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涉税风险成房地产业“第七大风险”-如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!涉税风险成房地产业“第七大风险”,如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。(老会计人的经验)涉税风险成房地产业“第七大风险”房地产业在税收问题上面临“三多”:一是税收检查多,房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域;二是涉及税种多,房地产业涉及的税种有10个;再有就是涉税风险多,每个环节都存在涉税风险。因此,对房地产企业来讲,如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。六大环节隐藏30个税收风险点房地产业到底有哪些税收风险?隐藏在哪里?一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房
2、屋预售、项目清算六大环节。”在每一个环节,房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险,只是程度不同而已。”李明俊说。李明俊表示,从他们多年的业界服务经验来看,房地产企业在上述六大环节之中,至少涉及以下30个风险点。在土地取得环节存在4个风险点:1.佣金等支出没有取得正规合法发票,导致利润虚增,税负加大;2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;3.虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税;4.以收购股权方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本。在规划设计环节存在3个风险点:5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响;6.虚开规划设计费,逃避缴纳土地增
3、值税和企业所得税;7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。在融资环节存在6个风险点:8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票,从而导致利息支出无法入账;9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息,往往无法取得合法入账的凭据;10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支;11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行;12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息,存在偷逃税金问题;13.借给自然人股东超过1年以上的借款,存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。在工程建设开发环节存在4个风险点:14.虚开建安发票,加大建安支出,偷逃土地增值税和企业所得
4、税;15.为少缴税,实际发生工程支出但不索要发票;16.签订建安合同后未足额缴纳印花税;17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。在预售环节存在9个风险点:18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税;19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税;20.预售合同没有足额及时缴纳印花税;21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票),未如实申报收入;22.售后返租时,按返租后的金额确认收入纳税,对小业主的返租收入未代扣代缴税金;23.返迁房未申报纳税,或未按市场公允价申报纳税;24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税;25.装修收入没有申报纳税;26.卖
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