绵阳国际广场项目可研报告.doc

目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.1.1 项目名称及承办单位11.1.2 承办单位11.1.3 项目建设地点11.1.4可行性研究报告编制单位11.2 报告编制依据和研究范围11.2.1 报告编制依据11.2.2 研究范围21.3 承办单位概况21.4 项目提出背景及必要性31.4.1 项目提出的背景31.4.2 项目建设的必要性41.5 项目概况51.5.1 建设地点51.5.2 建设规模与产品方案51.5.3 项目投资与效益概况51.6主要技术经济指标6第二章 市场分析及预测82.1 绿色农产品市场分析及预测82.1.1 生产现状82.1.2 市场前景分析92.2 花卉市场分析及预测112.2.1产品市场现状112.2.2市场需求预测122.2.3产品目标市场分析132.3 中药材产品市场分析及预测132.3.1 产品简介132.3.2 产品分布现状分析152.3.3 市场供求状况分析162.3.4 市场需求预测17第三章 建设规模与产品方案203.1 项目的方向和目标203.2 建设规模203.3 产品方案213.3.1 优质高产粮食作物种植基地213.3.2 无公害蔬菜种植基地213.3.3 中药材种植基地213.3.4 花卉种植基地21第四章 建设场址及建设条件224.1 建设场址现状224.1.1建设场址现状224.1.2厂址土地权属类别及占地面积224.2 建设条件224.2.1 气象条件224.2.2 水文及工程地质条件234.2.4 交通运输条件234.2.5 水源及给排水条件244.2.6 电力供应条件244.2.7 通讯条件244.3 其他有利条件244.3.1 农产品资源丰富244.3.2 劳动力资源充沛254.3.3 区位优势明显25第五章 种植基地建设方案265.1概述265.1.1种植基地运营模式265.1.2 种植基地生产执行标准265.2 3000亩优质高产粮食作物种植基地建设方案285.2.1 品种选择285.2.2 耕作技术285.2.3 种植基地建设内容和产量预期335.3 2000亩无公害蔬菜种植基地建设方案345.3.1概述345.3.2 无公害蔬菜质量标准345.3.3蔬菜栽培与田间管理355.3.4 种植基地建设内容和产量预期375.4 2000亩中药材种植基地建设方案385.4.1 概述385.4.2 GAP基地建设要求385.4.3选择优良品种395.4.4金银花栽培与田间管理395.4.5 种植基地建设内容和产量预期435.5 2000亩花卉种植基地建设方案445.5.1 概述445.5.2技术方案455.5.3 种植基地建设内容和产量预期49第六章 田间工程及配套设施建设方案516.1概述516.2 3000亩绿色粮食作物种植基地灌溉方案516.2.1总体布局516.2.2设计依据526.2.3灌溉制度的确定526.2.4渠道衬砌工程设计536.3 2000亩无公害蔬菜种植基地灌溉方案556.3.1总体布局556.3.2 设计依据556.3.3主要设计参数566.3.4灌水器选择与毛管布置方式566.3.5 滴灌灌溉制度拟定576.3.6 支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定586.3.7 网统布置与轮灌组划分596.3.8 管网水力计算606.3.9 水泵扬程及选型646.4 2000亩中药材种植基地灌溉方案656.4.1设计依据656.4.2设计参数656.4.3 喷头选型和布置间距656.4.4 灌溉制度666.4.5 取水工程规划布置686.4.6 管网水力计算706.4.7 机泵选型726.5 2000亩花卉种植基地灌溉方案726.5.1 设计依据726.5.2 微灌主要设计参数726.5.3 微灌灌水器选择与毛管布置方式736.5.4 微灌灌溉制度拟定746.5.5 微灌支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定756.5.6 微灌网统布置与轮灌组划分766.5.7 微灌管网水力计算776.5.8 水泵扬程及选型816.6 田间道路工程866.7 灌溉工程866.7.1 机井工程866.7.2 提灌站改造876.8 沟道治理工程896.9 田间配套设施906.9.1仓储工程906.9.2 农业技术培训中心93第七章 节能、节水967.1 研究依据967.2 能耗分析977.3 节能措施97第八章 环境与生态影响分析988.1 环境影响现状分析988.2 生态环境影响分析988.2.1 建设期对生态环境的影响988.2.2 运营期对生态环境的影响988.3 生态环境保护措施988.3.1 采用的依据和标准988.3.2 建设期对环境的保护措施998.3.3 运营期对环境的保护措施1008.4 环境影响评价100第九章 企业组织与劳动定员1019.1公司体制及组织机构1019.2劳动定员1019.3人员来源及培训1029.3.1人员来源1029.3.2人员培训102第十章 项目组织管理与实施进度计划10310.1 基本要求10310.2 项目组织10310.3 项目管理10310.4 建设周期计划104第十一章风险分析10511.1 风险因素10511.2 风险因素分析及风险程度10511.3 防范和降低风险的对策106第十二章 投资估算和资金筹措10812.1 投资估算10812.1.1投资估算的编制范围10812.1.2投资估算依据10812.1.3投资估算方法10812.2 总投资估算10912.4 资金筹措10912.5 资金使用计划109第十三章 财务经济评价及社会效益评价11013.1 产品成本和费用估算11013.1.1项目计算期及基准收益率11013.1.2 财务评价说明11013.1.3产品成本及费用估算11013.1.4营业收入和税金11113.1.5利润及分析11113.2财务分析11113.2.1盈利能力分析11113.2.2财务生存能力分析11213.2.3清偿能力分析11213.3不确定性分析11313.4财务评价结论114第十四章 环境及社会效益评价11614.1 项目对社会的影响分析11614.1.1 项目对所在地区居民收入的影响11614.1.2 项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响11614.1.3 项目对所在地区农民素质的影响11614.2 项目与所在地互适性分析11614.2.1 与固始县的发展理念和建设构想相适应11614.3 项目环境效益分析11814.4 社会评价结论118第十五章 结论与建议11915.1 结论11915.1.1 项目目标、内容明确11915.1.2 技术方案可行11915.1.3 估算合理准确，财务评价可行11915.1.4 社会、生态效益明显11915.1.5 组织管理可行12015.2 建议120第一部份项目的整体分析第一章总论一、项目概况1、项目名称：国际商业广场2、建设单位： 3、建设地点：绵阳市涪城路1 -11号4、项目总占地面积：9,969.26 平方米5、项目总建筑面积：107,790平方米。本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。其中： （1）、商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米（2）、酒店建筑面积：33,420平方米（3）、地上商业面积：21,080平方米（4）、地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。6、总投资：49,800万元。二、编制依据1、国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法2、投资项目可行性研究指南3、建设项目经济评价方法与参数4、投资项目经济咨询评估指南5、绵阳市城市总体规划6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准三、编制范围本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。四、总体建设规划方案、指导思想建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。从空间上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合，为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。2、规划设计原则坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效益、经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。3、项目定位以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理设计、择优定案，节约成本、提高效率。高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。第二章项目提出的背景绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积20,249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。其中绵阳市区面积约100平方公里左右。全市按地貌主要类型：山区占61%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市、经济的发展步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了旨在加快旧城改造的14号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。一、城市概况交通绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成绵高速（成都-绵阳）、绵广高速（绵阳-广元）、绵重高等级公路（绵阳-重庆）以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场，已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全国各主要城市的航班。市内有公交线路80余条，800余辆公交车，总长2,300公里的公交线路，南北贯通、东西纵横、城乡连接，出租车上千辆，市内交通十分方便。居住环境城在山水间，人在画廊行 绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重视 “天理”， 注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着“东旗西鼓，南蛇北龟”与“山形如斗，襟带三川”之称，涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇，所形成的三江水面达5.05平方公里，较之于杭州西湖还大一平方公里左右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动，是全国有名的宜居城市和休闲城市。气候特点绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95115天；春、夏季次，为8191天和82118天；秋季最短，为7176天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70以上，因而终年湿润。绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.227.2，历年极端最高气温，除盐亭为39.5和梓潼为38.9外，其余各地在36.137.7之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.96.2。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量82581417毫米。其分布特点是：南北少，中部多；东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334.7mm，绵阳城区24小时极端降雨量为234.7mm，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。人口绵阳市现有总人口531.61万人，其中城镇人口193.61万人，绵阳市城区108万人。从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。究其原因，主要是由于绵阳市政府的规划,工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地产业快速发展等等，推动了绵阳城市的建设。与一般的二级城市相比，绵阳对周边人口和资源的吸附能力很强。绵阳人口变动的特征是：辖区内人口向绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。科技与人才绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家；博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。有以西南科技大学为代表的大中专院校28所；长虹、九洲国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处；在国家级高新技术开发区内，建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开发中心”。有各类专业技术人员17万人，有两院院士25人；享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。绵阳将新建科学新城、航空动力城、空气动力城，将从科研、工业、三产等产业上进一步推动绵阳城市的发展。文化教育绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等高等院校11所，中等专业学校、技工学校50所各类科技人员10万多人，副教授、高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲一流的科研、测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得了明显的实效。绵阳中学、南山中学、绵阳外国语学校、绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考入北大、清华等重点名校、重本上线率名列四川前茅。 近五年绵阳经济快速发展，GDP指标如下： 单位：亿元 年度2007年2008年2009年2010年2011年上年GDP总额673.5350.11820.2960.2550.8增长14.3%3.2%14.4%15.3%14.9%二、绵阳房地产开发现状分析2009年绵阳市房地产投资总额37.84亿元，比上年增长30.5%，已经形成了以涪城区为中心，向东、西、南、北辐射，并沿涪江、安昌江两岸发展的格局。2010年绵阳市房地产投资总额将达到50亿元，商品住房价格也会在去年较大涨幅的基础上持续上涨。目前在售项目普通住宅已有数个超过4000元/平米，达到5000元/平米左右。2011年1-9月，绵阳房地产投资完成104.95亿元，增长20.6%，增幅比1-8月下降10.8个百分点。1-9月，绵阳商品房销售面积296.87万平方米，同比增长10.6%，增幅比去年同期下降67.4个百分点。我司项目是通过拆迁、原地产权置换获取的开发权，符合绵阳市政府支持旧城改造的条件，在老城区很少开发项目的背景下，本项目热销是明显可以预见的。三 、市场供求分析2011年10月末全年绵阳累计预售商品房项目114个，批准商品房预售面积219.89平方米。年份预售项目预售建筑面积（万平方米）2008年77个153.372009年102个260.562010年128个3002011年10月末114个219.89四、绵阳房地产市场交易情况分析（一）、成交放量，成倍增长2010年，绵阳商品房成交备案15,540套，环比增长143%，成交面积1,537,509.81平方米，环比增长146%，创历史新高。2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍，比之前的2008年超出一倍多。分析原因：一是政策利好原因。2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激了压抑一年的市场需求集中释放。二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。三是需求推动。“512”大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑，这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得周边的购房者涌入绵阳置业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受“买涨不买跌”的心理影响，大量投资性需求被激活。五、绵阳房地产市场价格情况分析2009年，绵阳城区商品房成交备案均价为3,444.77元/平方米，其中最低月份二月，均价为3,156.39元/平方米，最高月份为12月，均价为3,819.73元/平方米，全年成交均价相差663.34元/平方米，震幅为21%。与2008年3,157.21元/平方米的成交价相比，2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米，涨幅为9%。与2007年2,760.56元/平方米的成交均价相比，上涨了684.21元/平方米，涨幅近25%。从区域价格来看，最高为涪城区，达5,337.88元/平方米，其次为经开区，达5022.90元/平方米，第三为科创园区，达4,583.33元/平方米。六、客户群体构成分析1、客户来源区域从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近60%，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例40%，符合一个中型城市的房产消费构成比例。同时，通过市调分析，从外地购房群体的特征来看，这类客户群表现出较明显的购房特征如下：来源区域：外地购房群体已由本市辖区二、三级县市逐渐扩展至广元、遂宁、剑阁、德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了一定的影响力；置业动机：以自住为主。根据购房人群来源地区的不同置业动机也出现一定差异，一是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书，；二是经济发达的外省市原籍绵阳的人群安置父母及家属；三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老、转业安家的目的进行购房。信息渠道：以客带客的口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。2、购房群体职业随着市调的深入，异地购房群体逐步认可了绵阳的居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。目前绵阳市各类商品房的异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体的扩大，有利于为本项目的开发提供稳定的消费客源基础。3、绵阳房地产高购买力客户群分类：l 企事业单位中高层管理人员l 科研、教育人员l 私企老板l 政府官员l 外地置业者另外：其他高收入者（包括自由职业者、高收入退休人员、金融等高收入行业从业者） 、部队高级军官和家庭经济条件较好的新生代也有一定购买力，经过对这些客户群进行归类，可以分为以下集中情况： 首次置业者或解决基本居住需求：以2房（90以下）或小3房（110左右）户型为主，对价格较敏感 三口小康之家：舒适型3房（120左右）户型，对环境、配套、安全等方面均有所在乎 改善居住条件（二次或多次置业）：以大3房（135以上）或4房（165左右）为主，甚至选择别墅类，对品质更看重，在乎小区形象、私密性和安全感 自由职业客户：以2房或3房为主，看重环境、配套、安全 投资客户：性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力，对总价和未来价值在乎 结论：客户定位结论将主要目标客户聚焦在4类： 解决基本居住需求的：参加工作时间5年以内、买给子女或父母居住、丁克家庭或年轻夫妻 稳定家庭的小康理想：标准的3口之家 改善居住条件的：一般都有子女，在乎社会形象，在乎家庭成员，家庭稳定，对居住空间有个性化需求投资者七、产品分析优势(Strength)先进的房地产开发理念周边配套的完善优越的地理环境政府政策的扶持劣势(Worth)地理环境的局限性发展空间小对房产市场的调控，国家政策的出台1、项目SWOT分析威胁(Threaten)绵阳房地产市场开发的大幅放量大体量开发带来的市场风险房地产开发的同质化竞争机会(Opportunity)稳健发展的绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场的迅猛发展绵阳市房地产市场的进一步细分旧城改造的政策优惠和该地段稀缺的商业地块的开发机会通过以上SWOT分析，可以判该项目的市场核心竞争力在于加快项目的品牌建设，着重强颖的产品规划及设计理念、加强产品的创新性以及营销手段的创新，扩大项目的知名度和美誉度，而开发利润的增长主要依靠住宅产品的市场价值提升实现。依托项目地段自身优势，打造新的楼盘影响。八、项目建设的必要性1、加快绵阳市房地产业发展的需要住宅产业已日益成为绵阳市新的消费热点和经济增长点。加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政策的支持，需要进一步抓住国家实行扩大内需政策的机遇，加大金融和财税对住宅市场的支持力度，培育住房的有效需求。据调查，未来三年内准备购房和提高住房标准的居民占调查城市总人数的21.9%，其中以中高档商品房为主，预购面积在70-120平方米之间，可承受价格以每平方米3,900-5,500元为主体。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。充分发挥建设用地综合效益的需要，实现提高建设用地综合效益的有效手段。2、绵阳旧城改造是继灾后重建后，改善城市旧城居民居住条件的一个阶段性政策，也是旧城居民改善居住条件的一个历史机遇，具备拆迁改造的两个基本条件，是灾后重建的延续。3、绵阳近几年经济快速发展，旧的临街为铺的商业模式需拆迁改造，改造后新的商业模式能满足现代商业的需要,有相当大的市场潜力。4、该项目已经基本完成该项目的前期拆迁工作，实施改造开发已经在按计划进行之中。第三章建设规模及场址概况一、建设规模项目总建筑面积：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米，酒店建筑面积：33,420平方米，地上商业面积：21,080平方米，地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。二、场地概况与建设条件本项目建设地址位于绵阳市涪城路1 -11号地块，东近涪江，北接东方红大桥剑南路，西临涪城路，南邻铁牛广场。是绵阳老城最繁华的商业街之一，现处绵阳城区核心商圈，交通十分便捷。该场地现状为上世纪70-80年代老建筑物，拆迁旧房总面积为27,032，其中拆除需还建旧房面积为19,832,收购不还建面积为7,200。现已达成拆迁安置协议，没有其他拆迁障碍，计划2012年10月动工。第四章建设方案一、工程概况1、用地现状本项目位于绵阳市涪城路1-11号，基地南北长约186米，东西宽度约为104米左右，总用地面积约9,969.26平方米，需拆迁11幢楼，面积27,032平方米。2、现状交通项目处于城市中心地段具有优越的交通条件，项目周边四通八达，多路公交经过，离本项目20米就有两个公交站台。3、项目区位条件及地块基本控制指标地块位于绵阳市涪城路1-11号，处于城市中心，地块呈长方形。1）、总用地面积约9,969.26平方米。2）、容积率：6.03）、建筑密度：商业40%，住宅9%，建筑高度 150米4）、绿化率30 %5）、住宅车位配比为80% 二、设计依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国城市规划法3、城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-904、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）5、建筑设计防火规范GB50016-20066、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）7、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）8、住宅建筑规范GB50368-20059、城市道路与建筑物无障碍设计规范JGJ50-200110、民用建筑设计通则GB50352-200511、民用建筑节能设计标准JGJ26-9512、汽车库建筑设计规范JGJ100-98 13、工程设计标准强强制性条文（民用建筑部分明细）14、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9715、人民防空工程设计防火规范GB50098-98（2001年版）16、商店建筑设计规范JGJ48-8817、建筑工程设计文件编制深度规范（中华人民共和国建设部2003年4月）18、绵阳市城市规划管理规定绵阳市城市规划管理技术细则19、绵阳市城市规划管理局地块规划设计条件（绵阳规设200612号）20、业主提供的红线规划定点图（包括地形图）电子文件，用地现状图和指标文件等。21、国家及省市有关规划建筑、结构等设计规范与规定。三、规划设计说明1、采用复合式商业，集中布置，与住宅的关系即关联又相对独立，并为住宅提供服务、娱乐、休闲设施和场所；2、人车分流，地下两层停车库，提升了居住品质的同时，亦为住户带来无限尊贵的自豪感。四、消防设计1、设计依据和原则、依据a.建筑设计防火规范GBJ16-87（修订本）b.建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90、原则a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。2、消防措施、区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。、平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。、室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。、电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。、设计时留出消防通道出口。、施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。、项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。、注意火警预防，将本项目平面布置图交予绵阳市消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。3、消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4、消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。五、结构设计说明1、设计依据：1）、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）2）、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）3）、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）4）、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5）、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）6）、建筑桩基技术规范（JGJ94-94）7）、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）8）、人民防空地下室设计规范（GB50038-94）2003年局部修订版2、设计使用年限和安全等级：结构设计使用年限为100年。3、抗震设防：1）、工程抗震设防烈度为7度。2）、设计基本地震加速度为0.10g。3）、设计地震分组为第二组。4、风荷载及雪荷载1）、基本风压 Wo = 0.35 KN/（重现期为50年，用于房屋高度小于60m 的建筑物）2）、基本雪压So0.10 KN/。5、材料：1）、混凝土：高层建筑混凝土强度等级为C25、C30、C35和C40。2）、钢筋：采用HPB235和HRB335级钢筋。6、结构型式：结构类型为框架剪力墙结构体系。基础型式待地质勘探报告完成后确定。六、电气设计1、设计依据1）、相关的国家规范及行业标准；2）、其它专业提供的设计资料。2、设计范围1）、住宅配电干线系统设计；2）、设备配电系统、消防配电系统、电气照明系统及防雷接地系统等；3）、住宅配电照明系统；4）、火灾报警及联动系统；5）、住宅电信、宽带网及有线电视系统；6）、住宅智能化系统；3、用电负荷的确定本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/、住宅40W/，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为3200KW。变配电间本项目的供电电源从城市电网接入，应采用双回进线电缆埋地引至变电间，并做好防水防潮。保安接地与防雷接地本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻1欧姆。由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。4、智能化系统设计范围1）、综合布线系统（宽带网传输系统）2）、BMS智能管理平台系统3）、家居智能化系统4）、智能安保监控系统5）、地下车库管理系统6）、有线电视系统7）、有线广播系统8）、宽带接入系统5、 电气消防设计1）、火灾自动报警系统概述本建设项目采用控制中心报警系统。在中央会所设置消防安保控制中心，消防安保控制中心和各消防安保控制室分别设置集中报警控制器，各控制器之间通过光纤联网，实现报警控制器之间资源共享，消防安保控制中心的报警控制器作为上位机。在消防安保控制中心同时设置火灾事故广播主机、消防对讲通讯主机和手动控制盘，以显示小区内各消防设备运行状态，并控制其启、停。2）、小区供配电情况本建设项目采取两路独立的10KV电源同时供电。为保证一级负荷用电，此两路电源10KV电源应分别引自两个区域变电站。消防设备的用电从电表房（即分配电室）处分开自成供电体系，对消防设备均采用双电源供电，两路电源分别引自变电所两段不同的低压母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。消防设备的配电线路均采用耐火型电缆、电线并按消防规范要求进行敷设。3）、应急照明高层住宅楼梯间、电梯前室、主要通道及中央会所的公用场所照明配电，均由双电源自动切换配电箱配电，各层出口处均设置带蓄电池应急电源的出口疏散标志灯。七、给排水设计1、设计依据1）、建筑专业提供总平面图。2）、国家有关建筑设计的方针、政策、规范、规程和标准。2、设计范围红线界区内给水、排水及消防设计。3、生活用水量用水量标准为300L/d.人。最高日用水量约为350m3/d。4、给水方案设计1）、水源: 以市政自来水为水源。从市政给水管网各引入一根给水管在区域内形成给水环状管网。2）、市政给水供水方案：凡市政水压可满足的建筑物、地库、绿化、道路浇洒用水、水景用水等由市政给水管网直接供水。3）、加压给水供水方案：凡市政水压不能满足的建筑物用水采用变频调速供水设备加压供给。5、消防给水系统1）、小区室外同一时间内火灾次数1次, 一次灭火用水量为30L/S。2）、小区室外消防用水由市政道路上室外消火栓与小区给水环状管网上的室外消火栓供给。消火栓间距不大于100m。3）、室内消防栓水量为40 L/S。4）、地下室设置612立方消防水池，保证室内外消防用水。6、排水方案设计1）、排水体制: 采用雨、污水分流制.2）、污水排水设计(1)、污水量: 最大日污水量为5,547 m。(2)、污水系统:粪便污水经化粪池处理后排入小区污水管道。最终排至市政污水管。3）、雨水排水方案设计 (1)、雨水量: 当地暴雨强度公式:重现期为一年. 则小区雨水量Q= F q (其中取0.6)。总雨水量为1680 LS。（2）、雨水系统: 雨水经小区雨水管收集，汇入小区雨水管网就近排入市政雨水预留管。八、燃气设计本工程燃气供应采用天燃气。本规划区燃气计算高峰小时流量为1005Nm3/h。在小区内设置一个中-低压燃气调压柜，负担规划区居民及公建用气负荷。城市中压燃气管由市政路引入，调压柜设在小区绿化带内，小区内低压燃气管枝状敷设。九、环保设计1、雨、污水分流排放。粪便污水经化粪池处理设备后达到方排入市政污水管。2、空调用冷媒采用满足环保要求的介质。 通风空调设备采用低能耗低噪声的产品并采取隔振、减噪措施. 以满足区域内环境噪声要求。3、变压器选用环氧树脂绝缘箔绕低噪声节能型带保护外壳干式变压器；楼梯间照明灯具采用节能灯具且用节能开关控制。第五章环境与安全保护一、投入使用后的“三废”治理1、废水：本项目不产生工业性有毒有污染废水，主要废水为生活废水，生活废水经化粪池初级处理后，直接排入城市污水排水管网。2、废物：本项目产生的废物为生活垃圾可指定堆放地，由环卫部门统一运送处理。3、废气 ：本项目不产生有害气体。二、施工中的“三废”处理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市污水管网。施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民。三、劳动保护项目施工期间应严格遵守国家有关安全的规定，由施工企业设置专职安全负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。四、安全防护本项目建设场地为临街施工，应采取必要的措施，严密注意过往行人安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。第六章节能本项目属民用建筑类别，设计中遵照颁布标准民用建筑节能设计标准（JGJ2686）及地方标准执行。为了贯彻国家颁布的节约能源目的，在设计中采用了适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将能耗控制在国家规定的水平上，达到节能目的。1、节能项目建成后，用电范围主要是照明、办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：、供电设计按就近原则合理配置，以减少