高达到3.66。土地的集中,是构成容积偏高的主要原因。 Ø 多层、小高层产品组合占主导, 从规划的产品看,2.0以上容积率,规划多层与小高层结合的产品,而樱花小区甚至还规划了别墅产品,是为2.2容积率产品的特例。 Ø 欧式、现代风格各领风骚 从风格与立面建材看,现代风格与欧式风格基本呈现一半一半的比例,在材料的运用上,面砖已经被普遍运用,单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出,淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。 ② 户型设计分析 楼盘名称 1房 2房 3房1卫 3房2卫 4房 国华御·景园 97m2 33% 110-120m2 33% 130-140m2 33% 东方家园 80-90m2 50% 105-115m2 30% 125-142m2 20%; 樱花小区 80-95m2 21% 102-115m2 48% 123-143m2 27% 150-170m2 4% 依云.法国小区 77-85m2 18% 117-120m2 35%; 125-128m2 37% 135-150m2 10% 银河湾 85-90m2 25% 119-122m2 12% 139m2 63% 世邦领域 40-60m2 43% 82-90m2 23% 105-107m220% 122-127m2 13% 淮安威尼斯 93m2 31% 108m2 32% 135m2 37% Ø 3房为区域市场主导产品,1卫、2卫比例相当 从整体户型比例看,3房产品为区域市场中占比例最高的户型,而3房分化为1卫设计和2卫设计。 3房2卫的设计已经拥有一定市场,说明市场对户型的需求已经趋向改善型。而2卫设计与1卫设计共存,说明户型正处于功能需求向改善需求的过渡期。 Ø 2房产品基本占市场1/3,面积控制在90平米以下 2房产品所对应的客群比较年轻,多数为首次置业客户,该类客户对总价敏感度高,面积控制在90平米之内,最小为77平米,能够满足客户需求。 Ø 投资型1房、豪华型4房出现,但比例较小,未成主流 以目前区域市场的价格看,1房的出现,将多为投资型客户购买,而4房为豪华型产品,目前在市场中还没有形成主流。仅个别楼盘规划设计该类户型。 ③ 销售去化分析 楼盘名称 均价 总价 预售日期 销售率 热销户型 国华御·景园 2900 22-45 2007.5 第一次开盘100% 2R:97m2 3R:110-120m2 东方家园 2850 20-40 2006.11 第一次开盘90% 2R:80-90m2 3R:110-140m2 樱花小区 2850(四期) 20-70 06.3三期 第三次开盘85% 2R:80-90m2 3R:100-135m2 依云.法国小区 2550(小高层) 36-42 2006.6 第一批多层100% 小高层50% 2R:80m2 3R:117m2 银河湾 2600 23-42 第一次开盘70% 2R:85m2 3R:119m2 世邦领域 高层4000 多层3000 20-30 未开 淮安威尼斯 3200 28-47 2007.5.27 第一次开盘95% 2R:90m2 3R:108m2 Ø 区域楼盘价格2500-3200元/平米之间,总价在50万以内 目前淮阴区内楼盘价格多在2800-2900元/平米之间,新的市场价格高点世邦领域为小户型产品,随单价高,但是总价却仅为20-30万之间,目前尚未开盘。除樱花小区别墅总价达到70万以上外,公寓总价基本在50万以内。 Ø 区域内楼盘销售状况均较好 目前淮阴区内各个楼盘的销售情况比较理想,整体市场户数供需比为1:0.89,反映到个案中,楼盘销售率多在85%以上。最低为70%。 Ø 热销户型为2房、小面积3房 从市场热销的户型看,2房当之无愧。小3房也并驾齐驱,价格仍然是市场不可逃避的主要因素。 ④ 客户特征分析 楼盘名称 均价 职业构成 年龄构成 用途 形态偏好 关注点 国华御·景园 2900 70%工薪; 10%公务员 10%企业主管; 20% 25-30岁20% 30-35岁20% 35-40岁 自住 多层 地段 价格 东方家园 2850 70%工薪; 10%公务员 10%企业主管; 20% 25-30岁20% 30-35岁20% 35-40岁 自住 多层 地段 价格 樱花小区 2850(四期) 70%工薪; 10%公务员 10%企业主管; 20% 25-30岁20% 30-35岁20% 35-40岁; 改善 动迁 多层 价格 地段 依云.法国小区 2550小高层 60%工薪; 20%公务员 5%企业主管; 30% 35-40岁; 25% 30-35岁 22% 40-45岁 自住 改善 多层 地段 景观 银河湾 2600 55%工薪; 30%公务员 5%企业主管; 35% 35-40岁; 25% 40-50岁 20% 25-30岁 自住 多层 价格 世邦领域 (为累计客户) 高层4000;多层3000 62%工薪; 25%公务员 30% 35-40岁; 30% 40-50岁 20% 25-30岁 自住投资 多层 房型 淮安威尼斯 3250 50%工薪; 27%私营业主; 20%公务员 40% 35-40岁; 30% 40-50岁 自住为主 多层 地段 Ø 工薪阶层为市场主流购房群;个别高端楼盘私营业主比例较高 目前淮阴区购房的主力群体为工薪阶层,部分楼盘公务员或私营业主的比例达到30%左右,但从整个区域看,工薪阶层仍然是购房的主群体。 Ø 25-40岁为主力购房年龄区间 购房年龄段集中在25至40岁,而35岁至40岁比例最高。由于工薪阶层为主体因此购房客群的工作年限多在5年以上,自备款足够。 Ø 自住为市场主要购房用途,多层为首选,关注地段与价格 目前区域市场客户购房用途主要为自住,部分为改善型、出现投资客户。工薪阶层购买,多层是其首选。而地段与价格成为该区域客户购房主要关注点。 2、清河区 清河区目前网上显示30个楼盘在售,在售住宅户数9610套,已成交9227套,仅剩余342套可售。套数供需比为1:0.96。对区域内重点楼盘调研分析如下: ① 产品规划分析 楼盘名称 总建面 容积率 绿化率 总户数 建筑形态 建筑风格 立面建材 淮海第一城 45 一期1.29,二期2.66 31% 一、二期352 多层 小高层11\16F 现代风格 面砖 香格里拉 97 A区1.685 31% 5000 多层 小高层11\17F 高层22F 后现代欧式风格 涂料+面砖+石材 金鼎.御庭 9.5 2.2 一期372 多层 新古典主义风格 面砖 康城明珠 16 2 37.5% 1300 多层 小高层12F 高层18F 现代风格 面砖 新世纪豪园 7.88 5.51 20% 1#840 小高层12F 高层19\32F 现代风格 面砖 中天花园 20 2.2 31% 700(一期) 小高层11F 高层18F 现代风格 涂料+面砖 温州花苑 6.7 1.8 28% 400(一期) 多层 小高层11F 现代风格 面砖 中鑫上城 6 4.8 20.1% 360 小高层15F 高层22F 现代风格 涂料+面砖 Ø 区域内楼盘呈现两极分化:大盘与小盘共存,高容积率与低容积率并存 清河区内楼盘,由于范围分为老城区、城区与开发区结合两块,因此在产品规模上,出现了两极分化的特点:老城区内以高容积率、小规模楼盘居多;而结合部则以大盘、低容积率产品为主。 Ø 高层产品出现,比例高,多在18-22层 由于容积率的提升,清河区内出现高层产品,最高设计为新世纪豪园,达到32层。而18-22层产品基本在每个楼盘中均有出现。 Ø 现代风格占主导 清河区内楼盘,现代风格产品占市场主导,而新的产品风格:后现代欧式风格出现市场,新古典主义风格也出现,建筑风格的变化已经步入另一个阶段,开始走向全面化发展的阶段。新古典主义风格,也预示着市场对高端产品的向往。 Ø 面砖为立面普遍采用之材料,石材出现在个别楼盘 以建筑风格为载体,立面建材仍然以面砖居多,虽不乏涂料的运用,但是石材也以开始运用到公寓的外立面。 ② 户型设计分析 楼盘名称 1房 2房 3房1卫 3房2卫 4房 淮海第一城 85-110m2 45% 124-133 m2 45% 141-144 m2 10% 香格里拉 88m2 33% 114--117m2 33% 125m2 33% 金鼎.御庭 86.57m2 25% 127--139m2 75% 康城明珠 88m2 20%; 110m2 20%; 120—130m2 40% 新世纪豪园 38-58m280% 66-91.75m25%; 130m14% 200m21% 中天花园 95m2 115m2 125m2 140m 复式160-190m2 温州花苑 83-98m215% 101-120m215% 122-134m260% 140-150m210% 中鑫上城 40m2 50-77m290% 131m210% 161m210% 252、267m210% Ø 2房比例有所下降,面积有所放大 由于高层产品的设计,出现2梯3户产品设计,因此2房的比例在清河区市场比例较低,但是仍然占据着一席之地。单套户型面积部分超过100平米。 Ø 3房仍以1卫与2卫共存,部分楼盘已无3房1卫产品 3房1卫产品与2卫产品在多数楼盘中仍然都有设计,但是,也有部分楼盘产品设计仅为2房与3房2卫的结合设计,为设计3房1卫产品。 Ø 1房与4房楼盘数量增加,4房极端放大至200平米 小面积1房与大面积4房的楼盘数量较多,而极端大面积房型,已经出现200平米的四房设计。 ③ 销售去化分析 楼盘名称 均价 总价 预售日期 销售率 热销户型 淮海第一城 3700 30-65万 05.11.26 100% 2R:85 m2 3R:110 m2 香格里拉 3200 39-59万 2007.1.23 第一次开盘100% 2R:80-90 m2 3R:90-105 m2 4R:140 m2 金鼎.御庭 3650 2007.4 第一次开盘100% 2R:85 m2 3R:135 m2 康城明珠 3900 50万左右 2007.7.2 第一次开盘100% 2R:80-90 m2 3R:120-130 m2 新世纪豪园 3450 11—24.5万 2006年底 第一次开盘80% 中天花园 (估)2007-11-1 未售 温州花苑 3300 36-47万 2005年 第一次开盘95% 2R:83-98 m2 3R:122-134 m2 中鑫上城 4800 30-35 Ø 价格为淮安市最高区域 清河区楼盘价格为整个淮安市最高价格区域,已售楼盘价格最高达到3900元/平米,而即将上市的中鑫上城,价格报至4800元/平米。 Ø 区域内楼盘多数热销 从销售情况看,清河区内楼盘销售状况非常好,多数楼盘达到100%去化。甚至出现楼盘抢购现象。区域的地段优势显露无遗。而大盘的规划,又利于塑造高品质楼盘,因此得到市场追捧在所难免。 Ø 2房、小面积3房热销外,140平米之4房也获市场追捧 与其他区域需求相似的是,清河区内热销户型同样为2房及小面积3房,但是区域内也出现了极端户型热销的情况,大面积房型的销售,还需要依托整体楼盘的综合优势为铺垫,才能获得市场认可。 ④ 客户特征分析 楼盘名称 均价 职业构成 年龄构成 用途 建筑形态偏好 关注点 淮海第一城 3700 70% 公务员 20% 企业主管 20% 30-35岁20% 35-40岁 20% 40-50岁 投资 改善 地段 景观 香格里拉 3200 80% 公务员 10% 企业主管 80% 40-50岁 10% 30-35岁 投资 改善 多层 地段 景观 车位 康城明珠 3900 80% 公务员 10% 企业主管 80% 40-50岁 5% 30-35岁 自住 投资 多层 地段 新世纪豪园 3450 80% 公务员 10% 企业主管 20% 30-35岁20% 35-40岁 20% 40-50岁 投资 改善 地段 房型 温州花苑 3300 405工薪 30% 私营业主 20% 企业主管 35% 30-35岁30% 35-40岁 改善 多层 地段 价格 Ø 区域客户以公务员为主,企业主管为辅,少量私营业主 从客户统计看,区域内楼盘成交的客户,以公务员占绝对比例,企业主管也在10-20%之间,部分楼盘私营业主的比例较高。 Ø 年龄范围跨度大,为30-50岁之间 由于客户层次较高,因此客户的年龄跨度较大,而40-50岁年龄段的比例较高。 Ø 多层还是客户偏好的产品形态,但已能接受高层产品 从客户偏好看,多层仍是客户偏好的产品形态,但区域地段、景观等综合性优势的支撑下,高层产品同样能为客户所接受。 Ø 地段、景观、户型成为客户关注点 客户以不单单关注价格,而是更加侧重对地段、社区环境、甚至车位等产品细节上,在价格抗性小的状况下,客户开始追求的是生活的质量。 3、清浦区 清浦区同属老城区,目前显示在售楼盘21个,在售住宅6678套,已经成交套数为5942套,仅余下736套。套数供需比为1:0.89。清浦区样本两较少,因此合并为两方面进行分析: ① 产品规划分析 楼盘名称 总建面 容积率 绿化率 总户数 建筑形态 建筑风格 立面建材 2房 3房1卫 3房2卫 4房 嘉润苑 10 2.2 40% 815 11层 现代风格 涂料+面砖 80-95m2 109-110m2 120m2 金樽国际 5.8 5.2 20% 400 高层20F 现代风格 面砖 50-130m2 日月星城 20 1.5 35% 1000 现代风格 涂料+面砖 80-100m2 70% 124-137m2 20% 139-145m2 10% 盛世名门 26 1.77 40% 2000 多层 小高层 现代风格 涂料+面砖 85-93m223% 96-108m230.7% 115-125m238.4%; 133m28% 从四个楼盘看,清浦区内楼盘规模多为中等规模楼盘; 其风格全部为现代风格,立面材料涂料结合面砖居多,涂料为主立面使用材料。 在户型设计上,2房、小3房、3房设计基本呈现三三三比例,三种户型成为楼盘的主流户型。 ② 销售去化分析 楼盘名称 均价 总价 预售日期 销售率 热销户型 职业构成 年龄构成 用途 建筑形态偏好 关注点 嘉润苑 3200 25-43 2R:90 3R:125 30%企业主管 50%工薪 20% 30-35岁 20% 40-50岁 改善 多层 地段 价格 金樽国际 3200-4100 2007. 6 1R:50-66 3R:80-120 50%私营业主 30%企业主管 15%公务员 50% 35-40岁 30% 30-35岁 投资 地段 日月星城 3100 23-49 2006.8 90% 2R:80-100 3R:124-137 40%私营业主 30%工薪 20%企业主管 35% 30-35岁 30% 40-50岁 改善 多层 地段 景观 盛世名门 2700 22-47 2007.5.15 首批100% 2R:850-93 3R:120 30%私营业主 30%工薪 15%企业主管 30% 30-35岁 20% 40-50岁 20% 25-30岁 投资 改善 多层 价格 清浦区内楼盘价格仅次于清河区,楼盘均价在27000-3200元之间,总价22-49万之间。 成交客户统计分析看,区域内私营业主所占比例较高,主要原因为清浦区比邻工业园区之关系,企业主管比例也较高。 客户年龄多集中在30-40岁之间,改善型需求成为区域内客户购房的主要目的,而投资也占一定比例。 多层是区域内客户偏好的产品形态,而地段是区域内客户选择购房的最大关注点。 4、开发区 开发区供应楼盘量较少,目前网上显示,仅18个楼盘在售,在售住宅总户数3488套,已成交3068套,剩余420套可售。套数供需比为1:0.89。本案位于开发区内,以下针对区域内典型楼盘调研分析如下: ① 产品规划分析 楼盘名称 总建面 容积率 绿化率 总户数 建筑形态 建筑风格 立面建材 上海新城 24 2.8 30% 1600 高层19、30F 现代风格 涂料+面砖 河畔花城 45 1.514 36。8% 3000 多层 小高层11F 现代风格 涂料+面砖 世袭雅园 9 2.2 30% 小高层1栋 现代风格 涂料+面砖 东方曼哈顿 2.9 5.2 20% 148 高层18、19F 现代风格 涂料 紫荆苑 7 1.8 35% 400 多层 小高层9F 现代风格 涂料+面砖 盛华.心港湾 5 2.4 35% 332 多层 小高层11F 现代风格 涂料+面砖 威海花园 5 1.5 30% 300(一期) 多层 现代风格 涂料+面砖 东湖望景苑 7.69 1.83 30% 542 多层 小高层11F 现代风格 涂料+面砖 Ø 开发区内以小规模楼盘为主,容积率多在1.5以上; 从规模上看,开发区内的楼盘规模多在10万平米以下,仅两个楼盘达到24万平米与45万平米。而容积率多在1.5至2.4之间。 Ø 多层与小高层的结合成为区域市场主流设计产品,纯高层产品出现市场 区域内楼盘基本采用多层结合小高层的设计,而本案对面的上海新城,为纯高层产品,容积率于本案相近,为本案重点参考与竞争楼盘。 Ø 现代风格产品占市场主流,涂料+面砖成为多数楼盘运用材料 目前开发区内楼盘全部为现代风格设计,涂料结合面砖为各楼盘普遍采用的立面材料。 ② 户型设计分析 楼盘名称 2房 3房1卫 3房2卫 4房 上海新城 95-105m230% 130-140m2 70% 河畔花城 75-85m2 2卫85m2 110m2 130m2 小高层140 m2 世袭雅园 105m267% 132-136m233% 东方曼哈顿 147m280% 143m280% 紫荆苑 90—100m25% 133-140m2 盛华.心港湾 94.5m217% 102-107m249% 117m234%; 威海花园 88-103m2 102-104m2; 135m2 东湖望景苑 80-90m270% 105-122m220% 125-132m210% Ø 户型设计各具特点,分化路线开始形成 从各个楼盘的户型设计看,部分楼盘放弃了小户型路线,仅设计3房以上产品,也有楼盘仅设计2房与常规3房2卫;容积率稍低的楼盘,仍然走全面路线,2房、小3房、3房等。 Ø 区域内户型走常规路线,部分户型走经济型路线,设计趋小 从户型面积看,开发区内楼盘在户型设计上多走经济型路线。由于开发区与市区还存在一定价值差异,因此,通过控制户型面积达到控制总价的方法,以获得市场去化。 Ø 上海新城目前推出2梯3户产品,2房95-105平米,3房130-140平米。 ③ 销售去化分析 楼盘名称 均价 总价 预售日期 销售率 热销户型 上海新城 3000 26-49 2007.9月、10月 河畔花城 2600-3000 20-40 2006.5.17 第一次开盘91% 2R:75-90 世袭雅园 2800-2900 27-40 2006.10.29 75% 3R:105 东方曼哈顿 2600 32-45 2005.9.28 第一次开盘70% 紫荆苑 2850 23-48 2006.10.30 第一次开盘87% 2R:90 盛华.心港湾 2650 24-34 2006.9.29 第一次开盘82% 威海花园 2650 18-30 2006.11 第一次开盘88% 2R:88 3R:102-104 东湖望景苑 2750-2800 17-35 2007.7 第一次开盘95% 2R:80-90 Ø 目前区域内楼盘价格多在2500-2800元/平米之间 目前开发区内楼盘价格多在3000元以内,而上海新城目前对外报价为3000元均价,将成为区域内价格最高点。我们将持续对其关注,以为本案提供参考。 Ø 从销售状况看,各楼盘销售期普遍较长,销售状况一般 开发区内多数楼盘销售率在80%左右,而从其开盘时间看,普遍周期较长,最早开盘的东方曼哈顿,从05年9月开盘至今,其销售率也仅70%。 Ø 热销户型以小面积2房为主,小3房也占一定比例 区域市场内热销户型多为2房产品,而小3房也拥有一定比例。由此可以判断,目前区域内价格是购房中占据较大比重的因素。 ④ 客户特征分析 楼盘名称 均价 职业构成 年龄构成 用途 建筑形态偏好 关注点 河畔花城 2600-3000 50%工薪 20%公务员 自住 动迁 多层 地段 价格 世袭雅园 2800-2900 50%工薪 20%公务员 20%企业主管 20% 30-35岁 20% 25-40岁 自住 改善 多层 地段 价格 东方曼哈顿 2600 50%公务员 20%企业主管 50% 40-50岁 20% 30-35岁 20% 25-40岁 投资 改善 地段 价格 紫荆苑 2850 80%工薪 80% 35-40岁 10% 25-30岁 自住 动迁 多层 地段 价格 盛华.心港湾 2650 80%工薪 20% 30-35岁 20% 25-40岁 自住 多层 价格 威海花园 2650 80%工薪 10%公务员 30% 30-35岁 30% 25-40岁 自住 多层 价格 东湖望景苑 2750-2800 80%工薪 10%公务员 40% 30-35岁 40% 25-40岁 自住 多层 价格 Ø 工薪阶层成为区域购房主力客群 目前由于价格因素,开发区成为多数工薪阶层购房选择的区域。部分楼盘拥有一定比例之公务员及企业主管。 Ø 25-35岁成为主力购房年龄层 购房客户的年龄集中在25-35岁。40岁以下客户为区域内主流客群。 Ø 解决自住为主要购房用途,价格成为主要关注点。 工薪阶层购房,其主要目的在于解决居住问题,而收入的因素,对价格承受力较低,因此,购房时,对价格的关注度最高。 四、市场总结 通过以上对淮安市住宅市场的分析,以及对四个区域楼盘的产品规划、销售情况、客户构成的分析,总结如下: Ø 目前淮安处于住宅需求上升期,对住房需求多为首次置业 对商品房的需求还处于自住需求阶段,同时也逐渐向改善型需求发展,但是改善型需求发展还需经过一定时间,才能够成熟。 Ø 工薪阶层为主力购房群体,其次为公务员、私营业主 以工薪阶层购房为主的城市,客户对价格的敏感度普遍高。 Ø 淮安市住宅供应量充足,客户对产品认知度高,对产品品质逐渐提升 从淮安整体市场看,市场发展逐渐成熟,客户对产品的需求越来越高,对品质的需求迅速提升。 Ø 多层产品为目前市场偏好产品,高层产品需要依托地段优势 小高层、高层产品由于电梯费用原因,市场接受度还不高。 Ø 建筑立面发展迅速,面砖已经普遍采用 从调研的楼盘立面建材运用看,面砖已经被普遍使用,部分全部使用,同时还出现了立面使用石材的楼盘。 Ø 开发区市场认知价值较低,配套弱,还需要依赖城市开发进程的支撑 目前本案所处的开发区,由于最初的市民认知,配套、交通等因素,市场认可度不高,目前为整个淮安市价格最低区域,因此还需一定时间,待城市发展进程达到一定程度,其价值才能得以体现。- 配套讲稿:
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