福利院项目建设投资可行性研究报告书.doc

第一章 总 论
1.1 项目名称
陕西安康慈善福利院建设
1.2 项目承担单位
安康市慈善协会
1.3 可行性研究报告编制单位
本项目可行性研究报告编制单位是：安康市生产力促进中心
安康市生产力促进中心于1997年经省科技厅、市编委批准成立，隶属安康市科技局，属科技事业单位。中心自成立以来，从安康实际出发，将政府定位与市场定位相融合，按照“组织网络化、功能社会化、服务产业化”要求，采取“系统集成”方式，建立组织机构，逐步探索出一条为中小企业和三农提供全方位、多层次服务之路：主要提供以政策法规、技术信息、管理信息、人才信息、市场信息为主的信息服务；以项目论证、项目包装、项目推介为主的项目服务；以法律咨询、企业诊断、认证咨询为主的咨询服务；以技术培训、人才培训、管理培训、营销培训、财务培训为主的培训服务；承担政府委托的专项事务等。
中心2002年通过ISO9000质量认证，同年被国家科技部确定为国家级示范生产力促进中心，2004年被省科技厅授予创新基金“优秀服务机构”和“管理先进单位”称号，2006年及2007年连续两年被省科技厅评为“先进单位”。
中心自成立以来，已为我市中小企业提供项目论证和包装200多个，项目领域涉及863计划、973计划、火炬计划、星火计划、重大专项等，累计为企业争取项目资金近亿元，受到项目申报企业的赞誉。
1.4 可行性研究报告编制依据
1、《国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）；
2、《国家级福利院评定标准》；
3、《陕西安康慈善福利院项目建议书》；
4、安康市慈善协会提供的相关资料；
5、报告编制人员现场收集的资料；
1.5 研究范围
本报告的工作内容是对陕西安康慈善福利院建设进行可行性研究，具体是对本项目提出的背景、建设的必要性和意义、建设地址和建设条件、建设内容、项目组织实施管理及实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务生存能力等内容进行综合性研究。
1.6 项目建设单位情况介绍
本项目建设单位安康市慈善协会，1998年由原汉滨区广播电视局局长张培祥为代表的一批老新闻工作者，自发创办了安康广播电视慈善协会；2000年地改市后，正式更名为安康市慈善协会，由原安康地区人大工委主任熊邦高同志担任慈善协会会长；2007年4月，市慈善协会换届，原市人大常委会主任段吾勇同志担任第二届慈善协会会长。
从1998年至今，市慈善协会已经走过了十年的历程。十年来，市慈善协会大力弘扬慈善理念，广泛募集慈善资金，积极开展慈善活动，累计募集各类慈善项目资金6500多万元，建校34所，修桥130座，资助贫困学生700多名。同时还开展了救灾、助残、济困、助医、修路等一系列慈善项目，受助困难群众50多万人。按照市委、市政府两办《关于进一步推动慈善事业发展的意见》，从去年开始，我们加强了慈善组织建设，除已成立的5个县区慈善协会外，又新成立县慈善协会4个（紫阳、平利、汉阴、宁陕），正在筹备组建的1个（镇坪），建立乡镇慈善工作站30多个，全市发展慈善志愿者（会员）2000多名，其中市慈善协会800多名。形式多样的慈善志愿者（会员）小组活动在社会上产生了良好反响。
此外，慈善协会10年来，多次为当地乡镇卫生院添置医疗设备，培训技术人员。并且在境外慈善组织的援助下，与医院合作，陆续为210名唇腭裂少儿做了矫治手术。安康市慈善协会在不断向公众传播着慈善理念，10年来，社会大众对慈善事业从不了解到了解，从曲解到理解，奉献爱心的人越来越多，从企业家，富翁到平民百姓，中小学生。退休老教师韩正楷自慈善协会成立以来，每年都要捐几百元，直到临终时还给子女留下遗言，要求他们每年都要捐款支持慈善。公众的善心、爱心和普遍参与，乃是慈善事业生存和发展的根本。
1.7 项目建设地址
陕西省安康市汉滨区新城办事处高井村二组（新城福利院东侧）。
1.8 项目建设主要内容
本项目的建设内容包括新建老年公寓、医务室、餐厅、中央热水沐浴室、老年文化活动中心、影视报告厅、健身房、阅览室、会客室、医务室、小商场、洗衣房、网吧、厕所、工作人员住宿与办公楼等以及设备购置。
本项目总建筑面积为19000㎡，其中新建老年公寓楼12000㎡；办公综合楼2500㎡；其他公共服务设施项目2700㎡；职工宿舍楼1800㎡。
购置的设备主要有：电视、电脑、电话、空调、投影仪、洗衣机、对讲机、健身器械、医疗设备、现代化厨房设备以及其他生活和娱乐设备等。
1.9 投资估算及资金筹措
经计算，本项目总投资为4150万元，其中征地费用1250万元，工程费用2025.75万元，工程建设其他费用273.19万元。
1.10 财务生存及偿债能力分析
本项目申请政府民生工程项目扶持4000万元，市慈善协会靠社会募捐150万元，社会募捐部分已经到位，现已存入银行（见附件：中国工商银行安康汉滨支行资信证明书）。项目计算期15年（含建设期2年）。资金均由财政部门拨款和社会募捐，因此不存在借款偿还。
1.11 研究结论
经研究论证，本项目的建设依据充分，建设地址和建设条件较好，建设方案合理可行。建议有关部门给予大力支持，使本项目能及早开工建设，努力取得预期的社会效益。
第二章 项目背景及建设必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 老年赡养比增加与老年人社会福利需求增长并存
随着中国人口结构向老龄化转型，老年赡养比呈现出明显的递增趋势。1953年，老年赡养比为7.44，也就是说每100个劳动年龄人口供养将近7个65岁以上老人，1953-2000年，基本上每100个劳动年龄人口供养的65岁以上老人数目在增加，但增幅并不明显。赡养压力在2010年出现转折，2010年，需要由8个劳动年龄人口来共同负担1个65岁以上老人，2010-2050年，赡养压力显著增大，且将维持在高位运行。2040-2050年，届时不足3个劳动年龄人口就要赡养一名65岁以上老人。老年赡养比上涨的部分原因是人口寿命延长，但主要还是由快速下降的生育率所致。一方面，人口寿命延长使65岁以上老人绝对规模和相对比重得到增长，如果将退休生涯得到相应延长考虑在内，65岁以上老人赡养所需花费的人、财、物和时间的显著增多无疑会放大需要社会转移支付的“池子”；另一方面，20世纪70年代以来推行的严格计划生育政策加速人口老龄化进程的同时，也使劳动力大军规模逐渐缩减，进而使得社会转移支付风险分担的“池子”缩小。
与老年赡养比增加相伴而来的老年人社会福利需求也得到增长。从收养人数来看，据中国老龄科学研究中心的调查：不考虑其他因素，仅就意愿而言，中国老年人“愿意住养老机构”的比例为17.5%。1982、1990、2000年中国65岁以上老人数为0.42、0.63、0.87亿，乘以有意愿住养老机构的比例17.5%，收养性社会福利单位应收养人数为0.0735、0.1103、0.1523亿。而实际上同期收养性社会福利单位收养人数为0.0023、0.0060、0.0083亿。从社会福利机构的总床位数占老年人总数的比例来看，发达国家该比例最低为3%，而中国1982、1990、2000年收养性社会福利单位的床位数分别为28.2、78.0、113.0万，除以同期的60岁以上老年人数得到的比例分别为0.37%、0.80%、0.86%，离最低标准3%还有很大差距。收养人数和床位数的实际供给和理论需求都表明，老年人社会福利需求绝对数很大，且增长很快。供给与需求之间的巨大“空缺”更进一步说明老年人社会福利需求没有得到有效满足，有待进一步提高。
2.1.2 福利社会化的实践及国家给予老年社会福利的优惠政策的支持
2000年，国务院办公厅转发民政部等11部委《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》，其中提出了推进社会福利社会化的目标和要求。同年，财政部、国家税务总局联合下发《关于老年服务机构有关税收政策问题的通知》，对政府部门和社会力量兴办的老年服务机构暂免征收企业所得税。民政部于当年召开了全国社会福利社会化工作会议，会议提出“社会福利社会化”，就是政府在倡导、组织、支持和必要的资助下，动员社会力量建设社会福利设施，开展社会福利服务，满足社会对社会福利服务的需求。2001年，民政部颁布《老年人社会福利机构基本规范》。2002年，劳动和社会保障部制定《养老护理员国家职业标准》，对养老护理员的职业概况、基本要求。工作要求和鉴定标准考核办法都作了规定。2006年，国务院发布《关于加强和改进社区服务工作的意见》，指出：推进社区社会保障服务，推进社区救助服务，鼓励并支持群众性自我服务活动等。全国很多城市和地区于1998年后都开始了社会福利社会化的系统探索。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 可为建设安康市老年人社会保障体系建设打好基础
改革开放以来，随着安康市经济社会的快速发展和人口计划生育政策长期稳步推进，我市人口结构已进入老龄化阶段。据有关部门不完全统计，安康城区常住和流动人口约32万人以上，60岁以上的人口4.2万多人，占城区总人口的13％以上，在册的城市低保户6596户14098人，农村五保户6700户11000余人．在60岁以上的人群中，由于受历史特定条件和政策的影响，大多数老人文化程度普遍偏低，加之子女多、收入低、家庭负担重，不少人基本上没有经济积蓄，致使“人老体衰”，自我生存能力和供养能力很差，日常生活不能自理，生活来源仅靠有赡养义务和有经济能力的子女供养，还有相当一部分在政府救济下维持生活。同时，随着经济社会的发展，出现了不少经济条件较好的“空巢家庭”，这些老人虽有一定经济条件，但十分孤独，渴望有一个温馨舒适的生活环境。因此，在社会养老保险体制尚不完备，养老服务体系覆盖率较低，家庭供养难以维持的情况下，拟建福利院或敬老院，实施集中供养，这将是社会保障事业发展的必然趋势。
鉴于目前安康城区建设的敬老院、老年公寓仅有3所(老城办、新城办和建民镇)，供养着136名老人和五保户，仅占城区60岁以上老人的0.3％。就目前现状，很难满足当前社会发展和供养养老需求。为了有效提高老年人的生活、生存质量，化解社会矛盾，缓解政府压力，服从和服务于和谐社会建设，切实解决好广大离退休老人、特困老人、五保户老人等老有所养、老有所医、老有所靠问题，实行托管、托养、寄养等全程服务。因此，拟建“陕西安康慈善福利院”是当务之急、势在必行，并以此为契机，吸引更多的慈善项目资金注入安康。
2.2.2 是安康市养老福利服务事业防患于未然的需要
随着西部大开发的深入推进，“十一·五”期间，西部地区必将得到更大的发展，西部的城镇化率、城镇化水平也将越来越高，西部地区也将面临人口老化的问题，且西部有些地区人口老年现象已非常严重，西部地区的养老压力也将越来越大。安康市是西部地区重要的组成部分，为减少“十一·五”期间人口老化给西部带来更多的问题，迫切需要建设安康市养老福利服务设施。
2.2.3 有利于安康市养老福利服务水平的提高
“十一·五”期间，安康的养老福利服务事业取得了较大的发展，但在各方面都还存在一些问题。对安康市养老福利服务设施建设进行研究，必须对“十·五”期间安康市的养老福利服务工作进行全方位的分析、评价，从而找出安康市养老福利服务设施建设工作存在的问题，并深入分析原因，找到解决问题的方法，促进安康养老福利服务水平的提高。
2.2.4 是建设符合安康市特点的养老服务设施体系的必然要求
安康目前仍处于西部较为贫困的地区，其经济社会状况、居民收入状况、人们的思想观念、生活方式等方面都与其它地区有所不同，加强对安康市养老福利服务设施建设，是建设符合西部特点的养老福利服务设施体系，使该地区的养老福利服务设施能充分发挥其作用，使安康的老年人都能分享社会主义物质文明与精神文明进步的成果，都能过上“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所乐、老有所学”的晚年生活的必然要求，是建设符合西部特点的养老服务设施体系的必然要求。
2.2.5 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求
家庭和谐是社会和谐的基础，家庭和谐可以很好地保障老年人的权益、促进经济社会的发展。对安康市养老福利服务设施建设进行研究与建设，可以促进安康市养老福利服务事业的发展，从而保障安康市老年人的利益、维持家庭和睦、促进安康市经济社会发展，从而促进全国经济社会可持续发展，最终为构建社会主义和谐社会打下坚实的基础。
2.3 投资项目市场分析
2.3.1 中国老年福利院企业发展状况分析
社会福利社会化在中国的发展实践和政策（仅选取与老年人社会福利关联紧密的部分实践和政策）大致可以2000年作为转折点（这一年，以国务院名义首次发布了关于社会福利社会化的意见）分为1979-2000年，2000年-至今两个阶段：
1979年，民政部召开全国城市救济福利工作会议提出，做好“三无”老人收养工作的前提下，开展孤老职工的自费收养工作，为社会福利扩大保障范围开了先河。1983年，民政部酝酿城市社会福利事业改革，提出国家和社会力量相结合，采取多种形式举办社会福利事业。1984年，民政部召开会议，进一步明确“社会福利社会办”的指导思想，使社会福利事业从单一、封闭、由国家包办的体制转变为国家、集体、个人共办，面向社会多渠道、多层次，多形式举办各种社会福利事业。1986年，民政部制定1986-1990五年规划，提出社会福利事业改革发展的纲要，负担方式由单一的国家负担为国家、集体、个人共同负担，福利事业由“救济型”转为“福利型”， 服务方式由“供养型”转为“供养与康复相结合”。部分地区民政部门主办的社会福利院开始向非“三无”老人开放，民办养老院也在一些地方出现。1993年，民政部发布《国家级福利院评定标准》，提出社会福利院的发展规划和相关标准。同年，民政部会同国务院13个部委联合颁布《关于加快发展社区服务的意见》，使社区服务步入制度化管理轨道，社区服务的规模和范围得到不断扩大。1994年，民政部发布《中国福利彩票管理办法》、《有奖募捐社会福利资金管理使用办法》，对福利彩票作为筹集福利资金的新兴渠道作了相应规范。同年，第十次全国民政会议部长报告指出了“深化福利事业单位改革，加快社会福利社会化”的要求，“在政府倡导、支持下，广泛动员和依靠社会力量兴办社会福利事业，吸引外资兴办社会福利设施，探索政府资助、社团经办、企事业单位入股合办、法人承包等发展福利事业的路子，使福利事业单位向民办公助、法人治理的方向发展。”1996年，颁布《中国人民共和国老年人权益保障法》，规定“地方各级人民政府根据当地条件，可以在参观、游览、乘坐公共交通工具等方面对老年人提供优待和照顾等。”同年，民政部社会福利司提出：社会福利院可扩大对外开放程度，大力收养社会上老人。1997年，民政部与国家计委联合颁布《民政事业发展“九五”规划和2010年远景目标纲要》，明确福利社会化的改革目标与政策取向。1998年，民政部发布《民办非企业单位登记管理暂行条例》，对民办非企业概念作了界定，对登记条件管理机关和管理办法作了规定。民政部在1998年以后，综合各地的探索与实践，在13个城市（广州、上海、温州、苏州等）进行了社会福利社会化试点。1999年，建设部、民政部联合下发《老年人建筑设计标准》，要求建筑设计要符合老年人体能心态特征，对建筑各个部分设计作了详细规定。1999年，九届全国人大常委会十次会议通过《中华人民共和国公益事业捐赠法》，用法律形式规范社会捐赠。同年，民政部颁布《社会福利机构管理暂行办法》、《关于看展民办非企业单位复查登记工作意见》，开始将各种福利机构与公益机构纳入统一规范的制度中。
2000年，国务院办公厅转发民政部等11部委《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》，其中提出了推进社会福利社会化的目标和要求。同年，财政部、国家税务总局联合下发《关于老年服务机构有关税收政策问题的通知》，对政府部门和社会力量兴办的老年服务机构暂免征收企业所得税。民政部于当年召开了全国社会福利社会化工作会议，会议提出“社会福利社会化”，就是政府在倡导、组织、支持和必要的资助下，动员社会力量建设社会福利设施，开展社会福利服务，满足社会对社会福利服务的需求。2001年，民政部颁布《老年人社会福利机构基本规范》。2002年，劳动和社会保障部制定《养老护理员国家职业标准》，对养老护理员的职业概况、基本要求。工作要求和鉴定标准考核办法都作了规定。2006年，国务院发布《关于加强和改进社区服务工作的意见》，指出：推进社区社会保障服务，推进社区救助服务，鼓励并支持群众性自我服务活动等。全国很多城市和地区于1998年后都开始了社会福利社会化的系统探索。上海、广州、温州、大连等城市和地区都各自形成了较为独特的发展模式，一些城市也已经在社会工作福利化改革方面取得了一些经验。例如，上海市社会福利社会化方面取得的经验有：政府对推进社会福利社会化的高度重视，有关部分长期以来对社会福利事业的发展给予的支持；政府出台各种法规，从政策上鼓励社会力量创办社会福利机构；改革养老机构；所有社会福利机构中人力资源的合理配置。
2.3.2 老年福利院企业信息化发展状况分析
科学发展观要求我们注重发展的同时不能忽视发展中所存在的问题。改革开放以后，福利企业事业得到迅猛的发展，从1978年～2004年的福利企业统计情况看，全国福利企业的利润在逐年上升，而企业个数和残疾人就业人数却逐年下降，出现经济效益与社会效益的相对失衡。 
2002年民政事业发展统计报告这样描述这一情况：“福利企业继续减员增效。2002年全国共有福利企业3.6万个，比上一年减少0.2万个，残疾职工68.3万人，比上一年减少1.7万人，经济效益持续提高，实现利润148.3亿元，比上一年增长23.9%。”
中国福利企业年发展情况表

2.3.3 老年福利院企业市场发展特征分析
随着快速整合进入国际资本主义体系和随之而来的社会差距增大, 东亚地区不得不面临结构改革的挑战。自中国加入WTO以后，为了能使经济政策得到更为有效的推行，政府对社会政策给予了前所未有的关注。社会福利制度虽滞后于整个经济体制的改革，但仍是在渐进而缓慢的变革着。中国政府正在大力推动的社会福利社会化不但是中国社会主义市场经济条件下社会福利体制改革与发展的客观必然选择，而且在很大程度上可以有效应对老年人社会福利需求变化的挑战。加强老年福利院企业建设可以提高老年人社会福利“有效需求”，加强老年福利院企业建设可以满足日益增长的老年人社会福利需求，加强老年福利院企业建设可以满足日益多样化的老年人社会福利需求。
第三章 项目建设地址及建设条件
3.1 项目建设地址
3.1.1 选址原则与项目区概况
1、选址原则
为使福利院建设能在以后的较长时间里充分发挥作用，安康市委、市政府对该项目建设高度重视，并对福利院选址分别作了下列规定：
（1）福利院应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。福利院内应有设置活动场地和提供设置给水排水及供电设施的条件。
（2）福利院宜设在无污染的地段。福利院与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定。
（3）福利院公寓必须采取有效的隔声措施。
（4）福利院不宜与市场、公共娱乐场所、医院太平间等不利于老人身心健康以及危及老人安全的场所毗邻。
（5）福利院内不得有架空高压输电线穿过。
本项目按照设计规范，结合项目建设地的实际情况进行选址、设计，力争创造一个环境优雅宜人、生活设施齐备的生活环境。
2、项目区概况
汉滨区位于安康市中部，跨汉江两岸。晋太康元年(公元280年)，因安置入境迁徙流民，取“安宁康泰”之意，故得此名。面积3652平方千米。辖区47个乡镇，3个街道办事处，876个行政村，69个居委会。人口94.1万（2006年）,是陕西省人口最多的县级行政单位。
汉滨区地处东径108°30′----109°23′，北纬32°22′-37°17′。位于陕西省东南部，居汉江上游安康市腹地，东接旬阳县，西连紫阳县、汉阴县，北靠商洛市镇安县、安康市宁陕县，南与平利县、岚皋县接壤。
汉滨区属陕南秦巴山地丘陵沟壑区，汉江、月河穿过区境中部，以月河为界，北属秦岭山地，南沿巴山余脉。南北都有2000米以上的高大山峰，形成南北高、中间低的地貌特点，垂直高差达1900米，境内地形起伏，群山叠障，沟壑纵横，最高点为叶坪佛爷岭，海拔2141米，最低处216米，主要山脉有凤凰山、牛山、文武山、平头山等。本区主要地貌分为川道、丘陵、山地三大自然地貌，“三山夹两川”的地势轮廓。
本区位于秦巴山区东段，北依秦岭，南踞巴山，汉江横贯其中，形成南北高山夹峙，河谷向东开口的基本地貌。由于地处北亚热带北缘，气候温和，雨量充沛，年均气温１５°Ｃ左右，最低气温３°Ｃ以上。年降水量７５０－１１００毫米，无霜期２７０天左右。境内山青水缘，四季分明，有“灵蓄南国一派秀，势承秦巴二脉雄”的独特风光。本地区自然环境良好，适合老年人长期生活。
3.1.2 场址选择的基本情况
本项目建设地址位于建设地点陕西省安康市汉滨区新城办事处高井村二组（新城福利院东侧）。
陕西安康慈善福利院位于建设地点陕西省安康市汉滨区新城办事处高井村二组（新城福利院东侧），西邻安康二桥，东邻安康市中医院、北邻安康金州广场和安康市体育场，南靠鸟语花香的香溪洞风景区山下。
3.2 项目建设条件
3.2.1 地形、地貌、气候及交通条件
1、社会条件
安康市位于陕西省东南部，北依秦岭，南枕巴山，汉水横贯其中，是素负盛名的陕南重镇。全市面积23391平方公里，占陕西省面积的11.4%。安康市辖汉滨区、汉阴、石泉、宁陕、紫阳、岚皋、旬阳、镇坪、平利、白河10县（区），总人口298万人。
2、自然条件
秦岭为我国亚热带和温带气候分界线，安康地处秦岭南麓。属北亚热带湿润季风气候，光照适中，气候温和。全年主导风向为东北东，频率9%。年平均气温15.5°C，年降雨量636.9-1100毫米，日照时数1770小时，无霜期210-270天左右。
汉滨区地处东径108°30′-109°23′，北纬32°22′-37°17′。位于陕西省东南部，居汉江上游安康市(原安康地区)腹地，东接旬阳，西连紫阳、汉阴，北靠镇安、宁陕，南与平利、岚皋接壤。属陕南秦巴山地丘陵沟壑区，汉江、月河穿过区境中部，以月河为界，北属秦岭山地，南沿巴山余脉。南北都有2000米以上的高大山峰，形成南北高、中间低的地貌特点，垂直高差达1900米，境内地形起伏，群山叠障，沟壑纵横，最高点为叶坪佛爷岭，海拔2141米，最低处216米，主要山脉有凤凰山、牛山、文武山、平头山等。本区主要地貌分为川道、丘陵、山地三大自然地貌，“三山夹两川”的地势轮廓。
3、气候条件
属于北亚热带大陆湿润性季风气候区。气候温和，雨量充沛，四季分明，无霜期长。年平均气温15.7℃，年均降水量799.3mm，60%集中在7、8、9月，最低值540.3mm(1966年)，最大值为1109.2mm(1983年) 相差568.9mm；无霜期254天，年日照时数1811.5小时，年≥10℃积温为4000℃-4400℃，历时220天；年太阳总辐射量107.53千卡／cm2， 全区过境河容水总量为213.33亿m3，自产水13.061亿m3。其中地表水 10.654亿m3，地下水3.001亿m3， 人均拥有水资源量为1420m3。境内河流纵横，沟溪密布，汉江(长江一级支流)，境内流长工110.2公里，流域面积在100km2以上的河流有17条，5km2以上的河沟有210条。 汇入区境汉江段的二级支流有蒿坪河、流水河、月河、神滩河、岚河、吉河、黄洋河；汇入的较大三级支流有恒河、付家河，多年平均径流深为355mm，年均径流总量为13.06亿m3。
4、交通状况
安康市地处成渝、江汉、关中三大经济协作区的中心地带，是连接西北、西南、华中的交通枢纽，地理位置具有特殊的优势。境内铁路、公路、水路和航空四种运输形式具全。阳安、襄渝、西康铁路和316、210等五条国道、省道交织于此。公路距西安市371公里，西康铁路距西安为259公里，空中航程45分钟，正在修建的西康高速公路建成后距西安仅为220公里。
本项目位于安康市汉滨区新城办事处老年公寓所在地，位于安康市中部，汉江南岸。距安康市中心很近，附近道路（安平公路）平坦宽敞，公交车和出租车辆的乘坐都很方便。福利院占地面积30.359亩，交通便利。
3.2.2 社会依托条件
改革开放以来，全市综合经济实力有了较大的发展，在省、市发展计划、财政、水利、卫生、建设、交通、电力等部门的大力支持和通力协作下，安康市各级党政领导认真贯彻党和国家的方针政策，抓住西部大开放机遇，解放思想，开拓前进，在医药、丝绸、化工、矿产、养殖、建材、食品、旅游等方面已取得了显著的发展和进步，以矿产、医药、电力、食品、养殖为龙头，辐射带动其它各业，经济社会发展前景十分乐观。老年福利事业必将成为安康市即将抓紧的重要事业。

第四章 项目建设方案
4.1 总体规划
4.1.1 总体规划的指导思想
福利院布局调整方案是贯彻十七大精神，邓小平理论和“三个代表”的重要思想的要求，是落实科学发展观，以办好人民满意的福利事业为宗旨，以建设社会主义新农村为目标，以福利经费保障机制和建设城市福利新机制为契机，以创建标准化、规范化福利企业为手段，实事求是、因地制宜、合理布局、科学设置，处理好需求与可能、数量与质量、当前和长远的关系，通过努力，切实提高福利机构创办规模和福利企业质量，促进老年福利事业协调、均衡、健康发展。
4.1.2 基本原则
1、服务周到性原则
聘请有主管部门颁发了卫生许可证的专门人员为老人的食堂服务，配备的厨师和炊事员持证上岗。严格执行食品卫生法规，严防食物中毒，清洗消毒餐具。注意营养、合理配餐，每周有食谱，根据老人的需要或医嘱制作普食、软食、流食及其它特殊饮食。为有需要的自理老人、协助老人和有需要送饭的老人送饭到居室，根据需要喂水喂饭。每月召开1次膳食管理委员会，征求智力正常老人及其他老人家属的意见，服务满意率争取达到 85%以上。照顾不同老年人的饮食习惯，尊重少数民族的饮食习俗。
2、护理规范化原则
对于自理老人，每天清扫房间1次，室内应无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫， 提供干净、得体的服装并定期换洗，冬、春、秋季每周1次，夏季经常换洗，保持室内空气新鲜，无异味，协助老人整理床铺，每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗），夏季每周洗澡2次，其它季节每周1次。督促老人洗头、理发、修剪指甲，协助老人洗头、修剪指甲，定期上门理发，保持老人仪表端正，毛巾、洗脸盆应经常清洗，便器每周消毒1次，搀扶老人上厕所排便。早晨起床后帮助老人洗漱，晚上帮助老人洗脚。视天气情况，每天带老人到户外活动1小时。帮助老人办理到异地的车船票。服务人员24小时值班，实行程序化个案护理。视情况调整护理方案。
3、卫生保健定期化原则
卫生保健人员定期查房巡诊，每天1次，为老人定期检查身体，每年1次，医护人员定期、定时护理，组织智力健全和部分健全的老人每月进行1次健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，常见病、多发病的自我防治以及老年营养学的学习。医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种以上康复活动。定期或不定期地做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作。制定年度康复计划，每周组织老年人开展3次康复活动。
4、老人活动自由化原则
为有劳动能力的老人自愿参加公益活动提供中介服务或给予劳动的机会。组织健康老人每季度参加1次公益活动。每周根据老人身体健康情况、兴趣爱好、文化程度，开展1次有益于身心健康的各种文娱、体育活动，丰富老年人的文化生活。与老人每天交谈15分钟以上，并作好谈话周记。及时掌握每个老人的情绪变化，对普遍性问题和极端的个人问题集体研究解决，保持老人的自信状态。经常组织老人进行必要的情感交流和社会交往。不定期开展为老人送温暖、送欢乐活动，消除老人的心理障碍。帮助老人建立新的社会联系，努力营造和睦的大家庭色彩，基本满足老人情感交流和社会交往的需要。根据老年人的特长、身体健康状况、社会参与意愿，不定时的组织老年人参与社会活动，为社会发展贡献余热。制定有针对性的“入住适应计划”，帮助新入住老人顺利渡过入住初期。
5、资源利用性原则
在布局调整过程中，要加强对福利院资产的管理，防止损坏流失。应将政府扶持款项以及募捐款项合理用于福利院的建设。
4.2 建设内容与规模
该项目按满足300-350人入住的规模考虑，依据西北综合勘察设计研究院设计规范，人均建筑面积55平方米，公寓楼综合楼等按照6层建设，总建筑面积19000平方米。
本项目的建设内容包括老年公寓、办公楼、综合楼等建设。具体建设内容如下：
本项目总建筑面积为19000平方米。主要建设内容及规模如下：
新建老年公寓2座，办公及公共服务综合楼1座，职工住宿楼1座，公共厕所4座，中心广场1个，道公共道路等。
设备购置：整体厨房设备、医疗卫生基础设备、电视、电话、电脑、健身器械、空调、娱乐设备等。
4.3 项目设计方案
4.3.1 总图规划设计
1、总图规划设计需符合的要求
（1）公寓楼、综合楼、行政管理用房、服务用房、运动场地、生产实践场地及生活区应分区明确、布局合理、联系方便、互不干扰。
（2）福利院的大门不宜太靠近城区的主干道，大门口应留有一定的缓冲距离，避免老人出行出现交通事故。
（3）建筑物的间距应符合下列规定：
①住宿用房应有良好的自然通风。
②南向的卧室及办室冬至日底层满窗日照不应小于2h。
2、总图规划设计指导思想
福利院规划设计要从服务社会的真正目的和需要出发，要富于变化和灵活性。因此本设计确立以下指导思想：
（1）福利院新建要在充分研究该区老年人分布规模的基础上进行，避免重复性、浪费性建设。
（2）关注现代老年福利事业开放性、多样化、强调对老年人感情培养的特点，方案设计努力创造丰富多变的空间形态。
（3）设计应功能合理，各部分联系便捷，提供高效复合的功能空间。
（4）优美的环境能陶冶情操，注重福利院景观和环境设计与陕南人文居住环境习惯。
（5）注重生态设计以及可持续发展。
3、福利院建设项目面积参见土建工程表。
表4-1 土建工程汇总表
序号
项目
建设性质（新建/改扩建）
建设面积
（平方米）
1
老年公寓

14500
1.1
收费型老年公寓
新建
4000
1.2
公益型老年公寓
新建
8000
1.3
办公综合楼
新建
2500
1.4
职工宿舍楼
新建
1800
4
锅炉房
新建
324
6
配套工程

525
6.1
变配电室
新建
55
6.2
污水处理间
新建
350
6.3
公共厕所
新建
120
7
其他

7600
7.1
福利院区道路
新建
1800
7.2
福利院区绿化
新建
5800
合计

22949
4.3.2 土建工程设计
1、建筑设计
（1）公寓楼
公寓楼为单外廊式，南北方向布置，六层砖混结构，塑钢门窗、外墙贴面砖，内墙面刷乳白色乳胶漆。不得采用空斗砖墙、空心砖墙和生土墙体作为承重结构。
公寓楼应有良好的自然通风，必须保持室内有良好的空气质量。教学用房应有换气设施，确保室内空气中CO2的浓度低于1.5‰。外墙上的窗户面积不应小于房间面积的3.34%。
（2）办公综合楼
办公楼建设整体按内廊式设计，建筑设计风格要求符合美观大方，六层砖混结构，塑钢门窗、外墙贴面砖，内墙面刷乳白色乳胶漆。不得采用空斗砖墙、空心砖墙和生土墙体作为承重结构。
（3）多功能餐厅
多功能餐厅建筑面积大小根据入住老人规模确定。餐厅内设主食库、锅炉房、更衣室、老人就餐区等功能区。
（4）厕所
考虑到老人入侧的方便性，公寓房间内部设置卫生间，厕所设置马桶式室内水冲式厕所。办公人员厕所和老人使用厕所分开设置，其位置应在公寓、办公区的下风方向，并保持适宜的距离，且要在关键路段设置指示牌，公共厕所外分别设污水池、地漏、洗手台和镜台，大便厕位需设隔板，且要妥善解决厕所的排气问题。
2、结构设计说明
公寓楼、综合楼、餐厅等均采用砖混结构，条形基础，陕南民居风格。
福利院建筑群以公寓楼为视觉焦点，主体部分对称设计，强化对福利院主轴线的控制作用，主体两侧考虑与其它建筑的呼应，不强求造型的对称。教学区建筑群以白色墙体和暖色色带统一整体，外装饰色彩和材料包括：乳白色面砖（4.5X19.5cm横贴，大面主要部分）、浅暖色面砖（4.5X19.5cm竖贴，用于分层色带）、红色水刷石（延续图书馆的部分）、天蓝色斩假石（一层勒脚、窗台、局部节点）、天蓝色粉刷（所有压顶）、天蓝色火烧板（主楼一层外楼梯踏步栏板和主体二层部分栏板）、不锈钢喷漆钢材（栏杆扶手）、银灰色铝合金百叶（空调室外机装饰）、白色塑钢窗透明浅绿玻璃。
建筑群地面材料：水磨石。可选色彩：红、白、灰、黑（不要增加其他色彩）。所有走廊、楼梯的楼地面以浅绿色水磨石为大面，白色水磨石分格，米黄色或黑色水磨石压边。所有房间以米黄色水磨石为大面，白色水磨石分格，浅绿色水磨石压边。卫生间楼地面可使用地砖，但不得超出以上色彩。
3、土建工程项目投资
土建工程项目投资总计633.58万元，详细见表4-2。
表4-2 主要建筑物投资一览表
序号
项 目
结构类型
建设面积
（平方米）
单位造价
（元/平方米）
投资额
（万元）
1
老年公寓

14500

569
1.1
收费型老年公寓
砖混
4000
400
160
1.2
公益型老年公寓
砖混
8000
350
280
1.3
办公综合楼
砖混
2500
300
75
1.4
职工宿舍楼
砖混
1800
300
54
4
锅炉房
砖混
324
200
6.48
6
配套工程

525

10.5
6.1
变配电室
砖混
55
200
1.1
6.2
污水处理间
砖混
350
200
7
6.3
公共厕所
砖混
120
200
2.4
7
其他

7600

47.6
7.1
福利院区道路
砖混
1800
200
36
7.2
福利院区绿化
砖混
5800
20
11.6
合计

22949

633.58
4.3.3 设备购置
1、设备选型原则
（1）设备经济耐用
勤俭节约是选择设备的重要原则之一。设备的经济耐用将为安康慈善福利院的正常运营节约很多的资金，节约下来的资金可以用于福利院的进一步建设。
（2）多家供应商方案比选
福利院建成以后，设备的购置采用招标形式进行，通过对多家竞标厂家产品的比选，选出最适合老年人使用、最能适应福利事业要求的设备。
2、设备配置
根据实际情况购置设备，公寓添置的主要设备有电视、空调、电话灯等。综合楼在上述基础上添置的主要设备有电脑、医疗仪器等，餐厅主要添置的有整体化厨房设备、餐具、餐桌、餐椅、电视、空调等，娱乐中心主要添置的有大屏幕彩电、投影设备、音响设备等。
4.3.4 辅助配套工程设计
1、供水工程
为了经济、合理、安全可靠地提供生活用水和消防用水，给水管网采用树枝状的布置形式，但这种管网不能保证供水的可靠性，有时一个节点出现情况，其它下游的供水将受到影响。为了解决这一问题，根据管网的供水压力，将两头末端连接起来，形成环状管网。
管道材料选用有较强耐腐蚀性、装接方便、价格低廉的PVC埋地管道。
2、排水工程
规划区内排水设施等用于水分流制，生活污水排入城市污水管道。
（1）雨水管道
雨水的及时排除是保证生活的必要措施，因此在设计中应妥善解决，雨水井的特点是：流量大，历时短，因此设计雨水管道时要求